В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.

Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.

В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая. Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены. Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.

Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%. Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса. Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита. На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места. То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику. Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах. Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район. Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения. Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной. Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик. И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости. По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость - здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины , сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Из представленных категорий только первые 4 (четыре) категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.

Коммерческая недвижимость - земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство - инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Литература

• Евгений Ардемасов «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник.»

Ссылки

• Порядок регистрации права собственности на недвижимость

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Коммерческая недвижимость" в других словарях:

Коммерческая недвижимость - (commercial real estate) — недвижимость, предназначенная для коммерческого использования — напр., под магазины оптовой и розничной торговли, офисы, рестораны, гостиницы. (Дефиниция МСО) … Экономико-математический словарь

коммерческая недвижимость - Недвижимость, предназначенная для коммерческого использования напр., под магазины оптовой и розничной торговли, офисы, рестораны, гостиницы. (Дефиниция МСО) Тематики экономика EN commercial real estate … Справочник технического переводчика

Недвижимость - (Real estate) Определение недвижимости, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости Информация о понятии недвижимость, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости, налогообложение и страхование Содержание - это вид имущества,… … Энциклопедия инвестора

коммерческая собственность - Объекты недвижимой собственности, приносящие доход, например: офисные здания, рестораны, торговые центры, отели, промышленные парки (территории, где размещаются или будут размешены промышленные предприятия), складские помещения и оптовые базы,… … Финансово-инвестиционный толковый словарь

Основная статья: Коммерческая недвижимость Торговая недвижимость – разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Содержание 1 Некоторые термины 1.1 Магазин … Википедия

Жилая недвижимость - (residential property) недвижимость, большая часть (в США, по крайней мере 80%) доходов от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. Мотели и гостиницы не относятся к жилой недвижимости. Из этого следует, что… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

У этого термина существуют и другие значения, см. Липецк (значения). Город Липецк … Википедия

Девелопер - (Developer) Девелопер это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития Понятие девелопера, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке… … Энциклопедия инвестора

У этого термина существуют и другие значения, см. Тверь (значения). Город Тверь … Википедия

Тип Публичная компания Расположение … Википедия

Книги

• Правовые основы ритейла в России , Бычков Александр Игоревич. Розничная торговля занимает важнейшее место в российской экономике, поскольку эта сфера позволяет удовлетворить повседневный спрос широких слоев населения в различной продукции, создать…

По мнению абсолютного большинства экспертов, наиболее эффективный способ заставить деньги работать - это инвестирование. Вкладывая свои средства в приобретение того или иного имущества, можно не только защитить капитал от инфляции, но и обеспечить себе стабильный доход. Надежным, удобным и понятным инструментом инвестирования является недвижимость - это по-настоящему капитальные вложения, которые практически не обесцениваются, а при правильном выборе объекта еще и приумножаются.

Для начала необходимо определиться, в какое недвижимое имущество предполагается инвестировать, ведь в зависимости от типа объекта эффективность вложений будет индивидуальной. Здесь нужно учитывать общие закономерности, текущую ситуацию на строительном рынке и в экономике в целом, советы опытных инвесторов. Наиболее распространенные варианты - вложение в жилую либо коммерческую недвижимость. Такие объекты имеют различные возможности использования и получения прибыли, разные режимы эксплуатации, сопутствующие траты и т. д. Разберемся, какой же вид недвижимого имущества сегодня более привлекателен с точки зрения инвестора.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

Вложение имеющегося капитала в недвижимое имущество имеет свои индивидуальные плюсы и минусы, которые необходимо учитывать.

К основным преимуществам можно отнести следующие моменты:

• недвижимость отличается относительно высокой ликвидностью;
• доходность от использования такого объекта, например от сдачи в аренду, стабильна в долгосрочной перспективе;
• множество вариантов объектов, в которые можно вкладывать свои сбережения.

Наиболее значимыми недостатками выступают:

• высокая зависимость спроса на недвижимость от общего экономического положения региона и страны в целом;
• большой объем первоначальных инвестиций;
• чем меньше город, тем ниже в нем спрос на жилье и коммерческую недвижимость;
• владелец несет существенные сопутствующие расходы - содержание объекта, коммунальные платежи, ремонт, уплата налога;
• зависимость цены недвижимого объекта от форс-мажорных обстоятельств: от изменения окружающей инфраструктуры, экологического состояния и т. д.

