Прежде всего, определимся, что такое ликвидность квартиры ? Это возможность продажи объекта по заявленной цене в срок не более двух-трех месяцев. Ключевое слово здесь – цена. Понятно, что любая квартира может быть продана быстро, если на нее правильно сформирована цена. Но помимо цены существует еще ряд факторов, влияющих на ликвидность квартиры.
Какие же это факторы?

Прежде всего, это год постройки дома. Если квартира находится в доме, построенном в 18..затёртом году, то срок экспозиции такого объекта может исчисляться уже не двумя месяцами, а гораздо более.
В новостройках квартиры продаются, бывает, за считанные дни, но это при условии, что дом сдан, и правовые документы на собственность получены. Если квартира продается в еще строящемся доме, то на скорость ее продажи будет влиять степень готовности дома и репутация застройщика. Плюс наличие всей необходимой разрешительной документации на строительство.

Местонахождение дома, в котором продается квартира. Жилье в центре города всегда дороже, но вот возможно ли ее продать быстро? Здесь на ликвидность квартиры больше влияет близость метро или другого транспорта, наличие в шаговой доступности магазинов и аптек. И очень значимым фактором для многих покупателей недвижимости является то, что школа для детей находится в этом же квартале. Зачастую бывает так, что две похожие квартиры продаются буквально в соседних домах, но один дом стоит рядом со школой, а от другого, чтобы попасть в эту же школу, нужно всего лишь перейти дорогу. Первая продастся быстрее.

Материал постройки дома. Монолит и кирпич при прочих равных условиях всегда предпочтительнее дома панельной постройки.

Этажность. На первом и последнем этаже квартиры продаются хуже, чтобы там не говорили про шикарный вид на весь город из окон последнего этажа и возможности перевести в коммерцию первый этаж. Вот сначала переведите, а потом предлагайте под коммерцию. Но это уже другая история.

Планировка. Фантазии современных архитекторов нет границ. В новых домах встречаются треугольные и даже пятиугольные комнаты. При соответствующем дизайне, смотреться, конечно, будет шикарно, но граждане у нас довольно-таки консервативны и предпочитают классику в архитектурных решениях.

Качество ремонта. На ликвидность квартиры не влияет никак. Здесь мы вернемся к тому, с чего начали. К цене. В одном и том же доме квартира под ремонт, но за адекватные деньги продается быстрее, чем такая же квартира с ремонтом, даже самым качественным, но за цену, в которую хозяева включили стоимость этого самого ремонта.
Поэтому большинство риэлторов советуют не спешить делать «косметику», если вы собрались продавать. Проконсультируйтесь у знающего специалиста, что нужно сделать, чтобы продать в обозримые сроки и за хорошую цену. Возможно, что в квартире стоит лишь провести генеральную уборку.

Не каждый объект недвижимости можно продать быстро и выгодно. К примеру, мало кого заинтересует жилье, расположенное в ветхом здании. А вот квартира в новостройке, да еще и в престижном районе, «уйдет» быстро, если владелец выставит ее на рынок по адекватной цене. О такой квартире специалисты говорят, что она ликвидная.

Ликвидность, или «востребованность», объекта на рынке недвижимости для многих покупателей является ключевым фактором, ведь он комфортен для проживания и сдачи в аренду. Такие квартиры часто используют как выгодное вложение денежных средств, поскольку они постепенно дорожают и сохраняют высокую ликвидность даже во время экономических кризисов.

Какие факторы влияют на ликвидность жилья? Почему одни квартиры расходятся как горячие пирожки, а другие ждут своих покупателей годами? Об этом расскажет данная публикация.

«Первичка» или «вторичка»

Современные дома строятся с учетом самых последних технологий и с применением новых материалов. Разумеется, в долгосрочной перспективе такое жилье будет более ликвидным. Это и понятно, ведь современные квартиры удобнее и просторнее, коммуникации в них не изношены. Так что все преимущества налицо.

Тем не менее, покупатели продолжают обращать внимание на вторичный рынок жилья, несмотря на его все еще достаточно высокую цену «за квадрат» и темное юридическое прошлое некоторых объектов. Почему так происходит? Ответ прост: нестабильность рынка жилого строительства и медленные темпы возведения зданий. Уже мало кого сегодня удивляет банкротство застройщиков и перенос сроков сдачи домов в эксплуатацию. А если жилье не достроено, то о какой ликвидности можно говорить?

