Договор долевого участия в строительстве: каким он должен быть. Образцы в комплекте

Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с некоторыми рисками. Последние годы законодатель ввел несколько норм, которые должны обезопасить будущих владельцев жилых помещений от различных проблем. Одна из ключевых мер – регистрация договоренностей между застройщиком и покупателем через ДДУ (договор долевого участия в строительстве). У этого вида оформления отношений есть как плюсы, так и возможные минусы – давайте разбираться подробнее.

Определение

Что такое ДДУ? Договор долевого участия в строительстве – это документ, который необходимо заключить девелоперу и физическому лицу, который хочет приобрести квартиру на этапе строительства. ДДУ заключается только до ввода новостройки в эксплуатацию. Договор долевого участия – это документ, регламентированный законом. Если застройщик планирует работать в правовом поле – он обязан заключать такой договор с каждым лицом, у которого он привлекает деньги на строительство жилого дома.

Федеральный закон №214

Договор долевого участия в 2019 году регламентируется федеральным законодательством. ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» содержит несколько статей, в которых раскрываются юридические тонкости таких документов.

Плюсы и минусы

Договора долевого участия, особенно после внесенных в 2019 году изменений, несут в себе массу как плюсов, так и минусов. Давайте изучим их внимательнее. Начнем с плюсов:

Покупатель, будущий дольщик, не сомневается в том, что покупает реальный объект. По закону будущему инвестору в рамках заключения договора долевого участия в 2019 году обязаны предоставить данные по проектной декларации и ее изменениям, а также всю разрешительную документацию, в том числе на строительство многоквартирного дома и на владение или аренду участка, на котором ведется строительство
Если застройщик планирует продавать квартиры по договорам долевого участия, то он обязан полностью информировать будущих дольщиков о своей деятельности через официальный веб-сайт. Этот сайт должен открываться на любом стандартном современном браузере и содержать как старые версии проектной декларации, так и наиболее актуальную на момент просмотра.
Дольщика не беспокоят проблемы строителей, так как цена на договор вырасти не может. Поэтому резкая инфляция или просто желание директора не смогут стать причиной повышения цены. Вы купили право за миллион – больше платить не придется
Требования к договору долевого участия довольно жесткие. Так, по этой схеме застройщик сможет изменить проектную декларацию только по согласованию с дольщиками – это так же прописывается в договоре долевого участия. Это значит, что дом, в котором вы купили квартиру, не станет внезапно больше на несколько этажей, а в виде пристройки не появится торговый центр или промышленные помещения
Прозрачные схемы выполнения прописываются прямо в договоре долевого участия – это позволяет не тратить время на изучение законодательства для представления доказательств в суде – вы можете ссылаться напрямую на договор долевого участия.
Есть обязанность платить неустойку, ее размер указан как в гражданском кодексе, так и в самом ФЗ-214, а соответственно – в договоре долевого участия.

Минусов также много, и некоторые из них идут в том числе и из плюсов-обязательств, накладываемых на строителей. Так, это следующие недостатки:

Так как цена договора фиксирована, то у застройщика больше рисков перейти в стадию банкротства. (подробнее о том, что делать, если ). Договор долевого участия не разрешает изменять цену на право требования на квартиру, поэтому девелоперу приходится закладывать возможные риски в имеющуюся цену. Демпинговать же не выходит из-за конкурентного рынка. Поэтому привести к банкротству может например такая заурядная ситуация, как повышение цен на кирпич или бетон.
Стоимость квартиры обычно больше, если вы приобретаете ее по договору долевого участия. В том числе и из-за обязательства сбрасываться в компенсационный фонд долевого строительства. Так, участники ЖСК лишены этого обязательства, поэтому могут на старте предлагать цены выгоднее.
Договор долевого участия обязателен для . Это значит, что процесс покупки квартиры будет достаточно долгим.
Основания для расторжения договора по инициативе застройщика или по заложены в самом ДДУ и в федеральном законе. Так что заключенный договор долевого участия в 2019 году просто так расторгнуть не получится – нужные основания. И вы не сможете просто так отказаться от его исполнения, читай, от оплаты стоимости договора.
Получить у застройщика рассрочку на долгий срок достаточно сложно – девелоперы нехотя дают возможность платить за квартиры по ДДУ больше чем в течение полугода. Поэтому придется брать ипотеку. А для этого новостройка должна быть аккредитована у банка, где вы планируете получить ипотечный займ.

Двойные продажи

Существенным плюсом в механизме долевого строительства по 214-ФЗ можно назвать регистрацию договора долевого участия в управлении Росреестра по вашему региону. Дело в том, что эта регистрация в том числе означает проверку по базе всех зарегистрированных объектов в данном многоквартирном доме и исключает повторную регистрацию права требования. Переводя на человеческий язык – это исключает махинации с продажами одной квартиры нескольким людям.

Дело в том, что фактически вы не сразу получаете результат выполнения своих обязанностей. Процесс взаимодействия с застройщиком выглядит так:

Вы уточняете, что такое ДДУ в понимании выбранного девелопера, нет ли в объекте подводных камней
Вы заключаете договор долевого участия
Выплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного займа
Ждете, пока дом сдадут

Здесь и закрадываются подводные камни. Ведь фактически деньги вы отдали за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в государственных органах, девелоперы пользовались лазейкой и продавали одну и ту же квартиру разным людям. Да, это мошенничество, но по таким схемам до сих пор рассматриваются дела в суде.

Договор долевого участия образца 2019 года требует от заключающих его лиц полностью описать отличительные признаки квартиры, в том числе этажность, нахождение этой квартиры в плане и проектной декларации, а также ее номер. Двойные продажи фактически исключены.

