Отчет о независимой оценке недвижимости. Калькулятор online оценки квартиры для получения экспресс цены. Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения

Результатом работы Оценщика является отчет об оценке . Содержание отчета об оценке зависит от объекта оценки, вида определяемой стоимости, назначения оценки, но все они должны содержать ряд обязательных сведений.
В соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98г. и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, №№1, 2, 3 ( , ), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 254, 255, 256, Отчет об оценке должен содержать следующие разделы:

Как рыночная стоимость, так и оценочная стоимость используются в отношениях жилых домов, коммерческой недвижимости, торговых зданий, ферм и земли. Однако существуют различные различия между рыночной стоимостью и оценочной стоимостью недвижимости. Рыночные ценности ориентированы на потребителя, а оценочные ценности определяются экспертами.

Основание для проведения оценки

Оценочное значение свойства описывает определение точного числа относительно его стоимости. Оцененные ценности основаны на собранных данных и профессиональном суждении профессионала, проводящего оценку. Рыночная стоимость имеет большее отклонение от оценочной стоимости. В отличие от оценочной стоимости, покупатели влияют на рыночную стоимость недвижимости, потому что собственность стоит того, что покупатель готов заплатить.

Основные факты и выводы:

1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.
2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.
3. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Основание для проведения оценки

1 Договор об оценке №_____ дата; либо решение суда, уполномоченного органа №_____ дата.

Кто определяет стоимость недвижимости?

Продавец принимает предложение покупателя. Кто решает, что такое недвижимость действительно стоит? Тем не менее, банковское финансирование связано с тем, что оценщик привлекается для определения оценочной стоимости имущества. Оценочный фактор влияет на недавние продажи недвижимости по соседству, особенности и функциональность дома, состояние дома и ряд других деталей. Оценочная стоимость - та, которую банк будет использовать для целей кредитования. В большинстве случаев оценочная стоимость переоценивает рыночную стоимость.

Задание на оценку:

1. объект оценки
2. имущественные права на объект оценки
3. цель оценки
4. предполагаемое использование результатов оценки (цели и задачи проведения оценки)
5. ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки
6. вид стоимости
7. дата оценки
8. срок проведения оценки
9. допущения и ограничения на которых должна основываться оценка

Сравнение рыночной стоимости с оцененной стоимостью

Рыночная стоимость может определяться либо лицензированными, либо нелицензированными лицами, но только сертифицированное или лицензированное лицо может проводить оценку имущества. Если рыночная стоимость рассчитывается лицензированным агентом по недвижимости, отчет может включать в себя другие активные списки имущества, ожидающие продажи недвижимости, проданные объекты недвижимости за последние 12 месяцев и истекшие списки.

Задание на оценку

Напротив, оценщик не представляет какого-либо конкретного человека. Оценщик просто выполняет услугу определения оценочной стоимости имущества. Оценщики не представляют интересы человека в отношении собственности, но отчет об оценке должен быть написан в четком формате, позволяющем читателю следовать определению оценщика.

Заявление о соответствии

Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

О заказчике - юридическом лице:

1. организационно-правовая форма
2. полное наименование;
3. основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН
4. место нахождения

Может ли собственность стоить больше, чем оцененная стоимость?

В отличие от рыночной стоимости оценочная стоимость не обязательно является ценой покупки или продажи недвижимости. Скорее, это руководство в процессе продажи или покупки. Как правило, собственность не будет продаваться больше, чем ее оценочная стоимость, особенно если кредитор финансирует покупку. И все же собственность может на самом деле стоить больше, чем оцененная ценность для покупателя и продавца.

Как различается рыночная стоимость?

Кроме того, отчеты об оценке написаны для различных целей, таких как страхование, ипотечные кредиты, налоговые убытки, имущественные права, ликвидация и чистая стоимость. Таким образом, рыночная стоимость и оценочная стоимость могут несколько меняться в зависимости от цели оценки и кто ее выполнял.