Месторасположение

Это очень важный фактор, когда речь заходит о ликвидности квартиры. К примеру, объекты, возведенные рядом с промзоной или вдоль оживленных дорог, никогда не будут высоколиквидными. Ведь продать их сложнее, чем те, которые расположены в экологически чистом районе. Большое значение имеет хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура. Среди новостроек наибольшей популярностью пользуются те, которые находятся в умеренной удаленности от центра города, а не «на самом отшибе».

Но ликвидность жилья может быть неодинаковой даже в отдельно взятом спальном районе. Наиболее привлекательными в этом отношении являются квартиры в шаговой доступности от станции метро и остановок общественного транспорта. Вокруг этих мест, как правило, самая насыщенная инфраструктура в виде магазинов, рынков, кафе, бюро услуг и т. п. Ликвидность значительно повышает расположенный рядом с домом парк или зеленая зона. А вот наличие промышленного предприятия или гаражного кооператива — большой минус.

Оценка здания

Сегодня «многоэтажки» возводят в основном из готовых панелей или по монолитно-каркасной технологии. Жилье в «монолитах» предпочтительнее по многим параметрам. В таких зданиях количество несущих стен сведено к минимуму, поэтому в расположенных в них квартирах проще сделать перепланировку. Благодаря отсутствию щелей, которыми «славятся» панельные дома, в монолитно-каркасных зданиях обеспечивается лучшая тепло- и гидроизоляция. Значительный плюс многих новостроек — полное утепление фасада.

Что касается «вторички», то тут возможны три варианта — панельные, блочные и кирпичные дома. Последние два предпочтительнее. Но независимо от вида материала важно скрупулезно подойти к оценке состояния здания. На ликвидность жилья также влияет и состояние подъезда, а также благоустройство придомовой территории (наличие деткой площадки, парковки, места для выгула собак).

Этажность

Большое значение имеет этажность квартиры по отношению к общей этажности здания. Ни для кого не секрет, что расположенное на первом этаже жилье пользуется малым спросом у покупателей, оттого оно и стоит дешевле. Правда, квартирой, выходящею окнами на оживленную улицу, могут заинтересоваться коммерческие структуры, ведь ее можно переоборудовать под офис или небольшой магазин.

Что касается объектов, расположенных на последнем этаже, то тут ситуация неоднозначная. Если речь идет о первичном рынке жилья, то квартиры «под крышей» могут стоить не меньше тех, что расположены ниже. Но это возможно лишь в том случае, если выполняются несколько условий, среди которых: хороший вид из окна, а также качественная тепло- и гидроизоляция перекрытия. В некоторых случаях ликвидность квартиры может быть снижена, если она расположена на углу здания.

Планировка

Планировка является очень важным фактором, который значительно влияет на ликвидность квартиры. Малым спросом пользуется жилье с неудобным расположением жилых комнат, с небольшой кухней, с совмещенным санузлом и т. д.

Некоторые жильцы, чтобы исправить ситуацию, производят перепланировку. Но она может быть эффективной лишь в том случае, если удается достичь реального комфорта после проведенных работ, а сама перепланировка была узаконена. Лишь только тогда можно говорить о более высокой ликвидности квартиры.

Качество ремонта

Предлагаемые на рынке жилые объекты не всегда могут похвастаться проведенным в них качественным ремонтом. Кривые стены, полы и потолки давно стали привычным делом. Разумеется, это отрицательно влияет на ликвидность квартир. Необходимо изрядно потратиться, чтобы провести хороший ремонт, выровняв все поверхности, а также установив окна со стеклопакетами, современные радиаторы отопления, металлическую входную дверь и деревянные межкомнатные двери. Не помешает провести интернет, кабельное телевидение, произвести окончательную отделку поверхностей качественными декоративными и износостойкими материалами.

Все затраты положительно скажутся на «востребованности» объекта, ведь многие покупатели готовы переплатить за хороший ремонт квартиры, чем въезжать в жилье «с голыми стенами». К тому же цены на стройматериалы и работы, как правило, имеют тенденцию к росту.

Ошибки продавцов

Иногда некоторые продавцы «своими руками» понижают ликвидность жилья, завышая его рыночную стоимость. В результате их объекты простаивают, в то время как другие квартиры покупаются довольно быстро, поскольку имеют более адекватную цену.

