Строительные работы ведутся в течение длительного времени. При этом нередко требуется определять остатки незавершенного производства. А как лучше это делать? Какой механизм распределения затрат установить?

Незавершенное производство в строительстве

Под незавершенным производством относительно выполняемых строительных работ Налоговый кодекс РФ понимает законченные, но не принятые заказчиком работы. Их стоимость определяется на основании данных налогового учета о сумме осуществленных в текущем месяце прямых расходов.

Состав прямых расходов утверждает учетной Косвенные расходы включаются в налоговые расходы текущего периода по мере их осуществления без распределения на остаток незавершенного производства. При этом налогоплательщик самостоятельно выбирает и утверждает в учетной политике порядок распределения прямых расходов на «незавершенку», относя остаток суммы незавершенного производства на конец месяца в состав прямых расходов следующего месяца.

Но, как показывает анализ, не все исполняемые договоры строительного подряда требуют учета незавершенного производства в налоговом учете.

Договоры строительного подряда условно можно разделить:

• на долгосрочные договоры, длящиеся более 12 месяцев, к которым мы также будем относить договоры, дата начала выполнения работ по которым приходится на один календарный год, а дата их окончания - на другой;
• краткосрочные договоры, даты начала и окончания выполнения работ по которым приходятся на один календарный год.

Признание расходов по долгосрочным договорам

Порядок признания доходов по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапную сдачу работ, определен в пункте 2 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Доход по таким договорам распределяется налогоплательщиком самостоятельно согласно принципу формирования расходов по указанным договорам.

Расходы по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапную сдачу работ, в соответствии с требованиями статьи 272 Налогового кодекса РФ распределяются налогоплательщиком самостоятельно исходя из принципа равномерности признания доходов и расходов. В итоге получается, что по окончании отчетного периода налогоплательщик должен определить сумму доходов и расходов по таким договорам независимо от того, что результат выполненных работ в данном отчетном периоде не передан заказчику.

Наиболее распространенной является практика учета доходов по долгосрочным договорам на основании подписываемой подрядчиком и заказчиком формы № КС-2 за отчетный период. При этом форма № КС-2 может подтверждать как сдачу этапа выполненных работ по договору (если такой порядок условиями договора подряда), так и просто факт выполнения подрядчиком работ без передачи результатов этих работ заказчику. Оба эти варианта (как с поэтапной сдачей, так и без нее) можно рассмотреть вместе, поскольку экономически они не отличаются: в обоих случаях доходом признается вся стоимость работ, подтвержденная формой № КС-2, а расходами - все затраты, связанные с осуществлением этих работ.

Если в форме № КС-2 учтена вся стоимость фактически произведенных работ на отчетную дату, признаваемая в качестве дохода, тогда расходов, которые могут составить незавершенное производство по данному договору, просто не остается. Ведь все они признаются в налоговом учете относительно признанной суммы дохода. В этом случае остатки «незавершенки» в налоговом учете не определяются.

Договоры, по которым рассчитывается «незавершенка»

Прежде всего это краткосрочные договоры строительного подряда. Выручка по ним отражается в налоговом учете один раз - после сдачи результата работ в целом по договору независимо от того, подписывают стороны ежемесячно акты по форме № КС-2 на объемы выполненных работ без передачи результатов этих работ заказчику или нет.

Кроме того, это договоры (как долгосрочные, так и краткосрочные) с поэтапной сдачей работ заказчику, когда этапом признаются завершенные виды работ или конструктивные элементы, эксплуатация которых не зависит от окончания остальных работ. Такие этапы сдаются заказчику не ежемесячно, а только после того, как этап фактически завершен.

Бывают также ситуации, когда подрядчик по долгосрочному договору сдает заказчику по окончании каждого отчетного периода объем выполненных работ по форме № КС-2, определенный как этап выполненных работ, в то время как фактически стоимость выполненных работ, отраженная в журнале№ КС-6, больше, чем учтена в форме № КС-2. Это может означать, что фактически подрядчик понес расходов больше, чем может списать относительно учтенной в форме № КС-2 стоимости работ. В таком случае часть понесенных расходов на выполнение работ, объем которых не попал в форму № КС-2, могут формировать незавершенное производство исходя из суммы прямых расходов, содержащихся в общей величине таких расходов.П

Порядок определения «незавершенки»

Определение «незавершенки» возможно как по каждому исполняемому договору (позаказный метод), так и по всем договорам в целом (котловой метод).

Какой метод предпочесть? Это должна решить сама организация. Например, подрядчик может выполнять однотипные работы, имеющие небольшую продолжительность. Тогда целесообразно использовать котловой метод «незавершенки», поскольку позаказный более трудоемок. И наоборот: если организация производит работы по разным договорам, включая долгосрочные, как с поэтапной сдачей работ, так и без этапов, и краткосрочные, требующие разного подхода к порядку признания по ним доходов и расходов, то без позаказного метода учета не обойтись. Впрочем, во втором случае в качестве заказа может фигурировать группа однотипных договоров, по которым доходы и расходы признаются в одинаковом порядке. Очевидно, что при позаказном методе учета незавершенного производства важно наладить позаказный метод налогового учета прямых расходов.

По какой формуле рассчитывать остаток незавершенного производства? Это организация определяет сама, закрепляя выбранный порядок в учетной политике.

Например, можно использовать такую формулу распределения «незавершенки» при котловом методе учета расходов:

=

(

Сумма «незавершенки» на начало отчетного периода

+

Сумма прямых расходов за отчетный период

)

:

(

Стоимость работ исходя из цены исполняемых договоров, не сданных заказчику на начало отчетного периода

+

Стоимость работ исходя из цены заключенных в отчетном периоде договоров, по которым начато выполнение работ

)

×

Стоимость работ, сданных заказчикам в отчетном периоде.