Неустойка

Раньше договора купли-продажи квартир в новостройках не предусматривали четкого алгоритма выставления неустойки при расторжении договора. В случае с применением договора долевого участия проблема решается. В законе четко прописаны ответственность по ДДУ и схема расчета неустойки. Так, можно в случае:

Нарушен срок сдачи новостройки или передачи ключей дольщику больше, чем на два месяца от даты, указанной в договоре долевого участия
Есть существенные недостатки в построенном доме – например, трещины в стене
Застройщик передает вам квартиру меньшей площади, чем это прописано в договоре

Все эти пункты также является в том числе основанием для расторжения договора. То есть вы можете требовать с застройщика как всю сумму договора плюс неустойку, так и просто неустойку и свою квартиру. Посчитать сумму неустойки за просрочку достаточно просто:

Нужна дата сдачи дома, указанная в договоре ДУ – считаем количество прошедших от нее дней
Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ на официальном сайте ведомства – это 8,5%
Далее считаем по формуле: 1/150 Х 8,5% Х количество дней Х стоимость квартиры

Например, за день просрочки при стоимости договора в 1 млн рублей застройщику придется заплатить вам чуть меньше 600 рублей.

Обязанности застройщика по ДДУ

Не будем останавливаться на полной структуре обязанностей застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Сосредоточимся на том, что конкретно интересно дольщику.

В рамках договора долевого участия застройщик обязан предоставлять в управление госстройнадзора проектную декларацию. Это происходит при регистрации первого договора – поэтому если вы стали первым человеком, который приобретает квартиру в этой новостройке, хоть такая ситуация и редкость, придется контролировать этот процесс.
Перед заключением договора застройщик обязан предоставить вам всю информацию и документы по новостройке по вашему требованию. Это означает, что у девелопера есть возможность замолчать какую-то информацию, если вы самостоятельно не озвучите вопрос. Что именно нужно спрашивать у застройщика, рассмотрим ниже
Если вы заключили договор долевого участия, то вы вправе контролировать расходование ваших средств – застройщик обязан тратить их только на строительство многоквартирного дома, в котором будет находиться квартира, принадлежащая вам по праву требования. Фактически, если на месте строительства начала возводить торговый центр, у вас есть право, а у застройщика обязанность ознакомить вас с документами на эту стройку и доказать, что строит он ТЦ за иные, не ваши средства
Застройщик обязан достроить собственными силами или любыми другими привлеченными силами третьих лиц объект, на который заключен договор долевого участия. Застройщик обязан передать вам квартиру, находящуюся в надлежащем качестве, ровно как и сам объект жилого строительства
Девелопер обязан оповестить вас об окончании строительства многоквартирного дома не менее чем за четырнадцать дней до окончания самого возведения объекта
Договор долевого участия образца 2019 года предусматривает обязанность застройщика выплатить вам пени и неустойки, а также вернуть денежные средства, если есть основания для расторжения существующего ДДУ

Уловки застройщиков

Несмотря на достаточно жесткий контроль в сфере долевого строительства, некоторые застройщики находят лазейки в законодательстве и пытаются обойти некоторые обязательные механизмы защиты дольщиков. Другие же и вовсе не брезгуют собирать деньги и пропадать в никуда. Сейчас есть две основные схемы уловок обхода закона о ДДУ.

Вексель

Достаточно запутанная схема, в которой сложно разобраться без знания сопутствующего законодательства. Существует в России так называемый «вексель» — ценная бумага, которую можно купить у организации. В долевом строительстве застройщики действуют следующим образом:

Они предлагают вам заключить договор долевого участия и заплатить за него с помощью векселя – так якобы дешевле. Или называется любая другая причина.
На самом же деле причина в другом – согласно закону девелопер может привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство. Если такого нет – то и собирать деньги нельзя. Но если очень хочется, находится лазейка – вексель
Дольщик, покупая вексель, получает красивую бумагу о том, что застройщик обязуется заключить с ним ДДУ и учесть цену векселя в цене этого договора.

Здесь кроется основной обман. Все нормы ФЗ-214, направленные на защиту дольщика, в схеме с векселем не действуют. Ни неустойки, ни страховка от двойных продаж – ничего. Фактически вас обманывают и вексель может обернуться простой бумажкой.

Вы рассчитываете на то, что застройщик заключит с вами договор, но этого может и не произойти. Причем по любой причине – как незаконной, например, простой уход застройщика вместе с вашими деньгами, так и по законной – банкротство компании. Но в последнем случае обладатели ДДУ защищены компенсационным фондом долевого строительства. А покупатели векселей – ничем. Не покупайте векселя в ответ на заверения застройщика заключить с вами через какое-то время ДДУ

Предварительный договор

Еще более простая схема, в которой недобросовестные застройщики играют на невнимательности покупателя. Так называемый предварительный договор долевого участия отчитается от ДДУ только одним словом, но фактически является просто фиктивной бумагой, ни к чему не обязывающей застройщика. В этом договоре не прописывается ничего, что требует закон от ДДУ. Все риски ДДУ предусмотрены законодателем. В предварительном договоре этого нет.

Фактически, в этом договоре вы просто договариваетесь о том, что в указанный срок (если он есть), застройщик обязуется заключить с вами ДДУ. Что будет указано в этом ДДУ – неясно. И вот еще одно отличие — расчеты по договору долевого участия проводятся уже после регистрации документа в Росреестре. Выходит не очень веселая ситуация:

Вы заключаете предварительный договор
Платите застройщику
Даже если он честный и вы все-таки подписываете настоящий ДДУ, его не регистрируют в РосРеестре из-за каких-то нарушений застройщика
Все. Ваши деньги у застройщика. Расчеты произведены за предварительный договор. Можете оставаться без поддержки ФЗ-214 и пытаетесь идти в суд доказывать, что вас обманули. Не факт, что получится вернуть хотя бы часть денег.

Не заключайте предварительные договора долевого участия. Только законные ДДУ с регистрацией в Росреестре

Как заключить ДДУ?

Как мы выяснили, федеральное законодательство предъявляет достаточно жесткие требования к содержанию и механизму как заключения, так и исполнения договора долевого участия. Исполнение всех этих требований как в интересах девелопера, так и в интересах дольщика. Поэтому лучше проверить, все ли нужные пункты есть в ДДУ, который вы планируете заключить. Давайте разберемся подробнее.