В момент наступления экономического кризиса неликвидные квартиры становятся неинтересными для покупателей, а ликвидные часто не находят собственников из-за нежелания продавцов снижать цену несмотря на то, что спрос на жилье в этот период очень мал.

Александр Биржин, рмнт.ру

Покупателей при выборе недвижимости для инвестиций интересует в первую очередь ликвидность объекта. Основная цель - сохранение и приумножение капитала. Если инвестор прогадает, он не сможет продать квартиру или дом даже по себестоимости. Если невозможен быстрый выход из проекта хотя бы с минимальными потерями, смысла в приобретении нет. Ликвидность интересует не только покупателей элитной недвижимости, где речь идет о миллионах долларов, но и тех, кто планирует стать владельцем жилья эконом-класса.

Тем, кто стремится заработать или сохранить капитал с помощью инвестиций в недвижимость, следует вначале изучить основные отличия ликвидности жилья. Выгодность покупки зависит от того, как быстро и с какой наценкой или скидкой вы сможете реализовать объект. В идеале, вы должны остаться в плюсе.

Место расположения

На ликвидность объекта влияет место его локации. Если жилье расположено в престижных районах города, рядом с водоемом, лесопарковой зоной, возле набережной, в одной-двух минутах ходьбы от метро, перепродать его не составит особого труда. Элитные объекты лучше приобретать в районах Садового кольца, в крайнем случае - ТТК, квартиры эконом-класса - в спальных районах с хорошей инфраструктурой и удачной транспортной развязкой.

Дома, расположенные в центре, всегда будут вызывать больший интерес, чем объекты на окраине города. Покупателям элитной недвижимости следует обратить внимание на Остоженку, Пречистенский бульвар, Патриаршие пруды, Арбат, Тверскую улицу, Замоскворечье, Хамовники, Москву-сити. Довольно популярен среди инвесторов Золотой остров Балчуг, где находится комплекс клубных особняков.

На сегодняшний день многие девелоперы активно осваивают соседние с Центральным административным округом районы, которые постепенно становятся престижными. Но здесь нужно проявлять осторожность, особенно если речь идет о «вторичке». Дело в том, что старый фонд не всегда можно переделать под себя. Вам могут не разрешить снести стенку, отгородить комнату, застеклить балкон.

Немаловажную роль играет и «потенциальное соседство». Речь идет о том, что в дальнейшем будет располагаться возле жилого комплекса . Если рядом построят торговый центр или бизнес-центр, то это отрицательно скажется на стоимости жилья бизнес- и элит-класса. Дело в том, что постоянный шум и заторы на дорогах отпугивают богатых инвесторов. А вот для недвижимости эконом-класса это как раз играет на руку.
Огромным минусом можно считать и строительство еще одного жилого объекта рядом, так как из-за появившейся конкуренции придется корректировать цены. Недвижимость в новостройке всегда дешевле, поэтому владельцу уже готового жилья понадобится делать скидку потенциальному покупателю.

Дальнейшая судьба района

На ликвидность объекта сильно влияют и реконструкционные работы, которые проводятся в районе. Во время ремонта дороги, реконструкции теплоцентралей или фасадных работ купить квартиру можно дешевле, так как стройка и разрытые траншеи отрицательно влияют на цену. Поэтому некоторые продавцы предпочитают переждать пару месяцев. Но нет ничего более постоянного, чем временное. Заявленные две недели стройки плавно могут перетечь в квартал, а то и полгода-год. А вот по окончании подобных работ ценник на квадратные метры резко возрастает.

Здесь главное не прогадать и вовремя среагировать на ситуацию. Сейчас, к примеру, идет активная застройка бывших промзон, на месте которых появляются элитные жилые районы. Если вначале к подобным проектам относились с некой долей скептицизма, то сейчас инвестиционная привлекательность новостроек в таких зонах растет. При этом девелоперы делают все возможное, чтобы заинтересовать как можно больше потенциальных покупателей.

Конечно, на ценообразование влияют и другие факторы. В районах, где в ближайшие пять-семь лет должны открыть новые станции метро или провести благоустройство улиц, уже сейчас наблюдаются резкие скачки в стоимости квадратных метров. Для инвестирования в элитную недвижимость, лучше выбирать новостройки , расположенные в относительно неплотно застроенных зонах. Наличие парковки, обустроенной придомовой территории и удобной транспортной развязки даже не обсуждается, так как это само собой разумеющееся.