При позаказном методе учета незавершенного производства может быть применена следующая формула относительно каждого договора:

Сумма «незавершенки», относимая в состав расходов, связанных с реализацией выполненных работ в отчетном периоде

=

(

Сумма «незавершенки», числящаяся на начало отчетного периода по данному договору

+

Сумма прямых расходов по договору за отчетный период

)

:

Остаточная стоимость работ исходя из цены договора, не сданных заказчику на начало отчетного периода

×

Стоимость работ исходя из цены договора, сданных заказчику в отчетном периоде

В обоих случаях остаток «незавершенки» на конец отчетного периода составит:

А. Дементьев ,
генеральный ООО «Аудит-Эскорт»

• 13.03.19

  Комментарий к Постановлению АС УО от 26.12.2018 № Ф09-7821/18. 691

• 04.10.18

  Глава НК о налоге на имущество не содержит определения понятия "движимое" и "недвижимое имущество", констатировала ФНС. Поэтому необходимо использовать определения, содержащиеся в иных отраслях законодательства. Согласно нормам ГК, вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. К недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба... 1 404

• 04.10.18

  Письмо ФНС России от 01.10.2018 N БС-4-21/19038@ "О критериях разграничения видов имущества (движимое или недвижимое) в целях применения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации" 921

• 11.09.18

  Письмо ФНС от 27.08.2018 г. № СД-4-3/16501@ 907

• 05.02.18

  Приказом Минфина РФ от 14.11.2017 № 189н (далее – Приказ № 189н) внесены изменения в Инструкцию № 33н. Новшества необходимо учитывать уже при составлении бухгалтерской отчетности за 2017 год. Что это за изменения, расскажем в данной статье. 7 273

• 02.02.18

  В ноябре 2017 года Приказом Минфина РФ № 189н внесены изменения в правила составления и представления бухгалтерской отчетности бюджетными и автономными учреждениями, то есть в Инструкцию № 33н. Рассмотрим в статье основные поправки в указанной инструкции, которые необходимо учесть при составлении отчетности за 2017 год. 7 888

• 13.12.17

  Счетная палата РФ сообщила о проверке администрирования налоговыми органами имущественных налогов (земельного и транспортного налогов и налога на имущество физлиц) за 2014 и 2015 годы. Чиновники обратили внимание, что не установлена обязанность физлиц, приобретающих в собственность объект недвижимости, в определенный срок обратиться насчет госрегистрации прав. Это искажает информацию в базах данных, сведения из которых направляются в... 3 3 130

• 28.11.17

  Письмо Минфина России от 02.11.2017 № 03-07-11/72106 792

• 10.07.17

  Письмо ФНС России от 19.06.2017 N БС-4-21/11567@ "О форме представления сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним" 667

• 07.07.17

  Поговорим о четырех важных новостях по налогу на прибыль. 2 999

• 23.06.17

  Информация ФНС России 2 603

• 02.06.17

  ФНС выпустила информацию об особенности налогообложения объектов незавершенного строительства, находящихся в собственности у физлиц. Такие объект отнесены НК к отдельному виду объектов налогообложения по налогу на имущество. В зависимости от применяемой налоговой базы установлены следующие особенности налогообложения таких объектов. Если в субъекте РФ налог исчисляется с учетом кадастровой стоимости, то для объектов незавершенного... 1 325

• 02.06.17

  Информация ФНС России "Об особенности налогообложения объектов незавершенного строительства" 1 376

• 16.05.17

  Письмо Минфина от 24.03.2017 г. N 03-05-06-01/17081 903

• 30.03.17

  НК РФ позволяет учесть в составе внереализационных расходов затраты на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен, но не стоимость самого ликвидируемого объекта. Однако арбитры иногда разрешают сделать это налогоплательщикам. В каких случаях? 3 515



• 03.02.17

  В письме от 20.01.17 № 03-03-06/1/2486 Минфин напомнил, что в состав внереализационных расходов включаются расходы на ликвидацию выводимых из эксплуатации основных средств, на списание нематериальных активов, а также расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества. Таким образом, затраты на ликвидацию объекта незавершенного строительства и иного имущества подлежат включению в состав внереализационных расходов.... 885

• 03.02.17

  Письмо Минфина от 20.01.2017 № 03-03-06/1/2486 1 091



• 06.12.16

  ВС выпустил обзор судебной практики от 30 ноября 2016 года по делам, связанным в оспариванием в проведении кадастрового учета. Среди прочего, из документа следует, что кадастровому учету не подлежат: объекты без наличия прочной связи с землей, демонтаж либо перемещение которых нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность использования объекта по назначению; асфальтобетонное покрытие, не отвечающее признакам... 3 248

• 28.11.16

  Понятие недвижимости одно из самых широчайших, всеобъемлющих, многосторонних понятий в экономике государств. Это понятие, в связи с тем, что оно касается животрепещущих интересов подавляющего большинства жителей страны, должно быть сформулировано как можно более грамотно, выверенно, корректно, соответствовать целям, в которых его используют. 6 737

• 15.11.16

  В письме от 17.10.16 № 03-05-06-01/60401 Минфин указал, что на основании статьи 401 НК объекты незавершенного строительства признаются объектом налогообложения по налогу на имущество физлиц. Налоговый кодекс связывает возникновение обязанности по уплате налога на имущество физлиц с моментом приобретения физлицом права собственности. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество возникают у физлица с момента госрегистрации... 2 952

• 15.11.16

  Письмо Минфина от 17.10.2016 № 03-05-06-01/60401 793



• 10.11.16

  В письме от 07.10.16 № 03-03-06/1/58471 Минфин напомнил, что в силу норм статей 256 и 257 НК затраты капитального характера формируют первоначальную стоимость основного средства и списываются в состав расходов, учитываемых для целей налогообложения прибыли, путем начисления амортизации. Объекты незавершенного капитального строительства не подлежат амортизации в соответствии с пунктом 2 статьи 256 НК. Кроме того, пунктом 5 статьи 270 НК... 568