О заказчике - физическом лице:

1. фамилия, имя, отчество
2. серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Об оценщике, работающем на основании трудового договора:

1. фамилия, имя, отчество оценщика
2. местонахождение оценщика
3. информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков
4. номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
5. сведения о страховании гражданской ответственности оценщика
6. стаж работы в оценочной деятельности
7. организационно-правовая форма юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
8. полное наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
9. ОГРН, дата присвоения ОГРН юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
10. место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

Оценка стоимости - это работа оценщика. Оценка дома, особенно в Нью-Йорке, непростая. Подобные квартиры в нескольких кварталах друг от друга могут иметь очень разные значения. Пол, в котором находится дом, вид или свет, который он получает - каждый фактор способствует его ценности. Лучшие оценщики хорошо знакомы с районами, в которых они работают.

Миллер, президент фирмы по оценке недвижимости Миллер Самуэль, говорит, что с кооперативом он начинает с изучения финансовых показателей здания: если есть вероятность увеличения обслуживания или специальной оценки, это может снизить оценку. Оценщики записывают квадратные метры, количество спален и ванных комнат и другие основы, но они также учитывают общее состояние, считая его бедным, справедливым, средним или хорошим. Хотя некоторые покупатели могут быть готовы заплатить больше за эти отделки, она сказала: «Существует разница между тем, что рынок будет воспринимать как добавленную стоимость и оценкой оценщика».

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения

1 ФСО-1,2,3
2 Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности СРО

Они должны находиться в одном здании или в одном поблизости в аналогичном финансовом состоянии и с аналогичным обслуживанием гонорары, г-н Но в Манхэттене, аналогичные апартаменты в нескольких кварталах могут иметь разные ценности, основанные на близости к метро или парку, или в здании есть швейцар или тренажерный зал. Тенденции рынка, также являющиеся фактором стоимости дома, могут быть затруднены, особенно если цены в конкретном районе быстро растут.

Лучшее, что может сделать домовладелец или брокер, чтобы помочь в процессе оценки, - подготовить лист для оценщика с одной страницей, в котором излагаются изменения и ремонт, которые дом претерпел с момента его покупки, г-н. Учитывая сложности недвижимости в Нью-Йорке, оценщики, знакомые с районами, в которых они работают, имеют решающее значение. К сожалению, заемщики не всегда получают их. Косс получил звонок от оценщика. Ему нужны были направления к Гринпойнту.

Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

1. количественные и качественные характеристики объекта оценки.
сведения об:

1.1 имущественных правах,
1.2 обременениях, связанных с объектом оценки,
1.3 физических свойствах объекта оценки,
1.4 износе,
1.5 устареваниях;

Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

Обсуждения затянулись, поскольку кредитный офицер попытался получить оценку с поправками. Пример управления настройками электронной почты. . Эти случаи стали более распространенными в последние годы. В ответ на жилищный кризис Фредди Мак, Федеральное агентство по жилищному финансированию и офис генерального прокурора Нью-Йорка создали Домашний кодекс поведения, который запрещал кредитным специалистам отбирать и общаться с оценщиками - положение, которое с тех пор стало федеральным постановлением, В настоящее время большинство банков используют компании по управлению оценкой, которые в свою очередь предлагают работу для оценщиков.

2. количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
3. информация о текущем использовании объекта оценки;
4. другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта (ст. 11 ФЗ-135)

Что влияет на рыночную стоимость?

Оценщики, брокеры и даже некоторые кредиторы говорят, что это создало больше проблем. Это привело к тому, что опытные специалисты вышли из бизнеса. И управляющие компании, многие из которых являются национальными операциями, выставили рабочие места оценщикам, незнакомым с нюансами недвижимости в Нью-Йорке.

