Налог при продаже квартиры полученной по наследству
С юридической точки зрения наследование наряду с дарением можно рассматривать как один из наиболее простых и дешевых способов приобретения имущества, хотя в основном и не совсем приятный. При этом в большинстве случаев в качестве наследуемого имущества выступает недвижимость: дома, дачи, квартиры, земельные участки и т.д. Если вы, получив по наследству квартиру, решили ее продать, то не лишним будет владеть информацией, связанной с налогообложением дохода в данной ситуации.
На самом деле российское законодательство, в частности Налоговый Кодекс РФ (далее - НК РФ), не рассматривают конкретные ставки взимания налога при продаже квартиры в зависимости от первоначального источника ее получения: наследование, приватизация, купля и т.д. Более того, с юридической точки зрения не имеет значение, какая именно недвижимость подлежит продаже: квартира, комната, дом, земля и т.д. Следовательно, налог при продаже квартиры полученной по наследству взимается по общим принципам и ставкам, предусмотренным в области налогообложения доходов физических лиц.
Так, анализ ч. 1 ст. 220 НК РФ позволяет говорить о том, что в случае если квартира (недвижимость) находилась в собственности продавца более трех лет. то налог при ее продаже не взимается. В случае если квартира (недвижимость) являлась собственностью продавца менее трех лет. то обязанность уплаты подоходного налога определяется, исходя из стоимости, по которой реализовано имущество. В частности предусмотрено, что подоходный налог выплачивается из суммы, превышающей 1 миллион рублей.
Иными словами, если квартира продана за сумму, меньшую 1 миллиона рублей, налог не взимается. Если же стоимость более миллиона, то налог платится лишь с суммы, которая превысила 1 миллион (имущественный налоговый вычет). Согласно ст. 224 НК РФ ставка налога на доход, полученный от продажи квартиры, для резидентов (граждан РФ) составляет 13% . для нерезидентов – 30% . Например, гражданин РФ, продав квартиру за 1400 тыс. руб. обязан уплатить налог в сумме 52 тыс. руб. (формула: (1400000-1000000)*13%=52000).
Еще одним существенным моментом в данной ситуации является определение продолжительности нахождения квартиры в собственности. Так, совокупный анализ статей 218, 1114, 1152 Гражданского Кодекса РФ говорит, что наследство признается принадлежащим наследнику с момента его открытия (день смерти наследодателя), независимо от даты его фактического принятия, а также момента государственной регистрации. Т.е. три года пребывания имущества в собственности для освобождения от уплаты подоходного налога при продаже следует исчислять со дня смерти наследодателя. а не с дня его официальной регистрации.
Теория права
Налог с продажи имущества, доставшегося по наследству
Известно, что недвижимое имущество, полученное гражданином в наследство, налогами не обкладывается. Но вот дальнейшая его судьба может быть различной.
В том числе новый у нового владельца может возникнуть желание продать унаследованное. В этом случае имеет место ситуация, при которой придется все же заплатить налог.
Возможность налогообложения
При реализации имущества доставшегося в наследство по закону, как и по составленному завещанию, может возникнуть необходимость уплаты налога. Этот процесс регулируется законодательно следующими актами:
Нужно ли платить налог с продажи доставшегося в наследство имущества, расскажет это видео:
Налог с продажи имущества по вступлению в наследство
Но с разными видами имущества правила начисления налога могут быть различны.
Унаследованная квартира
При продаже доставшейся в наследство квартиры, ситуация с оплатой налога выглядит так:
Размер налога рассчитывается в зависимости от:
При продаже унаследованной гражданином квартиры надо учесть некоторые, присущие данному процессу особенности:
- Определения срока налоговой амнистии. В случае с наследством отсчет начинается со дня обнаружения смерти владельца имущества. То есть к моменту вступления в право владения по наследству, 3-ех годичный срок может быть уже существенно уменьшен.
- В случае начисления налога, у наследника возникает необходимость в подаче 3-НДФЛ. которую надо представить в ФНС в отведенный для этого срок.
Сколько ждать, чтобы не платить налог при продаже, расскажет данный видеоролик:
Другая недвижимость
При продаже доставшихся в наследство других видов недвижимости:
Налог уплачивается при совершении сделки, только до истечения 3-ех летнего срока. Если наследник получил не все имущество, а только свою долю в нем, то он может выплатить налог:
То же самое касается и распределения величины налогового вычета.
Земля
Налогообложения дохода, образовавшегося от продажи унаследованной земли, имеет те же особенности, что и продажа иного имущества. То есть:
Акции
Акции, в отличие от остальных видов наследуемого имущества, являются источником постоянного дохода, который, кстати, облагается налогом со дня получения наследства. Поэтому и правила по налогообложению их продажи несколько иные:
В эту сумму входит:
Еще больше полезной информации об уплате н алога при получении недвижимости в наследство содержится в данном видео:
Какой налог при продаже дома в 2017 году
Но также суммы денег, полученные путем продажи недвижимого имущества.
Облагается налогом весь чистый доход собственника при продаже любой недвижимости (квартиры, частного дома или чего-либо подобного).
Величина его составляет 13%. Он может быть уменьшен следующими путями:
- Продавец указывает, что при реализации недвижимости понес какие-либо финансовые затраты (должно иметься документальное обоснование).
- За счет всей суммы имущественного налога на продажу (величина его сегодня составляет 1 миллион рублей).
