Разница между заказчиком и застройщиком

В условиях современного рынка строительных услуг сделать непросто. Чтобы свести к минимуму возможные риски (финансовые, организационные, технологические), необходимо располагать определенными знаниями, часть которых предлагаем изучить в предлагаемой подборке.

Заказчик

ГК РФ дает точные понятия терминов, используемых в строительном делопроизводстве. Заказчик – это физическое или юридическое лицо (организация, предприятие государственной или негосударственной формы собственности), осуществляющий заказ на производство строительных работ и услуг на платной основе. В функции заказчика входит не только заказ работ, но и приемка готовой строительной продукции с последующей оплатой. Заказчиком может быть частное лицо, коммерческая структура, производственное объединение или государство.

Застройщик

Застройщик – строительная организация, специализирующаяся на производстве строительно-монтажных работ по объектам капитального строительства, ремонта и реконструкции объектов. По завершению строительства или ремонта застройщик должен сдать объект в эксплуатацию, и получить расчет за выполненный объем работ. Для выполнения производственного, финансового и календарного плана работ застройщик может использовать собственные трудовые ресурсы (в качестве подрядчика) или привлекать субподрядные организации.

Основное различие между этими понятиями можно свести к следующему: Заказчик заказывает строительство или ремонт объекта и оплачивает результат; застройщик – выполняет эти работы и получает за это вознаграждение.

Инвестор

Коммерческие и производственные структуры могут использовать для строительства или ремонта зданий не только собственные, но и привлеченные средства. Физическое или юридическое лицо, которое частично или полностью финансирует строительство на условиях последующего получения пассивного дохода, называется инвестором. В зависимости от срока окупаемости проекта инвестиции подразделяются на: краткосрочные и долгосрочные. В качестве инвестора могут выступать как застройщики, выполняющие заказ по возведению, ремонту или реконструкции объекта, так и третьи лица, не занятые строительными работами.

Долевое строительство

В ряде случаев в качестве со-инвесторов выступают физические лица. Денежные средства, дольщиков являются особой формой инвестиций, привлекаемых строительной или инвестиционной компанией с целью возведения строительных объектов. Каждая такая доля после введения объекта в эксплуатацию передается инвестору-дольщику. Отношения между «дольщиками» регулируются Договором . Перед тем, как стать участником строительства, «дольщику» следует ознакомиться как с возможными рисками, так и гарантиями, предусмотренными Кодексом об административных правонарушениях и Федеральным законом №214-ФЗ.

Девелопмент

Девелопмент – предпринимательская деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости (офисы, торговые и развлекательные центры, склады, гостиницы, недвижимость, возводимая с целью получения арендной платы и т.п.). Следовательно, девелопер – это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации, подготовки бизнес-плана, приобретения земельного участка, организации рекламной кампании, выбора застройщика до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.

Ответственность застройщика

Застройщик обязан своевременно публиковать правдивую информацию о строительном объекте в СМИ. В противном случае он может быть привлечен к ответственности по ст. 14.28 (ч. 2) КоАП.

Если на руках у застройщика не имеется разрешения на строительство, он не имеет права привлекать средства «дольщиков». При нарушении данного положения застройщику грозит штраф от 0,5 до 1 млн. рублей. Эта сумма штрафа может быть начисленная за каждый незаконно подписанный договор долевого участия.

Не имея разрешения на строительство, застройщик не может размещать информацию (или неполную информацию) о строительном объекте в СМИ, заниматься организацией рекламы и т.п. В этом случае сумма штрафа может составлять от 100 до 500 тыс. рублей.

В соответствии с законом, застройщик обязан:

Соблюдать сроки строительства и сдачи объекта;
Гарантировать исполнение условий заключенного Договора;
Обеспечить надлежащие условия залогового обеспечения (земельного участка и строящегося объекта недвижимости) на случай банкротства;
Предоставить заинтересованным лицам («дольщикам») полную, достоверную информацию относительно строящегося объекта (срок ввода здания в эксплуатацию, этаж, номер дома, количество комнат и т.п.).

Как выбрать застройщика?

Чтобы свести к минимуму или полностью исключить все возможные риски, при выборе застройщика целесообразно собрать и проанализировать всю полезную информацию относительно его профессиональной деятельности.