Обязательные пункты

Обязательно проверяйте, нет ли в договоре каких-то разночтений или странных вроде «предварительно». Договор долевого участия в строительстве должен быть составлен четко и без каких-то неясностей, все должно быть максимально прозрачно. Вот основные пункты, которые должны содержаться в любом договоре:

В преамбуле должны быть указаны ваши ФИО, паспортные данные с датой выдачи и адресом регистрации. Вы в договоре называетесь Дольщик или Инвестор.
Данные застройщика – юридическое лицо, реквизиты, ссылка на устав и данные директора организации. В договоре он будет называться Застройщик
Строка «Предмет договора». В ней указано, что данный Застройщик обязуется передать вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Отсылка к этому ФЗ необходима, так как это точно подтверждает, что данный договор является договором долевого участия
Проверяйте наличие данные о многоквартирном возводимом доме. Это не должен быть комплекс домов, даже если вы покупателе квартиру в одном из объектов строящегося микрорайона. Только отличительные черты именно вашей новостройки – количество этажей, наличие балконов и лоджий, адрес, количество жилых помещений, их площадь.
Вам нужны также отличительные характеристики квартиры, которую вы приобретаете – в ней прописывается этаж, на котором расположен объект, его площадь, планировка с площадью каждой комнаты – в дальнейшем при сдаче вам поможет эта информация принять жилье и обсуждать с застройщиком неустойку или доплату при нарушении количества метров
Цена договора указывается как за квадратный метр, так и полностью цена договора. Здесь важность вот в чем – после строительства вы принимаете квартиру и происходит замер площади квартиры сотрудниками БТИ. Площадь может отличаться плюс минус 2-3 метра. Если площадь больше – вы будете знать, сколько нужно доплатить застройщику. Если меньше – сколько застройщик должен вам
Вам нужно указать точный срок передачи вам недвижимости, а также срок сдачи в эксплуатацию самого дома. Обязательно проверьте наличие именно двух дат – иногда бывает, что застройщик сдает дом в срок, а с передачей ключей тянет по полгода и более, занимаясь исправлением недостатков в квартире, на которые не обращает внимания принимающая комиссия
Ответственность застройщика должна быть четко прописана. Гарантийный срок – минимум 5 лет. Инженерные системы и коммуникации – 3 года минимум.
Гарантии застройщика на возведение объекта – здесь речь идет о том, что застройщик подтверждает передачу денег за договор долевого участия в компенсационный фонд долевого строительства или же демонстрирует страховые обязательства на эту новостройку
Информация о разрешении на строительство и информация о земельном участке – собственности или аренда. Если последнее – то на сколько лет. Проверяйте, не отличается ли срок сдачи новостройки от конца срока аренды – цифры должны совпадать. И обязательно смотрите на фразу про срок сдачи – там должно быть написано именно «Срок сдачи», а не «Предварительный срок сдачи». Это важно
Механизм расчета – по договору долевого участия вы платите деньги после регистрации договора в управлении Росреестра, но никак не до этого. Застройщик может попросить у вас выплатить часть договора заранее, но лучше продемонстрировать ему свою платежеспособность иначе – например, выпиской со вклада в банке на нужную сумму или форматом расчета через банковскую ячейку или аккредитив

Проверяйте всю информацию в договоре долевого участия до его подписания и отправки документов в Росреестр.

Заключение договора (образец)

Сам договор вам предложат подписать в офисе застройщика. Не соглашайтесь подписывать его в тот же день, когда увидели его в первый раз. Вы имеете право дополнить его нужными пунктами и предложить застройщику внести эти исправления в чистовой вариант. Алгоритм должен выглядеть так:

Вы проверяете всю информацию о застройщики
Приходите к нему в офис, просите копию ДДУ и проектную декларацию
Внимательно изучайте все пункты договора, лучше всего – с привлечением юриста, практикующего именно в этой сфере
Либо вносите правки и договариваетесь с застройщиком
Либо даете согласие и оставляете свою подпись в договоре

Договор составляет сам застройщик. На нашем сайте можно изучить реальный договор долевого участия. Образец можно .

Пакет документов

Пакет документов, который необходимо собрать дольщику, достаточно невелик. Необходимо собрать:

Копию паспорта
Сам договор и приложения к нему
Дополнительные соглашения с застройщиком – если необходимо
Заявление дольщика в свободной форме (шаблон предоставляется застройщиком)

Если вы покупаете квартиру через доверенное лицо, придется заключать доверенность у нотариуса. Есть супруг или супруга – придется получить у нотариуса их согласие на покупку. В случае с ипотекой банк подготовить трехсторонний договор о заключении договора долевого участия

Регистрация

За регистрацией договора долевого участия вы можете вместе с представителем застройщика обратиться в несколько мест:

Управление Росреестра вашего региона
Многофункциональный центр предоставления государственных услуг. Срок регистрации увеличится на сутки, зато очередей практически нет
Подать документы с помощью электронной регистрации – обычно это происходит в случае, если вы покупаете квартиру через ипотечный займ. Как физическое лицо вы можете сделать это самостоятельно, но для этого нужна электронная подпись. Сроки увеличиваются в разы, поэтому проще использовать первые два варианта

После подачи документов вы получаете расписку о том, что бумаги приняты. Если все прошло успешно, то вам выдадут расписку о заключении договора долевого участия. Останется только ждать окончания строительства.

Риски

Несмотря на все прелести договоров долевого участия в 2019 году, новоиспеченный дольщик все равно может столкнуться с тем, что его новостройка станет проблемной. В основном это происходит по причине банкротства компании-девелопера. Законодатель считает, что риски по договорам долевого участия минимальны, так как в этой ситуации будет работать компенсационный фонд долевого строительства. Но так как прецедентов еще не было, остается лишь догадываться, как все будет происходить в реальности.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Образец ДОГОВОРА

долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ___

г. Москва »__» ______ 201_ года

В лице Генерального директора ________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и

Граждан__ РФ – _______________________, пол: __________, ___________ года рождения, место рождения - ________________, паспорт гражданина РФ ______________, выдан _________ года _________________, код подразделения _________, зарегистрирован_ по месту жительства по адресу: ______________, именуем__ в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, при совместном упоминании именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о следующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Застройщик – ___________________- - юридическое лицо, имеющее в собственности земельный участок и привлекающее денежные средства Участников долевого строительства в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство.