Коммерческая или жилая - в какую недвижимость вкладываться?

Каждый из указанных видов отличается индивидуальной спецификой. Она зависит не только от разного предназначения, но и от места расположения объекта, опыта инвестора и других факторов.

Инвестиции в жилье

Привлекательный вариант для новичков инвестиционного рынка, оперирующих собственным капиталом. При выборе подходящей квартиры не требуется глубокой аналитики - к жилым помещениям предъявляется меньше внешних требований, чем к тем же коммерческим помещениям. Риск потерять вложения здесь минимальный.

Получить прибыль на приобретении жилой недвижимости можно 2 способами:

• перепродажа по более значительной цене - для этого можно вложиться в будущую квартиру еще на стадии котлована;
• сдача жилья в аренду.

При выборе квартиры как объекта для инвестирования следует обращать внимание на следующие нюансы:

• месторасположение - чем благополучнее и престижнее район, тем выше будет в дальнейшем цена продажи и арендная ставка;
• планировка - расположение комнат, совмещенный или разделенный санузел, наличие лоджии или балкона;
• состояние - качество отделки;
• окружающая инфраструктура - чем более она развита, тем выше будет стоимость квартиры и плата за аренду.

Также учитывайте этаж, на котором располагается квартира, вид, открывающийся из окна, контингент соседей и жителей района в целом.

В целом такой вариант инвестиций достаточно безопасный, с определенной доходностью и широким выбором вариантов. Однако исследования ЦИАН показывают, что в последние 4 года россияне стали инвестировать в жилой сегмент в 3 раза реже.

Вложение в коммерческую недвижимость

Популярность данного вида инвестирования в последние годы растет. Здесь требуются определенные знания и навыки, умение в долгосрочной перспективе спрогнозировать спрос на тот или иной объект. К коммерческой недвижимости относятся торговые площади, офисные помещения, индустриальные объекты - именно таков рейтинг нежилых объектов по привлекательности инвестирования, спросу и доходности.

У вложения в коммерческие объекты имеется немало весомых плюсов.

• Длительный срок договора - как правило, при аренде торгового или офисного помещения договор заключается на относительно долгий срок. Это позволяет значительно реже заниматься привлечением арендаторов. Кроме того, при выгодных условиях снимающая сторона будет делать все, чтобы удержать за собой снимаемые площади.
• Отделка силами арендаторов - оформление помещения зачастую является элементом фирменного стиля компании, поэтому ремонтные работы и благоустройство выполняются каждым снимающим объект лицом в индивидуальном порядке.
• Возможность в короткой перспективе поднимать стоимость аренды - на начальном этапе недвижимость можно сдать по бросовой цене молодой компании, только встающей на ноги. По прошествии времени, когда арендатор начнет получать достаточную прибыль, можно договариваться о повышении арендной ставки.

Выводы

Инвестиции в жилую недвижимость более безопасны и подходят даже новичкам, однако получение дохода с такого объекта может быть проблематичным из-за действия множества факторов.

Коммерческая недвижимость более доходна при сдаче в аренду, спрос на такие объекты в России стабильно высокий. К тому же можно выбрать различные типы недвижимости. Однако здесь потребуется провести достаточно подробный анализ рынка, спрогнозировать спрос, конкуренцию и другие факторы.

Вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Если название жилых помещений говорит само за себя, то определение и характеристики коммерческой недвижимости стоит рассмотреть подробнее. В статье расскажем что такое коммерческая недвижимость , на какие категории она разделяется, рассмотрим недвижимость как источник дохода и дадим полезные рекомендации при покупке таких объектов.

Коммерческая недвижимость — что это значит

Объекты коммерческой недвижимости - это помещения, здания, сооружения и участки, которые предназначены для извлечения прибыли путем сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности непосредственно собственником. Владельцем коммерческого объекта может быть как юридическое, так и физическое лицо. Доходность коммерческой недвижимости - это главный критерий ее оценки.

