Нюансы ипотеки под долевое строительство. Что такое долевое строительство. Преимущества и недостатки долевого строительства

Юрий Кормош , исполнительный вице-президент АРБ, к.ю.н
Анастасия Буркова , научный сотрудник Института государства и права РАН, к.ю.н

В последние несколько лет законодатели пытались максимально защитить права физических лиц, приобретающих квартиры или дома (иногда их также называют дольщиками) по договорам долевого строительства, против застройщиков, что не заметили, как вместе с застройщиками по новому законодательству также пострадали коммерческие банки.

Участие банков в долевом строительстве состоит из двух основных функций:

участие в финансировании застройщика;
участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.

Участие в финансировании застройщика

Такое участие прямо предусмотрено Законом о долевом строительстве (точное название — «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004). В соответствии со статьей 13 этого закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.

Залогом этого имущества может обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

возврат денежных средств, предоставляемых банком;
уплата банку денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по кредитному договору, и иных денежных средств, причитающихся банку в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Однако режим и условия этого залога, а также права банка по такому залогу, зависят от стадии, в которой банк предоставляет финансирование застройщику. В частности, банк может предоставлять средства:

до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;
после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

В первом случае банк будет являться первоочередным залогодержателем по договору залога. Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они — после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией — распределяются не только банку, но и между участниками долевого строительства. Причем деньги распределяются пропорционально размерам требований банка и участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований. Кроме того, если средств, вырученных от реализации заложенного имущества, не хватает для удовлетворения требований участников долевого строительства, банки вместе с застройщиками несут солидарную ответственность по этим требованиям. Таким образом, по сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка ухудшаются: во-первых, потому, что банк по существу не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица), а во-вторых, потому, что должен нести солидарную ответственность с застройщиком за действия последнего и по обязательствам, в которых банк может даже не участвовать как сторона.

Во втором случае (когда залог получен после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) банк может получить имущество в последующий залог. То есть его требования будет удовлетворяться после требований участников долевого строительства и банков, получивших обеспечение до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. В этом случае банки также будут нести солидарную ответственность с застройщиком по требованиям участников долевого строительства.

Эти законодательные положения были приняты в конце декабря 2004 года, и с тех пор очень немногие банки на российском рынке соглашаются предоставлять финансирование застройщикам при долевом строительстве. Похоже, недостатки заметны и самим законодателям, которые уже готовы рассмотреть изменения, которые бы исключили солидарную ответственность банков по договорам долевого строительства.

Но, пока эти изменения не приняты, банки предпочитают «не связываться» с долевым строительством, в котором привлекаются средства физических лиц…

Впрочем, Закон о долевом строительстве ввел еще несколько новелл, также неблагоприятных для банков.

Во-первых, в соответствии со статьей 13 этого закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога на данный объект не распространяется. Это правило прямо противоположно общим правилам Гражданского кодекса, по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу . Во-вторых, закон разрешает обращение взыскания только после регистрации недвижимости. В соответствии с той же статьей 13 при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства — и только после этого осуществляется обращение взыскания. Такое требование однозначно удлиняет процедуру удовлетворения требований банка — особенно, если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, и государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.

В-третьих, неблагоприятна для банков и статья 14 закона, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. В соответствии с этой статьей «взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».

Таким образом, на сегодня сложилась правовая база, когда независимым банкам невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски.

Участие в финансировании физических лиц

Если кредитование банками застройщиков более или менее прописано в законодательстве, то вопрос о кредитовании банками физических лиц Законом о долевом строительстве не затронут. Однако не помогает в его решении и Закон об ипотеке (№102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно статье 77 Закона об ипотеке «…если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру».

Иными словами, с момента регистрации права собственности на недвижимость, она автоматически становится предметом ипотеки по кредитному договору. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Что же происходит на этапе до регистрации прав на недвижимость? Что банк получает в обеспечение? Очевидно, что банк не получает в залог квартиру или жилой дом, так как на данном этапе их просто не существует. Банк не может получить в залог и иные права на недвижимость в силу закона (например, права на земельный участок), поскольку законодательство такой возможности не предусматривает.

