Объем и содержание обоснования инвестиций обусловлены требованиями Порядка разработки, согласования и состава обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений, принятого в 1995 г. Утверждение обоснования инвестиций заказчиком осуществляется на основе заключения ГЭЭ, соответствующих федеральных органов исполнительной власти и решений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации о согласовании места размещения объекта.
Объем обоснований инвестиций должен быть достаточным для принятия инвестором (заказчиком) решения о целесообразности инвестирования, для получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и разработки проектной документации.
Обоснование инвестиций с приложениями необходимых материалов, согласований и решения о предварительном месте размещения объекта, соответствующих коммуникаций, а также при необходимости его санитарной (охранной) зоны направляется заказчиком в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оформления акта выбора земельного участка в со-
ответствии с земельным законодательством Российской Федерации, законодательством о недрах, законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Акт выбора земельного участка утверждается решением органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации для объектов федерального и регионального значения и решением местных органов самоуправления - для объектов местного значения.
Предварительное согласование места размещения объекта может не требоваться в случаях представления земельных участков в городах и других поселениях, где решение о размещении площадки (трассы) для строительства принимается органом местного самоуправления (администрацией) в соответствии с утвержденной градостроительной документацией (генеральными планами городов или поселений, схемами и проектами планировки и застройки территориальных образований и др.).
Материалы обоснований инвестиций могут использоваться заказчиком для проведения социологических исследований, опросов общественного мнения и референдумов о возможности сооружения объекта, разработки бизнес-плана, обеспечивающего подтверждение кредитору или организации гарантий по кредитам, платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия или иного объекта инвестирования в части возможности выполнения инвестором своих обязательств.
Итогом работы на этом этапе является решение о предварительном согласовании площадки под проектно-изыскательские работы и акт выбора земельного участка.
В процессе обоснования инвестиций в строительство инвестор должен выполнить следующие экологические требования: разработать экологическое обоснование планируемой деятельности; согласовать условия природопользования с надзорными организациями; на основе согласования условий природопользования выполнить оценку потенциального воздействия на окружающую среду; определить размеры санитарно-защитной зоны и зоны воздействия; по представлению надзорных органов разработать декларацию о безопасности промышленного объекта и проект решений по проблемам природопользования.
Состав материалов предпроектной документации определяется СП 11-01-95.
Экологические требования надлежит учитывать:
1) при выборе площадки размещения объектов хозяйственной и иной деятельности;
2) при разработке технических, технологических и иных проектных решений по снижению прогнозируемого воздействия объектов на окружающую среду и мероприятий по охране природной среды.
Обосновывающие материалы по выбору места размещения объекта должны разрабатываться на вариантной основе и базироваться на детальном анализе исходной информации об источниках воздействия, о природных особенностях территории, ее историко-культурном наследии, а также о состоянии экосистем в зоне воздействия объекта по каждой площадке размещения.
Источниками исходной информации при обосновании выбора площадки размещения объекта могут быть материалы государственных органов в области охраны окружающей природной среды, опубликованные и фондовые материалы научных организаций и ведомств, данные статистической отчетности и экологического мониторинга, инженерные изыскания, экологические данные по объектам-аналогам, расчеты и модели прогноза. В качестве исходной информации следует также использовать кадастровые карты природных ресурсов, карты и карты-схемы компонентов природной среды (почвенные, геоботанические, животного мира), карты защищенности грунтовых вод, банки данных по отходам производства и потребления.
В составе обосновывающих материалов приводят: данные о месте размещения объекта, расположении земельного участка, отводимого в постоянное или временное пользование; характеристику природных условий территории в районе размещения объекта, оценку ее природно-хозяйственной ценности; краткие сведения о современном и перспективном использовании территории (в соответствии со схемами и программами развития), в том числе о пользовании природными ресурсами при реализации намечаемой деятельности; ограничения по природопользованию; информацию о природных и исторических особенностях территории в зоне возможного воздействия объекта, состоянии компонентов природной среды; характеристику намечаемой деятельности; информацию по источникам воздействия: планировочные и другие строительные нарушения, сбросы, выбросы, отходы производства (с указанием токсичности привносимых в окружающую среду загрязняющих веществ), физические и иные воздействия; предварительную оценку воздействия намечаемой деятельности на окружающую природную среду, в том числе на особо охраняемые объекты; рекомендуемый состав природоохранных мероприятий по каждому компоненту природной среды, формируемый на основе оптимальных (оптимизированных) значений предельно допустимых выбросов и сбросов; предварительную оценку экологического риска размещения объекта.
Предварительная оценка воздействия на окружающую среду при выборе площадки размещения объекта включает: оценку изученности территории и достаточности исходной информации о природных и исторических особенностях территории, состоянии компонентов природной среды; оценку возможности природопользования исходя из экологического потенциала территории (в соответствии с потребностью объекта) и состояния экосистем; оценку масштаба и уровня воздействия при нормальном режиме работы (максимальной загрузке) объекта и в аварийных ситуациях; прогнозную оценку изменений в природной среде: состояния компонентов природной среды, активности природных процессов, а также последствий этих изменений для человека.
При необходимости подземного захоронения отходов (твердых, жидких) следует представить подробную эколого-гидрогеологическую характеристику территории с научной оценкой возможного влияния подземного захоронения отходов на все имеющиеся водоносные горизонты.
В дополнение к обосновывающим материалам по выбору площадки размещения объекта следует представлять: рекомендации по разработке экологического обоснования в проектной документации; предложения по изучению природных особенностей территории на дальнейших этапах проектирования (при недостатке исходной информации); предложения по организации локального (производственного) экологического мониторинга.
Приоритетным при выборе площадки размещения объекта должен быть вариант, где прогнозируемый экологический риск намечаемой деятельности будет минимальным. Размещение объектов на территориях, загрязненных химическими веществами, вредными микроорганизмами и другими биологическими веществами свыше предельно допустимых концентраций, радиоактивными веществами свыше предельно допустимых уровней, не допускается до полной реабилитации указанных территорий.
Обосновывающие материалы при разработке технических, технологических и иных проектных решений разрабатываются по одной, согласованной с органами власти площадке размещения (но при необходимости - и по другим возможным вариантам).
В материалах по экологическому обоснованию проектных решений должны быть: характеристика экосистем в зоне воздействия объекта, оценка состояния компонентов природной среды, устойчивости экосистем к воздействию планируемой деятельности и способности к восстановлению; информация об объектах историко-культурного наследия; оценка изменений в экосистемах в результате перепланировки территории и ведения строительных работ; оценка технологических и технических решений по рациональному использованию природных ресурсов, снижению воздействия объекта на окружающую среду (очистных сооружений, установок по обезвреживанию отходов производства и потребления и т.д.); перечень отходов, сведения об их количестве, экологической опасности, размещении (складировании) и использовании; прогноз изменений природной среды (покомпонентно) при строительстве и эксплуатации объекта; обоснование природоохранных мероприятий по восстановлению и оздоровлению природной среды, сохранению ее биологического разнообразия; комплексная оценка экологического риска от планируемой деятельности - последствий возможного воздействия (с учетом планируемых природоохранных мероприятий); обоснование капитальных вложений в мероприятия по охране окружающей среды (дифференцированно по видам); размер платы за природопользование.
Дополнительно к обосновывающим материалам необходимо представить программу по организации локального экологического мониторинга и план ее финансирования.
Выбор оптимального проектного решения по использованию природных ресурсов и охране окружающей среды должен базироваться на принципах сохранения и улучшения окружающей среды и минимизации воздействия на экосистемы антропогенной деятельности.
При строительстве объекта по очередям, а также в случае выделения пускового комплекса оценка воздействия на окружающую среду объекта и разработка природоохранных мероприятий выполняются в целом по предприятию с выделением первоочередных мер для пускового комплекса. Для каждой последующей очереди строительства объекта природоохранные мероприятия могут быть уточнены и дополнены по данным мониторинга при разработке рабочей документации.