Также имеются некоторые другие нюансы, позволяющие снизить величину налога, либо вообще избежать его уплаты.
Очень важным моментом является время, в течение которого недвижимость находилась в собственности одного и того же физического лица.
Физическое или юридическое лицо может различным способом получить недвижимость какого-либо рода.
В процессе формирования налогового вычета при продаже недвижимого имущества так же важно, как и продолжительность владения им.
В собственности менее 3-х лет
В случае если физическое лицо продает недвижимость, которая пребывала в его собственности меньше чем 3 года, полученные в результате сделки средства квалифицируется как доход.
С него в обязательном порядке необходимо уплатить налог, который равняется 13%.
Но существует два способа существенно уменьшить величину данного налога:
Оба способа имеют как свои достоинства, так и недостатки.
Подробно ознакомиться с нюансами реализации первого способа можно в ст. № 220 Налогового кодекса.
Вся её суть заключается в том, что при наличии расходов, связанных с продажей квартиры или иной недвижимости, юридическое лицо имеет право уменьшить величину полученного дохода от продажи на величину всей суммы расходов.
Также совершенно законно в сумму расходов на продажу могут быть включены средства, потраченные на ремонт квартиры.
Важно лишь предоставить документальное обоснование, на основании которого расходы увеличены.
В качестве такого обоснования могут выступать:
Так как налоговая инспекция будет тщательным образом все проверять. Сам налог выплачивается только с разницы между доходами и расходами.
Если эта разница получается отрицательной, то есть величина расходов превышает доход, то налог не платится на вполне законном основании.
С какой даты был отмене налог с продаж узнайте в статье: налог с продаж.
Какой будет вычет при продаже квартиры родственнику? Читайте здесь.
Некое физическое лицо владеет недвижимостью (квартирой) менее трех лет. Приобретена она бала за 4 млн. рублей. Продана – за 4.5 млн. рублей.
В результате доход от продажи составляет:
4.5 млн. рублей – 4 млн. рублей (покупка)= 0.5 млн. рублей.
Величина налога равна:
0.5 млн. рублей×13%=0.06 млн. рублей.
Физическое лицо владело квартирой в течение некоторого количества времени (менее трех лет). Расходы на покупку данной квартиры составляли 3.1 млн. рублей.
Реализована она была по цене 2.8 млн. рублей. Разность между затраченной суммой на покупку и стоимость реализации отрицательная.
Таким образом, доход равен нулю и налог платить не требуется.
Существует один важный нюанс:
даже при условии того, что налоговый вычет покрывает величину самого налога, необходимо обязательно представить в надзорный орган декларацию по форме 3-НДФЛ.
Более 3-х лет
Когда частное лицо (физическое) владело недвижимостью (будь то квартира или частный дом) в течение свыше трех лет (подряд), то:
- Необходимость осуществить выплату налога, равняющегося 13%,отпадает даже при наличии прибыли по результатам продаж.
- Подавать налоговую декларацию не требуется, как при реализации недвижимости, пребывавшей в собственности меньше чем 3 года подряд.
После продажи квартиры, срок владения которой составлял более трех лет, нет никакой необходимости отчитывать перед налоговой инспекцией за проведенную операцию.
Доставшегося по наследству
До первого января 2006 года необходимо было также выплачивать налог на недвижимость, полученную в наследство – согласно закону № 2020-1 .
Но на сегодняшний день он утратил силу, и получаемое в наследство имущество не расценивается как доход, потому налогом не облагается – об это говорится в Налоговом кодексе (ст. № 217, п. 18).
Прописан ли новый собственник в наследуемой квартире, или же нет – не имеет никакого значения.
Но некоторые расходы при получении недвижимости в наследство все же будут. Они включаются в себя:
Сумма налога с продажи дома определяется довольно просто. Она составляет 13% от величины чистого дохода, полученного при продаже.
Сам налог исчисляется двумя способами:
- Уплачивается с чистого дохода, который определяется как разность между суммой, потраченной на приобретение недвижимости покупателем и суммой, потраченной на её приобретение собственником.
- При условии, что средства, израсходованные на приобретение недвижимости, составляют менее 1 млн. рублей, от цены продажи необходимо вычесть также 1 млн. рублей. И на эти средства распространяется действие налога на продажу.
Некое частное лицо приобрело в личную собственность недвижимое имущество (коттедж) за 2 млн. рублей.
По истечении двух с половиной лет дом был продан за 3 млн. рублей. По итогам продажи получена чистая прибыль, величина которой составила 1 млн. рублей.
Так как недвижимость находилась в собственности менее трех лет, налог выплачивается в полном размере:
(3 млн. рублей – 2 млн. рублей)×13%=0.13 млн. рублей.
Также необходимо помнить о том, что:
Налоги на продажу дома в 2017 году не уменьшатся. Но имеется действенный способ уменьшить сопутствующие расходы при продаже – налоговый вычет.
Налоговым вычетом называется некоторая сумма денег, предусмотренная законодательством для определенной группы физических лиц, относящихся к особой категории (НДФЛ налог этими лицами не выплачивается).
Налоговый вычет может предоставляться при продаже недвижимости самого разного рода.
Когда совершается данная операция, полученный доход облагается подоходным налогом, величина его составляет 13% (если имущество находилось в собственности менее трех лет).
При исчислении налогового вычета необходимо учитывать некоторые особенности законодательства:
- Вычет может исчисляться только с расходов, суммарная величина которых не превышает 1 млн. рублей.