Главные особенности коммерческих объектов

Интересно! Для сравнения приведем жилые объекты, которые не приносят прибыль, не окупаются и проходят амортизацию в процессе эксплуатации - при стабильной ситуации на рынке могут потерять в цене.

Что относится к коммерческой недвижимости

Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения - магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.

Виды коммерческой недвижимости

Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:

🏬 Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.

🏢 Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.

🏥 Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.

🏫 Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.

Что такое помещение свободного назначения

«Свободное назначение» в качестве характеристики помещения - не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.

Как квартира переходят из категории коммерческих объектов в жилые

По своей сути, строительство многоэтажного дома - инвестиционный проект в сфере недвижимости. Для разработки проекта, закупки материалов и возведения здания привлекают средства инвесторов, которые вкладывают деньги чтобы получить прибыль, или с коммерческой целью. Но, после продажи всех квартир объект перестает быть коммерческим, каждая квартира становится частной жилой недвижимостью, а подъезды, подвалы и чердаки - местами общего пользования жильцов дома.

Как можно использовать коммерческую недвижимость

Коммерческие помещения используют для получения прибыли. С этой целью недвижимость можно:

🔸 Организовать под собственное предприятие. Под предприятием подразумевается не только производство продукции, но и любой другой бизнес. Такой вариант подходит собственникам, у которых есть продуманный бизнес-план и желание вести активную предпринимательскую деятельность. Свое помещение помогает сберечь средства на организации и направить их на развитие дела.

🔸 Сдать. Если вам принадлежит помещение коммерческого назначения, его можно сдать другим предпринимателям и получать пассивный доход. После уплаты налогов от сдачи недвижимости в аренду вы получите чистую прибыль без дополнительных капитальных и трудовых вложений. Амортизацию или износ помещения можно компенсировать за счет арендатора, прописав это условие в договоре.

🔸 Перепродать. Купив объект в плохом состоянии, например, без ремонта, его можно усовершенствовать и перепродать по более выгодной цене.

Интересно! В некоторых случаях самостоятельно управлять объектами коммерческого типа нерационально, например, если у собственника нет необходимых навыков, информации или времени. Чтобы увеличить прибыльность своих инвестиций, можно оформить договор с компанией, которая оказывает услуги брокериджа коммерческой недвижимости. В ходе сделки собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые сделают все возможное для увеличения прибыльности объекта.

Интересные факты о коммерческих объектах в России

🔰 В конце 2017 года общая стоимость коммерческих объектов на территории РФ составила 130 миллиардов долларов. Эта цифра сопоставима с оценкой капитализации Сбербанка и Газпрома.

🔰 Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017 году составила 167,2 тыс. рублей за 1 м². В столичных торговых центрах эта цена еще выше - около 408 тыс. рублей.

🔰 Офисная недвижимость оценивается дешевле. В том же 2017 году средняя цена офиса в Санкт-Петербурге составила 150 тыс. рублей за 1 м². В том же году московские офисы стоили больше 330 тыс. рублей за 1 м², что на 16% больше их стоимости в 2016 году.

🔰 Самый большой спрос среди арендаторов и покупателей отмечается на помещения небольшой площади - 10-20 м², расположенные в центре города. Их используют под офисы юристы, туристические фирмы и другие организации.

Как устанавливается и от чего зависит цена коммерческих объектов

Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:

🔹 площади, планировки, расположения на этаже;

🔹 качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;

🔹 района и окружающей инфраструктуры;

🔹 наличия отдельного входа и собственной территории.

Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.

Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:

📌 помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;

📌 продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя - тем выше цена недвижимости;

📌 при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.

Важно! Во многих случаях, стоимость 1 м 2 коммерческой недвижимости будет выше, чем жилой. Это связано с возможностью получения дохода, который, со временем, покрывает расходы на покупку объекта.

Особенности налогообложения

Порядок и размер начисления налогов может отличаться, но чаще они зависят от стоимости объекта. До недавнего времени для расчетов использовали данные об инвентаризационной цене объекта из системы БТИ. При этом во многих регионах рыночная стоимость может в разы отличаться от инвентаризационной. Различия в цифрах и недополучение налогов от коммерческой недвижимости послужило причиной перевода системы налогообложения на кадастровую, которая основана на реальной стоимости. С 2015 года рынок коммерческой недвижимости постепенно переводят на кадастровую систему налогообложения.