1.2. Право Застройщика на привлечение денежных средств для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у Участника долевого строительства возникнет право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, подтверждают следующие документы:

1.2.1. учредительные документы Застройщика;

1.2.2. свидетельство о государственной регистрации Застройщика;

1.2.3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе Застройщика;

1.2.4. утвержденная бухгалтерская отчетность, а именно: бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, отчеты об изменениях капитала, отчеты о движении денежных средств, отчеты о целевом использовании полученных целевых средств (при наличии за отчетный период), расчеты оценки стоимости чистых активов акционерного общества, за три последних года осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности;

1.2.5. аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности;

1.2.6. Разрешение на строительство Объекта долевого строительства № ____________от __________, выданное Администрацией _______________________________

1.2.7. размещение проектной декларации на сайте www.________________________ в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ);

1.2.8. Свидетельство бланк __________________ выданное 25 июня 2013года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о государственной регистрации права собственности Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) Объекта долевого строительства – земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью ______________- м² , расположенный по адресу: г_________________________ кадастровый номер: ____________________ принадлежащий Застройщику по праву собственности на основании Протокола заседания Совета Директоров _________________ от _______________ №2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № ________________-

1.2.9. оформленная надлежащим образом проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения;

1.2.10. технико-экономическое обоснование проекта строительства.

1.3. Объект долевого строительства - жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств Участника долевого строительства.

1.3.1. Описание жилого помещения, подлежащего передаче Участнику долевого строительства согласно проектной документации:

Место нахождения: г. ____________________________-

Дом строительный номер № ___.

Этаж ___. Квартира № __ согласно проекту.

Расположение относительно лестницы: ____________квартира __________.

Примерная площадь _____ м² (жилая ____ м.кв., общая ____ м.кв., включая балконы и лоджии _______ м.кв.).

Высота потолков 2,98 м. (возможно расхождение +/- 5 см.).

Техническое состояние на момент сдачи описывается в Приложении № 4 «Описание строительной готовности на момент передачи квартиры».

План Объекта долевого строительства согласно проектной документации является Приложением № 3 к Договору.

Окончательное определение Объекта долевого строительства производится Застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

1.4. Участник долевого строительства - лицо, вносящее Застройщику денежные средства для строительства многоквартирного дома на условиях настоящего Договора.

1.5. Правопреемники Участника долевого строительства имеют права, предусмотренные настоящим Договором при условии надлежащего оформления правопреемства и предоставления Застройщику документов, подтверждающих правопреемство.

1.6. Проектная декларация - информация о Застройщике и информация о проекте строительства. Оригинал проектной декларации хранит Застройщик.

1.6.1. Информация о Застройщике включает сведения:

1.6.1.1. о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения, о режиме работы Застройщика;

1.6.1.2.о государственной регистрации Застройщика;

1.6.1.3.об учредителях (участниках) Застройщика, которые обладают 5 и более процентами голосов в органе управления Застройщика, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

1.6.1.4. о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие Застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию

1.6.1.5. о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

1.6.2. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

1.6.2.1. о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено Градостроительным кодексом Российской Федерации;

1.6.2.2. о разрешении на строительство;

1.6.2.3. о правах Застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если Застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

1.6.2.4. о местоположении строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и о его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

1.6.2.5. о количестве в составе строящегося (создаваемого) многоквартирного дома самостоятельных частей, то есть квартир, передаваемых Участникам долевого строительства Застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

1.6.2.6. о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.6.2.7. о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности Участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи Объектов долевого строительства Участникам долевого строительства;

1.6.2.8. о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанного многоквартирного дома;

1.6.2.9. о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию Застройщиком таких рисков;

1.6.2.10. о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

1.6.2.11. о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

1.6.2.12. о способе обеспечения исполнения обязательств Застройщика по договору;

1.6.2.13. об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

1.6.3. Проектная декларация публикуется Застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения Застройщиком Договора с Участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.7. Отношения Застройщика и Участника долевого строительства, не урегулированные настоящим Договором, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. По настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

2.2. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Застройщик совместно с Участником долевого строительства обязуются в течение 10 (десяти) рабочих дней (если иной срок не будет определен Сторонами) с момента подписания Договора предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр), документы в целях государственной регистрации Договора. Расходы, связанные с государственной регистрацией Договора, несет Участник долевого строительства.

2.3. Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – не позднее ______________.

2.4. Гарантийный срок на Объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, составляет 5 (пять) лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года.

2.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта долевого строительства до его передачи Участнику долевого строительства по акту приема-передачи несет Застройщик.

2.6. В случае перехода прав и обязанностей по Договору к третьим лицам (новым Участникам долевого строительства) на основании закона или договора, расходы по государственной регистрации Договора на нового Участника долевого строительства несет Участник долевого строительства и (или) новые Участники долевого строительства.

3. ЦЕНА ДОГОВОРА

3.1. Цена Договора – сумма денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства, определяемая как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика.

3.2. Цена Договора рассчитывается исходя из цены одного квадратного метра жилого помещения, входящего в состав Объекта долевого строительства, установленной в размере _________ (_____________) рублей __ копеек. Цена Договора составляет _________ (_____________) рублей __ копеек, в том числе:

3.2.1. сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству (созданию) Объекта долевого строительства в размере 80% (Восемьдесят процентов) от Цены Договора, что составляет ______ (___________) рублей __ копеек;

3.2.2. сумма денежных средств на оплату услуг Застройщика в размере 20% (Двадцать процентов) от Цены Договора, что составляет _______ (___________) рублей __ копеек.

