Что такое общедомовая собственность. Что входит в состав общедомового имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно ЖК РФ

В ст. 36 ЖК РФ установлен перечень объектов, относящихся к общему имуществу владельцев площадей многоквартирного дома. В норме определяется порядок их пользования и распоряжения ими. Рассмотрим эту тему подробно.

Жилищный кодекс РФ: ст. 36

Право собственности на общее имущество принадлежит владельцам квартир в этом сооружении. К нему относятся:

Площади, которые не включены в состав квартир и используются для обслуживания более одного помещения в доме. К ним относят лестницы, межквартирные площадки, лифты, коридоры, подвалы, технические этажи, чердаки, в которых присутствуют и другое оборудование.

Прочие площади в доме, которые не принадлежат отдельным владельцам и предназначаются для удовлетворения социально-бытовых нужд. К ним относят помещения для организации культурного развития, досуга, детского творчества, занятия спортом и физкультурой и так далее.
Крыши, ограждающие конструкции, санитарно-техническое, электрическое, механическое и прочее оборудование, которое находится в доме.
Земельный участок, в пределах которого располагается здание, с элементами благоустройства, озеленения и прочими объектами. Границы надела определяются согласно требованиям ЗК и

Порядок пользования и распоряжения

Он определяется п. 2 ст. 36 ЖК РФ. В соответствии с нормой, субъекты, которым принадлежат квартиры в доме, осуществляют владение и пользование общим имуществом, а также распоряжаются им в пределах, определенных Кодексом. Уменьшение его размера допускается с согласия всех жильцов посредством реконструкции. Данное положение определено в п. 3 ст. 36 ЖК РФ. Общие объекты могут передаваться в пользование другим лицам, если это не ущемляет интересы и права юрлиц и граждан. Решение об этом принимается собственниками на общем собрании.

Земельный участок

Надел, на котором располагается многоквартирный дом, в соответствии с пунктом пятым ст. 36 ЖК РФ не может обременяться ограниченным пользованием другими лицами. На практике может возникнуть необходимость обеспечить доступ сторонних субъектов к объектам, которые существовали до даты введения Кодекса.

В таких случаях ст. 36 ЖК РФ не допускает запрет на обременение участка. Новое ограничение устанавливается соглашением между требующим его субъектом и владельцами квартир в доме. Споры, касающиеся обременения участка, в том числе его условий, разрешаются в суде.

Важный момент

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, при разрушении, случайной гибели, сносе многоквартирного дома за владельцами помещений сохраняется доля на участок, на котором располагается сооружение, с элементами благоустройства, зелеными насаждениями, а также иные объекты, предназначенные для эксплуатации и обслуживания дома. Они определяются пропорционально частям от общего имущества. Субъекты могут пользоваться, владеть и распоряжаться объектами по правилам, установленным в ГК.

Ст. 36 ЖК РФ с комментариями

В рассматриваемой норме регламентируются отношения, касающиеся владения общим имуществом в многоквартирном доме, помещения которого принадлежат разным субъектам, в том числе и публичным образованиям. Вопросы, касающиеся этой сферы, регулируются во всех сооружениях такого типа одинаково. При этом характер применения правил не зависит от количества владельцев помещений в здании, наличия/отсутствия ТСЖ либо иной организации.

Определения

Ключевые понятия установлены в Положении. В п. 6 указанного документа предусматриваются правила признания помещений жилыми, непригодными для проживания, а также многоквартирного дома подлежащим сносу ввиду аварийности. Положение утверждено правительственным Постановлением №47.

В соответствии с указанным пунктом в качестве многоквартирного дома выступает совокупность 2 и более квартир с оборудованными отдельными выходами. Данное Положение может распространяться как на земельный участок, который прилегает к сооружению, так и на помещение общего пользования. Здание содержит объекты общего имущества владельцев квартир в соответствии с законодательством.

Перечень объектов

Целесообразно рассматривать ст. 36 ЖК РФ с комментариями из Правил содержания имущества многоквартирного дома. В них присутствует более полный перечень объектов. В соответствии с Правилами к имуществу, указанному в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, относят помещения, которые не включены в состав квартир и необходимы для обслуживания/общего пользования. В эту категорию входят:

лифты;
коридоры;
лифтовые и прочие шахты;
лестницы и межквартирные площадки;
чердаки;
колясочные;
технические этажи (в том числе сооруженные за счет средств владельцев) площадки для ТС и гаражи, мастерские и тех. подвалы.

В указанных помещениях, согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, должны присутствовать инженерные коммуникации, прочее оборудование, с помощью которого осуществляется обслуживание более одной нежилой/жилой площади в доме. К последнему, в частности, относят элеваторные, бойлерные узлы, котельные и так далее.

В составе общего имущества также находятся:

Крыши.
Ограждающие конструкции несущего типа. Среди них в числе прочего фундаменты, стены, колонны, плиты перекрытий, балконов и так далее.
Ограждающие конструкции ненесущего типа. К ним относят, в частности, двери и окна помещений для общего пользования, парапеты, перила и прочее.
Санитарно-техническое, механическое, электрическое и другое оборудование, расположенное в доме за пределами помещений или внутри них, с помощью которого осуществляется обслуживание больше одной жилой/нежилой площади.
Участок, в границах которого находится сооружение, с элементами благоустройства и зелеными насаждениями.
Прочие объекты, использующиеся для обеспечения эксплуатации, обслуживания многоквартирного дома, в том числе тепловые пункты, спортивные и детские площадки на прилегающей территории.

Дополнительно

К общему имуществу относят также инженерные внутридомовые системы горячего и холодного водоснабжения, газовые сети, включающие в себя:

Стояки и ответвления от них до первого отключающего оборудования.
Коллективные приборы учета.
Первые запорно-регулировочные вентили на отводах внутриквартирных разводок.
Сантехническое, электрическое, механическое и иное оборудование.

