Залог не прекращается. Глава III. Прекращение залога

Принято Постановление Пленума ВАС РФ ОТ 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге"

Общие положения
А) Изменение основного обязательства, обеспеченного залогом, само по себе не означает прекращение действия соглашения о залоге

В указанном Постановлении Пленум ВАС РФ отметил, что, несмотря на то, что залог имеет акцессорную (дополнительную) природу, его не всегда можно признать недействительным в автоматическом порядке, если основное обязательство изменилось.

В пункте 13 Постановления о залоге указано, что в случае изменения срока действия или размера обеспеченного обязательства соглашение о залоге продолжает действовать на тех условиях, которые были установлены при его заключении. Можно говорить о том, что увеличение основного обязательства залоговому обеспечению не требуется дополнительного согласования для продолжения обеспечения части, которая имелась в виду во время заключения соглашения о залоге. Кроме того, увеличение срока действия обеспеченного обязательства приведет к тому, что требование об обращении взыскания на предмет залога будет действительным только до окончания срока исковой давности, который был изначально согласован при обеспечении основного обязательства.

В Постановлении о залоге также отмечено, что отсутствие в соглашении о залоге указания на тот факт, что обеспечение распространяется и на проценты по кредиту, говорит о том, что залог обеспечивает только обязательство по уплате основной суммы долга.

Помимо этого, Постановление ВАС о залоге разъясняет, что, если в соглашении о залоге отсутствует указание на то, что обеспечение распространяется на проценты по кредиту, то следует учесть, что залог обеспечивает только обязательство, которое касается уплаты основной суммы долга.

Помимо этого, в пункте 14 данного Постановления Пленум ВАС РФ отметил, что уступка основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой, может привести к переходу к новому кредитору всех существующих прав по ипотеке. Но до тех пор, пока государственная регистрация перехода права собственности не будет проведена (если она необходима), в соответствии с пунктом 4 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), требования нового залогодержателя не могут быть удовлетворены. Необходимо изначально отразить смену залогодержателя в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Также в Постановлении о залоге говорится о том, что указанное правило не распространяется на отношения, которые обеспечиваются закладной.

Б) Расторжение договора, обеспеченного залогом, само по себе не означает прекращения соглашения о залоге

Пленум ВАС РФ также отметил, что расторжение договора залога еще не означает, что залоговые правоотношения будут прекращены. В пункте 26 Постановления о залоге поясняется, что залог продолжает обеспечивать обязательства, которые не прекращаются при расторжении договора, обеспеченного залогом. Это касается, например, любых неисполненных денежных обязательств.

Судебная практика по залогу ранее пришла к подобным выводам, рассматривая споры по договору поручительства. Расторжение такого соглашения приводит к прекращению обязательств на будущее время, но не лишает кредитора права требовать сумму основного долга с должника, если она образовалась до момента расторжения договора. Также кредитор может применить имущественные санкции в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением договора, если из соглашения сторон не следует иное.

Важно заметить, что указанная позиция использовалась при рассмотрении договора залога, поскольку залог точно так же, как и поручительство, является способом обеспечения обязательств. Но сейчас указанный подход закреплен именно в соответствующем Постановлении Пленума ВАС РФ. Кроме того, в соответствии с пояснениями, которые дал Пленум, положения статьи 337 ГК РФ свидетельствуют о том, что договор залога также обеспечивает требования о возврате полученного залога при признании основного договора недействительным.

В) По общему правилу при отчуждении залогодателем предмета залога третьему лицу залогодержатель не может требовать признания такой сделки недействительной

Пункт 23 Постановления о залоге содержит информацию по поводу того, что продажа или любое другое отчуждение заложенного имущества со стороны залогодателя без согласия на это залогодержателя не признаются недействительными по исковому заявлению, поданному залогодержателем. Для таких случаев, согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ, предусматриваются другие специальные последствия. Так залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства. Также он может обратить взыскание на предмет залога.

Но нельзя не отметить ряд исключений. Пленум ВАС РФ установил, что по инициативе залогодержателя следующий ипотечный договор, заключенный в отношении заложенного объекта недвижимости может быть признан недействительным в том случае, если залогодержателю удастся доказать, что последующая ипотека приводит к нарушению его прав. Такой договор будет признан недействительным вне зависимости от того, насколько осведомленным о существовании первоначального соглашения будет последующий залогодержатель.

Внесудебный порядок взыскания
А) Если на отчуждение заложенного имущества требуется согласие третьих лиц, то внесудебный порядок обращения на него взыскания невозможен

Пункт 2 Постановления о залоге предусматривает наличие случаев, в которых внесудебные порядок обращения взыскания на заложенное имущество является недопустимым. Так условие о внесудебном порядке всегда можно включить в договор залога части доли или доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, который был заключен одним из участников общества с залогодержателем, который не является таким участником. Помимо этого, данное условие не может предусматриваться в вопросах по правам аренды земельного участка, который не занят строениями, зданиями и сооружениями. Указанные ограничения были установлены со стороны Пленума ВАС РФ по той причине, что распоряжение этими предметами залога становится возможным только после получения согласия, данного третьими лицами - другими участниками общества, а также арендодателем земельного участка.

Также в пункте 3 Постановления о залоге разъяснен тот факт, что залогодержатель не должен разыскивать фактическое местонахождение залогодателя для того, чтобы убедиться в возможности проведения внесудебного порядка в области взыскания на заложенное имущество (подпункт 3 пункт 6 статьи 349 ГК РФ).

Б) Форма соглашения (согласия) на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

В пункте 4 Постановления о залоге указано, что соглашение залогодержателя с залогодателем, которое касается внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, может быть заключено в любой момент - как одновременно с оформлением договора о залоге, так и уже после того, как он будет заключен. Именно такое соглашение может представлять собой отдельный документ, но его также можно фиксировать в самом договоре о залоге как одно из его условий.

Также установлено, что соглашение залогодержателя и залогодателя о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, которое является предметом залога, которое содержится в отдельном документе, должно быть заключено в той же форме, в какой был составлен сам договор о залоге. Так исполнение соглашения о внесудебном порядке взыскания в отношении предмета ипотеки подлежит исполнению только после проведения его государственной регистрации (согласно пункту 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Данное соглашение можно квалифицировать как двустороннюю сделку. Но его нужно отличать от одностороннего согласия на внесудебный порядок отчуждения предмета залога со стороны физического лица, которое обязательно необходимо нотариально оформить (согласно пункту 4 статьи 349 ГК РФ и пункту 1 статьи 55 Закона об ипотеке). Согласие необязательно получать только, если соглашение о внесудебном порядке осуществления взыскания было точно так же оформлено у нотариуса (согласно пункту 5 Постановления о залоге). Такое согласие залогодатель не может отозвать и оспорить в суде отдельно от всего соглашения о внесудебном порядке взыскания на предмет залога.