При реконструкции предприятий в составе материалов дополнительно следует представить сведения о произошедших изменениях в природной среде за период эксплуатации объекта. Следует определить также причины и характер этих изменений, предусмотреть мероприятия по ликвидации последствий деятельности объекта, возмещению нанесенного ущерба.
При снятии объекта с эксплуатации (ликвидации, перепрофилировании) следует дополнительно включать: обоснование необходимости ликвидации (перепрофилирования) объекта; оценку деградации природной среды в результате деятельности объекта; оценку влияния ухудшения экологической ситуации в районе размещения объекта на здоровье населения; обоснование комплекса мероприятий по восстановлению природной среды и созданию благоприятных условий для жизни населения.

В настоящее время существует много разных способов для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из таких видов. Такие вложения по праву входят в число самых надежных долгосрочных вложений капитала. На что потенциальным инвесторам стоит обращать свое внимание, как минимизировать риски, поговорим сегодня.

Понятие инвестиций

Инвестиция – это вложение государственных либо частных средств для того чтобы получить доход.

У любого вида инвестиций есть 2 важных критерия: доходность и риск. Они связаны между собой и эта взаимосвязь выглядит следующим образом: чем выше планируемый уровень доходности, тем вероятнее риск убытков.

Виды инвестиций в строительство

Есть несколько видов объектов, в строительство которых можно вложить некоторую сумму финансовых средств. Некоторые из них подходят тем, кто только начал путь инвестора, некоторые для более опытных и финансово обеспеченных людей.

• Жилая ;
• Недвижимость коммерческого типа;
• Коттеджные поселки;
• Гостиницы;
• Промышленные объекты.

Жилая недвижимость

Коммерческие объекты недвижимости: особенности инвестирования

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые используются для того чтобы предприниматели могли осуществлять свою деятельность на их территории, а собственник получал прибыль.

Доходность такого вида недвижимости опережает доходность жилой более чем в 2 раза. Но это не главное отличие от вложений в строительство жилья.

Дело в том, что вкладывать деньги в коммерческую недвижимость граждане попросту не могут: слишком высоки суммы для вхождения.

Физические лица могут в данном случае инвестировать косвенным образом, приобретая акции или через компанию – посредника. Прямые инвестиции возможны, только если будет совершена сделка купли-продажи либо заключен договор инвестирования в строительство.

Если город достаточно крупный, то наибольший интерес для инвесторов представляют офисы и торговые помещения. Соответственно предприниматели вносят ежемесячно арендную плату, а собственник помещения получает стабильный доход. В его обязанности входит только поддерживать состояние объектов на должном уровне.

В РФ такой вид инвестиций окупается в течение 9-10 лет, а годовая прибыль составляет процентов 10-12. Минимальная сумма вложений ориентировочно составляет 10 млн. рублей, но это позволит рассчитывать на небольшую часть в бизнес-центре.

Но при таком раскладе часто возникают конфликты интересов между собственниками здания. Если имеются необходимые средства, стоит подумать о покупке этажа целиком, а лучше всего здания.

Инвестиции в офисный тип недвижимости имеют еще одно отличие от других: торговая и складская недвижимость требуют еще большую сумму для вхождения в проект.

Два года назад инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране сократились на 65-70 %, но в текущем году прогнозируется увеличение вложений в этот сегмент рынка недвижимости, ситуация постепенно стабилизируется.

Коттеджное строительство

В настоящее время строительство коттеджей можно считать одним из самых выгодных способов вложения средств. Но нужно понимать что на старте требуются серьезные вложения.

Жители мегаполисов активно интересуются рынком загородного жилья. Самым перспективным при этом вариантом инвестирования считается покупка коттеджа на стадии фундамента. Перед покупкой нужно обязательно учесть наличие необходимых коммуникаций, уровень инфраструктуры, других показателей комфортной жизни.

Инвестирование в строительство гостиниц

Если верить опыту других стран, гостиница окупается приблизительно за срок 3-7 лет. Это хороший показатель, а кроме того, гостиницы с высоким уровнем сервиса и комфорта пользуются спросом у людей, посещающих крупные города.

Инвестиции в промышленное строительство

Это вариант вложения средств больше подходит для тех инвесторов, которые уже проводили операции с недвижимостью. Для приобретения производственных помещений безусловно нужна определенная цель, просто так их не покупают.

Если же инвестор новичок, то вкладывать деньги в недвижимость производственного типа ему стоит через управляющие компании или паевые .

Сравнительный анализ вариантов вложений

Тип вложения	Особенности	Когда окупится
Строительство жилой недвижимости	После завершения строительства квартиру можно сдать в аренду	3 — 4 года
Коттеджи	Нужно учитывать расположение и наличие инфраструктуры
Гостиницы	Хороший вариант для крупных городов, курортных зон	5 — 6 лет
Промышленные площади	Могут быть объектами для коллективных вложений средств	около 10 лет
Коммерческие объекты недвижимости	Чтобы вкладывать средства, нужен опыт	6 — 8 лет

Если анализировать данные из таблицы, становится видно, что самым выгодным для частных инвесторов вариантом является жилищное строительство.То есть приобретение жилья на стадии строительства либо в готовой новостройке, чтобы потом перепродать, либо сдать в аренду.

У этого варианта есть свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

• Высокий уровень надежности: жилье практически не теряет в цене;
• Высокая ликвидность и ;
• Как минимум 2 способа использования объекта недвижимости в будущем: можно перепродать или сдать в аренду.

Минусы:

• Формирование спроса за счет большого количества разных факторов;
• Риск заморозки строительства или полного его прекращения.

Но специалисты отмечают, что этот способ инвестирования менее рискован, чем, например, игра на бирже.

Инвестиции в капитальное строительство

Вложения крупных денежных сумм в основной капитал, в возведение и реконструкцию различных объектов относят к так называемым . Такие вложения осуществляют государственные органы либо крупные частные корпорации.

Бюджетные инвестиции направляются на возведение различных социальных объектов, для обновления дотационных предприятий и так далее.

При таком типе инвестирования инвесторы выбираются при проведении торгов, разрабатывается такая схема финансирования, которую контролируют государственные органы, банковские организации, представители общественности. Это гарантирует эффективность расходования финансов.

Обоснование инвестиций в строительстве

Обоснование инвестиций – это предпроектный документ, который проходит экспертизу и утверждается в установленном законом порядке.

В состав этого документа входят следующие разделы:

• Цель вложения средств;
• Экономическая целесообразность инвестирования в конкретный объект;
• Данные, характеризующие объект строительства;
• Обоснование выбора места для возведения объекта;
• Оценка воздействия, которое при строительстве будет оказано на экологию;
• Расчеты ожидаемой эффективности.

А уже на основе этого документа инвестиционного проекта.

Как правильно вложить деньги в строительство: основные шаги

Любому инвестору известно, что вкладывать деньги нужно по четко разработанному плану. Это позволяет увеличить прибыль, а риски, наоборот, свести к минимуму. Рассмотрим основные шаги по последовательному инвестированию в объекты строительства.

Шаг 1. Определиться с застройщиком.