Общее пользование осуществляется электросетями, состоящими из:

Вводно-распределительных шкафов и устройств.
Защитной, контрольной аппаратуры, приборов управления.
Осветительных установок в помещениях общего пользования.
Этажных шкафов и щитков.
Коллективных приборов учета.
Установок систем удаления дыма, пожарной сигнализации, в том числе внутреннего водопровода, пассажирских и грузовых лифтов.
Автоматических запорных устройств подъездных дверей.
Сетей от внешней границы до индивидуальных учетных приборов.
Прочего электрооборудования.

Специфика режима пользования участком

В составе общего имущества находится надел, в пределах которого располагается дом, с элементами благоустройства и зелеными насаждениями. Между тем границы участков в ряде случаев могут быть не установлены. По пункту второму ст. 36 ЖК РФ наделы, в пределах которых располагаются сооружения, включенные в общее имущество, а также жилые строения и иные здания предоставляются в долевое владение на условиях и в порядке, определенных законодательством.

В ст. 16 Вводного нормативного акта предусмотрено, что в существующей застройке участок, на котором располагаются объекты, является собственностью хозяев квартир. Надел с находящимися на нем строениями, сооружениями, конструкциями, элементами благоустройства и озеленения, образованный до введения ЖК в действие, и в отношении которого был осуществлен кадастровый учет, переходит в долевую собственность бесплатно. Если границы не установлены, любой владелец квартиры в доме может обратиться в местную структуру власти с заявлением об их определении.

Кадастровый учет

С момента внесения записи в реестр земельный участок приобретает статус недвижимого объекта и включается в состав общего имущества. Надел переходит бесплатно в владельцев квартир с момента постановки его на Реконструированные или вновь сооруженные дома вводятся в эксплуатацию при формировании участков, на которых они располагаются. В этом случае надел сразу включается в общее имущество. Согласно п. 7 правительственного Постановления №491 органы государственной и муниципальной власти обеспечивают учет участков без взимания оплаты с собственников квартир.

Обременения

Участки, в границах которых находятся многоквартирные дома, используются не только собственниками, но и иными лицами. В этой связи ограждения и застройка территории, препятствующие проезду/проходу, могут привести к нарушению интересов сторонних организаций и граждан. На таких участках могут находиться зеленые насаждения, детские площадки, проезды, прочие объекты, которые используются неограниченным кругом субъектов.

Территории могут обременяться сервитутом. Ограничения, которые существовали до введения ЖК, не прекращаются при переходе прав собственности на участок. Если они установлены после вступления в действие законодательства, то их условия определяются соглашением. Оно заключается между собственниками помещений дома и субъектом, требующим обременения для участка. В случае недостижения соглашения спор решается в суде.

Специфика владения

Как следует из ст. 36 ЖК РФ, доли общего имущества принадлежат владельцам квартир. В структуре дома выделяется 2 части. Одна является собственностью публичных образований, граждан и организаций, другая - общее имущество, принадлежащее хозяевам квартир. Последнее при этом является неделимым. Собственники квартир не владеют чердаком, подвалом, участком и прочими объектами, а также оборудованием в отдельности. Они выступают как хозяева всего общего имущества в совокупности.

Изменение состава объектов

Общее имущество дома не может отчуждаться. Оно не участвует в обороте как самостоятельный объект. Не подлежат отчуждению и отдельные элементы имущества. Они не выступают как самостоятельные объекты права. Некоторые элементы могут присоединяться к помещениям при реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). К примеру, часть чердака может дополнять жилое помещение. В этом случае площадь последнего увеличивается. При реконструкции в такой ситуации образуется новый объект. Квартира приобретает большую площадь, а размер чердака, соответственно, уменьшается. В связи с тем, что данные действия затрагивают общее имущество, требуется согласие владельцев иных помещений. На такие случаи распространяются ст. 36, 44, 46 ЖК РФ. В последних двух нормах устанавливается порядок проведения собраний владельцев помещений. После получения согласия от других хозяев квартир можно осуществлять реконструкцию.

Передача объектов третьим лицам

Она также осуществляется по правилам ст. 36, 44 ЖК РФ на общем собрании. Решение по вопросам принимается большинством от общего числа участвующих в собрании лиц. Исключение составляют случаи, указанные п. 1.1 части второй 44 статьи. При этом необходимо учитывать, что не все объекты по причине их функциональных особенностей могут передаваться сторонним лицам даже в пользование. К ним, в частности, следует отнести межквартирные площадки, лифты, коридоры, сантехническое, механическое, электрическое и другое оборудование и прочие части, предоставление которых иным субъектам будет препятствовать реализации прав владельцев квартир в доме.

Объекты, эксплуатация которых сторонними лицами не нарушает интересов хозяев помещений, могут передаваться последним в пользование. К примеру, это может быть подвал. При этом он не может выделяться как самостоятельный объект собственности. Части имущества нельзя присвоить кадастровый номер. В отношении нее нельзя провести госрегистрацию. Это обуславливается неделимостью общего имущества.

Финансовое обеспечение

Владельцы помещений многоквартирного дома могут формировать специальный денежный фонд (ст. 36.1 ЖК РФ). Средства из него предназначаются для проведения капремонта общего имущества. Деньги перечисляются на специальный счет, открытый в кредитном учреждении. Этот фонд формируется из взносов собственников на капитальный ремонт, пеней, выплаченных в связи с ненадлежащим выполнением обязанностей по отчислению обязательных сумм, а также из процентов, начисляемых кредитной структурой за пользование средствами. Управление финансами может быть передано ТСЖ или иной обслуживающей организации. При этом следует отметить, что данные средства имеют целевое назначение и не могут расходоваться в других, кроме установленных, направлениях.

Главная Документы I. Определение состава общего имущества

Изменения, внесенные Постановлением Правительства РФ от 27.02.2017 N 232, применяются со дня начала осуществления региональным оператором деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с соглашением об организации деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенным органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения.