Также в пункте 7 Постановления о залоге указывается, что такое соглашение могут оспорить его стороны, а также любые лица, права которых нарушаются при реализации предмета залога. Отдельно отмечено, что к ним не относятся лица, чьи права сохранятся в отношении заложенного имущества в процессе обращения на него взыскания.

В) При неправомерном отчуждении залогодержателем предмета залога залогодатель вправе предъявить виндикационный иск, чтобы изъять это имущество из чужого незаконного владения

При отчуждении предмета залога залогодержателем, который не имеет права на внесудебный порядок обращения взыскания, собственник (залогодатель) может виндицировать данное имущество. Точно так же залогодатель может выступить с требованием вернуть предмет залога в том случае, если залогодержатель неправомерно оставляет его в своем распоряжении.

Согласно положениям пункта 5 Постановления о залоге, в вышеуказанных случаях виндикация заложенного имущества не избавляет залогодержателя от обязанности по возмещению залогодателю всех дополнительных расходов, которые были связаны с восстановлением нарушенного права, и прочих убытков.

В случае если заложенное имущество у добросовестного приобретателя не может быть виндицировано (согласно статье 302 ГК РФ), или же сам залогодатель не воспользовался правом на виндикацию, он может выступить с требованием о полном возмещении залогодержателем причиненных убытков, в которые также включена и стоимость предмета залога.

Ипотека (залог недвижимости)
А) При разделе земельного участка, находящегося в залоге, ипотека сохраняется в отношении каждого из этих участков

Пункт 10 Постановления о залоге содержит ответ на вопрос от ВАС РФ по поводу того, сохраняется ли ипотека при изменении или непосредственном образовании земельных участков. Как обременение ипотека может сохраняться в отношении любого земельного участка, образованного при объединении, разделе, перераспределении или выделе земельных участков, если иное не предусматривается в соглашении, заключенном между залогодержателем и залогодателем.

Б) При залоге здания, строения и сооружения требуется одновременный залог прав на земельный участок, на котором находится данный объект недвижимости, а при залоге помещения - не требуется

Пленум ВАС РФ указал в пункте 11 Постановления на тот факт, что залог нежилого помещения в нежилом здании (например, в многоквартирном доме) не требует передачи в залог и земельного участка, на котором данное здание располагается. То же самое касается права аренды участка - оно не передается. Этот вывод основывается на том, что приобретатель заложенного помещения приобретает право на долю в общем имуществе здания, принадлежащее залогодателю.

Таким образом, происходит упрощение процедуры оформления прав за участки земли, которые находятся под многоквартирными домами:
1. Собственникам помещений в таких постройках земельный участок, на котором располагается дом, а также элементы озеленения и благоустройства принадлежат на правах общей долевой собственности.
2. Земельный участок под многоквартирным домом может бесплатно перейти в общую долевую собственность владельцев помещений. Акты органов власти о возникновении права общей долевой собственности у владельцев помещений в доме не нужны. То же самое касается государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок - она также не требуется.
3. По заявлению лица, которое уполномочено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти могут формировать земельный участок, который находится под постройкой.

Указанные разъяснения могут быть применены и к нежилым помещениям. Но при этом в пункте 12 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ отметил, что ипотека сооружения или здания (при залоге его целиком, а не частично) может быть проведена только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором расположено это здание или сооружение. Альтернативой договору может стать право аренды участка, принадлежащее залогодателю.

Помимо этого, в анализируемом Постановлении указано, что запрет или ограничения ипотеки или права аренды земельного участка, которые содержатся в законе, не влекут недействительности договоров ипотеки сооружений и зданий на данных участках. Это не касается случаев, когда из закона следуют запреты или ограничения на ипотеку сооружений или зданий. Указанное разъяснения направлено на урегулирование вопросов, когда ипотека земельного участка, на котором размещены постройки, не является возможной. Например, залогодатель может обладать краткосрочным правом аренды участка земли (на срок менее 1 года), или договор аренды земельного участка заключается на неопределенный срок. Права арендатора, которые следуют из договора аренды недвижимости, не подлежат процедуре государственной регистрации и не могут выступать в качестве предмета договора об ипотеке.

Помимо этого, пункт 12 Постановления о залоге можно применить к ситуации, в которой договор, на котором основываются права залогодателя на участок земли, признается незаключенным или недействительным. Исходя из этого, можно говорить о том, что договор ипотеки строения или здания останется недействительным.

Г) Залогодержателю необходимо представить доказательства уведомления всех лиц, имеющих права пользования в отношении предмета залога, чтобы иметь возможность получить заложенное имущество без обременений

В пункте 2 статьи 40 Закона об ипотеке указано, что при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущества все права, связанные с пользованием и арендой в отношении этого имущества должны быть прекращены. Для того чтобы арендаторы и другие лица, обладающие правами пользования, могли защитить свои права и интересы, Пленумом ВАС РФ были предусмотрены следующие правила, которые были отражены в пункте 22 Постановления о залоге.

В процессе судебного порядка обращения взыскания все вышеперечисленные лица должны быть привлечены к участию в деле. В случае внесудебного порядка залогодержателю необходимо письменно их уведомить об этом. Если доказательства подобных уведомлений отсутствуют, залогодержатель может получить отказ в погашении записей о правах пользования в отношении недвижимого имущества соответствующего типа.

Обращение взыскания на предмет залога
А) Право на обращение взыскания на предмет залога возникает в день неисполнения обеспеченного обязательства

В пункте 17 Постановления о залоге содержится информация касательно определения момента времени, который залогодержатель наделяется правом обратить взыскание на предмет залога. Такое право может появиться в тот день, когда лицо не исполнит обеспеченное обязательство, если договор или закон не предусматривают иное.

Обязательство до востребования или бессрочное обязательство считаются нарушенными в семидневный срок, исчисление которого производится с момента предъявления кредитором требования соответствующего характера. Само же право на взыскание заложенного имущества, которым обеспечивается обязательство, исполняемое посредством периодических платежей, может возникнуть в том случае, если в течение 12 месяцев более трех раз будут нарушены сроки внесения платежей. Данные нарушения должны быть допущены к общему списку фактов до непосредственного обращения кредитора в суд либо направления уведомления об обращении во внесудебном порядке взыскания на предмет залога.