• 10.11.16

  Письмо Минфина от 07.10.2016 № 03-03-06/1/58471 990

• 30.06.16

  В письме от 06.06.16 № 03-04-05/32662 Минфин рассмотрел ситуацию: в 2013 году налогоплательщик получил разрешение на строительство жилого дома, а в 2015 году - оформил свидетельство о собственности на объект незавершенного строительства. В общем случае налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли... 738

• 30.06.16

  Письмо Минфина от 06.06.2016 № 03-04-05/32662 1 217

• 03.06.16

  Письмо УФНС России по г. Москве от 06.05.2016 N 16-15/048499
  2 872

• 04.04.16

  Компания приобрела объект незавершенного строительства, планируя использовать его в своей деятельности. Однако затем приняла решение его демонтировать в целях обеспечения требований охраны труда и безопасности деятельности и использовать освободившиеся земельные участки. Стоимость ликвидированных объектов была учтена во внереализационных расходах, а со стоимости подрядных работ по демонтажу объекта был заявлен вычет по НДС. По результатам... 608

• 24.11.15

  Компания демонтировала принадлежащий ей спортивный комплекс в 2008 году и включила расходы на демонтаж в первоначальную стоимость нового объекта незавершенного строительства в 2010 году, в момент его реализации. Компания ссылается на положения статей 257 и 270 НК, а также на ПБУ 6/01 Учет основных средств. По результатам выездной проверки ИФНС доначислила налог на прибыль, пени и штраф, указав на неправомерное отнесение расходов,... 1 056

• 21.10.15

  Компания приобрела недвижимое имущество, в том числе незавершенный строительством объект (торгово-гостиничный комплекс). Объект был оприходован в 4 квартале 2013 года на бухгалтерском счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». В январе 2014 года компания ликвидировала объект и заявила вычет НДС в налоговой декларации за 4 квартал 2013 года. По результатам камеральной проверки инспекция отказала в вычете, поскольку незавершенный... 732

• 11.09.15

  Письмо Минфина от 13.08.2015 г. N 03-07-11/46755 1 834

• 22.06.15

  В качестве вклада в уставной капитал компания получила объект незавершенного строительства, который возводился для обеспечения транспортной инфраструктуры для отгрузки продукции, выпускаемой компанией. Данное имущество не было достроено и разрушалось, возможность его завершения строительством физически отсутствовала. Поэтому объект был исключен из проектно-сметной документации, компанией принято решение о его ликвидации. Стоимость объекта... 1 132

• 22.01.15

  Также суды указали, что реализация "незавершенки" жилого дома не освобождена от уплаты НДС. 3 121



• 26.08.14

  В письме от 17 июля 2014 г. N 03-03-06/1/35104 Минфин рассказал об особенностях определения налоговой базы по доходам, получаемым при передаче имущества в уставный (складочный) капитал согласно статье 277 НК. Имущество (имущественные права), полученное в виде взноса (вклада) в УК организации, в целях налогообложения прибыли принимается по стоимости (остаточной стоимости) полученного в качестве взноса (вклада) в УК имущества (имущественных... 1 591

• 22.08.14

  Письмо Минфина России от 17.07.2014 N 03-03-06/1/35104 2 313

• 20.06.14

  ЗАО приобрело у ООО земельный участок с незавершенным строительством автосалона. Однако право собственности продавца на строение не проходило госрегистрацию. ООО принимало меры для признания в судебном порядке права собственности на спорный объект незавершенного строительства, однако суды отказали в удовлетворении требований. ЗАО в налоговой декларации по НДС за 2 квартал 2012 года заявило налоговый вычет по указанному имуществу. По... 1 148

• 14.10.13

  Письмо ФНС от 02.10.2013 года № БС-4-11/17701 2 381

• 23.04.13

  Письмо Минфина от 12.04.2013 № 03-11-06/2/12261 1 682

• 08.04.13

  Письмо Минфина от 27.03.2013 № 03-05-05-01/9648 6 891

• 19.03.13

  Рассмотрев спор о вычете НДС по этапам работ, направленным на создание объекта НМА, судьи ВАС РФ приняли сторону налоговых инспекторов. Они отказали компании в вычете на том основании, что использовать актив можно только после перехода исключительных прав на него. 4 629

• 04.03.13

  Незавершенные строительством здания и помещения не могут являться объектом налогообложения налогом на имущество организаций. Такой вывод можно сделать из письма Минфина России от 11.02.13 № 03-05-05-01/3265. Как известно, объектами налогообложения налогом на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения... 1 794

• 16.10.12

  По мнению Минфина России, облагать реализацию недостроенных домов нужно. Арбитражная практика противоположна: суды на стороне компаний. 5 447

• 07.09.12

  Организация приобрела объект незавершенного строительства (степень готовности - 90%, имеется свидетельство о государственной регистрации). На данный момент осуществляются достройка здания и его внутренняя отделка. Разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта нет. Часть помещений используются под кабинеты, часть - сдана в аренду. Должен ли объект незавершенного строительства, частично используемый по договору аренды, облагаться налогом на имущество? 13 632



• 04.07.12

  Организация не должна платить налог на имущество в отношении объектов незавершенного строительства. Об этом напомнил Минфин России в письме от 25.06.12 № 03-05-05-01/28. Чиновники ссылаются на положения статьи 374 Налогового кодекса. В ней сказано, что объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. ... 1 003

• 27.03.12

  В Градостроительном кодексе РФ не так давно появилось определение технического заказчика. Отразится ли это на отношениях между застройщиком и заказчиком и на порядке ведения ими бухгалтерского учета? 8 031