3.3. Цена Договора является окончательной и увеличению не подлежит, кроме случаев, предусмотренных п. 3.4. При недостатке уплаченных Участником долевого строительства денежных средств все расходы сверх цены Договора Застройщик несет самостоятельно.

3.4. Цена Договора может быть изменена в следующих случаях:

3.4.1. внесения изменений и дополнений в проектную документацию в соответствии с изменениями действующего законодательства;

3.4.2. корректировки площади жилого помещения, входящего в состав Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м;

3.4.3. внесения изменений в состав Объекта долевого строительства по согласию Сторон.

3.5. Уплата цены Договора производится в следующем порядке:

3.5.1. сумма в размере Цены Договора, что составляет _____________ (_________________________) рублей ____копеек подлежит уплате Участником Долевого строительства в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве путем перечисления на расчетный счет Застройщика.

3.6. Для исполнения обязательств по уплате цены Договора Участник долевого строительства обязуется перечислить денежные средства в размере, указанном в п. 3.5.1. на расчетный счет Застройщика, указанный в Разделе 14 Договора. Датой осуществления платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Застройщика.

3.7. В случае увеличения общей площади жилого помещения, входящего в состав Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м по данным технической инвентаризации, осуществленной в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», по сравнению с данными проектной документации, Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с п. 3.2 Договора. Изменение общей площади общего имущества многоквартирного дома для расчетов не принимается.

3.8. В случае уменьшения общей площади жилого помещения, входящего в состав Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м по данным технической инвентаризации, осуществленной в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии с п. 3.2 Договора.

3.9. Коммунальные платежи Участник долевого строительства вносит в размере указанном в счете коммунальной службы в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты выставления соответствующего счета начиная с момента передачи Участнику по Акту приема-передачи Объекта долевого строительства.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

4.1. Застройщик обязуется:

4.1.1. Добросовестно выполнить свои обязательства по Договору.

4.1.2. Зарегистрировать настоящий Договор в установленном законом порядке. Наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации Договора, Застройщиком представляются:

Разрешение на строительство;

Проектная декларация;

План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

4.1.3. Использовать денежные средства, уплачиваемые Участником долевого строительства, исключительно для строительства (создания) им многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией.

4.1.4. Внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о Застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

4.1.5. Ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных п. 1.6.1.5. настоящего Договора.

4.1.7. В порядке, предусмотренном разделом 8 Договора направить Участнику долевого строительства уведомление о передаче Участнику долевого строительства Объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором.

4.1.8. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи Объекта долевого строительства. Изменение предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства оформляется дополнительным соглашением.

4.1.9. Передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям Договора, либо при отсутствии или неполноте условий такого Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

4.1.10. Получить в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства.

4.1.11. По письменному требованию передать Участнику долевого строительства документы, необходимые для регистрации права собственности на Объект долевого строительства.

Основанием для государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит Объект долевого строительства, и передаточный акт.

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

4.1.12. Зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении Застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску Участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

4.1.13. Возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства по Договору, и уплатить проценты в случае признания сделки недействительной и в других случаях, указанных в Договоре.

4.2. Участник долевого строительства обязуется:

4.2.1. Своевременно, в срок, предусмотренный п. 3.5 настоящего Договора, внести платежи по настоящему Договору.

4.2.2. Приступить к приемке Объекта долевого строительства по акту приема-передачи в течение 20 (Двадцати) рабочих дней с момента получения уведомления Застройщика о готовности Объекта к передаче.

4.2.3. В случае обнаружения недостатков Объекта долевого строительства или многоквартирного дома немедленно заявить об этом Застройщику.

4.3. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами передаточного акта.

4.4. Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с Договором и подписания Сторонами передаточного акта.

5. ПРАВА СТОРОН

5.1. Застройщик вправе:

5.1.1. На основании отдельно заключаемого договора на оказание услуг оказать Участнику долевого строительства содействие в регистрации права собственности на Объект долевого строительства.

5.1.2. Внести изменения и дополнения в проект Объекта долевого строительства.

5.1.3. При отсутствии выявленных Участником долевого строительства недостатков Объекта долевого строительства реализовать Объект долевого строительства в случае его не приемки или уклонения от его приемки Участником долевого строительства более двух месяцев с момента получения уведомления Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче. Вырученные при этом денежные средства подлежат возврату Участнику долевого строительства за вычетом расходов Застройщика на реализацию Объекта долевого строительства.

5.2. Участник долевого строительства вправе:

5.2.1. Обратиться в органы, осуществляющие кадастровый (технический) учет объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» для определения фактической общей площади Объекта долевого строительства.

5.2.2. Обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства после подписания Застройщиком и им самим передаточного акта.

5.2.3. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения в случае нарушения Застройщиком установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ требований к проектной декларации.

5.2.4. Назначить Застройщику новый срок, если он нарушил сроки выполнения работы.

6. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА (ОТКАЗ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА)

И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения Застройщиком обязанностей, предусмотренных п. 7.2. Договора;

3) существенного нарушения требований к качеству Объекта долевого строительства;

4) нарушения Застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

6.1.1. По требованию Участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит Объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок Объект долевого строительства не будет передан Участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит Объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера Объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

6.2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным п. 6.1. настоящего Договора, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным п. 6.1.1 настоящего Договора, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить Участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства. Расчет указанных процентов производится со дня внесения Участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата Застройщиком Участнику долевого строительства. Если Участником долевого строительства является физическое лицо, указанные проценты уплачиваются Застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока Участник долевого строительства не обратился к Застройщику за получением денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, Застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения Застройщика, о чем сообщается Участнику долевого строительства.

6.3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме Участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении Участником долевого строительства такого требования и при наличии у Застройщика сведений о получении Участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу Застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с п. 6.4 Договора.

6.4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

6.5. В случае одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок Участник долевого строительства не обратился к Застройщику за получением денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства в счет цены договора, Застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения Застройщика, о чем сообщается Участнику долевого строительства.