Дата регистрации компании и срок ее деятельности. Это можно проверить на специальной странице сайта налоговой службы .
Имеется ли у компании расчетный счет в банке и как давно он работает?
Имеются ли на балансе компании основные производственные фонды (здания, транспорт, спецтехника и т.п.).
Имеется ли у компании собственный сайт, как давно он работает. Это легко проверить на сайте Довериевсети .
Какие проекты уже выполнены застройщиком, имеются ли объекты, незавершенные строительством?
Работает ли компания над другими проектами, одновременно с рассматриваемым объектом?
Имеется ли у компании-застройщика финансовая задолженность перед бюджетом и кредиторами. Проверку контрагентов легко выполнить на .

Ошибки при выборе застройщика:

Заключение Договора с компанией, не имеющей официальной регистрацией;
Отсутствие у застройщика сметной документации на СМР;
Отсутствие у застройщика официального ;
Заключение Договора с представителем застройщика, предъявившим не надлежаще оформленную доверенность;
Отсутствие у застройщика разрешения на строительство и др.

Советы по выбору и оценке строительной компании — на видео.

Григорий Валерьевич

7 июня 2016 ・Санкт-Петербург 26 845 6

Уважаемый Павел Андреевич! Для начала надо понимать специфику иерархии в новостройке: Заказчик, Застройщик, Генеральный подрядчик, Подрядчик, Субподрядчик! Зачастую встречаются случаи, когда несколько функций, к примеру Заказчик-Застройщик-Генподрядчик, может выполнять одна и та же компания. (при наличие лицензий и разрешительной документации) Подрядчик выполняет, как правило, какие-то определенные виды работ. К примеру благоустройство, монолитные работы, или поставка материалов(бетон, арматура) и т.д. Застройщик, через Генподрядчика (при договоренности) рассчитывается с ним не деньгами, а квартирами! Так вот, подрядчик, чтобы скорее получить свои деньги, зачастую продает квартиры с дисконтом от 5 до 15%!!! Это плюс, но есть и минус: предположим что у Ген.Подрядчика и Подрядчика возник конфликт, по расчетам (из-за низкого качества выполненных работ или совсем работы не приняты), а он уже начал продавать квартиры от подряда(кормить рабочих то надо) или подрядчик свой кусок работ выполнил, а "смежники" подвели и из-за этого срыв сроков сдачи!

Риски безусловно присутствуют и довольно серьезные, включая двойные продажи.
Не стоит заключать договор, предварительно не ознакомившись с ПД, документами, выданными органами исполнительной власти о разрешении на строительство, а также документами(аренда, собственность) предоставление и закрепление земельного участка под строительство, обязательно посмотреть документы, определяющие привлечение подрядчиков к строительству интересующего вас жилого комплекса; документы, подтверждающие распределение площадей между инвесторами в форме конкретных квартир, закрепленных за каждым подрядчиком! Изучите решение о привлечении организации-застройщика и договором подряда на СМР. А самое главное, алгоритм сделки! Здесь все надо внимательно изучить (схемы могут различные, зависит от вида договора) ... и еще много-много моментов, которые вы правильно выполните, обратившись к специалисту.
с уважением, Ежов А.В

Как правило, это означает то, что застройщик оплатил часть услуг подрядной компании квартирами. Когда предлагают подрядчики, то цена ниже, чем у застройщика.
Хотя тут надо еще смотреть на самого застройщика, цена может быть привлекательной, а сам объект может иметь перспективы быть в списках долгостроя.
Тут лучше смотреть уже все комплексно:
1. Сравнить стоимость квартир застройщика с подрядчиком, иногда у подрядчиков бывает чуть выше, но это редкость
2. Найти максимальную информацию о застройщике и объекте, может поискать в форумах, в том числе и на спбгуру
3. Желательно съездить на объект и посмотреть что там, на каком этапе, как активно строится, и лучше это сделать в будничный день в рабочее время, ибо по выходным в некоторых объектах работают народу по минимуму.

Разница конечно есть но она в деталях... Главное чтобы документы были в порядке - а у кого покупать уже грамотный специалист разберется.