• 24.02.12

  Для демонтажа недостроенного здания организация привлекла подрядчика. Сможет ли организация учесть сумму налога на добавленную стоимость, предъявленную подрядчиком по демонтажным работам? Нет, не сможет, считают в Минфине России. Разъяснения - в письме от 12.01.12 № 03-07-10/01. Аргументы по поводу невозможности вычета НДС, предъявленного подрядчиком, следующие. В пункте 6 статьи 171 Налогового кодекса прямо сказано, что вычетам подлежат... 969

• 26.01.12

  Письмо Минфина России от 12.01.2012 N 03-07-10/01 1 131



• 25.01.12

  Объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на имущество организаций (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.11 № А53-3766/2011). Суть дела такова. Налоговая инспекция доначислила организации налог на имущество и пени (всего более 2 млн. руб.). Причина - при расчете налога компания не учитывала стоимость здания торгового центра, строительство которого, по мнению налоговиков, уже было завершено. Вывод о... 2 304

• 19.01.12

  6 023

• 23.12.11

  Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 23.11.2011 г. N 03-03-06/1/772 Об отнесении на расходы стоимости ликвидируемых объектов незаконченного капитального строительства 1 425

• 03.10.11

  Затраты на демонтаж и разборку ликвидируемого объекта незавершенного строительства - это внереализационные расходы, а стоимость самого объекта - нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.08.11 № А56−60650/2010). Организация начала строить центр по приему вторичного сырья. На строительство она истратила более 1 млн. руб. Однако так и не смогла его завершить, так как местная администрация решила возвести на этом земельном... 1 1 008

• 12.09.11

  1 459

• 05.09.11

  Организация строила торговый центр. Затраты на его строительство, то есть первоначальную стоимость центра, она отражала на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». До тех пор пока возведение центра не было завершено, компания не включала его стоимость в облагаемую базу по налогу на имущество. Налоговая инспекция установила, что еще до окончания строительства часть помещений этого центра организация сдала в аренду. В деле разбирался ФАС... 1 153

• 15.07.11

  С 2011 года в правилах бухгалтерского учета и отчетности произошли значительные изменения. Их обсуждению уделялось большое внимание в период подготовки отчетности за I квартал 2011 года, в том числе в официальных разъяснениях Минфина России. Это позволило глубже разобраться в нововведениях. Тем не менее, как показывает моя аудиторская и лекторская практика, целый ряд вопросов требует дальнейшей проработки для того, чтобы у компаний не было проблем со сдачей полугодовой отчетности. Об этом мы и поговорим в ходе семинара. 5 789

• 26.05.11

  По всей видимости, еще до окончания переходного периода, то есть до 2013 года, «незавершенка» будет поставлена на госучет. Совет Федерации одобрил законопроект, положения которого дают право органам нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений «пересчитать» такие объекты досрочно. Предлагается, что осуществлять государственный учет объектов капстроительства в переходный период будут бюджетные учреждения, подведомственные... 1 197

• 25.05.11

  Совет Федерации сегодня одобрил федеральный закон "О внесении изменений в статьи 7 и 8 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости". Об этом сообщила пресс-служба верхней палаты парламента. Федеральный закон вносит изменения в порядок регулирования отношений, связанных с осуществлением государственного учета зданий, сооружений,... 726

• 13.04.11

  Ликвидация незавершенного строительства – это не только экономическая неудача, но и сплошные потери с налоговой точки зрения. В подтверждение тому – очередное разъяснение Минфина России. 2 706

• 07.02.11

  При ликвидации объекта капиталовложений в налоговых расходах единовременно можно учесть всю сумму накопленных инвестиций. К такому выводу пришел Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 07.09.10 № А38-7141/2009. 1 029

• 07.02.11

  При ликвидации объекта капиталовложений в налоговых расходах единовременно можно учесть всю сумму накопленных инвестиций. К такому выводу пришел Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 07.09.10 № А38-7141/2009. В рассмотренном судом деле налоговики придерживались мнения, что в силу подпункта 8 пункта 1 статьи 265 НК РФ во внереализационные расходы включаются лишь затраты на ликвидацию объектов незавершенного... 761

• 19.01.11

  По результатам камеральной проверки уточненной налоговой декларации по НДС за март 2006 года налоговая инспекция отказа компании в возмещении НДС. По мнению налоговиков, компания нарушила требования подпункта 3 пункта 6 статьи 171 НК РФ, согласно которым вычетам подлежат суммы НДС, исчисленные в соответствии с главой 21 НК РФ. Строящаяся многоэтажная автостоянка организации предназначалась и использовалась в деятельности, облагаемой ЕНВД, в... 687

• 30.12.10

  В настоящем обзоре представлены новые документы (разъяснения Минфина России, налоговых органов и иные), в которых выражены позиции этих ведомств по вопросам налогообложения и бухгалтерского учета. Знание позиций налоговых органов, финансистов и мнения профессионального сообщества необходимо бухгалтеру для принятия решений и планирования работы. Обзор поможет быстро сориентироваться в рассматриваемых проблемах и принять взвешенное решение с учетом всех возможных вариантов поведения и их последствий. 3 116

• 14.12.10

  Компания планирует ликвидировать объекты незавершенного строительства с одновременным списанием их стоимости с баланса. Правомерно ли учитывать в целях исчисления налога на прибыль расходы в виде стоимости ликвидируемых объектов основных средств, такой вопрос был задан в адрес Минфина? Как указано в письме от 03.12.2010, затраты на ликвидацию объекта незавершенного строительства подлежат включению в состав внереализационных расходов в том... 2 1 339

• 07.10.10

  Ежедневно суды принимают большое количество решений по налоговым вопросам хозяйственной деятельности организаций и предпринимателей. Отследить их все довольно сложно, однако для того чтобы принять верное решение, необходимо знать тенденции разрешения спорных ситуаций. 886