По ее словам, оценщики обычно знакомы с рынками, на которых они работают. Прошлым летом Александра Пенфолд и ее муж решили рефинансировать свою квартиру в Нью-Йорке. Хотя дом является законной двухкомнатной, оценщик записал его как однокомнатную. Пенфолд уведомил банк об ошибке и отправил копию плана размещения, чтобы доказать, что в ее квартире есть две спальни. Банк никогда не отвечал, и она в конечном итоге рефинансировала с другим кредитором.

Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

  • (ФСО-3, статья 8ж) Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
  • (ФCO-1 раздел IV пункт 18) Информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
  • Информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
  • Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы;
  • (ФСО-3, статья 12) В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
  • (ФCO-1 раздел IV пункт 19) Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
  • Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов к оценке объекта оценки.

Доходного подхода

(ФCO-1 статья 21) Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Это может показаться еще одним расходом, но оценка стоимости недвижимости также может быть необходима для вашей успешной покупки недвижимости. Приобретая покупателя и продавца, оценка имущества может помочь вам оценить текущую стоимость недвижимости на открытом и конкурентном рынке недвижимости.

Требования к отчету

Оценка имущества обычно проводится по просьбе вас или кредитного учреждения, которое хочет финансировать покупку недвижимости. Обычно, как отчет, оценка имущества включает в себя информацию о недвижимости - ставки, размер земли и здания, физические детали о строительстве и состоянии жилища, подробные сведения о любых ближайших проблемах, которые могут потребоваться, - а также информацию о сравнительных продажах в области.

1. Установление периода прогнозирования;
2. Исследование способности объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования;
3. Заключение о способности объекта оценки приносить поток доходов в период после прогнозирования
4. Определение ставки дисконтирования;
5. Приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки.

Когда мне нужно получить оценку имущества?

Самое распространенное время, когда вы услышите, что люди обсуждают оценки домов, - это когда кредитные учреждения финансируют определенную собственность - это неотъемлемая часть процесса подачи заявки на получение ипотечного кредита. Если вы получаете ипотечный кредит или рефинансирование, банк требует оценки для обеспечения того, чтобы стоимость обеспечения собственности покрывала кредит. Если что-то произойдет, и ипотечный кредит не оплачен, банк должен быть уверен в том, что он может вернуть любую непогашенную сумму, связанную с имуществом, если ей пришлось повторно продать ее.

Затратного подхода

(ФСО-1 статья 23) Применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Как оценщики придумали цифру?

Кредитные учреждения обычно используют свою собственную номинальную комиссию или привилегированных оценщиков лицензионных ценностей. В других случаях, когда вам может понадобиться или нужна оценка, вы продаете дом или перед вами. Для того, чтобы оценщик выполнял свою работу, они, как правило, должны посетить собственность, измерить ее и отметить детали структуры здания и его состояния, любых структурных неисправностей, комнат и компоновки, а также их презентаций и фитингов, светильников и фитингов и любых улучшений.

Сравнительного подхода

(ФCO- 1 статья 22) Применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
1. Выбор объектов-аналогов.
2. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;
3. Выбор единиц сравнения;
4. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов;
5. Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Какие сроки оценки квартиры?

Они также делают заметки о доступе к транспортному средству в собственности и любых гаражах, навесках или вне зданий. Часто оценка включает фотографии объекта, выделяющего определенные функции. Как только они побывали в собственности, они также рассмотрят ограничения на планирование и зонирование совета и его относительное местоположение. Затем оценщик сравнивает все эти атрибуты с недавними сопоставимыми продажами в окрестностях, прежде чем придумать волшебную фигуру.

В чем разница между оцененными оценщиками и оценками агентов по недвижимости?

Агенты по недвижимости часто дают вам оценку своей собственности, пытаясь получить вашу листинг. Они основывают свои оценки на других продажах в этом районе и их опыте. Помните, агенты по недвижимости работают на продавца, который платит комиссию за цену, которую они достигают, а не за официальную оценку.

Согласование результатов.