6.6. В случае нарушения Застройщиком предусмотренных пп. 6.2. и 6.5. настоящей Договора срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата Застройщиком денежных средств Участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств Застройщиком Участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если Участником долевого строительства является физическое лицо, указанные проценты уплачиваются Застройщиком в двойном размере.

6.7. В случае расторжения Договора по инициативе Участника долевого строительства за исключением оснований, указанных в п. 6.1. Договора, Участник долевого строительства обязан уплатить неустойку в размере 20% (Двадцать процентов) от цены Договора. Право на получение указанной неустойки может быть реализовано Застройщиком путем удержания соответствующей суммы при возврате денежных средств Участнику долевого строительства.

6.8. В случае привлечения денежных средств Участника долевого строительства Застройщиком, не имеющим на это права, Застройщик по требованию Участника долевого строительства немедленно возвращает переданные ему денежные средства, а также уплачивает предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты в двойном размере на сумму этих средств и возмещает сверх суммы процентов причиненные Участнику долевого строительства убытки.

6.9. В случае просрочки новых сроков, назначенных Участником долевого строительства, он вправе взыскать с Застройщика пени из расчета 15% (Пятнадцать процентов) годовых от Цены договора за фактический срок просрочки.

7. ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА

7.1. Объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством.

Дополнительные требования к планировке, отделке, санитарно-техническому оборудованию Стороны согласовали в Приложении №4 к настоящему Договору.

7.2. В случае если Объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий Договора, приведшими к ухудшению качества такого Объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, Участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от Застройщика:

Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

Соразмерного уменьшения цены Договора;

Возмещения своих расходов на устранение недостатков.

7.3. В случае существенного нарушения требований к качеству Объекта долевого строительства Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора и потребовать от Застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства. Расчет указанных процентов производится со дня внесения Участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены Договора до дня их возврата Застройщиком Участнику долевого строительства.

7.4. Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

8. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

8.1. Передача Объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляются по подписываемому Сторонами передаточному акту.

8.2. Передача Объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

ДОГОВОР УЧАСТИЯ

В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

г. ________ "__" _____________ 200_ г. (Наименование организации-застройщика) в лице _________________________ ________________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Застройщик", с одной стороны, и ___________________ ___________________________ (Ф.И.О.), именуемый(-ая) в дальнейшем "Участник долевого строительства", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем. 1. Предмет договора 1.1. Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: г.___________________________ _____________________________, ул. __________________ многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим Договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим Договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства. 1.2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании: а) договора аренды (купли-продажи, иного) земельного участка по ул. ___________ г. ____________________, предоставленного для строительства объекта, от "__" ____________ 200__ г. N ________, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав "____" ___________ 200__ г. за N____________; б) разрешения на строительство от "____" ___________ 200______ г., выданного (указать орган, выдавший разрешение); в) проектно-сметной документации, утвержденной _____________________________________________________________________; (указать дату и орган, утвердивший проектную документацию) г) проектной декларации, опубликованной _____________________________________________________________________. (указать дату и издание, в котором была опубликована проектная декларация) 1.3. Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией. 1.4. Объектом долевого строительства является ____-комнатная квартира N _____, расположенная в подъезде N _____, на _____ этаже, общей площадью по проекту ______ кв. м, жилой площадью ____________кв. м. Характеристики объекта долевого строительства на момент передачи Участнику долевого строительства: стены оштукатуренные, шпаклеванные; выполнена стяжка на полу; постелен линолеум, установлены металлопластиковые окна; межкомнатные двери деревянные, входная дверь металлическая; установлено сантехническое оборудование и газовая плита. 1.5. Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в размере ____________________________________________ рублей в порядке и в (указать сумму цифрами и прописью) сроки, установленные разделом 2 настоящего Договора, и после получения Застройщиком разрешения на эксплуатацию многоквартирного дома принять объект долевого строительства в собственность по передаточному акту. 1.6. Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до __________________ 200__ года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства.

2. Срок и порядок уплаты денежных средств

2.1. Расчет с Застройщиком по уплате денежных средств, указанных в пункте 1.5 настоящего Договора, осуществляется поэтапно в следующем порядке.

Непосредственно после регистрации настоящего Договора соответствующим регистрационным органом Участник долевого строительства перечисляет на расчетный счет Застройщика денежные средства в размере ___________ рублей, в момент заключения настоящего Договора.

до «___»______________200_ г. — сумму в размере ___________ рублей;

до «___»______________200_ г. — сумму в размере ___________ рублей.

Обязательства Участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет Застройщика.

2.2. Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Застройщику, определенный в пункте 1.5 настоящего Договора, а также стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства являются фиксированными и изменению не подлежат при условии выполнения Участником долевого строительства обязательств по порядку и срокам расчета с Застройщиком, определенных пунктом 2.1 настоящего Договора. Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства, а также стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства могут быть изменены в случаях, предусмотренных пунктом 2.3 настоящего Договора.

2.3. Фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте 1.4 настоящего Договора, Участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом пунктом 1.5 настоящего Договора.

Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в пункте 1.4 настоящего Договора, Застройщик обязан возвратить Участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства. Застройщик также вправе изменить стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в случае нарушения Участником долевого строительства своих обязательств по срокам внесения денежных средств для окончательного расчета с Застройщиком.

3. Гарантии качества

3.1. Застройщик обязуется осуществлять строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и строительными нормами и правилами, сроками строительства, обеспечить ввод дома в эксплуатацию и получение Участником долевого строительства в собственность объекта долевого строительства, отвечающего характеристикам, указанным в пункте 1.4 настоящего Договора, требованиям технического и градостроительного регламента, проектной документации.

3.2. Срок гарантии по качеству объекта долевого строительства составляет пять лет с момента подписания передаточного акта объекта долевого строительства.