Б) Незначительность нарушения обязательства, обеспеченного залогом, должен доказывать залогодатель

Положения пункта 19 Постановления устанавливают, что информация о незначительности нарушения основного обязательства, обеспеченного залогом, указанная в пункте 2 статьи 348 ГК РФ, может быть применена и к залоговым отношениям, которые возникают в силу закона. Это правило означает, что незначительным можно считать нарушение основного обязательства, не превышающего 5% от рыночной стоимости предмета залога. Именно на залогодателя в этом случае возлагается бремя доказывания.

В) Допускается общая оценка нескольких вещей (прав), являющихся предметом залога

В пункте 27 Постановления о залоге предусмотрено, что договор о залоге может содержать общую оценку нескольких имущественных прав (движимых вещей) либо недвижимых вещей, которые выступают в качестве предмета залога. В соответствии с этой позицией, ни статья 9 Закона об ипотеке, ни статья 339 ГК РФ не содержат никаких указаний на тот факт, что в договоре об ипотеке, предметом которого выступают несколько объектов недвижимого имущества, должна быть определена отдельно оценка каждого объекта недвижимости. Именно поэтому, определение в договоре залога (и в договоре залога недвижимости) общей стоимости заложенного имущества можно считать достаточным для того, чтобы считать согласованным условие об оценке залога.

Реализация предмета залога
А) Способ реализации предмета залога при ипотеке является существенным условием соглашения о залоге, а при залоге движимого имущества - не является таковым.

В пунктах 28-29 Постановления о залоге Пленумом ВАС РФ были определены основные особенности и перечислены все способы, посредством которых осуществляется реализация заложенного имущества. Так в отношении недвижимости могут использоваться следующие способы:

2. Покупка заложенного имущества залогодержателем для третьих лиц или для себя в счет покупной цены требований, обеспеченных ипотекой по отношению к должнику.

Что касается движимого имущества, то к нему применяются несколько другие способы:
1. Продажа на закрытом или открытом аукционе.
2. Продажа на закрытых или открытых торгах, которые организовываются комиссионером.
3. Реализация ценных бумаг, которые обращаются на организованном рынке ценных бумаг, а также на торгах лица, выступившего в качестве организатора торговли.
4. Продажа предмета залога залогодержателем третьему лицу без проведения торгов.
5. Продажа предмета залога третьему лицу комиссионером, который действует на основании договора комиссии, который заключается с залогодержателем без проведения торгов.
6. Поступление предмета залога в собственность залогодержателя.

Пленум ВАС РФ также отметил, что способ реализации залога недвижимости можно считать существенным условием договора, но для залога движимого имущества он таковым не является. Если в договоре ипотеки не отмечен способ реализации заложенного имущества, либо указывается несколько способов такой реализации, то этот документ нельзя считать заключенным. Если в договоре залога движимого имущества отсутствует условие о способе реализации, то реализация заложенного имущества будет осуществляться посредством продажи на открытых торгах предмета залога. Что касается ценных бумаг, которые обращаются на организованном рынке, то они будут проданы на торгах, инициированных организатором торговли на рынке ценных бумаг.

Б) Пропуск установленного в соглашении срока на реализацию предмета залога не влечет лишения права на реализацию заложенного имущества

В пункте 30 указанного Постановления о залоге отмечается, что реализация предмета залога по прошествии срока, отведенного на его реализацию, не означает то, что последующее обращение взыскания на заложенное имущество невозможно. Залогодатель при этом имеет право потребовать возмещение убытков, вызванных задержкой, со стороны залогодержателя.

Также Пленум ВАС РФ указал, что убытками можно считать разницу между вырученной суммой от продажи заложенного имущества и ценой предмета залога, если его продажа осуществлялась в надлежащий срок.

В) Залогодатель вправе оставить предмет залога за собой, только если он владеет этим имуществом

В пункте 33 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ отметил, что залогодержатель может оставить за собой заложенное имущество в том случае, если на момент обращения взыскания он им владеет. Если же предмет залога пребывает в собственности залогодателя либо третьего лица, то право собственности на него может появиться только с момента приобретения владения. Также пункт 36 Постановления о залоге содержит информацию о том, что заложенное имущественное право может перейти к залогодержателю в тот момент, когда залогодатель получает заявление о переводе такого права на свое имя. При этом залогодержателю необходимо уведомить должника по обязательству, имущественное право по которому выступает в качестве предмета залога. Если должник не будет уведомлен, новый кредитор принимает на себя все риски, которые касаются исполнения обязательств первоначального кредитора.

Процессуальные вопросы
А) Допускается отдельное предъявление в суд требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства

Постановление о залоге также содержит информацию о том, что наличие соглашения о внесудебном порядке взыскания не является исключением того, что залогодержатель может обратиться в суд, изъявив требование об обращении взыскания на заложенное имущество. Но все судебные расходы в этом случае будут возложены на истца, который стал инициатором судебного разбирательства, если он не представит доказательства безрезультативности обращения взыскания во внесудебном порядке (согласно пункту 8 Постановления о залоге).

В своем разъяснении Пленум ВАС РФ указал, что по своему выбору залогодержатель может потребовать:
1. Обращения взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном для его реализации, на который обращено взыскание.
2. Передачи ему заложенной вещи для ее последующей продажи в рамках условий соглашения, заключенного с залогодателем.

Кроме того, в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ о залоге допускается возможность предъявления требования об обращении взыскания на предмет залога и исполнении обязательства, которое посредством залога может быть обеспечено. Если же в качестве залогодателя выступает не должник по основному обязательству, а им является третье лицо, то к делу об обращении взыскания на заложенное имущество привлекают должника по обеспеченному обязательству.

Также Пленум ВАС РФ уточнил, что если в суд одновременно предъявляются требования касательно обращения взыскания на заложенное имущество и исполнения обязательства, обеспеченного залогом, то требование об обращении взыскания должно быть оплачено государственной пошлиной как заявление, которому присущ неимущественный характер. Если же это требование предъявляется отдельно, то выплата государственной пошлины производится в соответствии с размером и порядком, которые предусмотрены для заявлений имущественного характера.

Б) Иск о пресечении действий по реализации предмета залога

В пункте 20 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ разъяснил, что если залогодержатель незаконно обращает взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке. То залогодатель, опираясь на положения абзаца 3 статьи 12 ГК РФ, может обратиться с исковым заявлением в суд, потребовав пресечения действий, которые касаются реализации предмета залога.