- Когда проданная недвижимость находилась в долевой собственности, но продана была единовременно по одному договору купли-продажи. то вычет будет распределен между собственниками равномерно, в соответствии с величиной их доли (либо согласно их собственной договоренности).
- Когда продавец реализует в течение одного года несколько объектов недвижимости, оговоренные в законодательстве налоговые ставки применяются ко всем ним.
- Налоговый вычет при продаже недвижимости можно применять неограниченное количество раз (в отличие от налогового вычета при покупке).
Довольно часто появляются всевозможные нюансы при налогообложении чистого дохода, возникающего в результате продажи недвижимости.
Чаще всего это касается продажи частных домовладений, либо недвижимости, оформленной на нескольких хозяев.
При продаже нового дома (построенного)
Довольно часто возникают ситуации, когда на земельном участке собственник строит дом и после продает его вместе с прилегающей частной территорией.
В данной ситуации земельный участок и недвижимость на нем облагаются налогом по отдельности. Например, если земля находится в собственности более трех лет, то налог от её продажи не уплачивается.
Но дом был построен менее чем за три года до продажи. И выплата налога, а также составление декларации при продаже обязательно.
Также при расчете налога на продажу частого дома действуют все те же правила, что и при продаже квартиры.
Возможно уменьшение подоходного налога путем:
Оптимальное решение при продаже частного домовладения – указать в договоре купли-продажи стоимость в размере 1 млн. рублей.
Это позволит не платить подоходный налог, им будет облагаться лишь продажа земельного участка (если он в собственности менее трех лет).
Если продается только часть дома?
Случается, что недвижимость оформлена одновременно на несколько владельцев.
В таком случае налог будет распределяться в соотношении, пропорциональном величине дохода от продажи, полученного каждым из владельцев (при реализации по одному договору купли-продажи).
Также величина подоходного налога может регулироваться продавцами самостоятельно – по личной договоренности.
Единственным условием является обязательное документальное подтверждение данного соглашения, составляется оно в налоговой инспекции.
Подоходный налог при продаже частного дома
При продаже частного дома процедура уплаты подоходного налога ничем не отличается от аналогичной при реализации иного типа недвижимости.
Величина налоговой ставки составляет 13%, уменьшить её можно при помощи имущественного вычета, либо за счет вычета расходов различного рода, необходимых для продажи (осуществление ремонта и иных мероприятий).
Нужно ли платить налог с продажи акций узнайте в статье: налог с продажи акций.
Все о налоге с продажи автомобиля читайте здесь.
Какой нужно платить налог с продажи недвижимости, полученной по наследству, можно посмотреть здесь.
Уплата налогов на полученную прибыль в первую очередь направлена на борьбу с различного рода спекулянтами.
Но, тем не менее, не стоит нарушать налоговое законодательство, так как карается это серьезными штрафами и начислением пени за уклонение от налогов.
Как платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству?
Уплатить налог с продажи квартиры, полученной по наследству, в соответствии с действующим законодательством обязано каждое физическое лицо в определенных случаях. Существуют различные способы приобретения жилых помещений. Среди них есть такие, которые не требуют затрат. Это может быть дарение или наследство. Чаще всего передается недвижимое имущество. К нему относятся дачи, дома, земельные участки, комнаты.
Само по себе приобретение недвижимости в наследство не облагается никакими сборами. Если же объект необходимо продать, то может возникнуть обязанность представить декларацию 3-НДФЛ в инспекцию, а при необходимости и уплатить налог с суммы реализации квартиры. Эти действия производятся на следующий год после совершения сделки. Декларация о доходах предоставляется до 30 апреля, а уплата должна быть осуществлена до 30 июля.
Особенности совершения сделок с жильем для физических лиц
Как видно из НК РФ, законодатель не дифференцирует жилые объекты по источнику их приобретения. С точки зрения законодательства нет никакой разницы, каким способом жилье было приобретено. Это может быть подарок, покупка или приватизация. Кроме того, закон в этой части не подразделяет недвижимость по видам. Будь то комната, дом, дача или земельный участок, для налогообложения разницы нет.
В этом плане реализация квартиры, полученной в наследство, ничем не отличается от сделки с объектом, приобретенным иными путями. Значит, подоходный налог в этом случае взимается по одинаковым правилам и ставкам, предусмотренным НК РФ. Так как продажа квартиры, полученной по наследству, имеет такие же правовые последствия, как и реализация иного недвижимого имущества, необходимо знать, когда при этом возникает необходимость предоставления декларации.
Анализируя ст. 220 НК РФ, можно сделать вывод, что обязанность уплатить НДФЛ при продаже жилья возникает только тогда, когда оно находилось в собственности гражданина менее трех лет.
Ставка составляет 13% от стоимости реализованного имущества.
При этом следует иметь в виду, что физическому лицу по его личному заявлению в ФНС по месту жительства может быть предоставлен имущественный вычет в сумме 1 млн рублей. Это означает, что налог берется только с суммы свыше этой. К примеру, реализовав жилье за 1,5 млн рублей, нужно заплатить только с 500 тыс. рублей, что составляет 56 500 рублей. Продажа за сумму менее 1 млн рублей означает отсутствие необходимости что-либо платить, но декларацию предоставить нужно.
Исчисление сроков владения недвижимостью
Так как продажа недвижимости предполагает возникновение необходимости уплаты НДФЛ в зависимости от сроков владения ею, то необходимо понимать, как они исчисляются в различных ситуациях:
- Если продавец купил или получил в дар недвижимость, срок владения ею начинает отсчитываться с момента регистрации права собственности в Росреестре.