Стилистика и удобство

При строительстве девелопер должен придерживаться определенного стиля, не забывая при этом об удобстве будущих жильцов. Многие современные дома строятся с применением инновационных технологий и с использованием экологичных материалов. В квартирах - свободная планировка и нет ненужных квадратных метров. При желании владелец сам достроит кладовую или сделает студию. Такие дома, несмотря на высокую конкуренцию, остаются востребованными даже спустя пять-десять лет после сдачи в эксплуатацию.

Порой некоторые компании идут на рискованный шаг, создавая необычные проекты. Но застройщикам не всегда удается реализовать до конца свою идею. Да и потенциальные инвесторы не готовы вкладывать деньги в проект, который вызывает сомнения. О том же доме в форме яйца все долго говорили, о нем не писал разве что ленивый, но репутацию он имеет неоднозначную. Все воспринимали его как шутку, никто и подумать не мог, что здание построят.

Проект разработал Сергей Ткаченко чуть менее двадцати лет назад. Вначале это должно было быть родильное отделение, но от столь необычного здания в Вифлееме отказались. На Патриарших прудах идею тоже не стали реализовывать. В конце концов решили сделать обычную пристройку к жилому дому.

Цельность концепции - это, конечно же, хорошо. Но в самой квартире должна быть какая-то изюминка, если речь идет об элитной недвижимости. К примеру, большая терраса, панорамные окна, камин и т. д. Но опять же не стоит рисковать со слишком «эксклюзивными» квартирами. Почитателей лофтов, пентхаусов не так уж и много. Нужно выбирать варианты, которые востребованы в любое время, чтобы было проще найти покупателя.

Потенциальный владелец элитного жилья - интеллигентная личность с хорошим вкусом. Такие люди имеют возможность путешествовать, развивать эстетические качества и понимают, к чему нужно идти. А в моде нынче минимализм и классицизм. А еще каких-то десять-пятнадцать лет назад все стремились к стилю Luxury.
Все материалы, которые используются при отделке помещения, должны быть натуральными, дорогими и качественными. Сэкономить на ремонте не удастся. В идеале - привлечь именитого дизайнера с хорошим портфолио.

Наличие развитой инфраструктуры - еще один признак ликвидности жилья. Перед покупкой недвижимости узнайте, есть ли рядом садики, школы, больницы, салоны, рестораны и т. д.

Основные характеристики

Немаловажную роль играет площадь помещения. Если речь идет об элитном жилье, необходимо выбирать средний вариант. Слишком маленькую или слишком большую квартиру труднее продать. Идеальным вариантом является недвижимость ОП от 120 до 160 кв. м. В последнее время наблюдается тяга к большим площадям. Конечно, встречаются объекты, в которых квартиры ОП от 200 кв. м. раскупаются довольно быстро, но средняя ликвидная площадь - 100-150 кв. м.

Также обращайте внимание на этажность, высоту потолком, правильно зонирование и наличие достаточного количества машино-мест на парковке. Многое зависит и от того, где находится объект. В центре отдают предпочтение однокомнатным студиям ОП до 70 кв. м, в жилых районах - квартирам с двумя-тремя спальнями.
Высокой ликвидностью обладают квартиры, из окон которых открывается красивый вид на город или природу. Поэтому чем выше, тем лучше. Высота потолков в элитных объектах - не ниже 3 метров. Количество санузлов рассчитывается по количество комнат.

Сейчас многие комплексы огораживаются забором, чтобы на закрытую территорию никто посторонний не мог пробраться. Владельцы элитной недвижимости ценят приватность и безопасность.

Обратите внимание на количество квартир на каждом этаже. Потенциальные покупатели дорогого жилья любят уединенность и хотят оградить себя от соседей. При этом респектабельность окружения играет немаловажную роль. В элитных новостройках на площадке должно быть не более двух-трех квартир, в домах премиального класса допустимы большие объемы жилья.

Стоимость объекта

Цена также влияет на ликвидность объекта. Стоимость квадратного метра инвестиционного жилья не должна превышать 800 тысяч рублей, а в идеале должна составлять около 400 тысяч рублей за кв. м. Покупать недвижимость в новостройках выгоднее для инвесторов на начальных этапах продаж или на этапе котлована, когда наценка делается минимальная. Но здесь есть риск попасть на долгострой. Поэтому необходимо проверить надежность застройщика , изучить предыдущие его проекты, узнать, были ли проблемы со сроками сдачи объекта в прошлом.