Поэтому единственным реальным обеспечением на данной стадии, связанным со строящейся недвижимостью, может считаться залог прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. Но такие права не всегда могут быть реальным обеспечением для банка. Например, если застройщик становится банкротом, если строительство не закончено вовремя или с существенными недостатками, банку будет трудно найти покупателя на эти права через публичные торги, которые обязательны для реализации всех заложенных объектов. Невыгодно ему и оставлять эти права требования себе. Такая ситуация влечет значительные риски для банка, предоставляющего финансирование физическому лицу на покупку строящейся квартиры или жилого дома, если только по этому кредиту не предоставляется какое-то дополнительное финансирование (страховой полис, поручительство, залог иного имущества).

Неоднозначна и ситуация с залогом прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. В соответствии с приказом Минюста РФ №82 от 9.06.2005 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» все договоры долевого строительства, уступка прав по таким договорам и обременения прав на объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В приказе содержатся указания о порядке регистрации обременений в пользу дольщика, однако ничего не сказано о регистрации обременений в пользу банка, предоставившего дольщику финансирование.

Такие положения могут быть истолкованы различно. С одной стороны, можно встать на позицию, что регистрация обременений в пользу банка необязательна. С другой, можно сделать вывод, что регистрация обременений обязательна, зарегистрировать обременения в пользу банка невозможно, поэтому они не будут действительными. Регистрация обременений в пользу банка посредством включения их в договор долевого строительства, который регистрируется в соответствующих органах, также нельзя признать вариантом, который поможет банкам избежать правовых рисков.

Таким образом, сегодня банки, участвующие в финансировании физических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, должны более тщательно просчитывать свои риски. А лучше всего — брать с заемщика или иных лиц дополнительное обеспечение по обязательствам заемщика в рамках кредитного договора.

Статья 353 Гражданского кодекса РФ.

Оплата является важнейшим фактором, на который опирается весь процесс, строительства. Привлечение инвестиций от участников долевого строительства должно быть отражено в проектной декларации. По существу, каждому желающему принять участие в долевом строительстве, не помешало бы вначале ознакомиться с этим важнейшим документом. Проектная декларация может многое рассказать о застройщике и инвесторах, если таковые имеются помимо участников долевого строительства.

Обратив внимание на этот документ, вы можете понять серьёзность намерений застройщика и степень его ответственности перед дольщиками. Если компания не представит вам по вашей просьбе проектную информацию – будьте осторожны. Дело в том, что застройщик не имеет законного разрешения на начало строительства, и уж тем более – на привлечение инвестиций от участников долевого строительства без проектной декларации и разрешения на строительство.

Ещё один важный момент : рассчитываться или вносить первый взнос за строящееся жильё по закону положено только после того, как составленный договор на участие в долевом строительстве будет подписан сторонами и пройдёт регистрацию. Без регистрации этот договор не имеет правовой силы. Только после регистрации договора у дольщика будет гарантия того, что оплата будет производиться действительно в счёт строящегося жилого помещения, которое достанется именно ему.

Достаточно часты судебные разбирательства, когда под видом ошибки квартира была продана двум или более лицам. Конечно, деньги им были возвращены частями и в течение длительного периода, а в реальности квартира досталась тому гражданину, чей договор был зарегистрирован первым. Таким образом, недобросовестные застройщики вливают денежные средства в начало строительства, чтобы закрутить маховик движения строительных работ.

Ещё хуже дело обстоит, если застройщик начинает предлагать обходные пути для внесения платежа, например при заключении предварительного договора, требовать выкупить вексель от компании партнёра. Он может давать какие угодно устные гарантии, что этот вексель будет принят в качестве платежа за строящееся жильё, но юридической дееспособности такие виды оплат не имеют.

Даже при наличии предполагаемой добросовестности застройщика, если он требует внесение платы до регистрации договора, и в особенности – если прибегает к обходным путям, это характеризует его как ненадёжного партнёра, чьё финансовое положение оставляет желать лучшего.

Оплата по договору должна осуществляться за наличные или по кредитной карте. При этом застройщик обязан пользоваться контрольно-кассовым аппаратом и должным образом оформлять платёж, в соответствии с нормами № 54 ФЗ. Иначе, в случае судебных разбирательств могут возникнуть дополнительные проблемы у обеих сторон. Переводить деньги на расчётный счёт застройщика менее эффективно.

С рассрочкой платежа

Такой договор долевого участия наиболее приемлем для участников долевого строительства. Застройщик, понимая это, зачастую устанавливает именно такие условия, которые привлекают большее число участников. Они справедливы по ряду оснований:

Договор долевого участия, по сути – договор купли-продажи, а если строительство является поэтапным процессом, то и платежи могут вноситься частями.
Дольщику будет легче осуществить платёж в несколько приёмов.
Застройщику нужны постоянные вливания инвестиций, чтобы планировать бесперебойный процесс, строительства, обеспеченный систематическим наличием денежных средств.