Это важный и необходимый этап. Причем узнать его название явно недостаточно, нужно выяснить, какая у застройщика репутация. По рекомендациям специалистов, инвестировать лучше в те объекты, которые возводит строительная компания, известная в вашем регионе или конкретном городе.

Также нужно учитывать:

• Какие объекты эта компания уже сдавала в эксплуатацию;
• Ознакомиться с отзывами и опытом ее работы;
• С каким банковскими организациями сотрудничает компания;
• Уровень соблюдения застройщиком требований законодательства.

Шаг 2. Выбрать подходящий объект для инвестиций.

На этом этапе важно выяснить:

• Если планируется вложение в некий объект коммерческой недвижимости, должна быть поставлена конечная цель использования объекта;
• Если это инвестиции в сфере жилой недвижимости, нужно анализировать инфраструктуру, близость остановок, школ, детских садов и так далее.

Шаг 3. Переговоры.

Когда инвестор определился с застройщиком и объектом, начинается стадия переговоров.

Важно знать, что законодательство нашего государства не позволяет стать собственником строящегося объекта недвижимости.

Но инвестор может:

• Осуществить регистрацию инвестиционного вклада;
• Заняться оформлением договора долевого участия;
• Осуществить паевой взнос;
• Стать членом строительного кооператива.

Помимо этого, инвестор и застройщик обсуждают, каким образом будут вноситься средства. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и ряд других вариантов.

Шаг 4. Ознакомление с документацией.

Все соглашения, которые будут заключаться, должны быть основанными на законе и полностью ему соответствовать. Можно даже провести независимую юридическую экспертизу. И экономить на этом не следует, так как под угрозой может стоять безопасность сделки.

Шаг 5. Подписание договора.

Завершающий этап. Прежде чем ставить свою подпись, стоит тщательно изучить все пункты в соглашении.

Инвестор должен уделить внимание следующим моментам:

• Плановой дате завершения строительства;
• Условия, на которых договор можно будет расторгнуть;
• Штрафные санкции, если стороны нарушат договор;
• Форс-мажор.

К заключению сделок по приобретению объектов строительства нужно относиться максимально внимательно и четко соблюдать каждый шаг в процедуре инвестирования.

Как получить прибыль от инвестиций в строительство

Каждого инвестора интересует вопрос: как получить прибыль от осуществленных вложений, желательно еще и превышающую объем финансирования. О нескольких таких вариантах, к тому же самых безопасных и проверенных, поговорим дальше.

Вариант 1. Сдать приобретенный объект в аренду

Во-первых, это стабильный доход на протяжении длительного периода времени. Конечно, срок окупаемости здесь коротким не назовешь, но ведь площадь в любом случае останется в собственности инвестора.

Инвестиции в строительство

Инвестиции (от лат. investre — облачать) — долгосрочные вложения государственного или частного капитала в собственной стране или за рубежом с целью получения дохода от предприятия разных отраслей, предпринимательских проектов или социально-экономических программ. Соответственно, не трудно догадаться, что Инвестор - это лицо или организация (в том числе компания, государство и т. д.), совершающее связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

У инвестиций есть 2 важных характеристики: риск и доходность. Риск и доходность имеют взаимосвязь и чаше всего эта взаимосвязь прямо пропорциональная. То есть чем выше потенциальная доходность, тем выше риск понести убытки. Безрисковых инвестиций не бывает. Чтобы была возможность получить прибыль, нужно идти на оправданный риск. Кстати, если риск убытков велик, а шанс получить прибыль - мал, то это плохие инвестиции. Если вы соглашаетесь на большой риск, то и премия за это должна быть соответствующая.

Чтобы понять, что такое инвестиции, представим курицу, несущую яйца . Эти снесённые курицей яйца мы продаём, а на вырученные деньги покупаем ещё одну курицу. Потом ещё и ещё. В итоге у нас получается много куриц, которые производят такое количество яиц, которого достаточно для реализации всех наших желаний и достойного уровня жизни. Под курицей здесь понимается актив , а под яйцами - доход , денежный поток, генерируемый активами. Под множеством куриц понимается капитал, инвестиционный портфель, увеличивающийся за счёт приобретения новых куриц (активов).

А коли речь зашла о том, что инвестиции призваны увеличивать наши фонды, попробуем разобраться, во что выгодно вкладывать деньги в наше время, каковы риски и действительно ли это так прибыльно как кажется. Задумаемся о том, куда бы мы хотели вложить наши деньги? Приходит в голову мысль о строительстве, конкретно о том, какая это доходная отрасль. Все только и говорят, что в нашей стране строительство переживает пик своего развития.

Действительно, достаточно взглянуть в окно, и мы увидим, что наш город, это одна большая стройка: при одном взгляде кидается в глаза строительство сразу нескольких объектов. Стоит вспомнить о том, что только за последние годы, в нашем городе было построено порядка 5-и торгово-развлекательных центров и продолжается их строительство.

Вообще, хотелось бы разобраться, что именно заставляет людей вкладывать свои средства именно в строительную отрасль и инвестировать различные проекты. Выбор падает именно на сектор строительства, а ни на какой-либо другой по ряду причин. Постараюсь осветить некоторые из них.

В первую очередь назовем рентабельность проектов. Что это значит? Насколько всем известно, в мировой практике принято сравнивать доходность какого-либо бизнеса с процентной банковской ставкой. Если говорить человеческим языком, то деньги, вкладываемые в стройку, приносят, куда большую прибыль для всех участников процесса, чем процент по банковскому депозиту.

Во-вторых, нельзя обойти вниманием риски. Стоит отметить, что риски, которые несёт инвестор, вкладывая в строительство намного ниже, чем в других отраслях. Несомненно, стоит принимать в расчёт, что риск во многом понятие условное и сильно зависит от типа инвестора. Не стоит сравнивать людей, покупающих квартиру, для них риск один, и он велик, и крупные девелоперские компании, для них риск другой, как правило, такого рода инвесторы очень расчетливы. Хотя, разумеется, бывают и исключения.

Наконец, срок окупаемости строительных объектов. Этот срок для разных проектов составляет от года и более, срок относительно невелик по сравнению со сроком получения дохода по тем же банковским депозитам.

Есть необходимость сразу обговорить такие понятия, как инвестиции в недвижимость и инвестирование строительных проектов. Всё-таки существует огромная разница в этих определениях. Если в первом случае это банальное понятие того места «где я буду жить, проводить время», то во втором это комплекс неких мер, которым присущи анализ, планирование и реализация инвестиционного проекта. Мы рассмотрим подробнее оба варианта.

Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с таким обстоятельством, как инвестиции в строительство, ведь инвестируют в строительство не только богатые люди. Как и полагается, инвестиции в строительство должны приносить пассивный доход, однако не каждое капиталовложение в строительство может стать выгодным и приносящим доход. Здесь главное не ошибиться и довериться надежному трастовому фонду или строительной компании, которая работает не один год в строительстве.
Инвестирование строительства недвижимости – это очень прибыльный и надежный способ вложения средств, причем при минимальных рисках и на длительный срок. Если сравнивать инвестиции в строительство недвижимости с банковским вкладом, то в строительство инвестировать втрое выгоднее, чем класть деньги на банковский депозит. Стоит отметить еще и тот момент, что в России рынок недвижимости постоянно растет, а это позволяет практически постоянно инвестировать средства в недвижимость и получать от этого длительное время постоянный доход.

Конкретнее разберемся с вопросом, какие существуют инвестиции, во что можно вложить деньги?

Инвестиции в строительство жилья.