4. Обязанности сторон

4.1. Застройщик обязуется:

4.1.1. Осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией и сроками строительства, и в установленном порядке получить разрешение на его эксплуатацию.

4.1.2. Предоставлять по требованию Участника долевого строительства всю необходимую информацию о ходе строительства.

4.1.3. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, установленный пунктом 1.6 настоящего Договора, по передаточному акту.

4.1.4. Представить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации настоящего Договора и для регистрации права собственности Участника долевого строительства на объект долевого строительства.

4.1.5. Передать объект долевого строительства, соответствующий по качеству требованиям технических и градостроительных регламентов, проектно-сметной документации и пригодной для использования в качестве жилого помещения.

4.2. Участник долевого строительства обязуется:

4.2.1. Внести денежные средства в объеме, в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.

4.2.2. В срок, установленный настоящим Договором, принять объект долевого строительства от Застройщика.

4.2.3. По предъявлении эксплуатирующими организациями счетов на оказание коммунальных услуг по окончании строительства многоквартирного жилого дома и передачи Застройщиком объекта долевого строительства оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам.

5. Ответственность сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

5.2. В случае нарушения установленного Договором срока внесения платежей Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

5.3. В случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены Договора за каждый день просрочки.

5.4. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, препятствующих полному или частичному исполнению обязательств по настоящему Договору, срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обстоятельства. При наступлении форс-мажорных обстоятельств стороны обязаны известить друг друга о наступлении указанных обстоятельств в трехдневный срок.

6. Прочие условия

6.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи Участнику долевого строительства несет Застройщик.

6.2. В случае смерти Участника долевого строительства его права и обязанности по настоящему Договору входят в состав наследства и переходят к наследникам Участника долевого строительства.

6.3. Споры, возникшие между сторонами, решаются сторонами путем переговоров. При недостижении согласия спор передается на разрешение в суд согласно действующему законодательству.

6.4. Во всем, что не урегулировано настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством.

7. Срок действия и порядок изменения, расторжения договора

7.1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, вступает в силу с момента его регистрации и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом.

7.2. Односторонний отказ от исполнения настоящего Договора, а также его изменение или расторжение осуществляются по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательством РФ.

Все изменения Договора оформляются путем подписания сторонами дополнительного соглашения в виде одного документа, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.

7.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному — для каждой из сторон, третий экземпляр — для регистрирующего органа.

8. Реквизиты и подписи сторон:

Застройщик: Участник долевого строительства: _____________________________ __________________________________ (фамилия, имя, отчество) (фамилия, имя, отчество) ______________________ паспорт: _________________________ ______________________ __________________________________ ______________________ зарегистрирован(-а): _____________ ______________________ __________________________________ _________________________ ____________________________ (подпись, печать) (подпись)

Такое понятие как «дольщики» все чаще звучит с экранов телевизора и не всегда в положительном ключе. Люди с целью приобретения своего жилья, да еще и в новостройке, вступают в отношения со строительной организацией и вкладывают собственный капитал. Нередко они становятся заложниками ситуации и остаются без ничего.

В «долёвке» участвуют две стороны. Первая (Застройщик) – юридическое лицо, строительная компания. Вторая (Участник долевого строительства) – граждане, которые для улучшения своих жилищных условий участвуют в долевом строительстве. В данной статье мы рассмотрим договор долевого участия в строительстве, содержание и условия его составления.

На что обратить внимание

Перед заключением сделки стоит поинтересоваться у Застройщика о наличии у него документа на владение землей, на которой будет строиться дом. Это могут быть свидетельство о собственности, договор аренды или субаренды. Не помешает ознакомиться и с проектной декларацией, которая подлежит публикации в СМИ. Обязательным документом является разрешение на строительство.

Долевое строительство как юридический факт закрепляется договором. Скачать типовой образец договора долевого строительства можно по ссылке в конце статьи бесплатно. Он должен быть оформлен письменно и пройти госрегистрацию.

В структуре документа должны присутствовать такие разделы, как:

предмет договоренности,
порядок уплаты денежных средств,
гарантийные обязательства,
ответственность,
обязательства сторон,
порядок изменения и расторжения отношений,
уступка прав по договору,
реквизиты сторон.

Пункт «Прочие условия» может быть включен при необходимости. Например, если участие в долевом строительстве происходит за счет банковских средств или государственных социальных выплат.

На что обратить внимание при заключении договора долевого участия в строительстве?

Под предметом договора понимается конкретный объект недвижимости с его техническими характеристиками и точным адресом.
В документе должна быть указана сумма, подлежащая уплате Участником. Также здесь прописывается единожды или поэтапно происходит оплата, куда перечисляются деньги, каким способом, является ли фиксированной стоимость 1 квадратного метра и т.п.
Точно следует обозначать сроки сдачи Застройщиком дома/квартиры в эксплуатацию.
В обязанности Застройщика обычно включаются:

– строительство в соответствии с нормами, проектом, сроками,

– предоставление Участнику интересующей его информации о ходе стройки,

– сдача объекта недвижимости в эксплуатацию в конкретные сроки, передача его по акту «дольщику»,

– беспрепятственное предоставление документов в регистрирующий орган для регистрации договора, права собственности Участника.

От Участника требуется:

– проведение оплаты должным образом и в полном объеме,

– принятие объекта «долёвки» в обозначенные сроки,

– уведомление второй стороны о передаче прав на объект долевого строительства другому лицу.

Очень важно обозначить срок гарантии по качеству объекта долевого строительства.
В договоре следует перечислить меры за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Необходимо включить и описание процедуры уступки прав по договору третьему лицу в каждом конкретном случае поэтапно со всеми вытекающими последствиями.
Неотъемлемой составляющей документа является порядок урегулирования споров, расторжения договора в одностороннем порядке и внесения в документ каких-либо изменений.
«Живые» подписи обеих сторон должны стоять в конце договора. Требуется печать юридического лица.

О собственном жилье мечтает каждый, ведь это важная составляющая в жизни человека. Если вы планируете приобрести квартиру в доме, который ещё даже не начал строиться, это может сопровождаться некоторыми рисками.