Нельзя не согласиться с предыдущими высказываниями. Однако при выборе между подрядной квартирой или от застройщика, на мой взгляд, необходимо руководствоваться привлекательностью цены и юридической чистоты самой квартиры, документов. На сегодняшний день широко распространены случаи когда подрядчики "бронируют" за собой пакет квартир от застройщика, не "вешая" недвижимость на себя. В этом случае сделки по продаже будут происходить в офисе самого застройщика (прямой договор), оплата через р/сч. застройщика, а цена - подрядной организации. Ну, и конечно же, грамотные подрядчики для реализации бартерной недвижимости либо нанимают агентства, специализирующиеся на продаже таких квартир либо берут в штат сотрудника - специалиста по продажам. В задачу которых входит не только поиск конечного покупателя, но и мониторинг объекта, хода строительства, конкурентов, выбор наиболее ЛИКВИДНЫХ вариантов. Все документы тщательно проверяются. Особо оговариваются условия выполнения обязательств по поставкам и оплате за квартиры.

Для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора , сметного планирования и т. д.).

Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь допуск к видам работ, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства (Градостроительный кодекс, лицензирование отменено с 01.01.2010г).

Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т. д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.

Основные функции заказчика-застройщика следующие:

выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;
приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;
выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;
обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Заказчик-застройщик" в других словарях:

Заказчик (застройщик) - юридическое или физическое лицо уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости. Источник: ТСН 12 316 2002: Приемка и ввод в эксплуатацию за …

заказчик-застройщик - Физическое или юридическое лицо, уполномоченное инвестором осуществить реализацию инвестиционного проекта. Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

ЗАКАЗЧИК (ЗАСТРОЙЩИК) - по определению ФЗ “Об архитектурной деятельности” от 18 октября 1995 г. “гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на… … Большой юридический словарь

По определению ФЗ Об архитектурной деятельности от 18 октября 1995 г. гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на… … Юридический словарь

- (ЗАСТРОЙЩИК) по определению ФЗ Об архитектурной деятельности от 18 октября 1995 г. гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение… … Юридический словарь

заказчик - 4.9 заказчик (customer): Организация или лицо, получающие продукт или услугу. Примечание 1 Заказчик может быть внутренним или внешним по отношению к организации. Примечание 2 Адаптировано из ИСО 9000:2005. Примечание 3 Другие термины,… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

заказчик (технический заказчик) - заказчик (технический заказчик): физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Застройщик - 2.4. Застройщик юридическое или физическое лицо, строящее здание или сооружение на отведенном или приобретенном участке. Источник: ТСН 12 304 99: Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

застройщик (заказчик) - 3.9 застройщик (заказчик): Потребитель услуг по строительству, ремонту и реконструкции индивидуального жилья или других построек, благоустройству придомовых территорий. Источник: ГОСТ Р 52059 2003: Услуги бытовые. Услуги по ремонту и… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

заказчик - (см. тж. застройщик) по определению ФЗ Об архитектурной деятельности от 18 октября 1995 г. гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется… … Большой юридический словарь

Книги

Юридическое сопровождение строительства (инвесторам, заказчикам, застройщикам, подрядчикам). Консультации экспертов / ответы на вопросы. Судебная практика / правовые позиции судов , Александров А., Ананьева Л., Баркова Л. и др.. Главной особенностью и преимуществом данного издания является его практическая направленность: эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ отвечают на наиболее актуальные юридические…

Что касается заказчика-застройщика (именно такое определение обычно применяется к участнику инвестиционного процесса, обеспечивающему процесс строительства), то одни нормативные акты дают понятие и используют термин «застройщик», другие - «заказчик», а третьи - «заказчик-застройщик».

Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости дано несколько иное понятие застройщика, применяемое при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на долевых началах. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель (а не просто физическое лицо, как в случае строительства без участия дольщиков), имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Закон № 39-ФЗ использует только понятие «заказчик». Это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).

ФУНКЦИИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика. Указанное требование предусмотрено статьей 17 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности, а также в пункте 2 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности.

Основные функции заказчика-застройщика следующие:

—выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;

—приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;

—выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;

—обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ

Процесс строительства постепенный, и на каждой стадии заказчику отводятся соответствующая роль и функции. Приведем основные функции заказчиков по строительству объектов.