Имейте в виду, что платёж можно вносить частями, а не только единым платежом. Но условия оплаты будут представлены в договоре, который будет вами заключён. Если у вас есть предпочтения, которые расходятся с условиями договора, вы можете оформить их приложением к договору, составив с застройщиком дополнительное соглашение, в том числе – и по условиям оплаты.

Договоры долевого участия являются типовыми документами и не переделываются под индивидуальные предпочтения дольщиков. Но составить дополнительное соглашение об условиях и форме внесения платежа можно и даже нужно, если вы считаете это целесообразным.

Застройщик практически ничего не теряет , если последний платёж поступит от инвесторов-дольщиков к моменту завершения строительства. Ведь при условии недоплаты со стороны одного (нескольких) из них, застройщик имеет право на , соответственно, квартиру должник не получит. А после сдачи объекта актом госприёмки – он будет приобретать жильё на других, менее экономичных, условиях.

Рассрочка платежа и сроки выплат определяются до внесения первого платежа, ещё при составлении договора. В договоре (прилагаемом к нему соглашении) определяется длительность рассрочки: в неделях, месяцах или годах.

Сроки и порядок оплаты устанавливаются исключительно по согласию сторон и не имеют регламентированных извне, условий.

Однако целесообразно завершить выплату средств до сдачи объекта строительства актом госприёмки. Если этого не произошло – то застройщик имеет право разрешения на продление срока погашения задолженности, но, при этом, квартира дольщика остаётся в собственности застройщика в качестве предмета залоговой стоимости до полного погашения рассроченного платежа.

Образец такого договора доступен .

Налоги и госпошлина

Средства участников долевого строительства привлекаются в качестве инвестиционных вложений, поэтому они подлежат налоговому учёту. Застройщик получает средства целевого назначения, которые оформляются в соответствии с нормами бухгалтерского учёта и налогообложения. В соответствии с установленными положениями НК РФ, средства участников не облагаются:

Налогом на прибыль.

Зато эти средства, потраченные для оплаты услуг, предоставляемых заказчиком, облагаются НДС, в пределах суммы аванса, представленного для производства работ.

По окончании работ и проведении бухгалтерского анализа затрат , необходимых для проведения работ и обоснованных наличием подтверждающих документов, заказчик определяет инвентарную стоимость объекта. Инвентарная стоимость объекта высчитывается, из общей суммы, инвестированных средств, предоставляя информацию о полученной прибыли. Сумма полученной прибыли облагается налогом на прибыль.

Участник, в свою очередь будет обязан заплатить государственную пошлину, которая для разных видов регистрации (физическим лицам) составляет:

Регистрация ДДУ – 350 руб.
Регистрация дополнительного соглашения к ДДУ – 350 руб.
Регистрация ипотеки – 1000 руб.
Дополнительные соглашения по ипотеке – 200 руб.

Кроме этого, если застройщик не выполнит своих обязательств по обеспечению дольщиков документами о собственности, после заселения их в построенный дом, то им придётся добиваться оформления через суд. За эту процедуру необходимо будет заплатить госпошлину в размере 60 000 рублей (исходя из стоимости квартиры).

Возврат налога

Осуществляется после заселения в новостройку и получения документов на право собственности. Однако при долевом строительстве имеются некоторые нюансы:

Если срок между внесением платежа и сдачей новостройки актом госприёмки, прошло более 3 лет, добиться возврата налога можно только через суд.
Если оплата сопровождалась ненадлежащим оформлением со стороны застройщика, то могут возникнуть проблемы, которые придётся решать через суд.
Если застройщик при приёме платежа использовал схемы обходных путей (векселя), то возврата налога добиться будет практически невозможно.

При условии правомочия всех документов, в первом квартале года, который последует за отчётным периодом, необходимо заполнить налоговую декларацию на возвращение НДФЛ. Через месяц вы получите ответ в письменной форме или при условии личного посещения консультанта. Ответ будет представлен в письменной форме:

При условии положительного решения, вам будет представлена информация о сумме, подлежащей возврату и условиях получения средств.
При отрицательном решении, вам будет представлена информация о причинах отказа. Основываясь на полученных сведениях, вы сможете исправить недочёты и вновь заполнить декларацию на возврат НДФЛ.