• 11.02.10

  Ежедневно суды принимают большое количество решений по налоговым вопросам хозяйственной деятельности организаций и предпринимателей. Отследить их все довольно сложно, однако знать тенденции разрешения спорных ситуаций порой необходимо, для того чтобы принять верное решение. 1 275

• 24.11.09

  Заказчик-застройщик, выполняющий также функции инвестора, подрядным способом осуществляет строительство офисного здания для дальнейшей продажи. В настоящее время в связи с нехваткой денежных средств стройка приостановлена, основная деятельность заказчиком-застройщиком не ведется. Как отражаются в бухгалтерском учете управленческие расходы заказчика-застройщика, не предусмотренные в смете, а также проценты по займам, привлеченным на содержание законсервированного объекта? 3 744

• 15.09.09

  Граждане России могут столкнуться с неприятной ситуацией, когда после продажи имущества им придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако уплаты НДФЛ можно было бы избежать, если заранее изучить налоговые последствия продажи физическими лицами имущества и учесть их при совершении сделки. Пунктом 1 статьи 220 НК РФ предусмотрены имущественные налоговые вычеты при реализации физлицами имущества: если продан жилой дом,... 12 715

• 21.07.09

  У застройщика нет возможности достроить объект, и незавершенное строительство приходится ликвидировать. Как списать произведенные затраты? Можно ли их учесть в целях налогообложения прибыли? Нужно ли восстанавливать НДС? 20 925

• 15.04.09

  Официальный запрос журнала «Учет в строительстве» в Минфин России: Строительная компания - заказчик-застройщик в связи с финансовыми трудностями вынуждена законсервировать незавершенный объект строительства. Для выполнения работ (услуг), связанных с консервацией, привлекались сторонние организации (проектная - для составления сметной документации, субподрядная - для непосредственного исполнения работ по консервации и т. д.). Кроме того, организация несет расходы по обслуживанию законсервированного объекта (освещение, охрана и др.). Может ли организация учесть указанные расходы при исчислении налога на прибыль? 3 087

• 08.04.08

  22 471

Учет незавершенного строительства отражается в бухгалтерских проводках, по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Затраты организации, возникающие в процессе строительства или реконструкции любого недвижимого объекта, относятся к категории «Незавершенное строительство».

Учет затрат по незавершенному строительству, осуществляется до тех пор, пока объект не будет введен в эксплуатацию.

Какие объекты включаются в состав незавершенного строительства?

К внеоборотным средствам относятся только те, которые имеют длительный срок эксплуатации:

1. Строительство жилых зданий, а так же промышленных объектов;
2. Монтажные работы;
3. Покупка строительной техники, инструментов;
4. Закупка строительных материалов;
5. Приобретение инвентаря для производственного помещения или офиса;
6. Подготовка и приобретение проектной документации, смет;
7. Разведывательные, геологические работы;
8. Затраты на выкуп земельных участков и переселение жильцов;
9. Подготовка кадров для работы на определенном участке.

На 08 счет можно списывать командировочные, выданные сотруднику для прохождения специальных курсов, а так же суммы на проживание, питание, проезд на время учебы.

В бухгалтерской отчетности, в графу «Незавершенное капитальные вложения», следует указывать все объекты и капитальные строения, которые на момент составления документации находятся в стадии строительства или ремонта. Так же, включаются и объекты недвижимости, которые еще не прошли государственную регистрацию или находятся во временной эксплуатации.

Сумма капитальных вложений, определяется путем подсчета всех расчетных операций между заказчиком и исполнителем.

Фактом, для предоставления расчета, является наличие Акта выполненных работ. При этом, для каждого вида работ, составляется отдельная смета, в которой подробно расписываются объемы и оплата.

После того, как строительство завершилось, заказчик составляет «Акт приема-передачи», в котором указывается весь объем фактических затрат. При вводе объекта в эксплуатацию, сумма затрат входит в графу «Завершенное строительство»: учет объекта незавершенного строительства прекращается.

Ввод в эксплуатацию оформляется в порядке, согласованном с вышестоящими органами. Только после получения резолюций всех государственных инспекций, объект считается «Завершенным строительством».

Отражение в бухгалтерских проводках

После получения всей сопроводительной документации, бухгалтер обязан произвести следующие действия:

1. Посчитать все затраты, относящиеся к данному объекту, за весь период: стоимость инвентаря, материалов, заработную плату и т.д. Сюда можно отнести и брак, выявленный в ходе проверки. Если в сметной документации указана заработная плата, затраты на топливо, то автоматически эти суммы начисляются на объект;
2. Выслать копию отчета, Акт заказчику, для подписания и сверки;
3. Списать со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на тот счет, по которому ведется приход имущества или товара.

Что можно сделать с объектами незавершенного строительства?

После того, как в бухгалтерской отчетности введенный в эксплуатацию объект, будет считаться материальным активом, организация имеет право провести следующие манипуляции:

1. Продать. Стоимость объекта может превышать стоимость затрат, или наоборот, реализоваться с частичной компенсацией потраченных денежных средств. При ликвидации, организация имеет право продать объект по себестоимости: перерасчет производится с учетом коэффициентов на день составления договора купли-продажи.
2. Безвозмездно передать иному лицу. Передача может осуществляться, как и физическому, так и юридическому лицу. Как правило, все затраты по переоформлению документов берет на себя даритель.
3. Законсервировать. Данный процесс, в основном обусловлен сезонностью производства или актуальностью: организация может временно снять с учета любой объект, если его мощности не используются вовсе. При этом, учет незавершенного строительства, относящегося к данному объекту, не приостанавливается.
4. Сдать в аренду. Для получения дополнительной прибыли, организация может сдать в аренду пустующие площади, офисные помещения, оборудование для цеха, производственные склады. Полученный доход облагается налогом, а оставшаяся часть включается в прибыль организации.