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232)

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

(в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 N 649)

(см. текст в предыдущей редакции)

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. «е(1)» введен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

(в ред. Постановления Правительства РФ от 14.05.2013 N 410)

(см. текст в предыдущей редакции)

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 N 410)

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Открыть полный текст документа

Состав общедомового имущества по жилищному кодексу РФ – что входит в общедомовое имущество

Раздел: Жилищное право | 13 комментариев

Состав общедомового имущества урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации, в частности это отражено статьей 36 законодательного документа, где установлено право собственности на общее имущество собственников в помещении многоквартирного дома.

Что является общедомовым имуществом?

Общедомовым является то имущество, которое в соответствии с Правилами было определено:

— собственниками помещений многоквартирных домов, с целью выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;

— органами государственной власти, для осуществления контроля за содержанием общего имущества;

— органами местного самоуправления для подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Право собственности на общее имущество многоквартирных домов принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности:

— помещения дома, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения – межквартирные лестничные площадки, коридоры, технические этажи, лестницы, лифты и лифтовые шахты, чердаки, подвалы, где имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в конкретном доме;

— другие помещения в многоэтажном доме, не принадлежащие конкретным собственникам и предназначены для удовлетворения потребностей собственников социально-бытового характера, в том числе помещения, предназначенные для организации досуга, детского творчества, занятий физкультурой, спортом и культурного развития.

— крыши, которые ограждают несущие и не несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, санитарно-техническое, электрическое и другое оборудование, которое находится в данном доме за пределами или внутри помещения;

— земельный участок с элементами благоустройства и озеленения, где непосредственно расположен многоквартирный дом, иные объекты, расположенные на указанном земельном участке. Размеры участка, как и границы, определяются согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.

Читайте также: Регистрация новорожденного в ЗАГСе

Согласно действующему законодательству, собственники помещений многоквартирного дома имеют право пользоваться, владеть и распоряжаться общим имуществом в доме в пределах, установленных Жилищным и Гражданским кодексами РФ. Уменьшение размера такого имущества возможно только с согласия всех собственников помещения путем его реконструкции. Кроме того, по решению собственников квартир дома, которое может быть принято на общем собрании, объекты общего имущества многоквартирного дома могут передаваться в пользование третьих лиц, при условии, что такие действия не являются нарушением прав и законных интересов физических и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен дом, может быть обременен правом ограниченного пользования. При разрушении, в частности случайной гибели или сноса многоэтажного дома, собственники жилья сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме

Начнем с того, что подразумевается и что можно отнести к общему имуществу многоквартирного дома.

Что относится к общедомовому имуществу?

Согласно жилищному кодексу в состав общедомового имущества многоквартирного дома входит:

Помещения в доме, которые выходят за пределы квартиры: лестницы, лестничные площадки, лифтовое оборудование (лифты, шахты лифтов), подвалы, коридоры, техэтажи, чердаки. В современных МКД, зачастую, подвалы и технические этажи идут на продажу в качестве нежилых помещений под офисы. Однако в статье 36 ЖК РФ пункте 1.1 сказано, что в состав общего имущества входят подвалы и технические этажи, в которых имеются общие инженерные коммуникации. Поэтому часть данных помещений все равно будет являться частью общедомового имущества.
Любые помещения в многоквартирном доме, которые конкретно не принадлежат определенному собственнику. То есть, если Вы с жильцами организовали у себя в подвале спортзал, то принадлежать он будет всем жильцам на праве общедомовой собственности.
Крыши, несущие конструкции дома, любое оборудование, которое находится в доме и за его пределами, которое используется для обслуживания более чем одной квартиры/помещения.
Земельный участок на котором стоит МКД вместе с элемента благоустройства: озеленение, детские площадки, парковки и пр. которые относятся к данному дому в границах, определенных действующим земельным и градостроительным законодательствами.

Согласно постановлению правительства №491 к общедомовому имуществу относится абсолютно тоже самое. Теперь Вы знаете, что является общедомовым имуществом.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Согласно статье 36 жилищного кодекса пункту 1.3 к общедомовому имуществу относят несущие и ненесущие конструкции дома, которые обслуживают более одного помещения. Таким имуществом является балконная плита. Кстати такую же позицию выразил и Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Дословное определение суда: «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Но если балконная плита — это общедомовое имущество, то это вовсе не значит, что его ограждения, застекление и отделка относится туда же. Это уже личное имущество собственника, за которое отвечает уже не управляющая организация, а лично каждый собственник балконного помещения.

Является ли полотенцесушитель общедомовым имуществом?

Полотенцесушитель является составной частью инженерных систем горячего водоснабжения. Согласно постановлению правительства №491 пункта 5, абзаца 1:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

То, что правее этого крана, общедомовым имуществом уже не является.

В итоге получается следующая ситуация. Если на ответвлений на змеевик нет отключающих кранов, то полотенцесушитель полностью относится к общедомовой собственности и отвечать за него должна Ваша управляющая компания или ТСЖ. Если на полотенцесушителе присутствуют краны для отключения полотенцесушителя, то общедомовым имуществом будет труба до регулировочного крана, а после — уже Ваше личное имущество.

Стояк батареи — это общедомовое имущество?

Согласно постановлению правительства №491 пункта 6:

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Получается, что стояк батареи — это общедомовая собственность.

Канализационный стояк — это общедомовое имущество?

В постановлении правительства №491 в пункте 5 второго абзаца говорится следующее:

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Вот оно первое стыковое соединение. То что слева уже является личным имуществом собственника

Таким образом Ваше имущество начинается там, где происходит первое стыковое соединение от ответвления общего канализационного стояка.

Какая ответственность за порчу общедомового имущества?

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает следующее наказания по статье 7.17 «Уничтожение или повреждение чужого имущества», куда можно отнести и порчу общедомового имущества. Отдельной статьи за порчу общедомового имущества не предусмотрено.

Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, — влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.

Если было испорчено общедомовое имущество, то тут есть несколько вариантов развития событий. Если вы не знаете кто его испортил, то следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающей Ваш дом, в письменном виде и попросить устранить имеющиеся нарушения. Если же кто-то испортил общедомовое имущество в личных целях. Например, вбил в общем коридоре кронштейны, чтобы вешать туда свой велосипед, тогда Вам потребуется обратиться уже в государственную жилищную инспекцию Вашего региона с жалобой о нарушении собственником порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Какая ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право. Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору. Однако в договоре должны быть соблюдены ряд условий по ответственности управляющей компании перед собственниками за содержание общедомового имущества. По закону, УК освобождается от ответственности за ремонт общедомового имущества, если:

причинен вред общему имуществу по вине собственников помещений или же наоборот — в случае их бездействия;
произошла авария, возникшая не по вине управляющей организации: поджог, акт вандализма и пр.;
собственники использовали общее имущество не по назначению;
произошел конструктивный износ элементов или инженерных коммуникаций, в случае, когда собственники не выполнили своевременный капитальный ремонт.

Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность. Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290. Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.

Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома. Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса. В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.

Следует иметь в виду, что передать общедомовое имущество многоквартирного дома кому-то в безвозмездную собственность возможно только при согласии абсолютно всех 100% собственников всех жилых и нежилых помещений, так как в статье 36 ЖК РФ пункте 3 сказано следующее:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Что входит в состав общедомового имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно ЖК РФ?

Перечитывая обязанности управляющих компаний можно встретить такое выражение как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме или общедомовое имущество. ТСЖ и УК должны осуществлять обслуживание нежилых помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. Так что же представляет собой общее имущество в многоквартирном доме? Между собственниками и ТСЖ часто возникают споры, что следует относить к общедомовому имуществу, а что не входит в общую собственность владельцев квартир. Все что относится к данной категории, прописывается в Жилищном кодексе РФ. Однако толковать закон можно по-разному. Особенно этим любят пользоваться нерадивые сотрудники управляющих компаний и недобросовестные ТСЖ.

Читайте также: Регистрация договора аренды недвижимого имущества

Какие бывают виды и объекты общедомового имущества? Какие обязанности налагает закон на управляющие компании, ЖКХ и ТСЖ на содержание и обслуживание общей собственности владельцев жилых помещений в многоквартирном доме? Как определить, что входит в состав общедомового имущества в РФ? У кого есть право пользования этим имуществом? Какова доля собственности у каждого владельца квартиры? Где найти перечень, который определяет, что входит, а что не входит в определение «Общедомовое имущество»?

Перечень содержится в Жилищном Кодексе РФ, но чтобы не ошибиться и не исказить информацию, поданную потребителям юридическими терминами, лучше всего обратиться за консультацией к опытным специалистам.

У пользователей нашего портала «ПравПотребитель» есть возможность сделать это бесплатно.

Положения ЖК РФ

Жилищный Кодекс РФ четко определяет объекты, которые относятся к общей собственности жильцов многоквартирников:

нежилые помещения, доля собственности на которые, принадлежит более чем одному владельцу квартиры, предназначенные для удовлетворения социальных нужд жильцов (комната отдыха, нежилые помещения для организации досуга детей и взрослых, нежилые помещения для занятий спортом и т.д.);
любое оборудование, которое стоит в самом доме или за его пределами и предназначено для обслуживания больше чем одного владельца квартиры;
участок земли, на котором стоит дом и территория возле многоквартирника, а также все объекты, находящиеся на этом участке.

Границы земли, принадлежащей владельцам квартир на праве общей собственности (доля которой есть у каждого владельца жилой площади), устанавливаются земельным законодательством РФ. Они не могут быть уменьшены без согласия каждого собственника жилья в многоквартирнике. Пользование общедомовым имуществом разрешено каждому жильцу. Допускается передача общей собственности в пользование третьим лицам. При условии, что на собрании собственников было принято такое решение.

Если дом по каким-либо причинам будет разрушен или снесен, бывшие владельцы квартир оставляют за собой долю в общедомов имуществе, оставшемся пригодным к использованию после разрушения. Жилищный Кодкс РФ, как нормативно-правовой акт, является документом, положения которого должны исполнятся в обязательном порядке. Перечень общедомового имущества может быть изменен только внесением изменений в жилищное законодательство РФ.

Определение перечня общей собственности

Закон прописывает правила, в соответствии с которым определяется порядок содержания общей собственности многоквартирника. Перечень положений данных правил необходимо знать каждому владельцу квартиры, также как и положения ЖК РФ. Правила содержания приняты правительством РФ и не опровергают жилищный кодекс. Итак:

объекты, которые относятся к совместной собственности владельцев жилых квартир, определяются самими собственниками. Это делается для того, чтобы они могли выполнять свои обязанности по содержанию совместной собственности;
объекты, которые относятся к совместной собственности владельцев жилых квартир, определяются государственными органами, чтобы они могли контролировать весь процесс содержания совместной собственности;
объекты, которые относятся к совместной собственности владельцев жилых квартир, определяются органами местной власти, для того чтобы они могли проводить конкурсы, направленные на определение УК или ТСЖ. Данные действия накладываются на органы местного самоуправления жилищным кодексом РФ.

Основополагающей информацией о составе общедомового имущества является информация, занесенная в гос. реестр по учету прав на недвижимость. Если обнаруживаются какие – либо расхождения с документами собственников или ТСЖ (в том числе и бухгалтерская документация) принято считать правильной информацию, взятую из реестра. По закону (под словом Закон мы предполагаем Жилищный Кодекс, Правила содержания общедомового имущества и иные нормативно – правовые акты РФ в жилищной сфере) определяет, что данные, указанные в Реестре регистрации недвижимости наиболее верные.