Перед вложением денег проведите анализ стоимости квадратных метров в выбранном районе на первичном и вторичном рынках. Рассматривать следует все объекты аналогичного класса. Имеет смысл вкладывать в новостройку, если «первичка» дешевле «вторички» минимум на 20-30%.

Почему в некоторых случаях квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а в некоторых - наоборот, залеживаются. Все дело в ликвидности продаваемого товара: от того, насколько он окажется привлекательным для потребителя, и будет зависеть, как скоро он окажется продан. Насколько ликвидна ваша квартира и можно ли ее таковой сделать?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

« » решил разобраться, что подразумевается под этим понятием, на что ликвидность оказывает влияние и какие квартиры сегодня самые ликвидные, а какие, наоборот, - неликвид.

Немного терминологии
Существует много всяких сложных толкований, что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости – это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность .

В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем, картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.

Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по вполне рыночным ценам продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. В чем тут проблема?

Начало начал - местоположение
Театр начинается с вешалки, а ликвидность жилья с его местоположения. «Наибольшей ликвидностью пользуются квартиры, находящиеся в удобных для жизни и экологически чистых районах с хорошей транспортной доступностью», - утверждает Александр Мальцев, генеральный директор агентства недвижимости «CENTURY 21 Запад» . Причем транспортный вопрос, возможно, самый важный: «Наименее востребованы у покупателей районы Москвы с сильно загруженными трассами и не имеющие станций метрополитена. А информация о планах по расширению метро в том или ином районе может значительно повысить и спрос, и стоимость жилья. Так, например, было после заявления о строительстве новых станций «Новокосино», « », «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Люберецкие поля»», - рассказывает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки МИАН , и добавляет к списку характеристик ликвидных районов развитость социально-бытовой инфраструктуры и структуру жилого фонда. Сегодня более востребованы районы, где преобладает современное качественное жилье - вчерашние , а вот кварталы со старыми домами, с пятиэтажками, срок сноса которых не определен, популярностью не пользуются, поэтому продаются гораздо хуже. Кроме того, по мнению Ильи Шкопа, председателя совета Гильдии риелторов Москвы , больший спрос наблюдается на крупные спальные районы в умеренной удаленности от центра.

Таким образом, весьма ликвидны квартиры в самых престижных - на западе, северо- и юго-западе столицы, например, в Крылатском, Кунцево, Фили-Давыдково, Строгино, в районе Воробьевых гор и Кутузовского проспекта . А что касается элитной недвижимости, то здесь наиболее популярен Центральный округ, прежде всего «Золотая миля» . «На второе же место сегодня выходят Хамовники в связи с массовой застройкой нескольких жилых комплексов, что влечет за собой и реконструкцию района в целом», - сообщает Евгения Коростелева, генеральный директор Bonton realty .

Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты прежде всего отнесли Сокольники и Новые Черемушки как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро «Аэропорт» и «Беговая» . На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино .

А наиболее неликвидными считаются районы с неудачной транспортной доступностью - Бирюлево, районы вдоль Дмитровского и Коровинского шоссе, некоторые районы за МКАД (например, Выхино-Жулебино ). Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость» , добавляет к этому перечню еще и Капотню, Дегунино, Бескудниково, Некрасовку и т.д. Кстати сказать, Капотня также не проходит в ликвидные районы и по экологическим характеристикам.

Но и не все кварталы в одном и том же районе одинаково ликвидны. Как замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , районы могут быть весьма неоднородны и по качеству жизни, и по транспортной доступности. Самые ликвидные – кварталы и улицы в пешей досягаемости от . Они, как правило, и самые насыщенные инфраструктурой, так как вокруг станций метро всегда появляются и магазины, и рестораны, и службы быта. Ликвидность таких зон может понизить разве что соседство с крупными промышленными предприятиями или преобладание старого неблагоустроенного жилфонда. А повышает ликвидность кварталов в любом районе расположенный рядом парк или зеленая зона.

Двор и дом
Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. «Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим - панельные строения, - рассказывает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). – Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются пятиэтажные хрущевки, затем следуют 9- и 12-этажные панели, а самые ликвидные – современные серии».

Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд: «Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Среди старых домов по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. «Хотя также отмечается интерес и к домам, подлежащим сносу (это в основном панельные пятиэтажки. – От ред.), - говорит Александра Кадченко (МИАН), - они привлекают покупателей перспективой получения нового жилья при расселении». Однако с такими вариантами нужно быть осторожнее, так как снос может затянуться на долгие годы, ликвидными здесь можно считать только те объекты, срок сноса которых уже четко определен.