Для того, что бы произвести любую манипуляцию с активами, необходимо создать комиссию и согласовать все действия с вышестоящими инстанциями. Организация обязана прислать уведомление в письменном виде, в местный налоговый орган, а так же Акт, подписанный руководителем.

Незавершенным строительством являются те затраты, что несет застройщик при постройке недвижимых объектов с момента начала строительных работ до момента их сдачи. Они учитываются на бухгалтерском счете 08 «Инвестиции в активы внеоборотного характера» . К подобным затратам следует относить финансовые расходы на работы по монтажу и строительству, покупку инструментов и инвентаря, а также других материальных объектов продолжительного применения.

В процессе составления отчетов бухгалтерией объем незаконченного строительства расценивается в качестве незавершенных капитальных инвестиций. К их числу, помимо выше перечисленных трат, принято относить объекты, что пребывают на временном пользовании до момента их окончательного ввода в постоянную эксплуатацию. К таким объектам в том числе следует относить недвижимое имущество, что не прошло процедуру государственной регистрации.

В балансе незаконченные инвестиции капитального типа должны быть отражены по размеру фактических трат со стороны инвестора .

На момент окончания строительных работ у инвестора возникает законченное строительство в размере фактических финансовых вложений в объект недвижимости, что вводится в эксплуатацию.

Прием объектов завершенного строительства на баланс компании должен пройти процедуру оформления, установленную руководством организации. Финансовые вложения в строительство, а также иные виды трат должны быть списаны со счета 08 «Инвестирование в активы внеоборотного типа» на счет учета используемых имущественных объектов или же источников их финансирования.

Любые объекты, что относятся к незаконченному строительству до момента их ввода в эксплуатацию, могут быть проданы, переданы через дарственную, отправлены на консервацию и так далее. Процедура оформления подобных операций, а также их отражение в бухгалтерском учете проводится в рамках ранее установленного на предприятии порядка.

До момента завершения строительных работ траты на возведение недвижимых объектов, что учтены на счете «Капитальные инвестиции», формируют незаконченное строительство .

В бухучете все затраты по постройке недвижимых объектов должны быть сгруппированы по технологическому строительству, что определяется сметными документами .

Процесс учета важно проводить в рамках следующего структурного строения :

• на работы по возведению;
• на работы, что касаются монтажа оборудования;
• на покупку оборудования, что уже монтируется;
• на покупку оборудования, которое не нуждается в монтаже, или на покупку инструментов;
• на иного рода капитальные траты;
• на финансовые траты, что не отражаются на увеличении стоимости основных средств.

Процедура проведения учета по подобным видам работ напрямую зависит от метода их производства, который может иметь подрядную или же хозяйственную форму.

Подрядный метод производства предполагает, что произведенные и прошедшие оформление строительные работы, а также работы по установке оборудования, должны быть отображены у застройщика на счете «Капитальные инвестиции» по ранее оговоренной цене на основе оплаченных или же уже принятых к оплате счетов от подрядных структур.

В том случае если будет установлен факт завышения стоимости строительства или монтажа по уже оплаченным или принятым к оплате накладным, заказчик обязуется снизить их на размер данного завышения с получением соответствующего возмещения, за счет приобретенных сумм подрядчиками, примененных финансовых источников или же снижению размера долга по принятой для оплаты счета от подрядчика за выполненный им перечень работ.

При использовании хозяйственной методики выполнения подобных работ процесс учета затрат должен вестись застройщиком также в рамках счета «Капитальные инвестиции». Он осуществляется на основе порядка, что установлен Типичными методическими советами по планированию, а также учету себестоимости строительных операций. Одновременно с этим на счету «Капитальные инвестиции» должны быть отражены фактические затраты застройщика.

Для того чтобы провести процедуру реализации или передачи незавершенного недвижимого объекта, коммерческая структура должна провести регистрацию права собственности на этот объект, как на недвижимое имущество, что регламентируется статьями и ГК РФ, а также статьей 4 №122-ФЗ .

Проведение подобной регистрации допускается лишь в том случае, если договор между заказчиком и подрядчиком уже был разорван. Это регламентируется пунктом 16 рекомендаций к Письму, составленного Президиумом ВАС РФ 16.02.2001 года №59. В том случае, если в отношении недвижимого объекта не были проведены операции по регистрации в его отношении прав собственности, то любые финансовые манипуляции с его участием будут незаконными.

Вся выручка, полученная в результате реализации объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, должна учитывается вместе с прочими доходами коммерческой организации на момент передачи прав собственности непосредственному покупателю. В отношении субъектов малого бизнеса, кроме эмитентов, размещенных публично ценных бумаг, предусматривается применение особого порядка учета их доходов и расходов .

Процесс признания выручки должен быть отражен по кредитам счета 91 «Иные виды доходов и расходов». Одновременно с этим, цена объекта незаконченного строительства будет признана в качестве прочих расходов и списана в дебет счета 91 «Иные виды доходов и трат».

Подсчет размера выручки

Все доходы, что были получены в результате реализации объектов незаконченного строительства недвижимого имущества, должны быть учтены в составе доходов, полученных от продажи в процессе определения налогооблагаемой базы, по налогам, уплачиваемых в рамках упрощенной системы налогообложения.

Это касается и тех налогоплательщиков, что совмещают использование упрощенной схемы налогообложения в формате налогов на вмененные доходы по отдельным видам коммерческой деятельности.

Корреспонденция счетов

Незаконченное строительство объектов недвижимого имущества отображается на момент отчетной календарной даты в разделе 1 активов бухгалтерского баланса в рамках комплексной статьи, что состоит из остаточных средств по таким счетам, как 07 «Оборудование, подлежащее установке», 08 «Инвестиции в активы внеоборотного типа», 60 «Оплата за услуги подрядчиков и поставку материалов поставщикам», субсчет «Оплата по выданным авансовым начислениям» — в области остатка аванса, перечисленного как подрядчикам, так и поставщикам в качестве оплаты за расходы, напрямую связанные со строительными работами.