Общее имущество дома в соответствии с Правилами

Из правил по содержанию общего имущества многоквартирного дома следует, что к общедомовому имуществу относятся:

нежилые помещения, которые используются жильцами дома для обслуживания жилых квартир (обслуживание двух квартир и более). Сюда можно отнести площадки лестниц около жилых помещений, оборудование лифта, этажи, предназначенные для технического использования, подвальные и чердачные помещения с наличием инженерных коммуникаций, коридоры, различного вида шахты, непосредственно сами лестницы, места для стоянок, оборудованные внутри дома, гаражи, расположенные в подвальных помещениях, предназначенные для пользования жителями дома. Обязательным условием при этом является наличие коммуникаций в нежилых комнатах;
крыша, несущие ограждения, стояки, несущие конструкции, фундамент, балки, стены, колоны, перекрытия (в том числе и перекрытия балконов) и т.д.;
ненесущие ограждения, дверные и оконные проемы, установленные в нежилых помещениях, парапеты, лестничные перила и т.д.);
любое оборудование, которое стоит в самом доме или за его пределами и предназначено для обслуживания больше чем одного владельца квартиры (трансформаторные будки и т.д.).

По сути, вышеперечисленные объекты совпадают с положениями, которые содержит Жилищный Кодекс. Более подробно о том, что является общей собственностью жильцов многоквартирного дома, вы можете узнать у консультантов сайта. Обращение для пользователей портала «ПравПотребитель» бесплатное. Необходимо заполнить форму обратной связи и с вами свяжется дежурный юрист.

Что еще относят к общему имуществу собственников

Помимо вышеперечисленного к доле общественного имущества по закону относят следующие объекты:

объекты, которые имеют отношение к подаче горячей и холодной воды (в том числе стояки, общие счетчики (учет потребления воды на общедомовые нужды), краны и т.д.);
объекты, которые имеют отношение к канализации и водоотведению;
объекты, которые имеют отношение к снабжению дома газом;
объекты, которые имеют отношение к отоплению (в том числе и счетчики (учет потребления тепла на общедомовые нужды), стояки, элементы обогрева и др);
объекты, которые имеют отношение к организации противопожарной безопасности помещениях, предназначенных для общего пользования;
объекты, которые имеют отношение к снабжению дома электроэнергией (в том числе и счетчики (учет потребления электроэнергии на общедомовые нужды), щитки, шкафы на этажах, приборы освещения нежилых помещений, которыми пользуются все жильцы, распределительные устройства и др.).

Вышеперечисленные объекты находятся в общей собственности в пределах границ, которые устанавливает закон.

Внешней границей считается стена многоквартирного дома (ее внешняя сторона). Внутренняя граница определяется местом, где трубы, провода и т.п. переходят в жилое помещение собственников. При условии, что установлены коллективные счетчики потребляемых ресурсов, внешней границей будет считаться то место, где общедомовой счетчик соединяется с соответствующей коммуникационной сетью, которая подведена к многоквартирнику. Внешней границей газовых коммуникаций считается место, где соединяются газораспределительная сеть и первое устройства запора.

Кто контролирует содержание общей собственности

Контроль со стороны государства за содержанием общедомового имущества должен осуществляться со стороны федеральных органов исполнительной власти. Или со стороны исполнительных властей, осуществляющих свои полномочия на уровне субъектов РФ. Более подробно о компетенции властей вы можете узнать у наших юристов, написав обращение через форму обратной связи. У собственников жилых помещений в многоквартирном доме, при условии, что у них есть доля в общедомовом имуществе, по закону есть следующие права:

своевременно получать информации от ТСЖ и УК, о том, какие услуги были предоставлены, в каком объеме, какого качества и в какие сроки эти услуги были предоставлены. Если иное не предусмотрено договорными отношениями, данная информация должна быть доведена до жильцов в течение пяти рабочих дней;
проверять полученную от ТСЖ или УК информацию о том, какие услуги были предоставлены, в каком объеме, какого качества и в какие сроки эти услуги были предоставлены. В том числе, жильцы могут проводить все необходимые экспертизы;
если обнаруживаются дефекты содержания и облуживания общей собственности, требовать от УК или ТСЖ своевременного устранения этих дефектов, а также проверять, в какие сроки и в каком объеме обнаруженные дефекты были устранены.

В свою очередь законы РФ накладывают на владельцев квартир содержать общее имущество в надлежащем порядке. Ук и ТСЖ несут ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязанностей перед собственниками и законодательством РФ.

Скачайте ЖК РФ бесплатно

Скачайте Правила содержания общедомового имущества бесплатно

Общее имущество многоквартирного дома

Состав общего имущества многоквартирного дома (МКД), одновременно с правилами его эксплуатации, утверждается законодательными актами Российской Федерации. Этот вопрос настолько обширен, что неотъемлемо содержит внутри себя массу нюансов и особенностей, которые меняются в зависимости от обстоятельств. Общая собственность это не только объекты, на которые жильцы имеют равные права, но и причина возникновения у граждан дополнительных обязательств и ответственности.

К сожалению, большая часть российского населения практически не осведомлена в правовых вопросах, даже притом, что многие касаются их непосредственно. Однако об общем имуществе многоквартирного дома каждый из жильцов должен знать хотя бы поверхностно, так как это в его интересах. Подобные знания позволят избежать целого ряда вероятных конфликтов и помогут решить многие уже возникнувшие. Кроме того, лица, знающие правила, часто пользуются этим, нарушая интересы своих соседей, которые об этом даже не догадываются или подозревают, но понятия не имеют, что делать.

Одной из множества форм правовой защиты гражданских прав являются существующие правила относительно проживания и непосредственного содержания любого вида общей наличествующей собственности в каком-либо доме, жилом и многоквартирном. И если сами правила отталкиваются не только от государственных норм, могут составляться и корректироваться товариществом, прочим объединением владельцев любого целевого назначения помещений, то правила содержания в многоквартирном доме в большей мере зависят от утверждённых действующих нормативных актов. Знать эти правила, порядок действий и бремя своей ответственности должен каждый, чтобы обезопасить себя не только от неприятностей, конфликтов с соседями, но и от необратимых происшествий, т.е. при возникновении аварийных и опасных ситуаций.