Сумма возврата НДФЛ исчисляется в размере 13 % от имущественного вычета.

Имущественный вычет

Высчитывается, из общей суммы затрат, понесённых дольщиком при возведении новостройки, но он ограничивается пределом в 2 000 000 рублей. В частности, имущественный вычет исчисляется исключительно из нижеследующих затрат:

Оплата разработки проектно-сметной документации.
Оплата строительных и отделочных материалов.
Оплата покупки недостроенного дома.
Оплата работ по достраиванию новостройки, включая отделочные работы.
Оплата проведения коммуникаций.

Использование материнского капитала

Использование материнского капитал в улучшении жилищных условий – одно из самых популярных средств, среди семей, располагающих этим видом государственной дотации. В эту модель включаются и возможности участия в долевом строительстве.

Сумма материнского капитала не может покрыть все расходы , связанные с приобретением ДДУ, но может оказать существенную помощь в частичном погашении платежа. Обычно собственники материнского капитала, при участии в долевом строительстве поступают следующим образом:

Используют ранее накопленные денежные средства, приобщая к ним средства материнского капитала.
Продают имеющееся жильё на рынке вторичного жилья, приобщая к вырученной сумме, средства материнского капитала.
Заключают ипотечный договор, используя средства материнского капитала в качестве первоначального взноса.

Для того чтобы осуществить платёж путём использования материнского капитала, вам необходимо обратиться в пенсионный фонд с паспортом и заявлением на перечисление средств, для участия в долевом строительстве. Нужно предъявить следующие документы:

Сертификат.
Страховое свидетельство.
Зарегистрированный ДДУ.
Документы, подтверждающие оплату (частичную) по договору.

Если дольщиком является супруг, то необходимо приложить дополнительные документы:

Его паспорт.
Свидетельство о регистрации брака.
Нотариально удостоверенное обязательство супруга о внесении в качестве собственников жилья всех членов семьи.

Поданное вместе с соответствующими документами, заявление, будет рассмотрено в течение месяца, и вы сможете получить решение по вопросу. При положительном решении – деньги будут перечислены в счёт оплаты ДДУ. Отказ может быть только мотивированным , в силу чего вы сможете исправить формулировки заявления или собрать недостающие подтверждения участия в ДДУ и подать заявление повторно.

Использование ипотеки

Его использование предусмотрено законодательством . Более того – это одна из самых актуальных форм проведения взаиморасчётов при приобретении жилья. Выгоды от использования ипотечного кредита, следующие:

Возможность приобрести улучшенную квартиру в новостройках, не имея наличных (и иных) средств.
Разница в стоимости квартиры, приобретаемой путём долевого участия в строительстве значительно ниже, что значительно покрывает расходы процентных ставок по ипотечному кредиту.

Однако при использовании ипотечного кредита предусмотрен первый взнос, определяемый типовыми условиями ипотечного кредита, который нужно оплатить наличными или кредитной картой.

Порядок оформления ДДУ при ипотеке

Он сильно не отличается от обычного порядка, предусмотренного для участников долевого строительства. Обычно застройщик, понимая нужды своих клиентов и в целях их привлечения, сам предлагает и объясняет алгоритм действий в подобных условиях . Основная разница заключается в том, что кроме договора об участии в строительстве, вам необходимо будет оформить отдельный договор на получение ипотечного кредита. Самое главное в данном случае – надёжность партнёров и соблюдение последовательностей.

При осуществлении предварительных договорённостей, заказчика необходимо оповестить о вашем намерении воспользоваться ипотекой.

В этом случае, он при составлении ДДУ укажет в положениях об оплате, что способ и условия оплаты участия в строительстве будут осуществляться путём ипотечного кредитования.

После того как договор будет составлен и проведён через регистрацию, вы, с готовым ДДУ, обратитесь в банк за получением и надлежащим оформлением ипотечного кредита. После этого, взаиморасчёты будут осуществляться автоматически, по утверждённым договорами, условиям. А в случае одностороннего расторжения договора долевого участия с заказчиком, все деньги, оплаченные по ипотечному кредиту, будут взысканы с заказчика и возвращены вам, включая оплату процентных ставок.