Процесс учета финансовых затрат на незаконченное строительство проводится застройщиками, выступающими инвесторами, что занимаются возведением зданий для личных потребностей . Кроме того, учет может вестись и застройщиками, выступающими заказчиками, при соблюдении пунктов договора, составленного с инвесторами на получение прав по обеспечению организации процесса возведения недвижимых объектов.

В том случае если процесс строительства проводится с помощью хозяйственного метода, то фактические капитальные затраты (покупка строительных материалов, оплата труда строителей, эксплуатация и содержание специальных строительных установок, механизмов и автомобилей) должны быть учтены на счету 08 «Инвестиции в активы внеоборотного типа», а также на субсчете «Возведение объектов ОС».

Процедура учета финансовых трат на незавершенное возведение недвижимости осуществляется застройщиком, который одновременно выступает как инвестор . Данный учет ведется полностью отдельно от учета коммерческой организации по направлению ее основной деятельности. Все операции хозяйственного характера, касающиеся списания различных затрат, отражаются в дебете счета 08.3 «Возведение объектов ОС».

Учет незавершенного строительства в бухучете предприятия помогает минимизировать финансовые затраты за счет понимания уровня финансовых вложений в возведении недвижимости и различных мероприятий, связанных с данным процессом.

"Финансовая газета", N 44, 2000

Бухгалтерский учет и налогообложение организаций, занимающихся строительством, строительством и продажей квартир, инвестированием в области строительства, вызывают вопросы, связанные не только с отражением этих операций на счетах бухгалтерского учета, но и с налогообложением.

Порядок отражения в бухгалтерском учете и налогообложение операций регламентируются следующими основными документами:

Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160;

Приказ Минфина России от 20.12.1994 N 167 "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94)";

Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ, утвержденные Минстроем России 04.12.1995 N БЕ-11-260/7 (в ред. от 14.08.1997), доведенные Письмом Минфина России от 15.01.1996 N 2 (далее - Типовые методические рекомендации);

Закон Российской Федерации от 06.12.1991 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость" (с последующими изменениями и дополнениями);

Инструкция Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" (с последующими изменениями и дополнениями);

Закон Российской Федерации от 27.12.1991 N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций" (с последующими изменениями и дополнениями);

Инструкция Госналогслужбы России от 10.08.1995 N 37 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций" (с последующими изменениями и дополнениями).

В соответствии с Типовыми методическими рекомендациями к незавершенному строительному производству относятся незаконченные работы по организациям, их очередям, пусковым комплексам и объектам, являющимся объектами учета затрат. Незавершенное производство состоит из затрат на производство строительных работ, выполненных собственными силами, а также стоимости работ субподрядных организаций, принятых и оплаченных генподрядчиками за период с начала исполнения договора на строительство.

Фактическая себестоимость строительных работ, выполняемых собственными силами, учитывается на отдельном субсчете счета "Основное производство" и определяется общей суммой затрат строительной организации на производство таких работ. Подрядчик может до сдачи заказчику объекта строительства в целом учитывать в составе незавершенного строительного производства работы по их договорной стоимости по отдельным выполненным элементам или этапам работ в случае определения по ним финансового результата. Выполненные субподрядными организациями, принятые и оплаченные генеральным подрядчиком комплексы специальных строительных работ учитываются генеральным подрядчиком до их сдачи заказчику по договорной цене на счете 20 "Основное производство" в составе незавершенного строительного производства на отдельном субсчете как выполненные субподрядными организациями и не включаются в себестоимость строительных работ генподрядчика.

Сводный учет затрат на производство строительных работ ведется на счете 20 "Основное производство" по объектам учета по применяемой системе классификации затрат в соответствующем регистре бухгалтерского учета (например, в журнале - ордере N 10-с или др.), где, как правило, совмещаются аналитический и синтетический учет. Для определения затрат на производство строительных работ по строительному участку и в целом по строительной организации (структурному подразделению) объекты учета могут группироваться в регистре бухгалтерского учета по принадлежности к строительному участку, а внутри строительных участков - по видам работ (строительные работы, монтаж оборудования, капитальный ремонт и другие виды строительных работ). В регистре бухгалтерского учета приводится незавершенное строительное производство на начало и конец месяца по фактической себестоимости и его стоимости, определяемой в соответствии с договорной ценой. Стоимость выполненных объемов работ и незавершенного строительного производства по отдельным объектам учета отражается в регистре бухгалтерского учета по данным справки (акта) о выполненных объемах работ.

Согласно п.3 ПБУ 2/94 объектом бухгалтерского учета по договору на строительство у застройщика и подрядчика являются затраты по объекту строительства, производимые при выполнении отдельных видов работ на объектах, возводимых по одному проекту или договору на строительство.

Бухгалтерский учет застройщика

Застройщики при выполнении договоров на строительство должны обеспечить формирование информации в разрезе объектов бухгалтерского учета по следующим показателям:

незавершенное строительство;

завершенное строительство;

авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым на строительстве объектов, в соответствии с договорами на строительство;

финансовый результат деятельности.

Затраты застройщика по принятым к оплате или оплаченным подрядным работам, выполненным подрядчиками на законченных строительством объектах, учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию.

Пунктом 2.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций установлено, что при строительстве застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства по отчетным периодам до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат. Указанные расходы застройщик отражает на счете 08 "Капитальные вложения", субсчет "Строительство объектов основных средств".

Затраты на строительство объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией.

