Что относится к общему имуществу. Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме

Изменения в Жилищном кодексе, затронувшие принципы и порядок взаимоотношений между жильцами многоквартирных домов и обслуживающими компаниями, до сих пор оставляют повод для многочисленных споров и разногласий относительно того, на чьей ответственности находится содержание той части дома, которая не является индивидуальной собственностью жильцов. Понятие общедомового имущества, обозначенное в постановлении № 491, теперь накладывает большую степень ответственности и обязательства не только на предприятия, но и на владельцев квартир, находящихся в МКД.

Права жильцов МКД

Теперь не только компании, обеспечивающие потребности и нужды многоквартирных домов, но и сами жильцы становятся ответственным коллективным лицом, обязанность которых - нести расходы за ремонт и распоряжение коллективным имуществом.

Многие граждане, особенно те, кто привык к старой советской модели управления коллективной собственностью, не хотят принимать на себя эти обязательства. Наиболее часто это происходит с учетом того, что содержание общедомового имущества предполагает ежемесячные взносы из личных средств, которые взимаются в виде квитанций за жилищные услуги в статье «Общий ремонт». Увеличение, порой существенное, счетов за услуги, вызывает у многих граждан недовольство и нередко приводят к откровенному саботажу оплаты за пользование общим имуществом. Но и те жильцы, которые согласны брать на себя часть материальной ответственности, не могут получить однозначный ответ, что относится к общему имуществу многоквартирного дома и каков принцип его оплаты, ремонта и распоряжения им.

Определить понятие «общедомовой собственности» важно для однозначной трактовки обязательств, которые несут жильцы многоэтажного дома, а также управляющие компании и коммунальные службы - поставщики основных ресурсов. Это три основные стороны, участвующие в эксплуатации, уходе и ремонте коллективного имущества, и права и обязательства каждой из них четко обозначены.

Понятие коллективного имущества

Согласно постановлению № 491, общее имущество в многоквартирном доме - это все объекты, включая помещения, технические комплексы, коммуникационные системы, технику, не являющиеся составляющей жилого или коммерческого объекта (например, магазина или стоматологического кабинета, находящегося на территории). Второй критерий, определяющий понятие коллективного имущества, - это факт принадлежности и обеспечения нужд не менее двух квартир.

Помещения общего пользования принадлежат к общедомовому имуществу. Что входит в них, определить достаточно просто. К имуществу общего назначения относятся:

лестничные клетки, пролеты;
холлы, вестибюли;
подъемные механизмы;
гаражи, колясочные;
чердаки и цокольные этажи;
котельные и т. п.

Общим признаком, определяющим собственность в общедомовой эксплуатации, является свободный совместный доступ к ней для каждого жильца дома, который имеет право пользоваться предоставленной площадью в соответствии с ее предназначением. Например, колясочная, представляющая собой просторную площадку для размещения детских колясок в подъезде, должна использоваться только с этой целью. Нельзя использовать ее, например, для размещения строительного мусора или старой мебели без разрешения других жильцов или обслуживающей компании дома. В то же время подвал, являющийся неотъемлемой составляющей многоэтажного дома, не входит в общедомовую собственность, т. к. используется только обслуживающей компанией и жилищными предприятиями - поставщиками услуг для обеспечения своей работы.

Оборудование в общедомовой собственности

Оборудование, которое входит в общее имущество в многоквартирном доме - это обширная категория, которая включает в себя машины, электрические узлы и агрегаты, обеспечивающие нужды жильцов по поставкам базовых ресурсов, услуг и удобств:

приборы учета потребления воды, света, тепла, установленные за счет жильцов или обслуживающей компании;
домофоны и другие системы оповещения и сигнализации;
бойлеры, котлы для обеспечения нужд систем водоснабжения и обогрева дома, находящиеся на территории МКД;
электрощитовое оборудование, распределительные шкафы.

Сюда относится и другая техника, обеспечивающая нужды потребителей базовых жилищных ресурсов (воды, электричества, тепла и т. п.)