В) При внесудебном порядке обращения взыскания залогодержатель вправе осуществить взыскание в порядке исполнительного производства, если залогодатель отказался от исполнения своих обязательств

В пункте 21 Постановления о залоге предусматривается ситуация, в которой залогодатель выражает отказ в исполнении собственных обязательств по предоставлению предмета залога во внесудебном порядке. В этом случае залогодатель всегда может обратиться к нотариусу, который поставит исполнительную надпись на закладной или договоре залога. После этого он может обратиться за принудительным изъятием предмета залога или его принудительной продажей, руководствуясь правилами, указанными в Федеральном законе от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Однако важно помнить о том, что такая надпись должна совершаться в бесспорном порядке. Если залогодатель возразит на совершение исполнительной надписи, то сделать это будет невозможно.

1. Залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);
5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;
6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;
8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);
9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;
10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Комментарий к статье 352 Гражданского Кодекса РФ

1. Договор залога создает между залогодержателем и залогодателем дополнительное (акцессорное) обязательство по отношению к основному, обеспеченному залогом. Исполнение обеспеченного залогом обязательства (иное его прекращение) прекращает договор залога. Право залога прекращается в случаях гибели или повреждения предмета залога, прекращения права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя на предмет залога, если договор запрещает замену предмета залога либо залогодатель не воспользовался своим правом заменить заложенное имущество.

2. Комментируемая статья в отличие от Закона о залоге предусматривает исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. Вместе с тем могут быть и иные основания. Например, залог прекращается с переходом прав на заложенное имущество к залогодержателю, поскольку имущество кредитора не может являться предметом залога. В соответствии со ст. 356 ГК залог прекращается с переводом долга по основному обязательству на другое лицо в случаях, когда залогодатель не дал согласия отвечать за нового должника. Право залога прекращается по истечении срока действия заложенного имущественного права. Так, если заложено право аренды какого-либо имущества на срок до 1 августа 2005 г., то после этой даты договор залога прекращается.

ГК предусматривает прекращение залога в случаях изъятия заложенного имущества у залогодателя законным собственником, а также когда имущество изымается в порядке санкции за совершение залогодателем преступления либо иного правонарушения (см. п. 2 ст. 354 и коммент. к нему).

Положение п. 2 комментируемой статьи получило развитие в Законе об ипотеке (ст. 25) и Законе о регистрации прав на недвижимость (п. 4 ст. 29).

3. Залогодатель вправе требовать возврата находящегося в залоге имущества при полном исполнении им основного обязательства либо грубом нарушении залогодержателем обязанностей по обеспечению сохранности заложенного имущества (п. 3 ст. 343 ГК). Залогодержатель обязан возвратить заложенное имущество залогодателю - третьему лицу в случае исполнения им обязательства, обеспеченного залогом имущества.

Другой комментарий к статье 352 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит перечень случаев прекращения залога, причем этот перечень сформулирован как исчерпывающий. На первый взгляд из него можно заключить, что ни в одном ином случае залог прекращен быть не может.

Залог, однако, может быть прекращен и по иным основаниям, которые в этом перечне не упомянуты.

В нем пропущено положение о расторжении договора залога. В соответствии со ст. 450 ГК расторжение договора возможно по соглашению сторон. Если, следовательно, залогодатель и залогодержатель решили расторгнуть заключенный ими договор залога, они вправе это сделать. В результате расторжения залог, естественно, прекращается. Однако по смыслу п. 1 комментируемой статьи расторжение договора залог не прекращает, что явно неверно.

Еще один очевидный пропуск состоит в том, что в перечень не включен случай прекращения залога при изъятии у залогодержателя имущества в виде санкции за совершение преступления и иного правонарушения (ст. 354 ГК).

Третье не менее явное упущение - случай, установленный ст. 356 ГК: залог прекращается с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, при условии, что залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

В перечне пропущен также случай, связанный с введенным ст. 349 ГК внесудебным порядком обращения взыскания на заложенное имущество. Завершение процедуры реализации заложенного имущества, установленной в договоре залогодателя и залогодержателя, также прекращает залог.

С учетом изложенного необходимо признать, что перечень случаев прекращения залога, содержащийся в п. 1 комментируемой статьи, не является исчерпывающим.

2. Пункт 3 комментируемой статьи столь же дефектен, как и ее п. 1. Он предусматривает, что залогодержатель обязан немедленно возвратить залогодателю находящееся у него заложенное имущество в двух случаях. Во-первых, при прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства. Во-вторых, по требованию залогодателя, заявленному в соответствии с п. 3 ст. 343 ГК.

Оставляя в стороне второй случай, отметим, что при исполнении обеспеченного залогом обязательства залогодержатель действительно должен нести обязанность возврата имущества. Но далеко не только в этом случае. Такую же обязанность на него следует возложить во всех случаях прекращения основного обязательства. Например, если залогодержатель в соответствии со ст. 415 ГК освободил должника от лежащих на нем обязанностей, на нем должна лежать обязанность возвратить тому (или, при поддерживающем залоге, третьему лицу) находящееся у него заложенное имущество.

Энциклопедия судебной практики. Прекращение залога (Ст. 352 ГК)
1. Общие вопросы применения ст. 352 ГК РФ

1.1. Положения подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, действующего с 1 июля 2014 г. применяются к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2014 г.
1.2. К сделкам, совершённым до 1 июля 2014 г. - даты введения в действие подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, применяется ранее действовавшее законодательство с учётом сложившейся практики его применения
1.3. Изменение условий основного обязательства не указано в перечне оснований прекращения залога, содержащихся в ст. 352 ГК РФ
1.4. Прекращение основного обязательства в связи с ликвидацией должника - юридического лица влечет прекращение залогового обязательства
1.5. Изменение условий обеспечиваемого обязательства не свидетельствует о его прекращении путем замены на новое обязательство, поэтому залоговое обязательство не прекращается
1.6. Установленный в п. 1 ст. 352 ГК РФ перечень оснований для прекращения залога не является исчерпывающим
1.7. Залог (ипотека) сохраняется до полного исполнения должником обязательства, обеспеченного залогом
1.8. При изменении основного обязательства залог не прекращается, а продолжает обеспечивать это обязательство в том размере, в каком оно существовало до изменения
1.9. Изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства по сравнению с указанным в договоре о залоге само по себе не является основанием прекращения залога
1.10. Положения подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ распространяются лишь на случаи реализации заложенного имущества с публичных торгов, проводимых для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора)
1.11. Залог не может быть прекращен по соглашению сторон ввиду отсутствия такого основания в действующем законодательстве
1.12. Заявление залогодержателя является основанием для прекращения залога
1.13. Когда залог предоставлен в обеспечение обязательства должника по основному обязательству, завершение конкурсного производства в отношении последнего и его исключение из ЕГРЮЛ не влекут прекращения залога, если был предъявлен иск об обращении взыскания на заложенное имущество или подано заявление об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве залогодателя
1.14. Предъявление иска об обращении взыскания на предмет ипотеки, после прекращения обеспеченного залогом обязательства, недопустимо
1.15. Утверждение судом мирового соглашения не является основанием для прекращения залога
1.16. Конвертация акций, являющихся предметом залога, в акции с иной номинальной стоимостью не влечет прекращения права залога
1.17. Право залога является неделимым, в связи с чем исполнение решения суда по требованию одного из созалогодержателей об обращении взыскания на предмет залога прекращает право залога обоих созалогодержателей
1.18. Прекращение ипотеки в связи с совпадением собственника заложенного имущества, залогодателя и залогодержателя в одном лице является основанием для совершения записи о погашении ипотеки
1.19. Несогласование срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не является основанием для прекращения залога
1.21. Право залога подлежит прекращению на все имущество, входящее в состав обеспечиваемого обязательства
1.22. Принятие судом решения о признании должника банкротом в силу закона при реализации имущества банкрота влечет прекращение залога
1.23. Возврат заложенного имущества не зависит от вины залогодателя в прекращении обеспеченного залогом обязательства
1.24. Возбуждение в отношении должника производства по делу о банкротстве не является основанием для прекращения залоговых отношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство
1.25. При изменении предмета залога и его стоимости прекращения залога не происходит