Так, на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству заказчик:

Выбирает строительную площадку и получает согласование на ее использование для строительства;

Разрабатывает бизнес-план;

Выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;

Организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;

Получает в установленном порядке разрешение на строительство;

Получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;

Получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т. д.;

Выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;

Подготавливает исходные данные для разработки проектной документации;

Определяет предметы конкурса (лоты), составляет план проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве, несет все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформляет договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов, если эти функции не исполняются заказчиком - организатором конкурса;

Осуществляет выбор, как правило, на конкурсной основе, проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ;

Организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;

Разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий государственного контракта (договора) и другие разделы конкурсной документации;

Готовит предложение инвестору по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;

Руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;

Публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения для участия в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение,

Оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса котировок;

Заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;

Согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;

Определяет, как правило, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

Определяет, как правило, на конкурсной основе, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ И ОТВОД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При подготовке строительства заказчик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:

Оформляет документы по отводу земельного участка;

Назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;

Получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения СМР действующих коммуникаций источников газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;

Оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;

Определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;

Создает геодезическую разбивочную основу для строительства;

Выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;

Проводит переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;

Обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;

Производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получает справку об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;

Возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов;

Получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;

Обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений (сооружений), а также материалов, получаемых от попутной добычи и рубки насаждений;

Организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.

КОНТРОЛЬ И НАДЗОР ЗА ХОДОМ СТРОИТЕЛЬСТВА

При выполнении своих функций заказчик осуществляет также контроль и надзор за ходом строительства:

Утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением СМР и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;

Регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;

Получает разрешение на выполнение СМР;

Передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;

Осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;

Создает и передает строительной организации геодезическую разбивочную основу;

Принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в том числе временные, построенные на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;

Сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, не пригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;

Передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с Положением о проведении государственной экспертизы и утверждения градостроительной предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства России от 27.12.2000 № 1008) в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;

Утверждает графики выполнения работ;

Согласовывает с подрядчиком перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;

Проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;

Осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

Устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчику;

Дает указания подрядчику о конкретном составе приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;

Согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;

Осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;

Контролирует выполнение графика производства работ;

Принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;

Производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;

В необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;

По согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации объекта и контролирует их качественное выполнение;

Принимает от подрядчика законсервированные объекты и организует охрану материальных ценностей;

При обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дает предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;

Организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;

Заключает договоры и организует выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ;

Представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;

После приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;

Осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектование объекта кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т. д.;

Подготавливает совместно с подрядными организациями предложения и расчеты на премирование за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства;

Принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.

Заказчик может в отдельных случаях поручить выполнение своих функций по контролю и надзору за строительством инженерной организации (инженеру), заключив с ней соответствующий договор согласно статье 749 ГК РФ. Такая организация будет являться техническим заказчиком. В целях квалификации функций технического заказчика при заключении такого договора стороны могут воспользоваться Положением о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве (утв. распоряжением мэра Москвы от 13.07.1998 № 715-РМ). Технический заказчик, выполняя функции контроля и надзора за строительством, не имеет, в частности, права распоряжаться финансовыми и иными ресурсами заказчика-застройщика и вести учет капитальных затрат и источников финансирования.

ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И БУХУЧЕТ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

В функции заказчика входит также финансирование строительства и ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат. При выполнении данных функций заказчик:

Обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором и контролирует поступление на него средств инвестора для своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;

Устанавливает по согласованию с подрядчиком условия промежуточных платежей и окончательного расчета за выполненные работы и оказанные услуги;

Перечисляет поставщикам (исполнителям работ) обусловленный договором аванс;

Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет отчетность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с инвестором об использовании выделяемых на строительство средств;

Компенсирует подрядчику или субподрядчику убытки, возникшие и документально подтвержденные в результате нарушения заказчиком условий договора подряда;

Представляет по запросу инвестора информацию о ходе строительства и расходовании финансовых и иных материальных ресурсов;

Представляет установленную законодательством государственную статистическую отчетность в региональные органы Госкомстата России;

При финансировании строительства объекта за счет нескольких источников и (или) инвесторов организует получение долевых взносов от каждого инвестора и представление им соответствующих отчетов;