(ФCO-1 статья 24; ФСО-3 статья 8и)
1. Описание процедуры согласования.
2. Обоснование выбора использованных весов

Приложение

Копии документов:
1. устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки;
2. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
3. документов технической инвентаризации;
4. заключения специальных экспертиз;
5. другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Это отличается от оценки, проведенной лицензированным оценщиком, который должен основывать свой отчет на фактах, поскольку они несут юридическую ответственность за предоставленную им информацию. Продажа недвижимости может упасть на оценку, если стоимость имущества не приближается к согласованной цене продажи. Покупатель, от имени своего кредитора, мог сочтет, что статья о финансах является причиной того, что имущество не может быть «безусловным». Они могут либо решить выйти из договора, либо повторно договориться.

Как увеличить стоимость дома?

Если вы хотите продать свой дом в будущем и хотите знать, что может помочь, когда стоимость недвижимости оценивается, вот несколько полезных указателей. Вы не можете изменить местоположение своей собственности, но вы можете изменить сам дом. Можете ли вы привести в порядок сад или удалить любые неопрятные деревья или сооружения? Имеются ли у них какие-либо взгляды, которые могут быть использованы или облегчить доступ к транспортным средствам? Дайте свои важные комнаты - ванную и кухню - мини-макияж. Это может быть довольно рентабельным для обновления краснодеревщика, верстаков, светильников и светильников. Даже быстрый лиз краски может творить чудеса! У вас есть покрытия для транспортных средств? Можете ли вы добавить гараж или гараж? Дайте вашей собственности общий порядок. Если ваш блок и дом аккуратные и аккуратные и выглядят в хорошем состоянии, это, вероятно, принесет пользу оценке.

  • Подумайте об обновлении или расширении площади дома.
  • Можете ли вы добавить ванную комнату, спальню или развлекательную зону?
  • Как насчет улучшения внутреннего и наружного потока?
  • Убедитесь, что свойство хорошо представлено.
Если вы подумываете продать свой дом или недвижимость, но еще не готовы ввести оценку имущества, вы можете получить стоимость проданных вами недвижимости, аналогичную вашей, плюс местные медианные цены на недвижимость и мгновенный снимок стоимости и спроса на недвижимость вы лучше понимаете оценочную стоимость своей собственности.

Отчет об оценке всегда пронумерован, прошит постранично, подписан и скреплен печатью организации.
Если вам по каким-либо причинам потребуется дополнительный экземпляр отчета об оценке, обращайтесь, мы выдадим его вам по первому требованию. Архив работ хранится в нашей компании не менее 3 лет.

Отчет оценщика - документ, который фигурирует в сделках между гражданами и организациями при оформлении права на имущество и в иных случаях. Законодательство предъявляет требования к нему с целью гарантировать обоснованные результаты.

Немного о законодательстве

Базовый нормативный акт - закон «Об оценочной деятельности». На уровне Минэкономразвития приняты стандарты К тому же указывается, как должен выглядеть отчет оценщика. В этих документах подробно описаны многочисленные нюансы. Естественно, данные приказы соответствуют закону.

Проведение оценки обязательно. Так гласит закон «Об оценочной деятельности», а также иные акты. Она должна проводиться при распоряжении государственным или муниципальным имуществом, ипотечном кредитовании, перед подписанием брачного контракта. Фактически без этой процедуры не обойтись, оформляя наследство или направляя иск в суд по имущественному спору. Отчет оценщика сейчас востребован во множестве случаев.

Откуда берется документ

Со специалистом заключают договор. Выбор оценщика может быть произведен государственным органом или заинтересованным частным лицом. Например, оценка объекта может ложиться на участника приватизационных аукционов. В любом случае подписывается договор. Документ составляется в бумажной или в электронной форме. Во втором случае обязательно применение усиленной цифровой подписи. Составляющие документа:

  • наименование сторон;
  • цель выполнения работ;
  • сведения об объекте, который нужно оценить;
  • какой вид оценки следует провести (рыночная или кадастровая цена);
  • во сколько оценивается оказание услуги;
  • время, через которое должен быть предоставлен отчет оценщика;
  • сведения о СРО, в которой состоит независимый оценщик, или организации, на которую он работает;
  • сведения о страховании ответственности исполнителя.