Ставка может быть фиксированной или плавающей - меняться не чаще 1 раза в год по решению органов местного или федерального управления. Максимальный размер ставки достигает 2,2%.

Кого затрагивают изменения в налогообложении

Ежегодно растет перечень объектов, владельцы которых обязаны платить налоги по новой схеме. Например, в столице за последние 2 года этот список увеличился на 4% и составил 25 тысяч объектов. Почти 90% торгово-офисных объектов Москвы подпадают под действия нововведений. Выросла и налоговая ставка: с 1,3% в 2016 году до 1,5% в 2018 году. Вместе с этим, новый кадастровый налог затрагивает все больше объектов коммерческой недвижимости небольшой площади. В 2015 году изменения в системе налогообложения затрагивали только собственников помещений площадью от 5000 м², сейчас порог снизился до 1000 м². Все эти факторы привели к значительному увеличению взноса от данной отрасли в бюджет столицы - до 30 млрд. рублей.

Интересно! Изменениями в налоговом законодательстве недовольны многие бизнесмены. Теперь им придется каждый год платить в бюджет, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Теоретически, оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате или заказав независимую экспертизу.

Особенности

📍 Если собственником коммерческой площади выступает юридическое лицо, ставка определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ по месту расположения объекта.

📍 Если коммерческая недвижимость используется гражданами других стран и их деятельность не связана с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

Можно ли получить льготы

Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и предприниматели, которые работают по упрощенной системе налогообложения.

Что такое экспертиза коммерческой недвижимости и как она проводится

Экспертизу проводят:

✔ при оформлении сделки купли-продажи;

✔ для решения споров;

✔ при оптимизации налогообложения;

✔ для перераспределения долей между собственниками;

✔ если недвижимость передается в залог по кредиту, в аренду, в доверительное управление.

Чтобы заказать экспертизу, обратитесь в одну из лицензированных оценочных компаний и предоставьте документы:

📔 паспорт собственника;

📔 технические документы на недвижимость: справку из БТИ, кадастровый план;

📔 правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности и отображают возможные обременения.

Порядок проведения экспертизы:

1. Обращение заказчика и постановка задач.
2. Изучение документов и самого объекта оценщиками.
3. Подготовка и оформление отчета.
4. Сдача отчета и подписание акта приема-сдачи.

Советы, как выгодно вложить в коммерческую недвижимость

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Покупка коммерческой недвижимости дает возможность получать прибыль без риска - чтобы не случилось в финансовой сфере, недвижимость остается собственностью владельца. При этом важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать правильный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

Интересно! В 2017 году наибольшим спросом на рынке коммерческих объектов пользовались торговые помещения. В их покупку было вложено порядка 712 миллионов долларов или 41% всего объема вложений. Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл - помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. В столице доходность таких объектов составляет 11-12% годовых без учета налогов.

Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Риэлторы оперируют всей актуальной информацией и предложениями в этом сегменте рынка, поэтому помогут выбрать самое выгодное предложение.

Торговая недвижимость всегда большим спросом. Торговая недвижимость предназначается для проведения продаж и сопутствующих операций, таких как реклама, складирование товаров, послепродажный сервис и т.д.

К торговым объектам относят павильоны, киоски, аптеки, автосалоны, моллы, торговые центры, универсальные магазины (товары повседневного спроса), магазины cash&carry, специализированные магазины. Моллы – это крупные торгово-развлекательные центры современного формата, которые отвечают концепции, объединяющей в себе лучшие современные разработки архитектуры, дизайна, строительства, и представляющие наиболее полный спектр товаров, а также оформленные торговые галереи, бутики, фуд-корты, развлекательные центры и др. Торговые центры – это крупные объединения магазинов и бутиков. Универсальные магазины – торговые центры, предлагающие потребителям универсальный набор товаров повседневного спроса (продукты и товары бытового назначения) и рассчитанные на частое посещение представителями среднего и экономкласса. Гастрономические бутики, имеющие ограниченный эксклюзивный ассортимент, рассчитаны на состоятельных посетителей и VIP-клиентов. Супер– и гипермаркеты отличает расширенный ассортимент товаров, самообслуживание и различные программы повышения лояльности покупателей. Дискаунтеры – магазины, работающие в экономичном потребительском формате и нацеленные на увеличение торгового оборота за счет максимального количества товаров и числа покупателей. Магазины cash&carry – торговые центры, ориентированные на мелкооптовых покупателей и делающие акцент на низкие цены. Специализированные магазины – магазины спортивных товаров, одежды, бытовой техники и электроники, товаров для детей, магазины товаров для дома, парфюмерные магазины. На стоимость торговой недвижимости влияет транспортная инфраструктура, географическое расположение, состояние здания, наличие и возможность установки торгового оборудования, и т.д.