Учет ведется по следующей схеме:

1. расходы на строительные работы;
2. расходы на работы по монтажу оборудования;
3. расходы на приобретение оборудования, сданного в монтаж;
4. расходы на приобретение оборудования, не требующего монтажа, инструмента и инвентаря, оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;
5. прочие капитальные затраты;
6. затраты, не увеличивающие стоимости основных средств.

Учет затрат по строительству объекта у застройщика

При отражении операций, связанных с капитальным строительством, заказчик отражает у себя в бухгалтерском учете следующие проводки:

Д-т 51, К-т 96 - поступили денежные средства на строительство от инвестора;

Д-т 61, К-т 51 - перечислены авансы генподрядчику на выполнение работ;

Д-т 08, К-т 60 - приемка выполненных строительных работ застройщиком на основе формы N КС-3 помесячно (поквартально) или по окончании строительства;

принимаются оборудование по фактическим затратам или материалы, израсходованные на строительство;

Д-т 60, К-т 61 - закрыты авансы подрядчикам;

Д-т 96, К-т 08 - по окончании строительства осуществляются приемка объекта в эксплуатацию и его сдача.

Объект строительства на протяжении всего срока строительства отражается на балансе застройщика. Накопление затрат осуществляется на счете 08 "Капитальные вложения". Застройщик собирает полный перечень затрат, связанных со строительством объекта, и формирует инвентарную стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию.

В случае когда заказчик является одновременно инвестором строительства, применение льготы по налогу на прибыль, связанную с финансированием капитальных вложений производственного назначения, согласно действующему налоговому законодательству правомерно.

Бухгалтерский учет подрядчика

Согласно ПБУ 2/94 подрядчики при выполнении договоров на капитальное строительство должны обеспечивать формирование информации в разрезе объектов бухгалтерского учета по следующим показателям:

затраты на выполнение подрядных работ по объектам учета в отчетном периоде и с начала выполнения договора на строительство;

незавершенное производство в разрезе объектов учета, в том числе по оплаченным или принятым к оплате работам, выполненным привлеченными организациями по договору на строительство;

доходы, полученные от заказчика за сданные им объекты по договору на строительство;

финансовый результат по работам, выполненным по договору на строительство;

авансы, полученные от застройщиков в счет выполняемых работ.

Действующие нормативные документы, определяющие взаимоотношения сторон в строительстве (Гражданский кодекс Российской Федерации - ГК РФ), порядок отражения в бухгалтерском учете и налогообложение их деятельности (налоговое законодательство и разъяснения Минфина России), выделяют три варианта ведения бухгалтерского учета у генерального подрядчика:

1. незавершенное строительство учитывается по фактическим затратам на балансе генерального подрядчика до момента его завершения;
2. незавершенное строительство учитывается по договорной стоимости принятых застройщиком к оплате работ на балансе генерального подрядчика до момента его завершения;
3. по мере сдачи работ застройщику генеральный подрядчик списывает стоимость выполненных работ с баланса и формирует финансовый результат для целей налогообложения.

Учет незавершенного строительства по фактическим затратам на балансе генподрядчика до момента его завершения

Затраты подрядчика складываются из всех фактически произведенных расходов, связанных с производством подрядных работ, выполняемых им согласно договору на строительство. Затраты формируются по объектам учета в период с начала исполнения договора на строительство до времени его завершения, т.е. до окончательного расчета по законченному объекту строительства и передачи его застройщику. Затраты на производство работ учитываются у подрядчика нарастающим итогом как незавершенное производство, а промежуточная оплата этих работ - как авансы, полученные до полного завершения работ по договору на объекте строительства. Подрядчик может до сдачи заказчику объекта строительства в целом учитывать в составе незавершенного производства по договорной стоимости затраты на отдельные выполненные конструктивные элементы или этапы работ в случае определения по ним финансового результата.

Подрядчик может применять два метода определения финансового результата в зависимости от принятых форм определения дохода, оговорив их в договорах:

по стоимости отдельных выполненных работ по мере их готовности;

по стоимости объекта строительства в целом.

При определении дохода по мере выполнения отдельных работ по конструктивным элементам или этапам может применяться первый метод; в случае определения дохода после завершения всех работ на объекте строительства применяется второй метод.

Заметим, что подрядчик выбирает метод учета финансового результата исходя из условий договоров, порядка организации учета, степени надежности оценки стоимости выполненных работ и затрат, приходящихся на них по объекту строительства.

Подрядчик, исчисляющий доход по второму методу, будет учитывать произведенные затраты в составе незавершенного производства на счете 20 "Незавершенное производство" до момента сдачи объекта заказчику. Такого порядка бухгалтерского учета следует придерживаться организациям, выполняющим подрядные функции, в случае когда договором на капитальное строительство не предусмотрена поэтапная сдача объемов строительно - монтажных работ заказчику. Учет незавершенного производства при осуществлении строительных работ вести на счете 20 по фактическим затратам следует также организациям, обязанным сдать объект "под ключ".

Приведем соответствующую схему проводок.

Д-т 51, К-т 64 - получен аванс от заказчика;

Д-т 64, К-т 68 - начислен в бюджет НДС с аванса;

Д-т 20, К-т 10, 60, 70, 69 - произведены затраты;

Д-т 62, К-т 46 - сдача построенного объекта заказчику;

Д-т 46, К-т 68 - начислен НДС от реализации строительной продукции;

Д-т 46, К-т 20 - списана себестоимость реализованных работ;

Д-т 46, К-т 80 - определен финансовый результат;

Д-т 81, К-т 68 - начислен налог на прибыль;

Д-т 64, К-т 62 - закрыта дебиторская задолженность путем перевода зачета ранее полученных авансов;

Д-т 68, К-т 64 - зачтен НДС, исчисленный и уплаченный с аванса;

Д-т 26, К-т 67 - начислен налог на пользователей автомобильных дорог.

Похожие статьи