При временном отсутствии финансовых ресурсов у инвестора по согласованию с ним привлекает для оплаты заказанных товаров, выполненных работ и услуг иные источники финансирования, в том числе за счет банковских кредитов;

После приемки объекта в эксплуатацию выплачивает участникам строительства, включая службу заказчика, премию за ввод объекта в эксплуатацию и распределяет между сторонами средства за счет полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство;

Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых инвестором ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;

Дает разъяснения по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам;

По согласованию с инвестором организует проведение аудиторской проверки деятельности службы заказчика;

Составляет и утверждает у инвестора (инвесторов) смету расходов на выполнение функций заказчика и иных работ, выполняемых службой заказчика по договору с инвестором, по каждому объекту строительства или на календарный год;

Участвует в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и в оформлении документов на консервацию или временное прекращение строительства, а также в оценке их технического состояния при возобновлении работ;

Осуществляет по поручению инвестора реализацию объектов незавершенного строительства;

Участвует в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями;

Извещает органы государственного строительного контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;

Осуществляет контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций;

Представляет в соответствующие государственные органы материалы по итогам хозяйственной деятельности, другие отчетные данные и необходимую информацию о результатах производственной и финансовой деятельности за отчетный период и выплачивает в установленные сроки налоги и платежи по месту регистрации службы заказчика.

Организация-заказчик на условиях, определенных в договоре, заключенном с инвестором, распоряжается выделенными для строительства объекта денежными и материальными средствами инвестора и несет материальную и иную предусмотренную действующим законодательством или договором ответственность за своевременное целевое и обоснованное использование финансовых и других материальных ресурсов и имущества; соблюдение качества выполненных работ и сроков ввода объекта строительства в эксплуатацию; выполнение обязательств по договорам с другими участниками строительства объекта; исполнение утвержденной инвестором сметы расходов на функционирование заказчика; обеспечение режима секретности (конфиденциальности) и осуществление необходимых мероприятий по защите коммерческих и служебных сведений от разглашения.

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;

обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;

обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);

обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;

обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

Если рассмотреть цепочку заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве по звеньям, то генеральный подрядчик всегда будет подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика. В этом случае, проще написать, что генеральный подрядчик является главным исполнителем всех работ «под ключ», которые и определяют степень его ответственности. Чтобы раскрыть полностью данную тему, давайте дадим определение, кто же такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве с профессиональной точки зрения.

Генеральный подрядчик — это главный исполнитель всех работ, включенных в строительное производство. Генеральный подрядчик вправе самостоятельно формировать иерархию исполнителей — подрядчиков, субподрядного уровня, производить с ними денежные расчеты, принимать у них работы и т.д. Обычно, генеральный подрядчик — это крупная строительно-проектная компания, имеющая в штате монтажников, геодезистов и других высококвалифицированных специалистов.
Подрядчик (субподрядный) — это строительная или монтажная компания, с которой сотрудничает генеральный подрядчик. Подрядчик (субподрядный) нанимается для выполнения каких-то специальных видов работ (земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.).
Застройщик — это владелец земельного участка, где намечается будущее строительство. Застройщик, в некоторых случаях, может одновременно являться заказчиком и инвестором. Более подробная информация об этом есть в «Энциклопедии строительства». Вообще, термин «застройщик» в наши дни считается термином свободного пользования. Так как общепринятый «застройщик» уже давно не используется в строительном производстве, то под это определение часто попадают — заказчик, инвестор и владелец земельного участка.
Заказчик — это распорядитель строительного производства. В некоторых случаях, одновременно инвестор (когда строительство ведется за счет средств заказчика), а в некоторых — подрядчик, то есть организатор проекта строительства. Заказчик с функциями подрядчика осуществляет общее руководство строительством, подбирает состав исполнителей, организует приемку работ и т.д. Заказчик строительства производит денежные расчеты с исполнителями строительного производства, в порядке, определенном в договоре подряда.

Как видите, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — взаимосвязанные понятия, но между тем — сложные правовые явления, имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности.

Наша компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика, с управлением проектов «под ключ». Также мы предоставляем своим клиентам организацию проектов по типу «заказчик — застройщик», с комплексным выполнением всех задач строительного производства. Звоните!