Содержание общего имущества регулируется Жилищным кодексом, нормативными изменяемыми актами, Конституцией Российской Федерации, федеральным законодательством, правительственными постановлениями, Гражданским кодексом, а это значит, что нарушение установленного порядка, ущемление прав третьих лиц, невыполнение своих обязательств повлечёт за собой как минимум административную ответственность.

Поэтому следует рассмотреть, что включает в себя общая собственность, что входит в понятие систем технических коммуникаций общедомового значения, кем и в каком порядке делается ремонт, какие именно обязанности возлагаются на собственников и прочие нюансы.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Общее недвижимое имущество

Перед тем как рассматривать содержание общего недвижимого какого-либо имущества всех имеющихся собственников помещений в любом построенном доме, и что оно включает в себя, отметим, кто имеет право определить, что входит в данное понятие:

Владельцы жилых и также всех нежилых внутренних помещений в данном конкретном доме;
Органы государственной власти;
Учреждения местного управления, администрация.

Всё имеющееся общее недвижимое имущество неизменно включает в себя:

Системы технические и инженерные

Необходимо также знать, что на всех без исключения собственников недвижимых имеющихся помещений разного целевого назначения многоквартирного дома возложено определенное бремя, а именно, содержать и проводить ремонт не только строительных конструкций, но также следить за исправностью инженерных и технических коммуникаций, своевременно сообщая об их неисправности управляющей компании. К внутридомовым коммуникациям совместного имущества относятся системы водоснабжения, электроэнергии, подачи газа, канализационные стояки, установленные счётчики подачи воды, отопительные системы и их счётчики.

Помимо этого, на собственников возлагается бремя ответственности за приборы учёта электроэнергии, поэтажные какие-либо щитки и шкафы, осветительные приборы, установки, пассажирские и грузовые лифты, устройства запирания входной двери, сеть кабелей и прочее электрическое оборудование в сети здания.

При этом внешние границы всех имеющихся коммуникационных систем, включая информационные и телекоммуникационные системы, сети, определяются внешней границей самой стены здания, а вот граница ответственности за эксплуатацию находится в месте соединения общедомовых приборов учёта, то есть счётчиков системы, которая входит в многоквартирный дом. Так, например, внешняя граница системы подачи газа это место, где соединяется первое запорное устройство с сетью внешнего распределения газа.

Законодательные требования

Любое имущество совместного пользования собственников недвижимых пристроек и помещений в любом имеющемся доме необходимо содержать и проводить ремонты, ссылаясь на законодательные требования, акты, положения, изменения и дополнения к ним, санитарно-эпидемиологические, гигиенические, противопожарные, строительные и технические условия и нормы. Исходя из этого, можно отметить, что именно включает в себя такое обширное понятие, как содержание имущества общего пользования:

Что означает содержание

Чтобы лучше понимать, что же входит в обязанности всех без исключения собственников недвижимых пристроек и других объектов в любом жилом доме относительно имущества для общего пользования, остановимся на этом вопросе более детально. Например, помимо обеспечения сохранности и исправности, определения степени износа и вынесения решений нужен ли ремонт, необходимо следить также за соблюдением норм санитарно-гигиенического и климатического характера, а именно:

Права при осмотре

У собственников каких-либо имеющихся жилых и прочего назначения помещений есть определённые права для самостоятельной проверки наличия, исправности и состояния общего имущества. Также они вправе самостоятельно проводить текущий ремонт или нанимать для этого специалистов соответствующего профиля.

В непосредственной зависимости от того, какой из предложенных способов управления конкретным жилым домом был выбран, будут определены и проводимые осмотры, ссылаясь на заключённый договор. К осмотрам относятся строительные, технические, инженерные экспертизы, которые могут осуществляться ответственными лицами товариществ, объединений владельцев, управляющими компаниями, жилищными кооперативами или отдельно нанятыми специалистами.

При этом следует помнить, что каждый осмотр или экспертиза должны фиксироваться в акте, на основании которого устанавливаются результаты и принимаются соответствующие решения о состоянии той или иной проверенной системы, необходимости ремонта, замены и прочее. Также подобные акты будут нужны в случае возникновения каких-либо неприятных инцидентов, судебных разбирательств, для возмещения потраченных средств управляющей компанией, если с таковой был подписан договор, который содержит подобный пункт.

Управляющая частная компания и жильцы

Передавая свой многоквартирный дом любого типа какой-то управляющей действующей компании, она не будет заниматься подобными работами:

Всё перечисленное выше в перечень услуг компаний не ходит, следовательно, за своим личным имуществом владельцы должны следить самостоятельно.

На основаниях, провозглашённых законом, содержанием имущества недвижимого характера могут заниматься сами совладельцы имеющихся помещений в многоквартирном доме, а также они могут возложить содержание общего имущества на управляющую компанию любой из форм собственности путём заключения договора. В договоре подробно и по пунктам будет содержаться перечень обязательств и услуг компании, когда, кем и в каком порядке проводиться ремонт. Прежде чем подписывать документ, нужно внимательно его изучить.

Стоит дополнительно отметить, содержанием всего общего недвижимого имеющегося имущества могут и вправе заниматься созданные любого вида товарищества всех собственников приватизированного жилья, кооперативы, в которые владельцы помещений могут вступить, а также отдельные граждане на основании составленного договора.