2. Прекращение залога в отношении предмета лизинга

2.1. Залог предмета лизинга прекращается выкупом лизингополучателем предмета лизинга

3. Прекращение залога при продаже заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве

3.1. Законом о банкротстве, прекращает залог на основании п.п. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ

4. Прекращение залога в связи с приобретением предмета залога добросовестным приобретателем

4.2. Переход права собственности на заложенное имущество не прекращает право залога
4.3. Отсутствие в свидетельстве о регистрации права собственности сведений об обременении недвижимого объекта ипотекой на момент заключения договора купли-продажи, может считаться одним из доказательств добросовестности приобретателя при принятии решения о прекращении залога

5. Прекращение залога в случае гибели предмета залога

5.1. Для применения положений о прекращении права залога ввиду гибели предмета залога необходимо установить факт гибели предмета залога как материального объекта
5.2. Реконструкция недвижимого объекта, являющегося предметом залога, не является гибелью заложенной вещи, в связи с чем не влечет прекращения залога
5.3. Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не влечет прекращение залога
5.4. При отсутствии вещей, являющихся предметом залога товаров в обороте, залог прекращается по основаниям, указанным в п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, лишь в том случае, если залогодателем утрачена возможность приобретения других подобных товаров
5.5. Изменение технических характеристик заложенного имущества в результате реконструкции объекта недвижимости не влечет гибели заложенной вещи и, как следствие, прекращения залога

6. Прекращение залога в случае прекращения заложенного права

6.1. В случае прекращения заложенного права аренды земельного участка, регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке права аренды земельного участка не является препятствием для регистрации нового договора аренды этого участка
6.2. При прекращении заложенного права аренды земельного участка залог этого права прекращается в силу закона
6.3. При прекращении заложенного права аренды земельного участка предмет ипотеки прекращает существование, поэтому ипотека прекращается в связи с прекращением заложенного права
6.4. В случае расторжения договора аренды земельного участка с застройщиком при долевом строительстве, залог права аренды этого участка прекращается не вследствие прекращения обеспеченного залогом обязательства, а в связи с прекращением заложенного права аренды земельного участка

Энциклопедия судебной практики
Прекращение залога
(Ст. 352 ГК)

подп. 2 п. 1 ст. 352

Поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352

Поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014 г.

Поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014 г.

1.2. К сделкам, совершённым до 1 июля 2014 г. - даты введения в действие подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, применяется ранее действовавшее законодательство с учётом сложившейся практики его применения

Поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2014 г. К сделкам, совершённым до указанной даты, применяется раннее действовавшее законодательство с учётом сложившейся практики его применения.

Поскольку правоотношения, регулируемые п.п. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2014 г.

К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется раннее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Поскольку правоотношения, регулируемые п.п.2 п.1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2014 г.

Поскольку правоотношения, регулируемые

Поскольку правоотношения, регулируемые подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК Российской Федерации, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014. К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется раннее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

1.3. Изменение условий основного обязательства не указано в перечне оснований прекращения залога, содержащихся в ст. 352 ГК РФ

Внесенные в договор о кредитной линии изменения не прекратили первоначальное обязательство. В связи с этим основания для вывода о прекращении дополнительного обязательства в связи с новацией основного отсутствуют. Названные изменения не указаны в перечне оснований прекращения залога, содержащемся в статье 352 Гражданского кодекса.

Названные изменения не указаны в перечне оснований прекращения залога, содержащемся в статье 352

1.4. Прекращение основного обязательства в связи с ликвидацией должника - юридического лица влечет прекращение залогового обязательства

С момента ликвидации должника прекратилось основное обязательство по возврату кредита, что повлекло прекращение дополнительного залогового обязательства у ликвидированного должника. Таким образом, дополнительные обязательства в виде залога прекращаются в связи с прекращением основного обязательства.

1.5. Изменение условий обеспечиваемого обязательства не свидетельствует о его прекращении путем замены на новое обязательство, поэтому залоговое обязательство не прекращается

Внесенные в договор о кредитной линии изменения, не прекратили первоначальное обязательство, их нельзя признать новацией, то есть заменой первоначального обязательства новым. В связи с этим основания для вывода о прекращении дополнительного обязательства в связи с новацией основного отсутствуют.

Внесенные в договор о кредитной линии изменения не прекратили первоначальное обязательство, их нельзя признать новацией, то есть заменой первоначального обязательства новым.

В связи с этим основания для вывода о прекращении дополнительного обязательства в связи с новацией основного отсутствуют.

1.6. Установленный в п. 1 ст. 352 ГК РФ перечень оснований для прекращения залога не является исчерпывающим

Основания прекращения залога, не исчерпываются перечнем, установленным в пункте 1 статьи 352 ГК. Кроме того, Гражданский кодекс не препятствует установлению в договоре залога иного основания прекращения обязательств, в том числе в случае изменения срока исполнения, обеспеченного залогом обязательства; в этом смысле рассматриваемое регулирование оснований прекращения залога неопределенности не содержит.

1.7. Залог (ипотека) сохраняется до полного исполнения должником обязательства, обеспеченного залогом

Учитывая, что ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора с условием уплаты кредитору процентов за пользование кредитом, у В. имеется задолженность по уплате указанных процентов, - обязательство заемщика, обеспеченное залогом недвижимости, не прекращено и законные основания для прекращения ипотеки отсутствуют.