В соглашении указываются стандарты, на основании которых должна проводиться оценка.

Требования к отчету

Существуют дополнительные требования к отчету оценщика. Они касаются специфики предмета оценивания. В частности, свои особенности имеет оценка в атомной отрасли, недвижимости и т. д.

В отчете указываются сведения из договора, касающиеся оснований, целей и сроков проведения процедуры:

  • точное описание объекта или предмета оценки;
  • стандарты оценки;
  • последовательность действий специалиста;
  • дата, к которой было выполнено задание.

Отчет независимого оценщика или работающего на организацию подписывается им самим, ставится печать - его собственная или организации, в которой он работает. Оценщик не ограничен в объеме сведений, которые он может добавить в отчет, главное, чтобы там был минимум информации согласно закону и стандартам. Надо помнить, что, несмотря на все требования и правила, в любом отчете присутствует определенная доля допущений и вероятностей, хотя серьезно цифры, полученные разными специалистами, разниться не должны.

Особенности оценки недвижимости

Граждан и организации интересует, прежде всего, рыночная оценка объектов. Инвентаризационная или рассчитывается для некоторых видов налогов, и оценщики почти с ней не сталкиваются. Высчитать рыночную стоимость можно несколькими способами:

  • затратный;
  • доходный;
  • сравнительный.


Первый способ построен на учете технической характеристики объекта, расчете затрат на переоборудование и переустройство. Второй зависит от потенциальных доходов с конкретного объекта, например от суммы, на которую возрастет стоимость квартиры или участка через некоторое время. Третий способ основан на сравнении аналогичных объектов. Конечно же, в расчет берутся индивидуальные характеристики. Именно на этом обычно строится отчет оценщика квартиры.

Специалистов в области оценки недвижимости найти проще всего. Почти все они работают с агентствами недвижимости, в БТИ (как в частных, так и в государственных).

Как построен процесс оценивания

Отчет оценщика недвижимости строится по одной и той же схеме:

  • собираются имеющиеся знания (техническая документация);
  • проводится анализ, в том числе и окружающей местности (степень развитости дорог, общественной инфраструктуры).

Играет роль буквально каждая мелочь. Даже в одном доме квартиры оценивают совершенно на разные суммы. Площадь объекта, уровень благоустроенности самого дома тоже к этому относятся. Дом может находиться возле престижного района, при этом срок его эксплуатации приближается к завершению, что тоже влияет на цену. Цена снижается, если дом в хорошем состоянии, рядом есть магазин, аптека, но отсутствует транспортная инфраструктура. На этом строится отчет независимого оценщика.


Специалисту нужны:

Если планируется перепланировка, предоставляется проект работ, а также иные сведения в зависимости от ситуации. Специалист прямо говорит, в чем он нуждается.

Оценка и судебные процессы

Несогласие с выводами отчета выражается в иске. Он может касаться как результатов самой оценки, так и других действий, если они основаны на оценке или как-то связаны с ней. Почти всеми такими делами занимаются арбитражные суды. Хотя сейчас возможно оспаривание отчета оценщика в административном процессе (кадастровая оценка). Согласиться или нет - судья решает лишь после проведения экспертизы. Она отличается лишь двумя моментами:


Добиться экспертизы в суде - единственный способ оспорить результат оценки. Стоимость процедуры особенно не отличается по стране. Исключение - столичные регионы. За оценку аналогичных объектов специалисты просят примерно одинаковую сумму. Низкая или высокая цена не говорит о качестве, лучше ознакомиться с отзывами клиентов. Если затронуть такой вопрос, как срок действия отчета оценщика, то он равен, как правило, 12 месяцев. Но в законодательстве могут устанавливаться иные сроки.



Похожие статьи