Проведение ремонтов

Сначала владельцы всех жилых и нежилых построек и помещений в доме в законодательно установленном обязательном порядке должны провести общее собрание, фиксируя результаты его проведения в протоколе. На подобном собрании необходимо утвердить виды услуг, условия, финансирование на проведение предстоящего текущего ремонта. Об осуществлении такого ремонта решение принимается также на проводимом регулярно . Не стоит дожидаться, когда износ здания и систем станут слишком явными, поскольку это только усложнит дальнейший ремонт и потребует большего времени и значительных финансовых затрат.

Поскольку речь идёт об объектах имущества именно общего использования, текущий ремонт не должен включать в себя работы, связанные с дверьми в квартиры или приватизированные нежилые помещения, т.е. у которых имеется конкретный владелец.

Также как и текущий, любой капитальный планируемый ремонт следует проводить по решению большинства присутствующих участников общего собрания жильцов, после проведения экспертизы общего износа многоквартирного дома. Решение о масштабе, в котором будет проводиться капитальный плановый ремонт, принимается на основании проведённой экспертизы износа морально устаревшего, что не исключено, оборудования или установленных систем. Каждый пункт, требующий устранения, должен быть записан в протоколе, по которому далее составляется смета.

Технические характеристики здания

Вся имеющаяся информация о доме, в том числе многоквартирном, присутствии в нём строений, любого назначения помещений в неизменном порядке, инженерных коммуникациях, строительные и технические характеристики содержатся в технических планах и иных документах на здание. Они включают в себя:

Что касается инструкций от застройщика, они должны быть переданы им в срок не больше одного календарного месяца после сдачи многоквартирного здания в эксплуатацию. Ту же документацию в трёх экземплярах в бумажном виде и на электронном носителе передаёт застройщик после того, как будет проведён капитальный ремонт или же реконструкция. Эти три экземпляра нужны для того, чтобы один отдать созданному сообществу совладельцев помещений в доме, другой передать муниципальному архиву, а третий нужен для передачи по требованию, если сообщество владельцев не было создано.

Управленческая документация

Для хранения и передачи этих управленческих документов необходимо назначить ответственное лицо или же передать их управляющей компании после заключения договора. Также очень важно своевременно вносить в эти документы соответствующие изменения.

Совместные расходы

В соответствии с действующим российским законодательством все расходы на содержание любого имеющегося в наличии общего недвижимого имущества и его ремонт являются совместными для абсолютно всех владельцев каких-либо жилых и нежилых внутренних помещений в многоквартирном построенном доме. При этом данные расходы делятся не на равные части, а соразмерно долям прав собственности. Данные расходы включены:

Размер вносимой требуемой платы за предстоящий ремонт и текущее содержание общего любого имеющегося имущества должен быть установлен соразмерно тратам на фактическое содержание всей общей собственности. Законодательством и нормами Российской Федерации непосредственно установлено, что в расходы на содержание общей собственности входит обеспечение работы систем водоснабжения, подачи газа, электричества, отопления. Также, в соответствии с законом, неуплата должна быть истребована в виде задолженности.

Размер платы определяет управляющая компания, товарищество, кооператив или иной соответствующий аналогичный орган, который занимается вопросами общего имущества. Этим же органом ежегодно составляется смета получаемых доходов и их распределения.

Кто обеспечивает содержание?

Как уже упоминалось выше, обеспечением содержания совместной собственности занимаются сами владельцы помещений многоквартирного дома за свой личный счёт или в счёт оформленных субсидий, а также физические лица, владельцы жилья, которые получили государственные компенсации собственных расходов, направленных на содержание совместного имущества. Также это могут быть владельцы жилья, которые получают льготы на оплату услуг управляющей компании, коммунальные услуги, включая ремонт.

На кого бы ни была возложена данная обязанность, ответственность за несоблюдение установленных правил и требований возложена на всех жильцов, и нести её будут все без исключения. Если ответственность за общее имущество взяла на себя управляющая компания, которая не выполняет свои обязательства или выполняет их недобросовестно, жильцы вправе привлечь такую организацию к ответственности через суд.

У управляющих компаний существует некий график проводимых проверок и осмотров, тем не менее жильцам не стоит ждать, если какая-либо система вышла из строя или конструкция была повреждена. Сообщить о неисправности или некорректной работе в первую очередь нужно не в суд, а самой управляющей компании или провести общее собрание собственников для решения подобного вопроса.

Без установленного заранее порядка

Случается и так, что владельцы нежилых и жилых внутренних помещений конкретного многоквартирного дома не проводили собраний по вопросам управления оговоренным жилым домом и решение о производимом размере необходимой платы за ремонт и содержание общей собственности не принималось. В этом случае решение будет принимать местный орган самоуправления, который на конкурсной основе назначит управляющую компанию. Именно с этой компанией и будет заключен договор. При этом стоимость данного договора будет равна оплате за предоставляемые услуги.

Если же по решению собственников на проведённом собрании был выбран способ управления без посредников, но при этом о размере платы за ремонт и содержание общего имущества решение не было принято, то этот размер устанавливают местные органы самоуправления, руководствуясь Жилищным кодексом Российской Федерации. Сумма будет зависеть от запланированных работ и услуг, внесённых на собрании в протокол.

Когда на собрании рассмотрен пункт о стоимости на планируемый ремонт и прочее, размер взносов будет определяться в соответствии с Жилищным кодексом и корректироваться с учётом предложения управляющей компании относительно организационных моментов и сроков проведения работ.

Кем контролируется?

Соблюдение правил содержания недвижимого общего имущества контролируется ответственными исполнительными органами. При этом владельцы жилья многоквартирного дома имеют право получить информацию о проведённых работах и следующие данные:

Перечень, объём, качество, периодичность проводимых работ не позднее чем через пять дней от даты подачи запроса в ответственный орган;
Сведения о планируемых устранениях явных дефектов и неисправностей, а также требовать проведения этих работ, если в планах их нет.