Внешняя территория и другие объекты

В состав общего имущества многоквартирного дома входит также внешняя территория и все объекты, что находятся на ней, используемые жильцами для отдыха, игр, занятия физкультурой и т. п. К ним относятся детские площадки вместе со снаряжением (турники, горки, качели), озеленение (цветники, кустарники, клумбы, вазоны с цветами и декоративными растениями), скамейки и лавки, садово-парковая мебель и пр. Другие объекты, находящиеся на внешней территории или проходящие через нее (например, наземная теплотрасса или труба газопровода), находятся на балансе предприятий и не являются общедомовой собственностью.

Инженерные системы, находящиеся в эксплуатации для снабжения жильцов базовыми услугами и ресурсами, также принадлежат к общедомовой собственности. Это системы горячего и холодного водоснабжения, канализации и т. п., включая трубопроводную и запорную арматуру (стояки, раструбы, патрубки, вентили, краны, тройники). Сюда относится и система энергоснабжения, включая силовые подстанции, сетевые кабели, распределительные шкафы, электрощитовое оборудование и многое другое.

Внешняя часть здания дома, включая кровлю, фасад, оградительные конструкции, плиты и балки перекрытий, парапеты и другие объекты, неотделимые от общей конструкции жилого дома, также являются частью коллективного имущества. Подъезд, входящий и в наружную входную группу, и во внутреннюю часть многоэтажного дома, также является коллективной собственностью.

Как проходит разделение ответственности

Общее имущество многоквартирного дома в полном составе должно быть перечислено в документах на жилой многоэтажный дом. Они включают:

документы государственного жилого фонда;
бумаги на функционирующие приборы учета;
акты замен и проверки счетчиков, техники и коммуникаций;
акты приема-передачи по аварийному, плановому или капремонту;
передаточные акты от застройщика и другие официальные документы.

Точный перечень документов может отличаться для каждого МКД в зависимости от формы управления.

Способ обслуживания и ремонта общедомового имущества регламентируется постановлением № 491, а также Жилищным кодексом. Обычно порядок оплаты за общее пользование, ремонт и обеспечение нужд общего жилого фонда МКД определяется совместно на собрании, особенно если дом находится под управлением ТСЖ. Например, вопрос о покупке и установке приборов учета принято решать жильцами самостоятельно. Поскольку домовые счетчики являются коллективным имуществом, то обязанности по их приобретению и установке исполняют жильцы, которые должны внести свою часть денежных средств. Такое правило распространяется и на другие виды оборудования и приборов, находящихся в коллективной собственности.

Спорные моменты в определении ответственности собственников

Но это идеальный образец способа распоряжения общедомовым имуществом, и на практике подобные моменты часто вызывают разногласия, т. к. не все жильцы понимают, что является общим имуществом. Действительно, не все объекты, имущество и собственность, находящаяся на территории многоэтажного дома, считаются общедомовой собственностью. Например, спутниковые антенны или системы индивидуального кондиционирования квартир (установленные на фасадах внешние блоки сплит-систем) являются частной собственностью, и для их размещения необходимо получение разрешения от управляющей компании, других жильцов дома и прочих компетентных инстанций.

Балконы - это предмет многочисленных споров между жильцами и коммунальщиками. Вопрос, является ли балкон частной собственностью или частью общего жилого фонда, запутан. Согласно правилам ЖК РФ, ответственность за целостность и ремонт балконной плиты несет управляющая компания, тогда как остальные части - козырек, крыша и парапет - подпадают под содержание собственника квартиры. Подробнее о том, может ли балкон являться общедомовой или частной собственностью, и какие полномочия есть у жильцов (например, остекление или установка конструкций для сушки белья) лучше уточнить в управляющей компании или жилищной инспекции.

Понятие «общедомовой собственности» тесно связано с другим определением - общедомовыми нуждами. Оба термина относительно новые и пока еще содержат в себе множество нерешенных моментов и спорных вопросов. Лучшим способом регламентировать и установить степень ответственности за содержание, оплату общедомового имущества и нужд является коллективное собрание жильцов, на котором единогласно принимается решение о порядке содержания и оплаты текущих расходов.