1.8. При изменении основного обязательства залог не прекращается, а продолжает обеспечивать это обязательство в том размере, в каком оно существовало до изменения

При изменении кредитного обязательства залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере.

1.9. Изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства по сравнению с указанным в договоре о залоге само по себе не является основанием прекращения залога

Изменение размера или срока исполнения, обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием прекращения залога.

Основания прекращения залога перечислены в ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Залог, возникший в силу закона, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным в законе, который не содержал такого основания для его прекращения, как соглашение сторон.

Залог, возникший в силу закона, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным в законе, который не содержал таких оснований для его прекращения, как частичное исполнение обязательств либо соглашение сторон.

1.12. Заявление залогодержателя является основанием для прекращения залога

Заявитель считает, что отказ в государственной регистрации принят в соответствии с нормами действующего законодательства и является обоснованным, поскольку в результате продажи заложенного имущества удовлетворяются требования залогодержателя, исходя из статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя". Залог может быть прекращён на основании заявления залогодержателя.

1.13. Когда залог предоставлен в обеспечение обязательства должника по основному обязательству, завершение конкурсного производства в отношении последнего и его исключение из ЕГРЮЛ не влекут прекращения залога, если был предъявлен иск об обращении взыскания на заложенное имущество или подано заявление об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве залогодателя

Если залог предоставлен в обеспечение обязательства не залогодателя, а иного лица (должника по основному обязательству), завершение конкурсного производства в отношении должника по основному обязательству и его исключение из единого государственного реестра юридических лиц не влекут прекращения залога в том случае, когда к этому моменту предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество в исковом порядке или подано заявление об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве залогодателя.

1.14. Предъявление иска об обращении взыскания на предмет ипотеки, после прекращения обеспеченного залогом обязательства, недопустимо

Суд принял также во внимание, что истец не воспользовался своим правом предъявить требования об обращении взыскания на спорное заложенное имущество, при том что положения п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ и пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 не допускают возможности предъявления иска об обращении взыскания на предмет ипотеки после прекращения обеспеченного залогом обязательства.

1.15. Утверждение судом мирового соглашения не является основанием для прекращения залога

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь , , , Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями мирового соглашения, утвержденного определением суда общей юрисдикции, условиями заключенных договоров кредитной линии и залога, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска и исходил при этом из того, что утвержденное судом мировое соглашение не повлекло за собой прекращения обязательства по договору кредитной линии и соответственно не прекратило залога ценных бумаг по договору залога; с момента утверждения судом мирового соглашения залог обеспечивает кредитное обязательство, измененное утвержденным мировым соглашением.

1.16. Конвертация акций, являющихся предметом залога, в акции с иной номинальной стоимостью не влечет прекращения права залога

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований [о признании договора залога прекратившим свое действие], исходил из того, что конвертация акций, являющихся предметом залога, в акции с иной номинальной стоимостью не является основанием для прекращения права залога.

1.17. Право залога является неделимым, в связи с чем исполнение решения суда по требованию одного из созалогодержателей об обращении взыскания на предмет залога прекращает право залога обоих созалогодержателей

Суд первой инстанции пришел к следующим выводам. Истец, исполнивший предусмотренное договором поручительства обязательство, становится созалогодержателем наравне с Банком, а не последующим залогодержателем, и имеет те же права по отношению к предмету залога. Поскольку право залога является неделимым, исполнение решения суда по требованию одного из созалогодержателей об обращении взыскания на предмет залога прекращает право залога обоих созалогодержателей. Следовательно, реализация заложенной квартиры на проведенных торгах на основании выданного судом в пользу Банка исполнительного документа прекращает право залога как у взыскателя по судебному решению (т.е. Банка), так и созалогодержателя - Фонда.

1.18. Прекращение ипотеки в связи с совпадением собственника заложенного имущества, залогодателя и залогодержателя в одном лице является основанием для совершения записи о погашении ипотеки

Суд апелляционной инстанции верно отметил, что по смыслу ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания совершения записи о погашении ипотеки выступает факт прекращения ипотеки в связи с совпадением собственника заложенного имущества, залогодателя и залогодержателя в одном лице. Положениями Федерального закона "Об ипотеке (залог недвижимости)" не предусмотрена процедура обращения в регистрирующий орган с заявлением для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ипотеки в случае, когда заложенное имущество реализовано на торгах в целях удовлетворения требований залогодержателя либо передается залогодержателю в качестве погашения долга в установленном законом порядке.

1.19. Несогласование срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не является основанием для прекращения залога

Фактическое направление кредитных средств на иные, чем указано в договоре цели, а также изначальное расхождения в этой части в договорах поручительства и кредитном договоре не влечет прекращение залога в соответствие ст. 352 ГК РФ.

1.21. Право залога подлежит прекращению на все имущество, входящее в состав обеспечиваемого обязательства

При наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 352 ГК РФ, право залога прекращается на все имущество, входящее в состав обеспечиваемого обязательства.

1.22. Принятие судом решения о признании должника банкротом в силу закона при реализации имущества банкрота влечет прекращение залога

Решение суда о признании должника банкротом в силу закона при реализации имущества банкрота является основанием прекращения залога в силу закона применительно к Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 6 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

1.23. Возврат заложенного имущества не зависит от вины залогодателя в прекращении обеспеченного залогом обязательства

Возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство.

1.25. При изменении предмета залога и его стоимости прекращения залога не происходит

Основания, по которым прекращается залог, установлены в статье 352 ГК РФ. Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 названного Кодекса.

ГК РФ, поскольку может повлечь нарушение прав залогодержателя (кредитора) на удовлетворение его требований из стоимости заложенного имущества.

По общему правилу изменение предмета залога, в том числе его стоимости, не влечет прекращения залога по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку может повлечь нарушение прав залогодержателя (кредитора) на удовлетворение его требований из стоимости заложенного имущества.

2. Прекращение залога в отношении предмета лизинга

2.1. Залог предмета лизинга прекращается выкупом лизингополучателем предмета лизинга

Залог предмета лизинга, фактически переданного лизингополучателю, осуществляется в совокупности с правами лизингодателя и прекращается при исчерпании этих прав выкупом лизингополучателем предмета лизинга в соответствии с условиями договора лизинга.

3. Прекращение залога при продаже заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве

3.1. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, прекращает залог на основании п.п. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ

Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса.

Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном законодательством о банкротстве, привела к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

4. Прекращение залога в связи с приобретением предмета залога добросовестным приобретателем

Примечание

Переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

Примечание

Переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

4.2. Переход права собственности на заложенное имущество не прекращает право залога

Переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. Исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

4.3. Отсутствие в свидетельстве о регистрации права собственности сведений об обременении недвижимого объекта ипотекой на момент заключения договора купли-продажи, может считаться одним из доказательств добросовестности приобретателя при принятии решения о прекращении залога

Свидетельства о регистрации права собственности на объекты не содержали сведений об их обременении ипотекой. Объекты были приобретены по возмездным договорам, в момент заключения, которых запись об ипотеке в Реестре отсутствовала. Доказательства того, что указанные лица знали или могли знать, что объекты находились в залоге, не представлены. Суд [обоснованно] пришел к выводу, что общества являются добросовестными приобретателями объектов, а потому залог в отношении них прекращен.

5. Прекращение залога в случае гибели предмета залога

5.1. Для применения положений о прекращении права залога ввиду гибели предмета залога необходимо установить факт гибели предмета залога как материального объекта

Доказательств, свидетельствующих, что судно вместе с предметом залога было разобрано на металлолом, в деле не имеется и суд их не исследовал. Хотя для применения норм о прекращении права залога ввиду гибели предмета залога необходимо было установить факт гибели предмета залога как материального объекта. С учетом изложенного решение и постановление подлежат отмене.

5.2. Реконструкция недвижимого объекта, являющегося предметом залога, не является гибелью заложенной вещи, в связи с чем не влечет прекращения залога

Изменение предмета ипотеки в связи с реконструкцией жилого дома не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога и по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ не влечет за собой прекращения залога.

5.3. Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не влечет прекращение залога

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая, по смыслу приведенной правовой нормы, влечет прекращение залога.

Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса влечет прекращение залога.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

5.4. При отсутствии вещей, являющихся предметом залога товаров в обороте, залог прекращается по основаниям, указанным в п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, лишь в том случае, если залогодателем утрачена возможность приобретения других подобных товаров

В силу специфики предмета залога - товара в обороте - его отсутствие у залогодателя еще не свидетельствует о невозможности обращения на него взыскания, при том, что это имущество может поступить в собственность залогодателя в будущем. Суд апелляционной инстанции отказал в признании факта отсутствия в собственности ООО предмета залога и в связи с этим отказал в прекращении прав залогодержателей.

5.5. Изменение технических характеристик заложенного имущества в результате реконструкции объекта недвижимости не влечет гибели заложенной вещи и, как следствие, прекращения залога

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с правилами, установленными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив, что изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции не означает гибели заложенной вещи по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что ипотека, установленная на объекты недвижимости, подвергшиеся реконструкции, сохранилась в отношении реконструированного объекта.

Судебная коллегия полагает, что изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции не означает гибели заложенной вещи по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и что ипотека, установленная на объекты недвижимости, подвергшиеся реконструкции, сохранилась в отношении реконструированного объекта.

6. Прекращение залога в случае прекращения заложенного права

6.1. В случае прекращения заложенного права аренды земельного участка, регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке права аренды земельного участка не является препятствием для регистрации нового договора аренды этого участка

Суды [обоснованно] посчитали, что наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, прекращенного в связи с истечением срока действия, не является препятствием для регистрации сделки аренды земельного участка - договора аренды.

6.2. При прекращении заложенного права аренды земельного участка залог этого права прекращается в силу закона

Общество представило документы, подтверждающие расторжение договора аренды. При прекращении правоотношений, возникших на основании договора аренды, правоотношения, связанные с залогом права аренды, также прекращаются.

6.3. При прекращении заложенного права аренды земельного участка предмет ипотеки прекращает существование, поэтому ипотека прекращается в связи с прекращением заложенного права

Аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, Судебная коллегия приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному

Аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, Судебная коллегия пришла к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

6.4. В случае расторжения договора аренды земельного участка с застройщиком при долевом строительстве, залог права аренды этого участка прекращается не вследствие прекращения обеспеченного залогом обязательства, а в связи с прекращением заложенного права аренды земельного участка

Поскольку ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей - участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров, ссылка судов на прекращение договора аренды земельного участка, как обеспечиваемое ипотекой обязательство, и применение в связи с этим подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, нельзя признать обоснованным.

Оценивая обстоятельства о том, что аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, судебная коллегия приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

1. Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);
5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;
6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167 , ), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;
8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);
9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;
10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога ().

Комментарий к статье 352 Гражданского Кодекса РФ

1. В комментируемой статье приведен перечень оснований прекращения права залога, который не является исчерпывающим. Помимо случаев, указанных в п. 1 комментируемой статьи, залоговое правоотношение прекращается, в частности, при консолидации, т.е. совпадении залогодержателя и залогодателя в одном лице (например, ввиду приобретения залогодержателем заложенной вещи по наследству), конфискации заложенной вещи (п. 2 ст. 354 ГК) и переводе обеспеченного залогом долга на другое лицо, если залогодатель не согласился сохранить залог в обеспечение исполнения обязанности нового должника (ст. 356 ГК). Залоговое отношение может прекратиться и по соглашению сторон договора о залоге.

2. В подп. 1 п. 1 комментируемой статьи имеется в виду не само обеспечиваемое обязательство, а требования, которые обеспечивает залог (ст. 337 ГК). Иное толкование необоснованно бы лишало кредитора залогового обеспечения требований об уплате неустойки, убытков, процентов и т.п.

3. О порядке осуществления упомянутого в подп. 2 п. 1 комментируемой статьи требования залогодателя см. п. 4 коммент. к ст. 343 ГК.

4. Гибель заложенной вещи и прекращение заложенного права всегда прекращают право залога на эти предметы. В случае замены залогодателем предмета залога возникает новое право залога на замененный предмет.

5. При продаже заложенного предмета право залога прекращается в момент уплаты приобретателем покупной цены. Если покупная цена не будет уплачена в назначенный срок, то торги объявляются несостоявшимися (подп. 3 п. 12 ст. 28.1 Закона о залоге, подп. 3 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке) и право залога сохраняется.

В случае удовлетворения залогодержателя за счет перехода к нему заложенной вещи или заложенного права (см. коммент. к ст. 350 ГК) право залога прекращается в момент прекращения обеспеченного залогом требования.

Невозможность реализации заложенного имущества является основанием прекращения права залога, когда залогодержатель не изъявил желания оставить предмет залога за собой, т.е. по истечении месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися (абз. 3 п. 6 ст. 350 ГК).