- В случае когда объект недвижимости гражданин получил от умершего, его право возникает, в соответствии со статьями 218, 1114, 1152 Гражданского кодекса РФ, со дня смерти передающего, а не после вступления в наследство официально.
Принимая это во внимание, нужно понимать, что обязанность платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству, возникает тогда, когда сделка была осуществлена раньше, чем прошло три года с момента кончины бывшего собственника.
В противном случае НК РФ не предъявляет никаких требований к гражданам. Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что продажа квартиры, полученной по наследству, отличается только лишь исчислением сроков, при которых обязательна уплата налогов. В остальном эта сделка ничем не отличается от других сделок с недвижимостью.
Нужно ли платить налог от продажи унаследованного дома и земельного участка?
В 2000 году умерла бабушка. Было завещание на квартиру и на землю на сына. Ее сын, мой отец, наследство принял фактически, но не оформил. Умер в 2013 году. Я, его дочь, оформила право собственности через суд сейчас в марте 2017 года. Суд также установил факт принятия наследства моим отцом. Продаю указанную квартиру и землю сразу же, через 2 месяца после регистрации права на собственность. Вопрос: должна ли я платить налог с продажи или нет т.к. это наследство?
Ответы юристов (12)
нет, т.к. владеете более 3 лет
4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Уточнение клиента
Спасибо. Но меня беспокоит то, что мой отец владел, но НЕ ОФОРМИЛ на себя собственность.
Есть вопрос к юристу?
В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.
Но следует учитывать также ряд особенностей:
Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года - пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя(открытия наследства).
С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.
Город не указан
наследство принял фактически, но не оформил. Умер в 2013 году. Я, его дочь, оформила право собственности через суд сейчас в марте 2017 года. Суд также установил факт принятия наследства моим отцом. Продаю указанную квартиру и землю сразу же, через 2 месяца после регистрации права на собственность. Вопрос: должна ли я платить налог с продажи или нет т.к. это наследство?
Alla
Алла, добрый день! Нет, так как в силу ст. 1152 ГК имущество принадлежит вам со дня смерти наследодателя внезависимости от даты регистрации вами права собственности, соответственно срок владения у вас более трех лет что дает основание для освобождения такой сделки от налогообложения в силу ст. 217 НК
Город не указан
В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в
Майков Дмитрий
Получение по наследству имущества налагает на наследника обязанность правильного оформления. Некоторые виды имущества, в том числе недвижимость, не станут собственностью окончательно без проведения государственной регистрации права по ст. 131 ГК РФ . Поэтому наследников в процессе оформления ждет не только сбор и подготовка документов, но и некоторые затраты.
Получение наследственного имущества не подлежит налогообложению с начала 2006 года. Раньше налоговый платеж взимался, но с внесением поправок в Налоговый кодекс РФ, он упразднен.
Подавать декларацию в налоговые органы также не требуется.
Однако остались некоторые виды наследственной массы, попавшие в список исключений согласно п. 18 ст. 217 НК РФ . В перечень входят:
- доход, который получен в результате создания промышленного образца;
- оплата за изобретение;
- гонорар за создание литературного труда;
- вознаграждение за написание литературного произведения.
Перечисленные виды доходов подлежат налогообложению при переходе в порядке наследования. Стандартная ставка отчислений в бюджет составляет 13% от суммы полученных средств.
Остальное имущество, не указанное в ст. 217 НК РФ в списке исключений, передается от наследодателя без налогообложения. Это касается и самых популярных видов объектов: квартир, домов, автомобилей и т.д.
Налог на наследство в 2017 году
В 2017 году действует Налоговый кодекс России, включая поправки относительно налога с наследства. Это означает, что сегодня отсутствует обязанность налогообложения большинства видов объектов наследования по статье 217 НК России.
Налог при продаже наследства, которому менее 3 лет
Что же будет, если собственник сразу же решит продать имущество, полученное по наследству? В этом случае налог будет уплачиваться по ставке 13%, если продаваемые объекты получены менее чем 3 года назад. Однако налогооблагаемая сумма начинается при стоимости продажи объекта свыше 1 миллиона рублей. По ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение вычета с суммы до 1 млн. руб.
Если продается имущество, которое перешло в порядке наследования более 3 лет назад, НДФЛ уплачиваться не будет. Именно поэтому целесообразно выждать установленный законодательством период времени и только потом приступать к отчуждению объекта.
Налог на продажу дома, полученного по наследству
При продаже дома, полученного от наследодателя, действуют общие правила налогообложения и совершения сделки купли-продажи. Продать такой дом наследник имеет право сразу после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности. Однако в этом случае придется заплатить НДФЛ по ставке 13%, так как объект находится в собственности менее 3 лет. Чем больше стоимость недвижимости, по которой ее продали, тем больше будут налоговые отчисления.
Сколько составляет государственная пошлина при вступлении в наследство
Несмотря на отсутствие налоговой статьи расходов, государственную пошлину придется заплатить.
Государственная пошлина – обязательный платеж в бюджет за совершение нотариально значимых действий.
В случае с наследованием она уплачивается за оформление нотариусом свидетельства о праве на наследство. Без квитанции, подтверждающей ее погашение, нотариус не выдаст этот документ, и имущество не будет документально принято.