Помимо характеристик самого дома на ликвидность влияет и благоустройство придомовой территории, а также состояние подъезда, наличие грузового лифта, детских площадок, парковок и т.п. В экономклассе и классе комфорт сегодня востребованы квартиры в новых микрорайонах с собственной инфраструктурой, где есть все блага цивилизации. А в сегментах бизнес и премиум ценятся собственная огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, авторизованный доступ и т.п. «Кроме того, в элитных домах большое значение имеет количество квартир - чем их меньше, тем привлекательнее объект», - уверяет Евгения Коростелева (Bonton realty).

Однако, как утверждает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), характеристики дома, прежде всего, влияют на ликвидность трех- и многокомнатных квартир, а для однушек и двушек они менее важны, так как это самые востребованные объекты на столичном рынке недвижимости. При адекватной цене покупатели на них находятся в течение 2-3 месяцев, в каких бы районах и в каких бы домах они не предлагались.

Квартирные характеристики
«Ликвидность квартиры определяют такие ее характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки», - перечисляет Александра Кадченко (МИАН). А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») выделяет еще размеры и планировку санузла и состояние квартиры в целом.

Пожалуй, наиболее важный параметр – площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. «Для жилья категорий эконом и эконом-плюс (комфорткласс) оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, а трехкомнатной - 68-82 кв. м», - сообщает Александра Кадченко. Причем, как отмечает Вероника Панкова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» , предпочтение отдается более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража однушку.

Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. «Площадь кухни должна быть не меньше 8 - 8,5 кв. м, а предпочтительней - 10-12 кв. м», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А оптимальная высота потолка - не менее 2,7 м», - говорит Александра Кадченко (МИАН). Что же касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а также в некоторых случаях – в зависимости от планировки и состояния дома - угловые варианты.

Ликвидность жилья могут снижать смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история, когда квартира поменяла более 2-3 собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи. «Также покупателей в 21 веке отпугивают газовые колонки и сидячие ванны», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А вместе с этим вид из окон на оживленное шоссе и постоянный шум.

«Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Ликвидность квартиры повышает ее опрятность, приятный вид, более-менее свежий ремонт, а неудовлетворительное состояние объекта и необходимость капитального ремонта снижают ликвидность.

Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», - утверждает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). Кроме того, как правило, неликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн рублей и выше», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.

Ликвидность – залог роста цен
Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть при необходимости обмениваются на деньги и с годами растут в цене, правда, при условии, что в мировой экономике все спокойно. «Стоимость ликвидных квартир вырастает примерно до 10-20% в год», - утверждает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»), особенно на первичном рынке, так как цена новостроек увеличивается также по мере постройки дома, окончания ремонтных работ и оформления квартир в собственность. «Например, в ЖК «Царицыно» год назад долевые участники строительства реализовали однокомнатные квартиры (46 кв.м) по цене 5,4 млн рублей, а сейчас подобные варианты продаются уже за 6 - 6,1 млн руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Медленно, но верно дорожала за последнее время и вторичная ликвидная недвижимость в районах с хорошей транспортной доступностью: «Так, год назад в районе Царицыно в панельных домах относительно современных серий однокомнатные квартиры площадью 39 кв.м продавались по 6,1 млн руб., двухкомнатные (52 кв.м) – по 7,5 млн руб., а сейчас подобные предложения можно найти только за 6,2 млн руб. и за 7,7 - 7,8 млн руб. соответственно», - рассказывает эксперт. Да и в период экономических кризисов цены на ликвидные объекты наиболее устойчивы: «Раньше и серьезнее падают в цене неликвиды, а ликвиды - чуть позже и меньше. А при стабилизации рынка наблюдается обратная ситуация: ликвидные варианты начинают расти раньше и быстрее, а неликвидные - позже и медленнее», - говорит Вероника Панкова («Пенаты», эксперт ГРМ).

«В условиях кризиса неликвидные квартиры теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель, наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать», - добавляет Евгения Коростелева (Bonton realty).

В стабильных же условиях при адекватно определенной цене средний срок продажи ликвидной однокомнатной квартиры, как сообщает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), - 2 месяца, двухкомнатной – 3 месяца, а трехкомнатной – 4-6 месяцев. А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») называет еще более короткие - от двух недель до месяца. Неликвидные же варианты иной раз продаются годами и десятилетиями!