6. В п. 2 комментируемой статьи говорится о необходимости внесения в соответствующий реестр прав на недвижимое имущество отметки о прекращении ипотеки. Порядок совершения этой отметки установлен ст. ст. 25 и 25.1 Закона об ипотеке, а также п. 2 ст. 387 КТМ.

Отсутствие указанной отметки при наличии оснований для прекращения права залога затрудняет бывшему залогодателю осуществление права собственности, но не означает, что право залога продолжает существовать. Собственник может предъявить к бывшему залогодержателю иск о признании права залога прекращенным, если, например, ответчик уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации прекращения ипотеки.

7. Залогодержатель обязан вернуть предмет залога не только в случаях, предусмотренных п. 3 комментируемой статьи, но и в иных случаях прекращения залогового права при условии, что собственником вещи остается залогодатель (например, при невозможности реализации предмета залога - абз. 3 п. 6 ст. 350 ГК). В противном случае залогодатель вправе заявить против залогодержателя требование, основанное на ст. 301 ГК.

Термин "немедленно" означает - в самый возможно короткий срок, который определяется в зависимости от характеристик заложенного объекта.

Ипотечное кредитование прочно вошло в российскую практику. Его преимущество состоит в том, что лица приобретают жилье по доступным условиям, банк обеспечивает возвратность и платность своих средств залогом, а государство отчасти снижает количество нуждающихся в жилье.

Отношения между банком и заемщиком по договору ипотеки носят длительный характер, поэтому условия договора максимально доводятся до прозрачности. Однако нередко одна из сторон требует расторжения договора по каким-либо причинам. Сложность этих отношений обусловлена залогом недвижимости, которая часто оказывается единственным жилым помещением залогодателя.

Правоотношения между банком и лицом можно рассматривать в двух ипостасях, которые неразрывно связаны в этих отношениях: как кредитный договор и договор залога имущества.

В самом ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не указаны случаи, при которых сторона может потребовать расторжения договора. Закреплены обстоятельства, позволяющие требовать досрочного исполнения договора. В связи с этим при расторжении договора следует исходить из ст. 450, 451 ГК РФ и условий договора.

Все же не так часто расторгаются договоры ипотеки по инициативе сторон, превалирующе количество дел разрешается досрочным исполнением обязательств или обращением взыскания на предмет договора. Расторжение договора ипотеки, скорее, исключение, нежели правило. Однако такая судебная практика все же существует.

Расторжение договора по инициативе залогодателя

Залогодатель, который изъявил желание прекратить отношения должен аргументировать свое решение. В первую очередь, следует обратиться к залогодателю с предложением о расторжении договора, и лишь при отказе обратиться в суд. Такое желание может быть вызвано различными факторами: ухудшение финансового состояния, продажа недвижимости, рефинансирование ипотеки, нарушение договора банком (повышение процентной ставки и т.д.). Ситуации могут быть абсолютно разными, но позиция истца должна быть обоснована. Например, решением Чишминского районного суда от 22 августа 2011 г. по делу № 2-634/2011 суд расторгнул договор ипотеки по заявлению залогодателей. В связи с неисполнением кредитных обязательств суд обратил взыскание на предмет договора по заявлению банку. После возбуждения исполнительного производства залогодатели погасили задолженность из иных средств, исполнительное производство было окончено, арест с недвижимости снят. Однако банк отказывался погашать регистрационную запись, что было сделано в судебном порядке посредством расторжения договора.

Как показывает судебная практика, ухудшение финансового положения не является основанием расторжения ипотечного договора, так как залогодатель обязан исполнить обязательства. Также невозможно расторгнуть договор в связи с изменением кадастровой стоимости залога (например, решение Воскресенского районного суда Нижегородской области от 22 марта 2012 г. по делу № 2-38/2012).

Часто предмет ипотеки является единственным жильем, которое не подлежит взысканию в соответствии со ст. 446 ГПК РФ. Судебная практика свидетельствует о том, что в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на единственное жилье не может быть обращено взыскание при неисполнении обязательств. Однако залогодатели порой тщетно пытаются расторгнуть договор ипотеки после возбуждения исполнительного производства, апеллируя тем, что условия договора нарушают законодательство (например, решение Курчатовского районного суда от 27 декабря 2011 г. по делу № 2-4255/11).

Если же залогодатель требует расторжения договора в целях освобождения недвижимости от обременения, то, в большинстве случаев, банк соглашается на расторжение при уплате процентов за пользование кредитом и комиссии. В обратном случае вопрос разрешается в судебном порядке. Комиссия за досрочное исполнение обязательств редко удается оспорить, так как, освобождая недвижимость от обременения, кредитор лишает банк предполагаемых выгод от пользования кредитом (например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2014 г. по делу № А40-169917/2012, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 января 2014 г. по делу № А29-11212/2012).

Расторжение по инициативе залогодержателя

Само по себе расторжение договора не может являться целью залогодержателя. Это требование, скорее, вторично и вытекает из требования исполнения денежных обязательств. Следовательно, банк потребует прекращения правоотношения в случае образования задолженности или регулярном нарушении сроков исполнения обязательств. Судебная практика свидетельствует о том, что неисполнение обязательств в течение 3 месяцев и задержка исполнения более 30 дней являются основанием для расторжения договора. Зачастую банки нарушают права залогодателей, указывая в договоре такие основания расторжения договора, как смена места жительства, несообщение об увольнении. В подобных случаях представляется рациональным требование признания договора недействительным в части в связи с отсутствием возможности влиять на условия договора. К типовым договорам применяются правила о договоре присоединении (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС № 147 от 13 сентября 2011 г.).

Банк, требуя исполнения договора и его расторжения, как правило, включает в исковое заявление требование об уплате процентов и комиссии за пользование кредитом. Кредитор должен уплатить денежные средства в счет процентов и комиссии только за период пользования услугами банка (п. 3 и 4 Информационного письма Президиума ВАС № 147 от 13 сентября 2011 г.). Кроме того банки активно практикуют установление финансовых санкций в виде повышения процентов за просрочку уплаты платежей. При расторжении договора суд может снизить увеличенные проценты, если сочтет их завышенными, о чем говорится в п.13 названного Информационного письма.

Выводы

Ипотечное кредитование один из сложных и дорогих видов банковских услуг. Расторжение договора может быть обусловлено различными основаниями, основные из которых были рассмотрены. Кредитор не освобождается от исполнения кредитных обязанностей после расторжения договора, поэтому инициирование прекращения отношений с банком чаще всего вызваны желанием досрочно исполнить обязательства при этом оплатив проценты и комиссии лишь за период пользования кредитом. Расторжение договора банком может обуславливаться различными причинами, но оно не должны нарушать права кредитора.