Размер государственной пошлины строго установлен в законе (ст. 333.24 , п.1, пп.22 НК РФ) и составляет:
- 0,3% от общей стоимости наследственной массы на одного наследника, но максимально 100 тыс. руб. В таком размере пошлина взимается с близких родственников умершего;
- 0,6% от стоимости имущества, которая получена в результате оценки. Уплачивается остальными наследниками, но в размере не более 1 млн. руб.
Таким образом, налог на принятие наследства не взимается в 2017 году. Под это правило попадают практически все виды объектов наследования. Однако при быстрой продаже таких объектов, налог заплатить придется. Кроме того, за оформление свидетельства о праве на наследство взимается плата – государственная пошлина. Ее размер устанавливается законодательно и зависит от стоимости имущества и степени родственных отношений между наследником и наследодателем.
После реализации квартиры, как и любого ценного имущества, бывший владелец обязан отразить полученные средства в налоговой декларации.
Однако необходимость оплаты налога (НДФЛ) в случае с недвижимостью напрямую зависит от срока ее пребывания в собственности. При отчуждении унаследованного жилья действуют немного другие правила, а также имеются некоторые нюансы, в которых стоит разобраться подробнее. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как избежать необходимости оплаты налога и о том, какие действия необходимо предпринять после продажи квартиры.
Условия освобождения от налога: уточняем срок владения
В отличие от большинства оснований обретения прав на жилье, получившему недвижимость по наследству достаточно три года продержать его в своей собственности, чтобы быть освобожденным от налогообложения. То же касается квартир, полученных в результате приватизации, подписания дарственной и по договору пожизненного содержания, а также жилья, право владения которым появилось до начала 2016 года. В остальных случаях действует пятилетний период, если собственник пожелает продать недвижимость раньше, он будет вынужден оплатить НДФЛ.
У тех, кто получил жилье по наследству, возникает немало вопросов, связанных именно с определением срока владения . Это неудивительно, поскольку процесс вступления в наследство предполагает целый ряд весьма продолжительных процедур: открытие наследственного дела, принятие наследства, получение соответствующего свидетельства, регистрация. Как понять – истек срок или еще нет? Ведь от этого зависит возможность существенно сэкономить…
По общему правилу период владения недвижимой собственностью определяется четко: начало периода – это день регистрации права собственности, конец периода – дата внесения в Росреестр сведений о смене права собственности другому владельцу.
Но в случаях с наследованием картина несколько иная. Если недвижимое имущество передано по наследству, началом периода владения является день смерти прежнего владельца, а заканчивается фиксацией в реестре факта перехода права (от наследника другому лицу). Иными словами, допустим, что наследодатель умер, к примеру, в 2014-ом году, а право владения оформлено только в 2018-ом, квартиру смело можно продавать и не платить налог при продаже квартиры полученной по наследству, поскольку определенный законом срок владения собственностью уже истек.
Особенности определения срока владения: поочередное получение наследственных долей
Нередко случается так, что человек получает какую-то долю в наследство от одного родственника, а через несколько лет ему достается оставшаяся доля этой же недвижимости от другого. В случае объединения долей в целостный объект недвижимости, период владения этим имуществом начинается с дня принятия в наследство первой доли. Когда первая доля принадлежит новому собственнику более 3 лет, при продаже всего объекта недвижимости налог оплачивать не нужно, даже если вторая доля была получена намного позже.
Если доли имеют несколько собственников, каждый из них имеет право купить долю у другого совладельца и получить, налоговый вычет в том же порядке, который предусмотрен при покупке любого жилья.
Если имущество, полученное в наследство, на каком-либо основании признается неделимым, собственникам придется заключать соответствующий договор и продавать его как единое целое.
Важные ограничения и льготы
Трехлетний срок владения недвижимостью, о котором шла речь выше, действует, только если наследство было получено от близкого родственника или же члена семьи. По новому кодексу, те, кто получил недвижимость в наследство от посторонних людей, возможности продать квартиру без необходимости выплачивать налог придется ждать пять лет. Чтобы разобраться в подробностях, стоит изучить статью 217.1 НК РФ.
Вне зависимости о того, в какое время и от кого получена квартира в наследство, есть несколько категорий людей, которые вообще освобождаются от этого налога. Это инвалиды первой и второй групп, люди, имеющие ограниченные возможности с детства, ветераны и некоторые другие льготники. Однако во избежание недоразумений нужно подать в территориальную налоговую службу соответствующее заявление, кроме того, нужны документы, которые являются основанием и подтверждают право на льготу.
Налог для иностранных граждан
Что касается иностранных граждан, они имеют возможность без каких-либо дополнительных платежей вступить в наследство в России. Оформить необходимые документы можно даже в стране текущего проживания, обратившись в местный нотариат (если между странами существуют соответствующие договоренности), а можно оформить доверенность и поручить третьему лицу вести дела в России. Однако в этом случае доверенность необходимо перевести на русский язык с соблюдением правил апостилирования.
Собственно, основные расходы включают оплату доверенностей, услуг нотариуса, оплату справок и государственных пошлин. Можно также обратиться в российское консульство, которое, помимо прочего, оказывает и нотариальные услуги.
Если продавать квартиру, находившую в собственности менее 3 лет, размер налога для нерезидента составит 30% от суммы продажи. Если имеется межгосударственный договор об недопущении двойного налогообложения, в своей стране можно получить освобождение от налога (такие соглашения подписаны РФ более чем с 80 государствами мира) .