Сегодня, человек, который желает улучшать условия своего проживания, может это сделать несколькими способами, в том и инвестирование в строительство жилья. Однако приобретение жилья – это очень ответственное мероприятие, которое требует юридических знаний.

Прежде чем вы будете делать инвестиции в строительство, необходимо выяснить стоимость жилья на первоначальном этапе строительства, то есть, сколько вы сможете сэкономить, если вложите средства не в готовую недвижимость, а в ее строительство.

Инвестиции можно подразделить на:

1. Те, которые вкладываются в здания, строящиеся за счет только инвестиционных и заемных средств;
2. Те, которые вкладываются в незавершенное строительство.

Инвестиции в капитальное строительство.

Наряду с инвестированием жилищного строительства, активно вливаются инвестиции в капитальное строительство – эти инвестиции более выгодны. Это обусловлено тем, что под капитальным строительством подразумевается сооружение заводов, предприятий и прочих зданий, которые в будущем будут приносить реальные доходы. Капитальное строительство может инвестироваться не только с помощью частного капитала, но и с помощью государственного. Между этими видами инвестиций есть существенная разница. Частный капитал вливается в капитальное строительство для того, чтобы затем получать прибыль, а инвестирование капитального строительства за счет государственных средств производиться для того, чтобы воссоздать экономику страны.

Также, нужно отметить, что инвестиции в капитальное строительство могут осуществляться не только за счет денежных средств, но и за счет оборудования, строительных материалов и прочих активов.

Инвестиции в земельные участки

Ни одно строительство не может вестись отдельно от земельного участка. Если рассматривать этот аспект относительно инвестиций, то, если вы становитесь инвестором какого-то строительства, то вы автоматически инвестируете и в земельный участок, если условиями договора об инвестировании не предусмотрено иного.

Немаловажным фактором в договорах, заключенных относительно земельных участков, являются условия об их целевом использовании, а также их характеристики. Так земли могут предназначаться для сельскохозяйственного производства, для поселений, для учебных и иные целей, а также прочие. Также, в договоре указывается продажная стоимость земельных объектов и характеристика тех объектов, которые размещены на земельном участке. Объект договора купли-продажи каждого земельного участка должен быть охарактеризован с помощью плана земельного участка, кадастрового и технического номера участка и другими данными, благодаря которым земельный участок однозначно можно выделить среди прочих объектов недвижимости.

Не каждый из земельных участков подлежит инвестированию, потому что существуют экологические факторы и прочие, которые учитывают публичные интересы, поэтому правовой оборот земельных участков при инвестировании нельзя назвать свободным.

Инвестиции в коттеджные поселки

Загородная недвижимость весьма привлекательный объект для инвестиции. Если вы хотите стать полноправным владельцем загородной недвижимости, то прежде чем вкладывать свои деньги в строительство коттеджного поселка, в составе которого будет находиться ваш коттедж, необходимо уяснить все особенности строительства загородной недвижимости в России.

Внешние факторы, влияющие на инвестиционные проекты.

Также нельзя забывать о внешних факторах, которые прямо или косвенно влияют на планирование инвестиционных проектов. Во-первых, это доступность земли, наличие развитой инфраструктуры на ней, различных коммуникаций, подъездных путей, объектов социальной инфраструктуры: школ, больниц, детских садов, а также отсутствие обременений. Во-вторых, ряд региональных особенностей строительства, таких как: законодательные и нормативные акты, климатические условия, как класс сейсмоутойчивости и другие. Нельзя обойти вниманием актуальную в нашем мире проблему экологической безопасности, ведь сегодня одной из главных задач при строительстве и реставрации стал учет и анализ всех антропогенных нагрузок на окружающую среду. В-третьих, перспективы развития региона, города или района где планируется строительство того или иного объекта. Безусловно, каждый согласиться, не хотелось бы строить торговый центр на окраине города, в случае если администрация видит его развитие в противоположную сторону.

Инвестиции в строительство всегда считались одной из наиболее выгодных и надежных форм долговременных капиталовложений. Рынок недвижимости Ижевска, по сравнению с более крупными российскими городами, стал развиваться сравнительно недавно и потому обладает достаточным потенциалом для дальнейшего роста. Этим обусловлена привлекательность регионального рынка для местных инвесторов, а также федеральных компаний, которые вслед за освоением рынков столиц и городов - миллионников обратили свое внимание на города с численностью населения от 500 тысяч человек.

Так или иначе, частные инвесторы предпочитают вкладывать средства в строительство недвижимости, приносящей доход, к таковой, например, относятся торгово-развлекательные центры, которые имеют минимальный срок окупаемости. Отметим, что в Ижевске за последние время появилось несколько новых центров торговли отдыха, естественно, что они приносят немалый доход, сдаются ли помещения в аренду или продаются. Что касается строительства жилых домов, в последнее время все быстрее и быстрее набирает обороты именно эта область недвижимости, она приобретает все больший размах. Строятся не просто отдельные дома, а целые комплексы и даже микрорайоны. Рынок жилья в последнее время очень востребован, и риски, связанные с тем, что квартиры невозможно будет продать, практически отсутствуют.

Привлекательность российского строительного рынка в целом, как и привлекательность рынка в г. Ижевске весьма высока. Причем если рассматривать отдельные сегменты, то в настоящее время инвесторам больше интересны проекты коммерческой и торговой недвижимости. Проекты жилой недвижимости чуть менее популярны.

Список использованной литературы:

1. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. - 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2006. — 495 с.
2. Дэвид Додд, Бенджамин Грэм. «Разумный инвестор» («The Intelligent Investor») 1949 г.
3. Справочник. Экономика строительства. Под ред. Галкиной И.Г.1989 г.
4. http://asso-stroy.ru/investors/ Дата: 10.10.2012 года.
5. http://www.s-m3.ru/stroitelstvo/ivs.html Дата: 22.10.2012 года.

Практически каждый человек сталкивается в своей жизни с инвестициями в строительство. Следует отметить, что касается это абсолютно всех, независимо от уровня доходов. Инвестиции в строительство, при грамотно продуманной стратегии, как правило, приносят пассивную прибыль. Главное – выбрать надежную строительную компанию или трастовый фонд, которые имеют значительный опыт работы в данной сфере и успешно завершенные проекты.

Основными игроками на рынке инвестиционных проектов в капитальное строительство жилой и производственной недвижимости в России являются:

• инвестиционные фонды;
• девелоперские компании;
• физлица (при долевом строительстве многоэтажек или, как независимые инвесторы, в случаях с постройкой частных домов).

Каждая группа инвесторов использует свои механизмы и стратегии, однако, цель у всех общая – получение максимальной отдачи от вклада.

Как прогнозируют аналитики, жилая недвижимость в ближайшее время будет пользоваться огромной популярностью, а спрос на квартиры – расти. Это связано не только с наличием у людей свободных средств, хранящихся дома, но и с отсутствием других доступных, надежных и прибыльных сфер вложения капитала.

Увеличение спроса на квартиры и недвижимость, в целом, повышает ликвидность инвестиций, вложенных в строительство. Однако, вкладчики должны помнить, что существует огромный риск потерять свой капитал. О том, какие бывают виды инвестиций и, как грамотно вложить средства в строительство, далее в статье.

Для осуществления строительных проектов всегда требуются финансовые вложения, поэтому привлечение инвестиций в строительство – достаточно важный и актуальный вопрос для многих застройщиков. Чтобы успешно собрать необходимую сумму, есть смысл выяснить, какие способы привлечения капиталовложений существуют на сегодняшний день.