Офисная недвижимость – это помещения, расположенные в офисных зданиях, в торговых и деловых центрах, и предназначенные, прежде всего, для ведения бизнеса (управленческие, представительские функции и т.д.). На стоимость офисной недвижимости влияют состояние здание, транспортная доступность, географическое расположение, возможность реконструкции и перепланировки, наличие системы охраны, парковки и т.д. К офисной недвижимости относятся такие объекты, как офисные здания, офисные помещения, залы для конференций и презентаций и т.д.

Складская недвижимость – это помещения, которые подходят для хранение крупных изделий или больших партий товаров. На стоимость складской недвижимости влияют состояние здание, транспортная доступность, географическое расположение, расположение помещений, наличие подъездных путей различного типа, наличие грузовых площадок, наличие стеллажей, возможность установки специального оборудования для хранения ит.д.

Также в контексте коммерческой недвижимости говорят об объектах культурно-развлекательной деятельности, общественного питания, бытового обслуживания, отдыха и оздоровления; о гаражах и других нежилых помещениях, назначение которых формально не определено, но потенциально подходит для той или иной предпринимательской деятельности.

Коммерческую недвижимость можно также разделить на отечественную и зарубежную.

Коммерческая недвижимость за рубежом

Конечно, понятие коммерческой недвижимости за рубежом, в целом, такое же. Некоторые объекты могут быть и жилой, и коммерческой недвижимость. Например, при покупке квартиры, в которой хозяин будет жить сам, это будет жилая недвижимость. Однако, если квартира покупается для дальнейшей сдачи в аренду, то это уже будет коммерческая недвижимость.

При покупке коммерческой недвижимости за рубежом потребителю необходимо оценить уровень безопасности инвестиций – устойчивость законодательства страны, динамику цен на недвижимость, механизм приобретения и продажи недвижимости нерезидентам и т.д.

Также стоит оценить уровень прибыли от эксплуатации коммерческой недвижимости с учетом налогов и прочих отчислений.

Для многих будет важно знать о возможности и вероятности получения вида на жительство в конкретной стране.

– Хорватия,

– Кипр,

– Испания,

– Болгария,

– Черногория.

– Словакия,

– Чехия.

В критерии потребительской оценки этих стран входили такие как возможности долгосрочного кредитования нерезидентов на приемлемых условиях, возможность получения вида на жительство и т.д.

Стоимость коммерческой недвижимости

Разброс цен на коммерческую недвижимость очень широк. Цена зависит и от местонахождения объекта, и от предназначения, и от размера, и от состояния и т.д.

Те, кто не могут позволить купить объект коммерческой недвижимости, все чаще прибегают к ипотеке, хотя в отличие от сектора жилой недвижимости здесь больше законодательных проблем. Так, например, согласно нормативным актам заемщику нельзя оформлять закладную на коммерческий объект до момента заключения сделки купли-продажи. Получается, что нужно сначала приобрести недвижимость и только потом ее заложить, чтобы получить необходимые для покупки средства, и при этом невозможно совершить регистрацию прав собственности на данное имущество с одновременным обременением его ипотекой.

Тем не менее, предприниматели находят выходы. Например, используют вариант, когда в банк обращается собственник помещения, а затем переуступает кредит покупателю. Также используется оформление кредита на частное лицо.

В целом положение с ипотекой в секторе коммерческой недвижимости для потребителей усугубляется тем, что сегодня кредитные организации предпочитают работать с сооружениями категории А (с новыми постройками, за которыми нет никакой истории, которые и юридически чисты, и достаточно дороги). Банки не очень любят недвижимость класса B. С еще более низкими категориями финансовые организации предпочитают вообще не связываться, поскольку их чистоту проверить очень сложно, а прибыль относительно незначительна.