Впрочем, срок продажи в наших реалиях зависит от цены объекта, поэтому снижая цену, можно повысить ликвидность: «Конечно квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант тоже будет востребован», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). По низким ценам не покупаются только совсем уж отвратительные варианты, например, малюсенькие квартиры рядом с дымящими заводами в отдалении от метро, на первом этаже и в ужасном состоянии. Однако продать по заниженной цене – дело нехитрое, но большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремится извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж, да к тому же выйти на сделку как можно быстрее, а это возможно лишь в случае ликвидности объекта.

Резюме
Ликвидность недвижимости зависит от очень многих факторов – от местоположения до конкретных характеристик жилья, таких как площадь или размер кухни, а кроме того, она тесно связана со спросом и ценой. Самые ликвидные квартиры – однушки и двушки у станций метро, в районах с хорошей транспортной доступностью, экологией и инфраструктурой, расположенные в современных кирпичных и . Иногда они продаются всего за пару недель. Чем более ликвиден объект, тем скорее его можно превратить в деньги, да еще и получив прибыль.

При подборе квартиры (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно обязательно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, считает директор АН «Кварц» Ирина Малыгина.

Как распознать ликвидную недвижимость?

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения объектом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность недвижимости характеризуется тем, насколько быстро может быть продан объект по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта.

Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

На рынке недвижимости условно выделяют три вида ликвидности: высокая, средняя и низкая. Понятно, что минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса (старое ветхое жилье, жилье в промзонах, жилье в незавершенных строительством объектах и т. д.).

Профессиональные оценщики рассчитывают ликвидность недвижимости по сложным формулам, учитывающим сроки экспозиции и безрисковую ставку. Инвесторам, желающим приобрести несколько объектов для последующей продажи, следует обязательно обратиться к специалистам в области недвижимости. Так, они при измерении вида ликвидности принимают в расчет:

• скорость заключения сделки и время, требующееся для ее завершения;

• расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, нотариальные расходы, а также расходы на проверку и оформление документов);

• неопределенность, связанную с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Кроме того, на ликвидность недвижимости влияют следующие факторы:

Местоположение	Близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры; Низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района; Низкая безработица; Хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов).
Ситуация на рынке	Превышение спроса над предложением; Высокая активность и хорошая емкость рынка (чем больше объектов продается/покупается, тем ликвиднее рынок); Доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость); Устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность); Сезонность (осенью и зимой, как правило, рынок активнее, чем летом и весной).
Характеристики объекта	Небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки высокой степени готовности и квартиры в недавно построенных домах продаются лучше, чем жилье в домах 20-30-летней давности); Класс жилья (чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на его востребованность. Если в эконом-классе покупатель обращает внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики. Квартиры с окнами на улицу, где присутствует повышенный шум от оживленной трассы менее ликвидны, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые видовые квартиры. Кроме того, неликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах города, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются достаточно долго); Удобство объекта (панорамный вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого, наличие готового качественного ремонта); Обустроенность территории (наличие наземного и подземного паркингов, детской игровой площадки, придомового ландшафтного дизайна).
Прочие факторы	Привлекательность цены (срок продажи во многом зависит от правильной цены объекта. Конечно, квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант будет востребован. По низким ценам не покупаются только совсем плохие варианты, например, квартиры мизерной площади рядом с дымящими заводами в отдалении от транспорта, на первом этаже и в ужасном состоянии. Продать по заниженной цене - дело нехитрое. Однако большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремятся извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж).

Ликвидность жилья могут снижать такие показатели, как угловые варианты квартир, смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история (когда квартира поменяла более трех-пяти собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи). Также современных покупателей отпугивают газовые колонки и «сидячие» ванны. А вместе с этим и вид из окон на оживленное шоссе, железнодорожные и автомагистрали с постоянным шумовым эффектом. Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света.

А как у нас?

В Нижнем Новгороде среди жилых объектов наиболее ликвидными сейчас являются 1-2-комнатные квартиры в сегментах эконом-класса и эконом-плюс на любых этажах, кроме первого, расположенные в шаговой доступности от остановок общественного транспорта во всех районах города. Такие квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жилье для себя, и те, кто хочет приобрести объект для сдачи в аренду.

Похожие статьи