Выделяют два основных способа инвестирования в строительство: привлечение капитала инвесторов (физлиц и юридических организаций) или банковское финансирование.

И в первом, и во втором случаях потребуется предоставление развернутого бизнес-плана проекта застройки, в котором должны быть указаны все выгоды и плюсы инвестирования. Акцент следует делать на высокой прибыльности и минимальном сроке окупаемости проекта. Это заинтересует потенциальных инвесторов.

Привлечение инвестиций путем поиска вкладчиков, подразумевает проведение следующей работы:

• отбор потенциальных инвесторов, исходя из заявленных условий;
• подготовка детального предложения инвестирования в строительство;
• разработка бизнес-плана;
• подготовка информации о прибыли и сроках окупаемости. Иногда компания-застройщик предоставляет обоснование инвестиций в строительство. В обоснование включены все материалы по проекту, характеризирующие финансовую, экономическую, техническую и коммерческую целесообразность капиталовложения. Подготовка обоснования проводится в соответствии с приказом №877 ГТК РФ от 26.09.2000 года «Об утверждении правил проведения экспертизы и утверждении проектов строительства».

Банковские средства или проектное финансирование строительства, по сути, является кредитом, однако, предмет залога это не имущество, а будущая прибыль, полученная в результате сдачи готового жилья в эксплуатацию. Такой способ привлечения денег выгоден для строительных компаний, поскольку банк берет на себя до 70% всех, возникающих в ходе строительства, расходов. Кроме того, банковские учреждения (в отличие от частных инвесторов) кредитуют и «молодые» строительные компании, которые только начали свою деятельность.

Привлечение капитала путем получения банковского кредита, требует от заемщика убедительных доказательств быстрой окупаемости проекта (например, застройщик может предоставить список будущих покупателей квартир, если речь идет о возведении многоэтажки).

Любой из вариантов поиска инвесторов, предполагает предоставление таких документов:

• бизнес-плана;
• инвестиционного предложения;
• технико-экономического обоснования (ТЭО) на данную постройку;
• расчета срока окупаемости проекта.

Документы должны быть подготовлены заблаговременно. Существуют специальные компании, которые помогают строителям с оформлением необходимых бумаг, однако, их услуги «обойдутся в копеечку».

Основные виды инвестирования в строительство

Инвестирование в строительство (в соответствии с объектами) делится на такие виды:

• для возведения жилых домов;
• для постройки коттеджей;
• для строительства гостиниц;
• под возведение производственных помещений (предприятий);
• коммерческое строительство (офисные и развлекательные комплексы, супермаркеты).

Каждое направление имеет свои преимущества и недостатки. Инвесторы, при отборе сферы капиталовложения, внимательно взвешивают все «за» и «против», просчитывают ожидаемый экономический эффект, а также знакомятся со всеми нюансами. Только после этого (не считая положительного впечатления от документации застройщика), принимается решение о перечислении средств.

Более 50% всех инвестиций в сфере строительства направлены на возведение коммерческих построек и жилых объектов, преимущественно многоэтажек. Инвестиции в капитальное строительство составляют чуть более 10% (речь идет о строительстве производств и заводов).

Как свидетельствует практика, строительство не останавливается даже в условиях экономической нестабильности или других проблем. Правительство всегда заинтересовано в появлении нового жилья, поскольку, это свидетельствует о развитии государства и улучшении его экономического состояния.

К примеру, увеличение объёмов строительства, вывело США, в своё время, из экономической «ямы» после окончания Второй мировой войны. Поэтому инвестиции в строительство – это выгодные долгосрочные проекты.

Сегодня инвестиции в постройку объектов недвижимости, является одной из наиболее прибыльных сфер вложения собственных средств с минимальными уровнями рисков. Если сравнивать банковский депозит (даже с максимальной ставкой процента) и вложение в строительство, то последний вариант приблизительно в два-три раза выгоднее. Не стоит забывать, что в России рынок недвижимости постоянно растет и расширяется. Это дает возможность постоянно вкладывать свободные деньги в строительство и получать неплохую прибыль длительный период времени. Сделав вложения один раз, можно всю жизнь получать пассивный доход (например, от сдачи квартиры в аренду).

Инвесторы в сфере строительства имеют разные возможности, и делятся на условные категории. Поэтому сегодня существуют разнообразные схемы вложений, помогающие инвестировать с максимальной отдачей. Например, у вас возникает необходимость в приобретении жилья, а неподалеку строится многоэтажка. Оптимальным вариантом покупки будет вложение средств в новостройку на этапе ее возведения. При этом вы, как будущий собственник жилья, получаете хорошую ценовую скидку (около 15-20%).

Каждый инвестор для себя решает, куда ему выгоднее вкладывать. Одни предпочитают инвестировать в постройку загородного жилья, объясняя это тем, что данный сегмент недвижимости развивается наиболее интенсивно, другие делают ставку на инвестиции в земельные участки, которые будут всегда пользоваться спросом. Стоимость земли, как известно, постоянно повышается особенно, если участок находится в пределах 80-100 километров от крупных городов. Есть огромный шанс, что рано или поздно, данная земля войдет в состав города, таким образом, поднимаясь в цене.

Серьезные инвесторы, не испытывающие острой потребности в дополнительном доходе, вкладывают свои средства в строительство гостиничных и ресторанных комплексов, пригородных дач, многоэтажных домов, развлекательных центров. Такие инвестиции в 95% случаев приносят стабильный доход.

Инвестиции в строительство жилья

Граждане России, желающие улучшить условия своего проживания, как правило, делают инвестиции в строительство жилья. Такое приобретение требует юридической подготовленности и знания всех нюансов, связанных с постройкой и передачей в эксплуатацию объектов недвижимости.

Перед тем как начать активные действия по инвестированию в строительство жилья, необходимо узнать ориентировочную цену на готовые подобные квартиры и подсчитать, сколько денег реально можно сэкономить, если сделать вклад. Кроме того, следует рассмотреть вариант приобретения недвижимости в лизинг (на сегодня данная отрасль развивается полным ходом). Суть лизинга проста: вы берете в аренду объект недвижимости (дом, квартиру) с правом выкупа/или без него у третьего лица, которое является владельцем.

Проживание в квартире, приобретенной на этапе проекта, возможно, только после его передачи коммунальным службам и официального ввода в эксплуатацию.

Цели вложений в постройку жилья у каждого физлица разные: одни хотят обеспечить жилплощадью свою семью, другие покупают квартиры для последующей сдачи в аренду.

Самый большой спрос на рынке первичного жилья (этап проекта) на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Большая их часть раскупается еще до момента завершения постройки дома. Это объясняется повышенным спросом на данные объекты жилья, по сравнению с четырех- или трехкомнатными апартаментами.

Инвестиции в земельные участки: выгодно ли это?

Многие инвесторы задаются вопросом: а стоит ли вкладывать средства в земельные участки? Выгодно это или нет? Ответ однозначный – стоит, и это очень выгодно. В первую очередь, потому, что земля с каждым днем растет в цене. Спрос, при этом, на ее покупку повышается. Неудивительно, что люди начали обращать внимание на инвестирование в земельные паи и участки. Особенно стоит отметить выгодность капиталовложений в пригородную землю, цена на которую постоянно пересматривается в сторону увеличения. Объяснить это явление просто: крупные города в процессе урбанизации (роста) расширяются, поэтому требуются новые площади под застройку многоэтажек. Частники, имеющие земельные наделы, могут с легкостью их продать строительным компаниям или другим организациям.