В связи с тем, что эффективной ипотеки на рынке коммерческой недвижимости сегодня не существует, а также потому что часто объект требуется лишь на определенное время, коммерческая недвижимость обычно арендуется.

Вместе с тем, инвестиции в коммерческую недвижимость очень выгодны практически во всех сегментах, т.к. в связи с развитием бизнеса этот вид недвижимости пользуется сегодня повышенным спросом.

Стоимость коммерческой недвижимости определяется экспертное агентством, которое производит оценку объектов недвижимости по результатами изучения документов и выезда на место нахождения объекта. Поэтому в стоимость коммерческой недвижимости может входить и стоимость оценку объекта. Она может составлять разные суммы в зависимости от назначения (коммерческая недвижимость офисного назначения, коммерческая недвижимость складского назначения, коммерческая недвижимость торгового назначения и т.д.)

Например, гараж некапитальный могут оценить за 1-2 дня за 3 500 рублей, гараж капитальный за 2-3 дня за 4 000 рублей, нежилое отдельно-стоящее здание за 3-8 дней за 15 000–30 000 рублей, и т.д.

Кстати, оценка коммерческой недвижимости будет полезна и для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования, и для целей привлечения инвестиций, и для определения величины страхового возмещения, и для целей оптимизации налогообложения, и для постановки на баланс компании, и для внесения ее в уставной капитал, и при совершении сделок купли-продажи, и при переходе предприятия на МСФО, и при передаче ее в доверительное управление, и для решения имущественных споров, и т.д.

Также в стоимость коммерческой недвижимости стоит закладывать и комиссию за риэлторские услуги (обычно 0,5 – 3 % от стоимости объекта) и страховку сделки.

Покупка и продажа объектов коммерческой недвижимости

Приобретать офисы, склады, магазины и т.д. можно как у собственников помещений, так и с помощью агентств недвижимости, специализирующихся на коммерческой недвижимости. Риэлторские агентства обычно имеют обширные базы данных и могут помочь потребителям подыскать и оценить объект, а также грамотно оформить документы по покупке объекта и при регистрации сделки.

Регистрация подобных сделок обычно происходит по территориальному принципу, то есть по месту нахождения имущества. Договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно зарегистрирован по месту нахождения недвижимости в отделении Учреждения юстиции по государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности возникает с момента внесения записи в ЕГРП.

При покупке-продаже в документах должен быть четко указан статус приобретаемого помещения.

При покупке коммерческой недвижимости следует быть предельно внимательным. Особенную осторожность стоит проявлять при покупке больших объектов уникального предназначения. В дальнейшем такой объект не всегда удается продать не только с прибылью, но даже и по своей цене, т.к. на него может оказаться мало клиентов и покупателя придется искать очень долго.

На рынке коммерческой недвижимости велика вероятность приобрести помещение, которое впоследствии окажется памятником культуры и архитектуры. Очень часть процесс определения статуса объекта затягивается.

При выборе риэлторского агентства потребителям стоит работать только с теми компаниями, чье направление работы – именно коммерческая недвижимость. Фирмы, занимающиеся всем, как правило, не имеют ни квалифицированного персонала, ни обширных и актуальных информационных баз.

Лучше избегать тех агентств недвижимости, которые заявляют о своей ориентации на "элитных" клиентов. Специалисты действительно профессионального агентства могут найти и имиджевый офис с видом на Кремль, и практичное помещение для небольшой фирмы.

Важный аспект при выборе риэлторского агентства – это его возраст. Фирмы, работающие на рынке долгое время и пережившие не один экономический кризис, конечно же, более надежны, чем еще только набирающиеся опыт новички. Помогут при изучении возможностей партнера также и отзывы, рекомендации клиентов.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Кроме оценки коммерческой недвижимости прибегают и также к ее экспертизе. Она требуется когда идет подготовка сделки купли-продажи, проведение приватизации, разрешение спорных вопросов, предоставление объекта недвижимости в качестве залога при взятии кредита, при перевод объекта в аренду или в доверительное управление, при переуступке долговых обязательств, при внесении объекта в уставной капитала, при оптимизации налогообложения, при национализация собственности, при перераспределение долей собственников компании, при необходимость обеспечения дополнительного капитала выпуском новых акций, и т.д. Для потребителей - физических лиц оценка и экспертиза коммерческой недвижимости используется при заключении ипотечного договора, составлении брачного договора, получении кредита под залог недвижимости, исполнении судебных решений, решении наследственных вопросов и т.д.