Бывают случаи, когда вкладываешь деньги, а желанную квартиру так и не получаешь в результате мошеннических схем застройщиков.

Из-за участившихся случаев обмана дольщиков инициативу в свои руки взяло государство, и был принят Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004, который регулирует отношения между застройщиком и потенциальными владельцами квартир.

Подразумевает, что компания-застройщик привлекает денежные средства населения для постройки многоквартирного дома, а сразу после ввода его в эксплуатацию все права собственности переходят к вкладчикам.

Безусловно, такой вид строительства очень выгоден обеим сторонам. Дольщики имеют возможность приобрести квартиру в новостройке по более низкой цене и оплачивать в рассрочку до завершения строительства. А компаниям не приходится брать кредиты в банке и выплачивать за это проценты.

Так как принятый Закон в большей степени направлен на защиту интересов дольщиков, застройщики всеми путями пытаются его обойти. Чтобы избежать неожиданных моментов, связанных с участием в долевом строительстве и не быть обманутым, нужно правильно заключить договор.

Договор долевого участия (ДДУ) регулируется Законом №214-ФЗ и должен содержать обязательные пункты, чтобы иметь юридическую силу, если дело дойдёт до суда. Согласно договору, застройщик обязан в указанный срок ввести объект в эксплуатацию и передать в собственность вкладчикам. А те в свою очередь должны своевременно выплатить его стоимость и стать владельцами недвижимости. Невыполнение этих обязательств ведёт к штрафным санкциям и выплатам неустоек.

При выборе застройщика, чтобы избежать в дальнейшем негативных моментов, нужно проверить наличие документов и достоверность информации:

Репутация строительной компании. Можно довериться организации, которая зарекомендовала уже себя на строительном рынке, успешно реализовала завершённые объекты и выполнила свои обязательства перед дольщиками.
Застройщик должен иметь разрешение на организацию строительства объекта
Организация размещает и опубликовывает в СМИ проектную декларацию (согласно ст.3 п.1 вышеуказанного Закона), которую обязана предоставить по требованию участников. Такая декларация содержит полную информацию о застройщике и возводимом объекте.
Право собственности на застраиваемый земельный участок. Компания может привлекать средства вкладчиков, только когда она пройдёт государственную регистрацию прав собственности на земельный участок. В наличии должны быть подтверждающие документы – договора купли-продажи, субаренды или аренды.
Другая информация. По требованию участников застройщик обязан предъявить документы о госрегистрации предприятия, свидетельство о постановке на учёт в налоговые органы, финансовые отчёты, учредительные документы и др.

Обманные схемы, которые застройщики применяют на практике

Вклады населения привлекаются под псевдостроительство, которое даже не начинается
Строительство так и остаётся незавершённым, предприятие исчезает, деньги участникам не возвращаются
Одно и то же имущество продаётся сразу нескольким покупателям
ДДУ заключается с нарушением правил и в итоге вкладчики не защищены Законом №214-ФЗ.

Правильно оформленный договор – гарантия для дольщиков

Перед подписанием «Договора участия в долевом строительстве» нужно внимательно отнестись к его формулировке, т.к. она должна соответствовать названию, указанному в Законе.

Недобросовестные компании-застройщики часто идут на хитрость и предлагают оформить инвестиционный или предварительный договор (которые совершенно не имеют отношения к данному виду строительства) и в результате избегают всякой ответственности перед вкладчиками.

Второй момент, который требует особого внимания, это обязательная государственная регистрация ДДУ с содержанием всех обязательных пунктов, иначе он будет считаться недействительным и незаключённым.

Какие обязательные пункты должны быть включены в договор

предполагает участие двух сторон, информация о которых вносится в договор. Указывается такое же название строительной компании, как и в проектной декларации, и подписывается документ генеральным директором. Иногда бывают случаи, когда подпись ставит другое лицо, имеющее такое право по доверенности, но впоследствии это может вызвать осложнения в суде.

После того, как «шапка» договора правильно заполнена, нужно включить обязательные условия, прописанные в Законе:

1) Необходимо внести всю подробную информацию об объекте – адрес, номер дома и квартиры, площадь. В договоре должна быть чётко прописана передача именно этого конкретного объекта после завершения строительства.

2) Нужно установить точные сроки , когда будет построен дом. При этом действие самого договора должно соответствовать дате окончания строительства недвижимого имущества.

3) Оговаривается цена , т. е. сумма денежных средств, которую оплачивают будущие собственники квартир. Также нужно прописать, как будет происходить оплата – это может быть разовый платёж или частями в рассрочку. При этом цена может измениться к моменту окончания строительства, это зависит от фактического размера квартиры по сравнению с той, которая была указана в проекте.

4) Гарантийные обязательства застройщика. Строительная компания должна передать построенное здание, которое отвечает тем качественным и техническим характеристикам, содержащимся в проектной документации. Сам объект строительства имеет гарантийный срок обслуживания 5 лет, а инженерное и технологическое оборудование в его составе – 3 года. Если в течение этого срока выявлены недостатки, то застройщик обязан их устранить своими силами и за счёт собственных средств.

5) В случае незавершения строительства , компания должна вернуть денежные вклады участникам, а для этого необходимо указать один из двух способов, как она это сделает:

При помощи поручительства банка, когда он выступает залогодержателем и отвечает перед вкладчиками наравне с застройщиком. В этой ситуации незавершённый объект продаётся на аукционе, а деньги распределяются между участниками.
Страхование своей гражданской ответственности (застройщика) по передаче жилого помещения. Эта мера направлена на защиту прав дольщиков, которые получают денежную компенсацию, если застройщик не выполнил свои договорные обязательства или стал банкротом.

От чего дольщиков защищает грамотно составленный договор

Имеет свои риски, но если правильно заключить договор, это застрахует участников от возможных неправомерных действий со стороны строительных компаний и обеспечит успешное приобретение жилья.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация - это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".

--> На ту же тему