Большинство семей покупают землю с целью собственноручного строительства маленького домика за городом, в спокойном и тихом месте.

Также набирает обороты приобретение земли для размещения складских объектов, сельского хозяйства, центров торговли. Подсчеты аналитиков демонстрируют рост рентабельности таких объектов из года в год. За последние двенадцать лет ценовая динамика на землю носила только положительный характер.

Сегодня на рынке существует три основных вида инвестирования, связанных с земельными участками:

• приобретение земли для последующей спекулятивной продажи. Общий уровень доходности таких сделок составляет 20-50% и зависит от размещения участка. В очень редких случаях, можно получить до 500% прибыли;
• покупка земельного надела с недостроенным домом и последующая его перепродажа, после завершения строительных работ. Если грамотно подойти к реализации данного проекта, то можно получить до 20% дохода;
• приобретение участка в коттеджной зоне/у моря. После получения разрешения местных властей на постройку объекта недвижимости, как правило, землю продают. Прибыль, в данном случае, зависит от экономии на строительстве.

Отличительной особенностью второго и третьего варианта является возможность выбора рентабельного проекта сооружения (в третьем варианте). Второй вид инвестирования предполагает завершение уже начатой постройки, а это более затратное дело.

После приобретения земельного участка, можно взять банковский кредит под его залог на постройку недвижимости. Предложения по ссудам очень выгодные и отличаются от привычных потребительских займов, в первую очередь, доступным процентом переплат (от 5 до 10%). Кроме того, запрашиваемая сумма для кредитования постройки жилья всегда выше, а срок выдачи – дольше.

Риски вложений в строительство и их страхование

Инвестиции в строительство, несмотря на свою привлекательность, связанны с огромными рисками потери денежных средств. Приобретение собственной, отдельной квартиры – мечта среднестатистического гражданина РФ. Многие живут в коммунальных квартирах и общежитиях, мечтая об улучшении жилищных условий. К тому же, очень быстро вырастают дети и необходимо думать об их расселении. Поэтому квартирная проблема всегда остается актуальной. К несчастью, аферисты в курсе данной ситуации и, именно с помощью нехитрых манипуляций, заставляют доверчивых вкладчиков инвестировать честно заработанные средства, совершая аферу за аферой.

Самым распространенным вариантом аферы, является продажа недостроенных квартир. После чего компания-застройщик сообщает о своем банкротстве. По сути, такие аферисты продают воздух, не вкладывая особых средств в возведение жилых объектов. Несуществующие квартиры продают по минимальным ценам (даже ниже рыночных). Такой ход привлекает большое число клиентов, стоящих в очереди за доступными квартирами.

Обезопаситься от потери денег просто: следует уделить особое внимание изучению истории компании-застройщика, а также обращать внимание на цену квартиры. Помните, что «бесплатный сыр только в мышеловке». Если в ходе ценового мониторинга рынка недвижимости выясняется, что выбранное вами на раннем этапе строительства жилье стоит на 50% дешевле, чем аналогичный вариант в новостройках, а компания-застройщик не имеет опыта, то, скорее всего, перед вами очередная «пустышка».
Выбирая инвестиции в строительство, как главный способ накопления, необходимо подходить к процессу вкладывания очень осторожно и внимательно. Понадобятся все умения анализировать рынок жилья и делать правильный выбор.

Есть разные типы объектов, в строительство которых можно вкладывать деньги. Здесь необходимо отметить, что инвестиции могут быть реальными, направленными на строительство с последующим использованием собственности по назначению, или же средствами коллективного инвестирования. К последним относятся преимущественно ПИФы, работающие в соответствующей области.

Сразу же определимся с типами объектов. По данному критерию инвестиции в строительство можно разделить на следующие категории:

• Строительство жилья;
• Строительство коммерческих и офисных объектов;
• Возведение коттеджных поселков и групп жилых объектов малоэтажного строительства;
• Возведение гостиничных и развлекательных комплексов;
• Промышленное строительство.

Деньги держателей малых капиталов чаще всего размещаются в гражданском непромышленном секторе строительства. Это связано с относительно низкой средневзвешенной стоимостью подобных объектов, по сравнению с промышленными.

Более крупный капитал размещается обычно в промышленном секторе, где, кроме необходимости соблюдать традиционные требования по возведению объектов, необходимо учитывать также и сугубо технологические факторы, сопровождающие будущее производство.

Чем строительство выгоднее покупки уже готового к эксплуатации объекта? Здесь во внимание нужно принимать реальную рыночную стоимость объекта, условия обладания правами на землю и другие характеристики объекта недвижимости. Стоимость покупки готового здания может быть очень высокой и зависит не только от фактической стоимости работы и материалов, но и от косвенных факторов, существенно изменяющих рыночную цену здания.

Наиболее важные факторы ценообразования:

• Качество и возраст объекта;
• Качество и состояние инженерных систем;
• Географическое расположение;
• Окружающая инфраструктура.

Пример 1. Есть два здания. Постройка А расположена в спальном районе города и построена в 90-х годах, нет доступа к проезжей части, состояние инженерных систем не проверялось. Постройка Б расположена в центре города, построена в 2000-х, оснащена подъездом и парковочной зоной, современными системами вентиляции и электроснабжения. Спрос на постройку Б будет несоизмеримо большим, по сравнению со спросом на постройку А, большее количество предложений повышает цену, даже если на строительство объекта А было потрачено больше материалов и человекочасов.

Инвестиции в строительство имеют намного больший шанс на получение приемлемой прибыли. Инвестор может использовать здание по своему усмотрению, расширить свое производство, сдать в аренду или продать. При этом стоимость строительства почти всегда будет ниже рыночной стоимости аналогичного объекта. Меньший объем изначальных инвестиций – больший показатель их возврата.

В нижеследующем примере мы будем использовать уже знакомую нам формулу вычисления ROI. При этом заметьте, что по оценке экспертов разница между стоимостью жилья на этапе ввода в эксплуатацию и в начале строительства составляет до 40 %. Оценить разницу между строительством коммерческих объектов и готовыми зданиями трудно из-за существенного влияния косвенных факторов на ценообразование.

Пример 2. Есть два дома. Дом А куплен на этапе ввода в эксплуатацию за 100 000$, в дом Б было инвестировано 60 000$ на начальных этапах строительства. Каким будет показатель ROI, если объект продан по возросшей цене в 120 000$ через 2 года и в течение этих двух лет регулярно сдавался в аренду с ежемесячной рентой в 1500$? Воспользовавшись формулой, увидим, что для дома А ROI составляет 0.56, а для дома Б – 0.93. Разница в прибыли пропорциональна разнице первоначальных вложений и составляет 39,7 %.

Исходя из примера, предложенного выше, можно предположить, что разница в ROI между готовыми объектами и строящимися объектами часто будет пропорциональна разнице между стоимостью соответствующих инвестиционных инициатив. Этим правилом можно руководствоваться, когда речь заходит идет об инвестиции в строительство жилья.

2 Contra инвестирования в строительство

Существует ряд очевидных и не столь очевидных недостатков данного типа инвестиций. Среди недостатков можно выделить:

• Прямая зависимость от человеческого фактора;
• Увеличение рисков пропорционально увеличению сроков строительства;
• Сложность оценки и прогнозирования рыночной стоимости объектов на этапе ввода в эксплуатацию;
• Невозможность легитимного противодействия снижению рыночной стоимости из-за действий конкурентов.