Заключение

По статистике, квартиры, приобретённые путём , обходятся гражданам в среднем на 30-35 % дешевле, чем приобретаемые иным путём, после сдачи объекта по акту госприёмки. Это привлекает инвесторов-дольщиков, вопреки распространённым мифам о связанных с этим, рисках (подробнее о ). Государство устанавливает строжайший контроль, за надлежащим проведением строительных работ в условиях ДДУ, но и сами граждане должны ответственно и грамотно подходить к защите своих имущественных прав.

Покупка квартиры в строящемся доме обходится намного дешевле готового жилья. Если вы решили заключить такую сделку с застройщиком, то в итоге можете серьезно сэкономить - до 30–40% от стоимости недвижимости. Однако и эту сумму далеко не всем удается выплатить без финансовой помощи банка. В данном случае можно воспользоваться ипотекой на долевое строительство, где обеспечением служит либо уже имеющаяся у заемщика недвижимость, либо сама, еще не построенная, квартира.

Минусы покупки долевой недвижимости в ипотеку

Итак, финансовая выгода долевого строительства в ипотеку очевидна. Рассмотрим, какие минусы могут возникнуть в такой ситуации. В первую очередь, это риски, связанные с покупкой строящегося жилья.

Дом не сдается застройщиком в заранее оговоренные сроки (долгострой).
Дополнительные выплаты в процессе строительства. Чаще всего, лазейкой для строительных фирм становится неточно составленный договор, а именно: если в контракте детально не указано, какие конкретные затраты составляют стоимость квадратного метра жилья. Как правило, подобные случаи не превышают 10%.
Жилье передается дольщику с определенными дефектами, либо же не выполнено подключение к коммунальным сетям или присутствуют другие незаконченные работы.
Трудности с регистрацией права собственности. Эта проблема может появиться по вине застройщика либо из-за неподготовленных вовремя документов, либо при несоблюдении необходимых условий инвестиций. Наиболее эффективным решением становится обращение в суд.
Повышенная процентная ставка по ипотеке на долевку.

Обезопасить себя от рисков участия в долевом строительстве можно, заранее застраховав их. Также необходимо уделить серьезное внимание договору с застройщиком на первичной стадии и, при необходимости, воспользоваться поддержкой юриста . Немалую роль играет и сложившаяся репутация застройщика.

Дополнительные расходы и финансовые риски

Нюанс долевки в ипотеку в том, что финансовые риски участника в данном случае существенно возрастают, поскольку заем по ипотеке банку выплачивать приходится в любом случае .
Банковские программы кредитований на долевое строительств предусматривают, как правило, повышенную процентную ставку (около 1%), однако в большинстве случаев это распространяется лишь на период строительства. После того, как заемщик становится собственником жилья, ставка снижается. Процентная ставка на данный вид ипотеки в последнее время повышается, но связано это с общей тенденцией рынка: растут все кредитные ставки, включая и ипотечные сделки. С начала года ставки по ипотечному рублевому кредиту выросли на 0.5–0.6%.
Некоторых дополнительных расходов требует и такое обязательное условие ипотеки с участием, как страхование жизни заемщика . Платить по страховке необходимо в течение всего срока действия сделки с банком.

Плюсы долевого строительства в ипотеку

Не стоит забывать при этом и о плюсах участия в долевом строительстве по ипотеке, а они весомы.

Снижение стоимости недвижимости на треть. С учетом общей суммы сделки по недвижимости, это большие деньги.
Покупая квартиру на стадии проектирования, вы можете сделать ее максимально комфортной. Заказчик имеет возможность максимально подогнать квартиру под себя: выбрать этаж, улучшить ее планировку. Все переделки в уже сданном жилье обходятся недешево.
По окончании строительства вы получаете абсолютно новое жилье в только что построенном доме, а это значит, и новые трубы, и новую электропроводку.
Банк не требует поручителей по кредиту , поскольку ипотека выдается под обеспечение недвижимостью.
Выгодное инвестирование средств (с учетом относительно низких первоначальных вложений).

Если вы грамотно и тщательно готовы подойти к выбору застройщика, его проверке и проверке основных пунктов договора долевого участия, оговорить в договоре все возможные варианты развития событий, то покупка долевой квартиры в ипотеку принесет вам только плюсы от этого решения.

Сегодня ответ на вопрос, можно ли выгодно взять ипотеку на долевое строительство, положительный.