Ответственность за общее имущество, возложенная на собственников помещений жилого многоквартирного дома, полностью регулируется российским законодательством. Управляющая организация в обязательном порядке несёт ответственность не только перед законом, но и перед владельцами дома, с которыми подписан соответствующий договор. То есть каждый жилец имеет право обратиться в управляющую компанию с интересующими вопросами и требованиями относительно перечня услуг, которые должны предоставляться организацией в соответствии с подписанным договором. Кроме того, исправность и состояние строения и его систем контролируется также управляющей компанией.

Изменение оплаты за содержание

Говоря об изменении размера платы за содержание общей собственности многоквартирного дома, стоит отметить, что этот вопрос регулируется действующими правилами российского законодательства. Однако эти правила не действуют в отношении расходов, которые связаны с содержанием общей собственности тех владельцев, которые входят в товарищество собственников жилья, строительно-жилищный или , прочее объединение, где порядок устанавливается собранием жильцов.

Для управляющих компаний и прочих наёмных организаций по предоставлению услуг, а также для государственных учреждений услуги будут считаться выполненными или оказанными только тогда, когда у владельцев жилья многоквартирного дома нет претензий на качество выполненных работ. В ином случае жильцы имеют право требовать выполнения обязательств, а в случае с некачественными работами вправе требовать переделать их.

Какая бы форма управления общим имуществом ни была выбрана, все нюансы относительно проводимых работ и оплаты необходимо фиксировать документально. В этом же документе следует указать периодичность пересмотра и изменения оплат. Зачастую используется срок один раз в год или квартал.

Нарушение договорённостей

Независимо от формы управления, будь это товарищество, кооператив, управляющая компания, частные организации, прочее, обязательно заключается договор с перечнем предоставляемых услуг, в который входит текущий и капитальный ремонт и прочее содержание общего имущества. В договоре необходимо указать не только стоимость услуг, но и периодичность их предоставления.

Если выявлен факт ненадлежащего, некачественного, несвоевременного исполнения условий договора по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, сторона, которая эти услуги предоставляет, обязана снизить оплату за свою работу. Помимо этого, владельцы жилья и нежилых помещений данного многоквартирного дома могут подать заявление касательно снижения оплаты предоставляемых услуг по своей инициативе. Заявление направляется стороне, которая по договору предоставляет услуги.

Целесообразно подавать подобное заявление в письменном виде, с фиксацией факта отправления и получения. При этом подать данный документ необходимо в срок не более чем через шесть месяцев от даты произведённого нарушения в предоставляемых услугах или их отсутствия. Чтобы иметь подтверждение своевременной подачи заявления, его можно отправить заказным письмом с описью вложений и обратным уведомлением. Эти документы пригодятся в случае судебного разбирательства.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам. Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

Перечень общедомового имущества

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
Крыша.
Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

Содержание общих территорий дома — это большой список работ, которые проводятся в течение года. Составляется он, исходя из правил содержания жилья и нужд дома, на которые указали жильцы. Исполнять этот «список дел» предстоит управляющей компании. В этой статье мы расскажем о том, какие работы должны выполняться и что можно требовать от представителей УК дополнительно.

Что такое общедомовые территории?

Если упростить, то к общедомовым территориям относится все пространства многоэтажки за пределами вашей квартиры. Сюда относятся чердаки, подвалы, цоколи, земля под вашим домом и территория детской площадки с клумбами и зелеными насаждениями. В этой же группе конструкция дома, все инженерные коммуникации: водостоки, электрические сети, водопровод и канализация. К общедомовому имуществу также относится система пожаротушения и видеонаблюдения, если она имеется в доме.

Полезная информация: общее имущество дома — это не только траты на его содержание. Фасады дома тоже общее имущество, поэтому за размещение рекламы на них жильцы могут получать деньги на нужды дома.

Какие работы входят в содержание общедомового имущества

Чтобы узнать за что конкретно вы платите, загляните в квитанцию, которую присылает управляющая компания. работы, которые вы обнаружите там, входят в список, который был установлен в договоре с управляющей компанией и который она обязаны выполнять. Как правило к ним относится:

— поддержание исправного состояние всех сетей и инженерных конструкций;

Уборка помещений общего пользования (подъездов, лифтов, двора, общих балконов и лестниц);

— освещение во дворе и в подъезде;

Благоустройство двора;

Обеспечение всех норм безопасности в доме;

Вывоз мусора;

Поддержание комфортной температуры внутри дома.

Это основные виды работ, без которых обеспечить нормальное содержание дома невозможно. Полный список, который занимает не одну страницу, есть в ст.154 Жилищного кодекса РФ. Периодически этот список дополняется.

Несмотря на то, что список обширный, некоторые работы могут вносить жильцы. Для этого собирается общее собрание жильцов, на которое приглашают представителей УК. Вопрос о дополнительном виде работ выносят на голосование. если он одобрен протокол собрания подписывают жильцы и представители УК. Если какой — то подписи нет, то протокол недействителен и работы в список обязательных к исполнению не внесут.

Какие конкретно работы относятся к текущему ремонту?

Строка текущий ремонт — это также содержание многоквартирного дома. К нему относятся:

— плановое обслуживание всех инженерных сетей, подготовка к отопительному сезону, поддержание их исправности;

— ремонт разных элементов здания: ремонт фасадов, ликвидация трещин, восстановление козырьков и сливов, латочный ремонт крыши, замена окон и дверей в подъездах;

Замена лампочек и выключателей в подъезде;

— ремонт фрагментов дорожного покрытия в входных групп;

Косметический ремонт подъездов.

Существуют сезонные работы, которые редко выделяются в отдельную строку в квитанции. Это чистка крыш от снега и наледи, уборка территорий в теплый и холодный период, отделочные работы на фасадах дома и крышах, укрепление водостоков. В летний период — покраска детского оборудования, обработка деревьев и деревянных конструкций, санитарная обработка участков (покосы травы и обработка от вредителей).

Раздувать список бесконечно нельзя. Любое согласование работ с УК будет зависеть от тарифа, который опять же устанавливает УК по согласования с собственниками.