Остановимся подробно на каждом из недостатков. Начнем с того, что обоснование финансовых инвестиций в строительстве требует оценки рисков. Капитал, вложенный в возведение объекта недвижимости, подвержен не только стандартным рискам и ставкам дисконтирования. Традиционные риски увеличиваются из-за наличия вероятности критического влияния человеческого фактора на скорость и качество строительства. Конечно же, данным рискам подвержены любые реальные инвестиции, но данного риска нет при покупке уже готового здания.

С увеличением сроков сдачи здания в эксплуатацию повышается вероятность воздействия вышеупомянутого человеческого фактора. Каждая неделя просрочки может снизить финансовые показатели на незначительную, казалось сумму, скажем в 0,01 %. Такое изменение кажется микроскопическим, но в масштабе стоимости объекта и при наличии 10 таких просрочек эффект становится уже более ощутимым. Если прогнозируемая чистая приведенная стоимость проекта (NPV) составляет, к примеру, 100 тысяч долларов, то негативное влияние просрочек составит уже тысячу долларов.

Чем дольше строится здание, тем больше вероятность того, что таких просрочек, ошибок работников и несчастных случаев на стройплощадке будет больше.

Теперь о сложностях оценки реальной рыночной стоимости. Существуют математические методы вычисления прогнозируемой стоимости объекта с учетом тех или иных погрешностей. Казалось бы, легко найти подобное здание по соседству, узнать его рыночную стоимость, и вуаля, расчет готов. На самом деле, необходимо учитывать десятки других факторов, влияющих на ценообразование:

• Востребованность данного типа недвижимости в данном районе;
• Общий экономический потенциал региона/города/района;
• Среднестатистические цены на недвижимость и динамику их изменения.
• Влияние ставок дисконтирования на прибыль от эксплуатации или продажи здания.

Последним фактором из разряда Contra мы указали невозможность противодействия конкурентам. Если по соседству кто-то начнет строить аналогичное здание, то у первого строителя не будет никаких способов противодействия демпингу цен на аренду/продажу объекта в данном районе. Соответствующих легальных инструментов просто не существует.

3 О преимуществах инвестирования

Существует, конечно же, и рациональное обоснование инвестиций в гражданском строительстве. Строительство жилья или коммерческих построек все же остается намного более рентабельной и интересной опцией для инвестора по сравнению с покупкой тех же объектов. Инвестиции в строительство жилья и объектов коммерции требуют меньших первоначальных вложений, но инвестору нужно проявить терпение и быть готовым к рискам, возникающим по ходу реализации инвестиционного проекта.

К несомненным достоинствам строительства и прямого инвестирования в него можно отнести:

1. Высокую рентабельность вложений;
2. Надежное размещение относительно крупного капитала;
3. Гарантированный возврат инвестиций при отсутствии условий непреодолимой силы;
4. Большое количество объектов в стадии строительства и возможность для диверсификации капиталовложений в пределах одного инвестиционного инструмента.

Абсолютное большинство инвестиционных стратегий, связанных с размещением капиталов на стройплощадках, показывает хорошие показатели рентабельности по причинам, которые мы уже обсудили ранее в нашей статье. При этом возврат первоначальных вложений почти гарантирован, если вы не вложили деньги в дом на болоте или офисный центр в индустриальной зоне. Проще говоря, здание можно будет продать хотя бы по цене ниже среднерыночной, что из-за меньшей стоимости строительства по сравнению с ценами на готовые объекты позволит вернуть первоначальные инвестиции.

Строительство стоит относительно дорого, но при этом является сравнительно безопасным инвестиционным инструментом. Поэтому обоснование денежных инвестиций в строительстве всегда будет основываться на возможности размещения крупных денежных масс в безопасном и условно прибыльным инвестиционном проекте.

Несколько сотен тысяч долларов можно использовать для торговли на фондовой бирже или сформировать инвестиционный портфель с приемлемыми показателями прибыли, но показатели рисков почти всегда будут превышать цифры, которыми оперирует инвестор, вкладывающий реальные деньги в строительство. О необходимости диверсификации инвестиций мы говорили уже много раз, и в статье о том, что такое доверительное управление, в том числе. Капитал находится в большей безопасности, если разделен и вложен в разные инструменты.

В пределах инвестирования в строительство также можно разделить свои деньги, ведь современные методы коллективного строительства позволяют это сделать рядовому инвестору. К примеру, крупную сумму можно вложить в партнерское строительство коммерческого объекта, а другую часть капитала – в долевое строительство жилья. Обладатели большого частного капитала могут себе позволить размещать свои деньги в нескольких объектах сразу, получая огромные прибыли за счет высокой рентабельности инвестиционных проектов.

4 Расчет эффективности инвестиций в строительство

Инвестору, без сомнения, требуется математическое обоснование денежных инвестиций в строительстве. Рассчитать свои потенциальные прибыли можно, но необходимо учитывать некоторые особенности инвестиций в недвижимость в целом. Между покупкой объекта и его строительством существует заметная разница. Если с покупкой жилья из-за отсутствия большого количества факторов, влияющих на рентабельность покупки, можно обойтись лишь статическими методами оценки, то для строительства необходимо использовать динамические методы оценки инвестиций.

Наиболее эффективным способом расчета будет вычисление чистой приведенной стоимости инвестиционного проекта NPV с учетом некоторых ставок дисконтирования. Строительство объекта растягивается на длительный период времени и требует пошагового вложения средств на определенных этапах работы. По ходу строительства инвестор вынужден дополнительно вкладывать деньги в монтаж инженерных систем, отделку помещений, остекление и установку дверей, а также на другие цели.

Необходимо также учитывать непредвиденные расходы и риски, которые часто влияют на показатель NPV. Согласно идеям Сергея Васильевича Валдайцева, одного из известнейших советских и российских экономистов, риски можно распределить по нескольким категориям. Когда мы говорим о строительстве качественно нового объекта недвижимости с применением инновационных технологий и новейших инженерных систем, в дело идет расширенный набор рисков. Какие же это риски?

1. Технологические риски;
2. Коммерческие риски;
3. Риски необеспечения финансированием;
4. Риски срыва сроков;
5. Риски изменения ситуации на рынке труда;
6. Риски изменения ситуации на рынке стройматериалов и комплектующих;
7. Превышение сметы;
8. Появление непредвиденных конкурентов.

Наряду с данными рисками, существуют также и другие факторы, которые необходимо учитывать по умолчанию. К таковым относятся инфляция, налогообложение, безрисковая ставка, корректирующая поправка на неликвидность, которая с учетом низкой ликвидности объектов недвижимости в целом имеет достаточно высокие значения. Некоторые экономисты предлагают использовать ставку в 5–7 % при оценке NPV инвестиций в объект капитального строительства.

Формула NPV выглядит следующим образом.

Следующий пример потребует сравнения результатов, расчетов и обсуждения некоторых деталей, а потому мы посвятим ему отдельную главу.

5 Сложные решения и трудные случаи

Обычно наши примеры расчетов занимают немного места, но в данном случае нам придется сравнить NPV двух проектов. Представьте себе, что у нас есть два проекта на выбор. Первый проект. Склад, уже введенный в эксплуатацию с рыночной стоимостью в 100 тысяч долларов. Общая полезная площадь составляет 500 кв. метров. 15$ – стоимость аренды кв. метра. Ежегодные амортизационные расходы на поддержание объекта составляют 60 тыс. долларов. Цена продажи объекта через 3 года составит 120 тыс. долларов.