В свою очередь, россияне, желающие вступить в наследство или продать унаследованное имущество за границей, должны ориентироваться на законодательство государства, на территории которого находится жилье. Если есть упомянутый выше договор между странами, в России налог платить не придется.
Срочная продажа наследства: налоговое резидентство
Если жилье, принятое в или без него, очень желательно продать как можно быстрее, и нет возможности ждать три года, значит, придется внести налог с полученного дохода. Ставка налога зависит от времени проживания наследника в России:
Если срок проживания в России составляет больше, чем полгода (если точно, 183 дня в году, когда жилье было продано) , ставка налога будет равняться 13% от стоимости жилья.
Для тех, кто большую часть находился за рубежом, ставка увеличивается до 30%.
Граждане РФ, работающие в своей стране, могут также воспользоваться правом на налоговый вычет (1 млн. рублей) .
Конечно, налог получается немаленький, и велик соблазн отразить в договоре уменьшенную сумму сделки, чтобы сэкономить на платежах в бюджет. Кроме рисков, связанных с неполучением всей суммы, есть перспектива получить неприятное известие от налоговой службы. Дело в том, что к сделкам, при оформлении которых указана цена, меньшая, чем кадастровая стоимость жилья, основой для начисления налога становится именно кадастровая стоимость недвижимости с учетом понижающего коэффициента 0,7.
Взаимодействие с налоговой службой: как быть с декларацией
Прибыль обязательно отражается в налоговой декларации (стандартная форма 3-НДФЛ) . Обязательный для всех граждан документ нужно направить в налоговую службу строго до 30 апреля года, который следует за годом, когда, собственно, и были получены деньги от продажи имеющейся квартиры. Соответствующий бланк можно получить в любом отделении налогового органа либо найти на сайте ФНС. Далее его можно заполнить от руки и отнести или отослать в налоговую, либо подать декларацию в онлайн-режиме. Если декларация отправляется заказным письмом, необходимо позаботиться о наличии описи вложенных документов.
При наличии электронной подписи и Интернета, подать декларацию можно из любой точки мира. Однако если есть необходимость действовать через представителя, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.
Сдать декларацию необходимо вовремя, поскольку даже один день промедления чреват штрафом и, соответственно, увеличением и без того немаленьких расходов. Многие из тех, кто воспользовался налоговым вычетом и обнаружил, что он полностью покрыл налог, расслабляются и не отправляют документы в налоговую службу. Это большая ошибка – декларацию нужно сдавать в любом случае.
Минимальная сумма штрафа за несвоевременную подачу отчетности составляет 1 тысячу рублей, но эта сумма может увеличиться, если проигнорировать своевременную уплату налога и штрафа. Платеж должен быть отправлен в бюджет не позднее 15 июля того года, который следует за годом получения дохода.
Если человек продал унаследованную квартиру раньше, чем через три года после ее получения, но по объективным причинам нуждается в том, чтобы платеж был отсрочен или выплачен частями, лучше в любом случае подать декларацию и обратиться в отделение налоговой службы. К заявлению надо приложить документы, которые могут подтвердить потребность в рассрочке и послужить ее основанием.
Договор мены – налоговый вычет и возможность провести взаимозачет по налогам
Иногда возникают ситуации, что после получения квартиры в наследство возникает потребность обменять ее на другое жилье. Поскольку в этом случае действуют такие же правила, как при оформлении договора купли-продажи - стороны, принимающие участие в сделке, фактически являются одновременно и продавцом недвижимости и покупателем. Следовательно, платеж в бюджет начисляется по такому же принципу, как при продаже недвижимости.
Стоит подчеркнуть, что налог исчисляется не с суммы прибыли, если она была, а со всей стоимости квартиры, которая указана в кадастровых документах. Кстати, не лишней является возможность использования налогового вычета, уменьшив налоговую базу. Если в течение того же налогового периода человек, обменявший квартиру, уже по абсолютно другому договору приобретает жилье большей площади, можно произвести взаимозачет, еще больше уменьшив сумму необходимого платежа в бюджет.
Заключение. И еще кое-что, о чем следует знать…
Налог, который ранее нужно было платить при , давно отменен , поэтому если посредники, через которых вы действуете, оформив доверенность, рассказывают вам о необходимости внесения какой-либо суммы, есть все основания заподозрить их в мошенничестве. Кроме государственных пошлин и некоторых услуг нотариуса, на этом этапе ничего оплачивать не надо. О налоге речь идет только при сделках с имуществом, однако в этом вопросе посредники, как правило, совершенно не нужны.
Перед тем, как продавать унаследованную квартиру до того, как истечет трехлетний срок собственности, стоит заранее просчитать налоговые платежи с вычетами. Не исключено, что выгоднее будет сдавать жилье и продать его позже, когда уже налоги не грозят.
Приобретая унаследованную квартиру без участия юристов и риелторов, необходимо убедиться в том, что нет других наследников, или имеются отказы каждого из них от своей доли. Идеальным вариантом в этом случае будет нотариальное заверение сделки.
Игорь Василенко
Если осуществляется продажа квартиры, которая ранее была получена по наследству, гражданин обязан выплатить налог НДФЛ по обычной ставке 13%. Однако в некоторых случаях такой необходимости нет. Подробный анализ актуального законодательства, примеры расчета налога – все это можно найти в представленном ниже материале.