Но так было не всегда. Законодательная база для выдачи ипотечных кредитов под залог права на еще не существующую в физическом смысле квартиру появилась в 2004 году и начала работать в 2005. Принятие закона «Об участии в долевом строительстве» и появление типового договора участия в долевом строительстве пресекло следующие возможности махинаций со строящейся недвижимостью:

застройщик не может начать строительство без разрешения;
благодаря обязательной регистрации сделок по ДДУ отпала возможность продавать одну квартиру нескольким дольщикам;
срок сдачи объекта недвижимости оговаривается в договоре. При его несоблюдении застройщику придется платить штраф государству.

Ипотека на долевое строительство является одним из наиболее востребованных кредитных продуктов.

По сравнению с уже построенным и вторичным жильем, покупка квартиры по ДДУ в ипотеку имеет следующие плюсы:

с помощью ДДУ вы можете купить жилье еще на стадии котлована, когда экономия составляет до 30%;
рынок строящегося жилья более привлекателен для инвестирования;
среди новостроек много вариантов с улучшенной планировкой.

Чтобы обойти законодательство, недобросовестные застройщики используют предварительный договор купли-продажи (он не регистрируется в Росреестре) и вексельную схему. По сравнению с ДДУ, оба этих метода являются изначально проигрышными для дольщика и не гарантируют того, что в итоге он станет собственником нового жилья.

Если вы рассматриваете ипотеку при участии в долевом строительстве, помните, что кредит может быть оформлен как под залог прав на строящееся жилье, так и под залог имеющегося у вас в собственности вторичного жилья .

Первое, второе и компот

При оформлении ипотеки по ДДУ порядок действий выглядит примерно следующим образом:

выбираем квартиру в строящемся доме;
оформляем договор бронирования у застройщика;
вычисляем сумму ипотеки (с первоначальным взносом или без него);
собираем необходимые для банка документы;
подаем заявку в банк;
после одобрения банком вашей заявки заключаем договор ДДУ на конкретную квартиру;
регистрируем договор долевого участия на объект ипотеки в Росреестре;
вносим первоначальный взнос за квартиру (если есть такая возможность);
предъявляем ДДУ в банке;
заключаем договор с банком о залоге имущественного права на строящуюся недвижимость;
оплачиваем все необходимые виды страхования;
кредитный договор о залоге имущественного права регистрируем в Росреестре;
банк перечисляет на ваш счет стоимость квартиры за вычетом первоначального взноса;
вы перечисляете средства застройщику.

В этом алгоритме отражены основные этапы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку. Как видите, регистрация ДДУ с привлечением ипотеки идет параллельно с регистрацией кредитного договора с банком. То есть приобретаемая вами недвижимость будет находиться под обременением все то время, пока вы будете выплачивать вашу задолженность перед банком. На практике обычно получение ипотеки происходит после заключения ДДУ, но в зависимости от отношений банка и застройщика возможны и другие варианты.

После сдачи дома в эксплуатацию необходимо получить документы о праве собственности. Порядок оформления на этом этапе включает в себя следующие процедуры:

подписание акта приема-передачи новой квартиры;
экспертная оценка стоимости и ликвидности;
получение техпаспорт в БТИ;
составление закладной с банком на готовую квартиру;
регистрация закладной в Росреестре;
получение дольщиком от застройщика документа о праве собственности, в котором будет указано, что квартира находится под обременением.

Тем, кто планирует покупать по договору долевого участия квартиру в ипотеку, предстоит кропотливая и непростая работа. На каждом этапе могут возникать непредвиденные ситуации, поэтому юридическая подкованность может стать вашим козырем и значительно сэкономит деньги и время.

Его величество ДДУ: разбор по составу

Договор долевого участия считается имеющим юридическую силу и заключенным, если в нем четко обозначена следующая информация:

какой именно объект подлежит передаче дольщику после того, как застройщик введет жилье в эксплуатацию;
в какие сроки застройщик обязуется передать дольщику объект;
фактическая цена договора, порядок оплаты, сроки оплаты;
гарантийный срок ДДУ.

Перед оформлением ДДУ стоит изучить образец типового договора и проконсультироваться с юристом.

Договор не может быть изменен застройщиком в одностороннем порядке, что важно для покупателя. Однако в одностороннем порядке может быть изменена проектная документация по объекту. Недобросовестный застройщик может по окончанию строительства предложить вам не совсем то, за что вы заплатили. Возможно появление дополнительных квадратных метров, которые вам могут предложить оплатить по рыночной цене, или другие неприятные нюансы.