Второй проект. Офисное здание на этапе строительства с первоначальной суммой инвестиций 40 тыс. долларов и поэтапным ежегодным прогнозируемым финансированием в размере 10 тыс. долларов. Цена объекта через 3 года составит также 120 тыс. долларов. Какой проект будет более прибыльным для инвестора? Обратите внимание, что оба проекта потребуют 3 лет для реализации. В нашем случае необходимо определиться со ставками дисконтирования.

Для первого проекта мы возьмем ставку на некликвидность (5 %), инфляцию (8 %), безрисковую ставку (6 %). Для второго проекта мы будем использовать чуть более широкий перечень ставок. Кроме перечисленных для первого проекта, мы будем использовать ставку дисконта в 12 % (ставка капитализации для складов класса А). Конечно же, наш пример упрощен дальше некуда, но для демонстрации наглядной разницы между двумя проектами данного условного сравнительного анализа достаточно.

• NPV 1 =-100 000 + (3х90 000 + 120 000 - 3х60 000)/(1 + 0,19) 3 =24260$
• NPV 2 =-40 000 + (120 000 - 2x10 000)/(1 + 0,31) 3 =4444$

Опять же, расчеты упрощены. Во втором случае нужно учитывать также и некоторые другие факторы, но мы ограничимся данными результатами, которые наглядно отражают суть. За 3 года NPV первого проекта будет выше из-за возможности получения ежемесячной прибыли в течение 3 лет. На протяжении 10 лет NPV второго проекта будет лучше.

Наше первое сравнение при условии, что периоды реализации инвестиций и строительства равны, показывает, что первый проект обладает NPV, большим на 545 %, по сравнению со вторым проектом. Чтобы понять почему, нужно взглянуть на данные с другого угла. NPV 2 сокращает первоначальные инвестиции в первый проект на 4444$. Второй инвестор по сути вкладывает в начало проекта на 5 % меньше своего конкурента.

Расчеты совершенно нечестные по отношению ко второму инвестору. Нужно учитывать, что строительство склада класса А занимает меньше года. И при тех же показателях, что и у первого проекта, NPV составит совершенно другую сумму. Представим себе, что стоимость здания составила 60 000$, но инвестор потерял 1 год на строительство. Какую прибыль извлечет он из своих вложений?

В конце первого года сумма первоначальных вложений составит 78 600$ (сумма капиталовложений х ставка дисконта). Теперь мы вернемся к первоначальным расчетам и подставим новые значения в знакомую формулу. NPV 2.1 =-78 600 + (2х90 000 + 120 000 - 2х60 000)/(1+0,19) 2 =49 060$. Второй инвестор остается в большей прибыли. Теперь второй проект выглядит на 202 % привлекательнее. Хорошее обоснование финансовых инвестиций в строительстве, не правда ли?

В первом сравнении вы можете увидеть, что даже с учетом затянувшегося строительства, инвестор остался "при своих" с небольшой прибылью и смог бы извлечь отличные прибыли при последующей эксплуатации здания. Во втором сравнении инвестору удалось избежать задержек со строительством и начать извлекать прибыль, что позволит ему заработать больше.

Экономическая эффективность денежных инвестиций в строительстве напрямую зависит от срока введения объекта в эксплуатацию. На протяжении всей статьи мы говорили о том, что если объект удастся построить быстро, то можно извлечь огромную выгоду из строительства. С другой стороны, если строительство затянется, то любые другие способы размещения капитала с целью получения прибыли будут выглядеть намного интереснее.

6 Капиталовложения в строительство – сравнение с другими способами инвестирования

Из наших примеров и общего тона статьи читатель уже мог понять, что данный метод размещения денег является долгосрочным проектом. Строительство потребует от инвестора не только вложения средств, но и осуществления менеджмента, принятия решений и терпения. Деньги, вложенные в капитальное строительство, не будут приносить прибыли на протяжении всего срока проведения строительных работ. Для большинства частных инвесторов подобное промедление неприемлемо.

Из-за этого несколько десятилетий назад возникла схема коллективного инвестирования средств в строительство. В России она приобрела форму паевых инвестиционных фондов, фокусирующих свое внимание на соответствующей отрасли. Из-за особенностей размещения капиталов такие фонды обычно закрытые, и доли в них обладают несколько меньшей ликвидностью по сравнению с ПИФами, работающими с фондовой биржей.

Частному держателю капитала намного удобнее и выгоднее размещать средства в немного более рискованных финансовых инструментах, обладающих хорошими оборачиваемостью и ликвидностью. С точки зрения потенциальной выгоды передача денег в доверительное управление представляется наиболее интересной идеей. Интернет позволил всем размещать свои деньги в , и делать это в один клик мыши.

Если взглянуть на наши отчеты о прибыли, то можно увидеть, что еженедельные доходы небольшие, но стабильные. Даже с учетом вероятности ухода в "негативную" зону общая прибыль при аккуратном управлении своим всегда будет положительной. Если у инвестора недостаточно денег для инвестирования в строительство, то ПАММ-счета будут идеальным решением.

Из-за высокой безопасности капиталовложения в строительство часто будут намного привлекательнее других способов размещения денежных масс при условии, что размер капитала по-настоящему большой и позволяет инвестору вложить деньги на 2–3 года и не получать при этом никаких дивидендов. Подобная схема капиталовложений выгодна для владельцев собственного бизнеса, которые имеют стабильный доход.

Инвестор должен также понимать вероятность возникновения дополнительных расходов и банального превышения сметы. Дополнительные источники доходов и наличие резервных капиталов позволят без ущерба своей финансовой ситуации покрывать издержки строительства.

7 Динамика строительной отрасли в России

За период с 2000 по 2010 годы объемы строительства в России увеличились на 217 % при сохранении пропорциональных долей коммерческого и жилого строительства. Это говорит о постоянно возрастающей эффективности, которой обладает инвестирование в капитальное строительство жилья и коммерческих объектов.

Минрегион опубликовал в 2014 году статистику по прошедшим годам. За 13-летний период динамика ввода жилья в эксплуатацию изменилась на 234 % по сравнению с показателем 1999 года. Несмотря на провалы в экономике России, темпы строительства только увеличивались. Некоторые инвесторы рассматривают квартиры и офисы в качестве золота – безопасного инвестиционного инструмента. В 2008 году было построено почти полмиллиона куб. метров недвижимости.

При этом количество незавершенных построек сократилось почти вдвое за 12 лет с 2000 года. За последние 3 года ситуация также изменилась в лучшую сторону. Во многом этом связано с улучшением технологий и техники, используемых в строительстве. Это позволило существенно сократить сроки строительства в среднем по России и повысить производительность отрасли.

Данная динамика выглядит многообещающе. Российская строительная индустрия развивается и растет, а потому инвестиции в нее будут прибыльными. Опять же, в долгосрочной перспективе. Доля коммерческой недвижимости среди введенных в эксплуатацию объектов регулярно возрастала по сравнению с объемами строительства объектов здравоохранения, промышленности и культуры. Примерно с такими же темпами росла и доля сельскохозяйственных объектов. Это говорит о заинтересованности частного капитала в строительстве.

Огромная доля строительства финансируется за счет реальных инвестиций со стороны держателей капитала, напрямую заинтересованных в расширении собственного бизнеса. При этом сторонний заемный капитал приходит из фондов, часто размещается в строительстве жилья. Это связано с большей безопасностью инвестиций в строительство жилых зданий по сравнению с инвестициями в возведение коммерческих зданий.

Привлечь рядовых граждан к инвестированию в строительство стараются различные фонды, но успехом подобные инициативы пользуются едва ли. В масштабе всей отрасли доля частного заемного капитала все еще остается небольшой.

Похожие статьи