С точки зрения законодательства при продаже квартиры собственник получает доход, поэтому с этого дохода он обязан оплатить НДФЛ (для граждан России по ставке 13%). Если квартира ранее была получена по наследству, то нынешний владелец фактически получает доход в чистом виде: он приобрел имущество в дар, поэтому при продаже извлекает чистую прибыль. Обязанность вносить соответствующий налог предусмотрена Налоговым кодексом.
Однако в том же кодексе указано, что если собственник официально владеет своим жильем в течение 3 лет и более, он может не оплачивать соответствующий налог при продаже.
При этом возможны 3 ситуации:
- Если квартира была унаследована и оформлена в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, собственник должен владеть ею в течение 3 лет и более. Иначе налог при продаже взимается в обязательном порядке .
- Если оформление права собственности произошло после этой даты, минимальный срок владения для освобождения от взноса составляет 5 лет.
- Наконец, если объект получен в наследство от близкого родственника, опять же действует правило 3 лет (вне зависимости от даты смерти и даты оформления недвижимости в собственность). К близким относятся те родственники, которые перечислены в Семейном кодексе.
Отсчет срока владения начинается не с того момента, когда собственник зарегистрировал свое право в Росреестре, а со дня официальной смерти прежнего владельца, что соответствует нормам действующего гражданского законодательства.
Комментарий : день открытия наследства – это и есть день смерти (согласно данным свидетельства о смерти или судебному решению о признании умершим). Утверждение об этом также можно найти в Гражданском кодексе.
Также налогоплательщикам следует обратить внимание на то, что они оплачивают налог только с той суммы сделки, которая превышает 1 миллион рублей (НК, статья 220).
Поскольку получая жилье по наследству, гражданин не несет никаких трат (в отличие от покупки квартиры), другие виды вычета ему не полагаются. Поэтому от суммы сделки можно отнять только 1 миллион рублей – все остальные средства относятся к налоговой базе, т.е. именно с них и будет удержан налог НДФЛ.
Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Не следует путать налог с продажи квартиры с пошлиной нотариусу (при оформлении наследства), а также с налогом на владение полученной квартирой: это разные понятия. Также отдельно выделяют госпошлину, которая оплачивается за оформление (в Росреестре при получении свидетельства о собственности или выписке из ЕГРН).
Размер ставки налога и примеры расчетов
Для определения конкретной ставки важно определить категорию налогоплательщика:
- Гражданин России выплачивает взнос по ставке 13%. Точно такую же величину налога законодательство утвердило для резидентов. Под ними понимаются лица, которые в год продажи квартиры проживали непрерывно на территории страны от 183 дней.
- В остальных случаях ставка составит 30%. На остальные категории лиц не распространяются никакие нормы о налоговых вычетах или освобождении от оплаты (если человек владеет жильем от 3 или от 5 лет).
Таким образом, в случае с недвижимостью, которая была получена по завещанию, возможно снизить налог только в 2 случаях:
- Подождать с совершением сделки от 3 до 5 лет.
- Гарантированно получить вычет на 1 млн рублей, т.е. взять в расчет только ту сумму, которая превышает это значение.
Поэтому в общем случае схема для расчета суммы налога выглядит так.
Мнение эксперта
Харитонов Андрей
Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию
СРОК ОПЛАТЫ. По общему правилу декларацию в налоговый орган следует подать до 30 апреля включительно. А оплатить сам налог – до 15 июля того же года. Речь идет о годе, следующем за годом совершения сделки с недвижимым объектом.
Примеры расчетов для граждан и резидентов РФ
В данном случае полностью соблюдается действующее законодательство. Гражданин либо не платит налог, либо оплачивает его по ставке 13% (только с той суммы, которая больше 1 млн рублей). Вот несколько примеров расчетов:
Гражданин получает в наследство квартиру от родной матери, которая признана умершей судом 13 апреля 2016 г. Официально право собственности было оформлено 1 декабря того же года. В таком случае действует правило о минимальном сроке владения в течение 3 лет (поскольку речь идет о наследовании у близкого родственника – матери). Срок начинает отсчитываться с 13 апреля, когда суд признал прежнего собственника умершим. Поэтому продавать жилье без оплаты налога можно с 13 апреля 2018.
Племянник получил в наследство квартиру от дяди 2 января 2016 г, оформил право собственности 1 августа того же года. Он продает квартиру 10 апреля 2018 по цене 4 млн р. Тогда обязанность уплаты налога все равно наступает, поскольку получение жилья по наследству произошло уже в 2016 г, а дядя и племянник не являются близкими родственниками. Сумма для налогообложения (за вычетом 1 млн) – 3 млн. Поэтому племянник должен заполнить декларацию до 30 апреля 2019 г, а оплатить налог до 15 июля 2019 г в размере 13%*3млн = 390 тыс р.
Наследник и наследодатель не состоят в родственных отношениях, прежний собственник умер 30 декабря 2015 г. Новый собственник вступил в права 1 июля 2016 г. Однако решил продать помещение за 10 млн р 1 февраля 2018. Тогда НДФЛ придется уплатить, потому что срок владения 3 года истекает только 30 декабря 2018 г. Соответственно, налог оплачивается с суммы 9 млн р (до 15 июля 2019). Сумма к оплате 9 млн*13% = 1 млн 170 тыс р. Таким образом, в данном случае целесообразно продавать квартиру не ранее начала 2019 года – тогда НДФЛ не оплачивается.