Учтите, хотя сам по себе ДДУ и защищает дольщиков от многих неприятностей, но лазейки все равно есть. Чтобы дополнительно обезопасить свои вложения, не лишним будет выполнить следующие шаги:

лично убедитесь в том, что у застройщика все в порядке с разрешением на строительство;
посетите стройку, ознакомьтесь с ходом строительных работ;
почитайте отзывы дольщиков и новоселов о данном застройщике, ознакомьтесь с историей сданных им объектов;
изучите информацию о застройщике в Едином реестре застройщиков.

Несмотря на то, что банки проверяют застройщиков, самостоятельная проверка не будет лишней, хотя бы для собственного спокойствия.

Не удивляйтесь, если строительством недвижимости занимается одна фирма, а продает квартиры другая. Инвесторы постоянно привлекают разных подрядчиков, и ничего криминального в этом нет. Но необходимо тщательно проверять всю документацию, требовать копии, сличать адреса и реквизиты юридических лиц.

Страхование и ипотека по ДДУ

В Росреестре договор ДДУ не будет принят к регистрации при отсутствии договора о страховании ответственности с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования. К страховщику предъявляются жесткие требования. Организация должна быть достаточно надежной, иметь уставной капитал не меньше определенной суммы, обладать безупречной репутацией. Это касается как ОВС, так и страховых компаний и банков. Стоимость полиса страхования долевого участия в строительстве в среднем составляет 1,3-1,7% от стоимости самой квартиры.

Кроме страхования долевого участия, ипотека подразумевает страхование титула (утраты права собственности) и трудоспособности (потери работы и так далее). Данные виды страхования не являются обязательными по закону, но часто банки предоставляют клиентам, которые соглашаются на расширенную страховку, особые условия по кредиту.

Поэтому перед тем, как отказываться от такой страховки или соглашаться на нее, стоит все хорошенько просчитать.

Налоговый вычет и возврат процентов: важные моменты

Налоговый вычет при долевом строительстве можно получить как с самой стоимости жилья, так и с процентов, которые вы выплачиваете банку по ипотеке. Что касается вычета по ДДУ на стоимость квартиры, то по закону вы не можете вернуть налог с суммы, превышающей 2 млн. рублей.

При ипотеке на долевое строительство налоговый вычет на стоимость квартиры по ДДУ выплачивается после оформления права собственности. Обязательным документом для налоговой инспекции в этом случае является акт приема-передачи квартиры, который подтверждает, что клиент фактически получил свою собственность.

Возврат процентов, уплаченных по ипотеке, не имеет ограничения по сумме и осуществляется также после наступления права собственности на квартиру за все годы, в течение которых налогоплательщик выплачивал кредит банку.

Например, если вы выплачивали ипотеку в 2015, 2016 и 2017 годах, акт приема-передачи получили в 2017 году, в 2018 вам нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ для получения налогового вычета. Вот полный список документов для получения налоговой скидки:

заявление на вычет;
договор ДДУ;
акт приема-передачи;
свидетельство о собственности;
все платежные документы.

Ипотечный компромисс: только бизнес, ничего личного

Нередко встречаются ситуации, когда банк отказывает в выдаче ипотечного кредита. Для того, чтобы избежать такого поворота событий, нужно трезво оценивать свои возможности и учитывать требования банка, в который вы обращаетесь. Такие крупные игроки рынка, как Сбербанк и ВТБ, часто отказывают вполне платежеспособным клиентам даже без объяснения причины. Принятие решения об одобрении или отказе в ипотечном займе на строящееся жилье производится на основании следующих данных:

надежность застройщика;
ликвидность объекта недвижимости на рынке жилья;
надежность заемщика.

Если первые два пункта касаются исключительно самого объекта кредитования, и заемщик не может на них повлиять, то последний пункт имеет самое прямое отношение лично к клиенту. Банки склонны отказывать в ипотеке, если:

у вас плохая КИ, имеются просроченные платежи, или вы были поручителем по невыплаченному кредиту;
у вас совсем нет КИ (тоже подозрительно);
ваш официальный доход оставляет желать лучшего;
ваша профессия не относится к числу благонадежных с точки зрения кредитных аналитиков (менеджер по продажам и другие специальности с «плавающей» зарплатой).