Процедура проведения экспертизы состоит из таких действий, как постановка технической задачи и определение необходимой степени детализации; согласование и оформление договора между заказчиком услуги и исполнителем; предоставление заказчиком необходимой документации; непосредственное изучение объекта оценщиками; документальная подборка всех бумаг, связанных с оценкой помещений или зданий; подготовка отчета об осмотре объекта; составление итогового документа, обосновывающего представленную оценку коммерческой недвижимости и имеющего рекомендации по использованию объекта; сдача работы заказчику с подписанием акта сдачи-приемки.

Для проведения экспертизы необходимы такие документы, как правоустанавливающие документы (подтверждающие права на объект недвижимости, справки и документы, отражающие возможное обременение объекта (договор залога, ипотека, долгосрочная аренда), паспортные данные заказчика услуги и собственника помещения или здания (реквизиты организации); техническая документация (кадастровый план территории, план, показывающий точные территориальные границы объекта, справка из БТИ и конструктивном решении и составе здания, описание проведенных перепланировок и т.д.).

Налогообложение коммерческой недвижимости

Налогообложение коммерческой недвижимости – одна из самых сложных сфер правового регулирования в том числе и потому, что при различных вариантах перехода прав получают одинаковые фактические результаты, но разные юридические последствия, касающиеся уплаты налогов.

В разных странах существуют разные системы налогообложения коммерческой недвижимости. Они отличаются по видам и структуре налогов, а также по их ставкам, способам взимания, фискальным полномочиям органов власти разного уровня, уровню, масштабам и количеству предоставляемых льгот, по видам объектов, по видам хозяйственно назначения и т.д.

Для определения налогооблагаемой базы обычно используется рыночная стоимость объектов недвижимости.

Льготы обычно предоставляются или по категориям налогоплательщиков (например социально незащищенным налогоплательщикам), или с учетом характера собственности (государственной, муниципальной и т.д.).

Налоги на недвижимость могут быть как федеральными, так и местными, как на имущество, так и НДС.

Ставки налога на недвижимость могут быть как фиксированными, так и переменными (меняющимися от года к году в зависимости от состояния местного бюджета).

При покупке коммерческой недвижимости лицо становится собственником недвижимого имущества. В зависимости от вида лица собственник является объектом обложения налогом либо на имущество физических лиц, либо налогом на имущество организаций. Также имеет значение является ли налогоплательщик налоговым резидентом РФ.

Если коммерческая недвижимость приобретается юридическим лицом, то ставку на имущество организаций определяет соответствующий закон представительного органа субъекта РФ, в котором расположено недвижимое имущество. Нужно иметь в виду, однако, что в целом по РФ ставки не могут превышать 2,2%.

При переходе права собственности на коммерческую недвижимость от продавца к покупателю, данная операция подпадает под понятие реализации, установленной ст. 39 НК РФ, и облагается НДС.

Важно иметь в виду, что при внесении имущества в качестве взноса в создаваемое ООО и последующем выходе из него, НДС уплате не подлежит (такая практика часто встречается).

Налоговая ставка на доходы иностранных организаций не связанные с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, устанавливаются в размере 20 %.

Наименьший налог на имущество придется заплатить при покупке нежилого помещения покупателем – физическим лицом. С полученных доходов граждане уплачивают налог НДФЛ в общем случае по ставке 13 %.

Индивидуальные предприниматели при исчислении налога на доходы физических лиц имеют прав уменьшить доходную сумму, с которой взимается налог, на сумму документально подтвержденных расходов, которые пришлось понести в связи с предпринимательской деятельностью (в том числе и связанных с используемыми объектами коммерческой недвижимости).

Следует иметь в виду, что известное положение об имущественном налоговом вычете распространяется только на жилые помещения и не может быть применено к коммерческой недвижимости.

Похожие статьи