Гражданин получает в наследство долю (1 комнату в квартире) 28 января 2017 г. 1 ноября того же года он решает продать ее за 900 тыс рублей. В данном случае налог не взимается, поскольку 900 тыс меньше суммы вычета (1 млн р).
Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Вычет 1 млн рублей при продаже можно применять неограниченное количество раз (на любой недвижимый объект). Если же гражданин покупает квартиру, вычет применяется только однократно.
Пример расчета для нерезидентов РФ
Если лицо не относится к категории граждан РФ, и к тому же в год продажи квартиры пробыло на территории (официально) меньше, чем 183 дня подряд, действует только 1 правило – необходимо оплатить 30% от сделки. Например, квартира продана за 5 млн р 10 апреля 2018 г. Тогда нужно подать декларацию не позднее 30 апреля 2019 г, а внести налог не позднее 15 июля 2019 г. Его сумма составит 30%*5 млн = 1,5 млн р.
Особенности сделок по продаже доли
В наследство может перейти и доля (одна, две комнаты или просто 1/3, 1/2 часть квартиры и т.п.). С точки зрения налогообложения ситуация выглядит точно так же. Гражданин должен перечислить НДФЛ в пользу государства только в случае владения объектом менее 3 или менее 5 лет. Распространяются те же правила о ставке, сроках оплаты, а также о налоговом вычете.
Единственным исключением является тот случай, когда одновременно дольщиком являлся покойный. Например, гражданин приобретает ½ доли в квартире своего отца 1 сентября 2015 г. Отец умирает 1 сентября 2016 г, оставшаяся после него доля переходит сыну в соответствии с требованиями законодательства (в полном объеме). Теперь сын становится полноправным собственником всей квартиры.
В таком случае срок владения будет отсчитываться именно с того момента, как была куплена доля, т.е. с 1 сентября 2015 г. Таким образом, в данном случае действует правило о минимальном сроке владения в 3 года. Гражданину целесообразно заняться продажей этого объекта не ранее 1 сентября 2018 г – тогда никаких взносов платить не нужно.
Однако если продажа состоится, например, 1 августа 2018, необходимо оплатить НДФЛ только с доли, перешедшей по наследству. Если, к примеру, общая сумма сделки составит 3 млн р, то налог оплачивается только с половины этой суммы, уменьшенной на величину вычета 1 млн: 3/2-1=0,5 млн р. В результате владелец должен оплатить до 15 апреля 2019 года 13% от 500 тыс р, т.е. 65 000 р.
Как оплатить налог: пошаговая инструкция
Предполагается, что гражданин самостоятельно, по личной инициативе раскрывает свои доходы и добровольно заполняет соответствующую декларацию (форма 3-НДФЛ). Пустой бланк можно взять в местном отделении налоговой инспекции или скачать на официальном сайте.
Шаг 1. Заполнение декларации
Заполнить документ можно как вручную, так и с помощью специальной программы, которая бесплатно скачивается с официальной страницы ФНС.
В декларации необходимо разборчиво заполнить все поля – разделы 1 и 2, а также листы А и Д2. В поле с кодом дохода прописывают «01» (поскольку предполагается, что стоимость продажи квартиры был определена по договору между продавцом и покупателем).
Образец заполнения выглядит так.
Декларация подается даже в том случае, если стоимость объекта менее 1 млн р (фактически налог не взимается, но документ все равно оформляется).
Шаг 2. Своевременная доставка декларации в УФНС
Передать декларацию можно 4 способами:
- Лично отнести в местное отделение УФНС.
- Передать вместе с представителем (опекуном) или лицом, действующим на основе нотариально заверенной доверенности.
- С помощью портала Госуслуги, на котором нужно предварительно зарегистрироваться, а также подтвердить свою личность любым из удобных способов.
- Отправить онлайн через личный кабинет на официальном сайте ФНС. Видео инструкция показана ниже.
Шаг 3. Получение и оплата квитанции
Если документ составлен правильно, налоговая служба в течение нескольких недель высылает на указанный адрес квитанцию. Заявитель должен оплатить соответствующую сумму (в любом отделении банка, в платежном терминале) не позднее 30 июля и прислать квитанцию обратно в инспекцию (либо принести ее лично).
Кто освобождается от уплаты
Установлены только три категории граждан, которые в любом случае не платят НДФЛ:
- Инвалиды 1 группы.
- Инвалиды 2 группы.
- Инвалиды с детства.
Эти граждане должны иметь инвалидность на день совершения сделки. Для подтверждения своей льготы они должны самостоятельно (или через представителя – например, опекуна) предоставить соответствующие медицинские справки в местную налоговую инспекцию. В противном случае с них могут также принудительно взимать налог – поэтому надеяться на то, что налоговые инспекторы самостоятельно освободят инвалидов от налогов не стоит.
Однако в некоторых регионах приняты дополнительные льготы, связанные с освобождением внесения НДФЛ с пенсионеров и некоторых других категорий. Поэтому перед оформлением декларации следует уточнить особенности актуального регионального законодательства (в местной Администрации или в налоговой инспекции).
Также важно понимать, что НДФЛ при продаже квартиры полученной по наследству, оплачивают все остальные категории населения, в том числе малоимущие – пенсионеры, неработающие, матери-одиночки, находящиеся в декретном отпуске и другие. Поэтому при совершении операций с недвижимостью следует заранее планировать свои финансовые расходы, чтобы не столкнуться с неприятными ситуациями.
Похожие статьи