Что касается кредитной истории, если у вас ее нет, можно ее создать. Для этого попробуйте взять пару потребительских кредитов и выплатите их точно по графику. С просрочками сложнее. Банки с подозрением относятся к тем, кто задерживал выплаты, поэтому возможно придется обратиться в несколько банков, или смириться с высокой процентной ставкой. Если вы не уверены в своих силах на все 100%, воспользуйтесь помощью профессионалов. В Санкт-Петербурге качественную помощь в получении ипотечных кредитов с хорошей ставкой оказывает компания «Ипотекарь». Один из основных плюсов этой фирмы - оплата услуг производится по факту заключения кредитного договора с банком, а экономия на процентах намного превышает комиссию ипотечного брокера.

Долевая ипотека пользуется популярностью у российских граждан, поскольку обходится дешевле стандартного жилья. Преимущество квартиры от застройщика – это возможность самостоятельно выбирать ее планировку и отделку, а также наличие новых коммуникаций. Все нюансы ипотеки, процедура оформления, образец договора участия содержатся в статье.*

В чем особенности ипотеки на долевое строительство

Чтобы стать обладателем новой квартиры, выберите надежного застройщика и выгодную программу кредитования . Денежные средства дольщиков обычно привлекаются при строительстве помещений, которые:

находятся в многоквартирных домах;
передаются застройщиком владельцу после сдачи жилья в эксплуатацию.

Дольщики оформляют в банке кредит, подписывают договор участия и становятся основными инвесторами строительства. Квартиры переходят в их собственность после сдачи готовых объектов в эксплуатацию.

Банки предоставляют ипотеку с долевым участиемпод залог:

имеющейся в собственности клиента квартиры;
прав по долевому участию.

Условия стандартной программы кредитования следующие:

требуется первоначальный взнос – 20% и выше от стоимости жилья;
ставка – от 14,0%, после получения заемщиком прав собственности на жилье и оформления его в качестве залога банк предлагает пониженную ставку;
максимальный срок кредитования – 30 лет;
страхование залога – обязательно.

Также банки предлагают льготную ипотечную программу с государственной субсидией. Она предусматривает финансирование строящегося или готового жилья, приобретаемого у застройщика – юридического лица. Льготная программа отличается:

пониженной процентной ставкой – до 12,0%, которая фиксируется на весь ипотечный период;
максимальной кредитной суммой – 8 млн р. для Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн р. – для остальных регионов;
предельным сроком в размере 30 лет и 2 мес.

Процедура оформления ипотеки на долевую собственность

Наиболее выгодны банковские ссуды, предоставляемые на покупку жилья у застройщика, аккредитованного учреждением. По таким программам обычно предусмотрены льготные условия. Процедура сделки с застройщиком следующая:

Заемщик заключает со строительной компанией договор долевого участия, который содержит сведения о:

возводимом объекте;
стоимости жилья;
порядке и сроках платежей;
гарантийных обязательствах на объект;
сроках сдачи недвижимости.

Договор регистрируется в Росреестре на основании заявлений от дольщика и застройщика. В течение 18 дней заемщик получает свидетельство о долевой собственности на квартиру. Ипотека состоит из стадий:

Свидетельство и дополнительные документы заемщик подает в банк и оформляет заявку на ссуду. Если недвижимость покупается у фирмы, аккредитованной банком, то все документы на нее уже имеются в финансовой организации.
После одобрения заявки банк и заемщик подписывают кредитный договор .
Заемщик вносит первоначальный взнос, который поступает на счет застройщика.
Банк переводит средства строительной фирме.

В качестве залога по кредиту оформляются права требования на долевое участие. После вступления во владение заемщик:

производит оценку объекта;
заключает договор страхования;
оформляет недвижимость в залог банка.

Образец договора участия в долевом строительстве по ипотеке

Нюансы военной ипотеки с долевым участием

Программы кредитования жилья для военнослужащих распространяются и на новостройки. При покупке квартиры по договору долевого участия на льготных условиях существуют ограничения по площади:

18м² на одного человека;
15-25 м² – для лиц с ученым званием, полковников и командиров.

К военным банки предъявляют особые требования:

Прибегая к военной ипотеке , нужно учитывать следующие моменты:

Свидетельство участника НИС действует лишь 6 мес.
Чем ближе возраст к 45 годам, тем сложнее получит кредит.
После выхода на пенсию государство помогает выплачивать ипотеку лишь обладателям стажа свыше 20 лет.
При досрочном увольнении военные выплачивают кредит из личных средств.