Общее имущество собственников МКД является важной составляющей договора управления, которую нельзя игнорировать. Ведь по сути все это общее имущество жильцов многоквартирного дома и выступает предметом заключения договора, без которого управление МКД является невозможным. О важности определения состава этого имущества и поговорим.

Основания

В ч.1 ст.36 Жилищного кодекса перечисляются объекты общего имущества собственников помещений в МКД. К ним относятся:

помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории

Однако многие управляющие компании делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его. В заблуждение многих вводит также п.п.2-9 Правил содержания общего имущества в МКД , закрепленных в Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года , где исчерпывающе обрисованы границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым можно установить их принадлежность к составу общего имущества собственников в МКД.

Поэтому многие управляющие компании не считают нужным составлять отдельный список объектов общего имущества для каждого МКД, поскольку законодательство подробно описывает весь состав.

Но это неверно, поскольку в п.1 Правил содержания общего имущества в МКД говорится, что список объектов общего имущества определяется:

жильцами МКД в целях обеспечения исполнения обязанности по содержанию общего имущества
органами государственной власти в целях обеспечения контроля над содержанием общего имущества
органами местного самоуправления в целях обеспечения подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УК

Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ . Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.

Последствия

При отсутствии состава общего имущества собственников помещений в МКД могут последовать серьезные последствия для управляющей компании:

аварийная или внештатная ситуация
предписание ГЖИ об устранении нарушений, связанных с содержанием общего имущества

Если в первом случае придется разбираться с жильцами и выяснять, кто должен обслуживать и исправлять поломки, то во втором случае речь уже идет о штрафных санкциях. За неисполнение или неполное исполнение предписания ГЖИ по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ грозит штраф от 50 до 300 тысяч рублей и дисквалификация на 3 года.

И вот здесь и возникают судебные споры. Одной из самых частых судебных практик являются разбирательства между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями по вопросам отнесения того или иного помещения к общему имуществу. Чтобы было легче доказать свою правоту, необходимо указать в договоре управления состав общего имущества жильцов МКД. Если он определен и письменно зафиксирован, то можно оспорить решение контролирующего органа.

Например, если выдано предписание ГЖИ привести в порядок придомовую территорию, то его можно оспорить, если этот земельный участок не включен в состав общего имущества данного дома. Поскольку в подавляющем большинстве случаев в придомовую территорию входит не более 1 метра от стен дома. Следовательно, все, что находится дальше, уже не относится к придомовой территории, а потому управляющая компания не должна следить за состоянием этого земельного участка.

Поэтому для управляющих компаний особенно важно определить при заключении договора управления состав общего имущества собственников помещений в МКД для защиты собственных интересов при возникновении спорных ситуаций с жильцами или контролирующими органами. Утвержденный состав общего имущества жильцов дома должен быть обязательно включен в условия договора управления МКД.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ ). Мы всегда рады вам помочь!

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами. В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное. Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.

Состав имущества

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса . Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
кровля;
несущие конструкции;
инженерно-технические коммуникации;
, на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

владельцы недвижимости в здании;
органы госвласти;
органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Определение доли в общем имуществе

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

лестничные клетки;
коридоры и т. д.

Помимо этого, к расчету доли не относят:

землю;
инженерные коммуникации;
тепловые станции и т. п.

Взыскание средств с собственников МКД

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты. При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия. Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение , которое и понесет ответственность за общую собственность. Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания. При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание от себя. При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.

Зачем требуется определение общедомовой собственности

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием. Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно. Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года . Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий. В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:

опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении. Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей. К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома. В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности. Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление .

К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности. На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет. Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.

Заключение

В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества. Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов. Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.

Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:

Вопрос о том, что относится к общедомовому имуществу, является в настоящее время достаточно актуальным. Очень часто осуществляется незаконное его отчуждение. По мнению специалистов, снять напряженность в этом вопросе могло бы введение обязательной инвентаризации с определенными временными промежутками.

Общедомовое имущество: ЖК РФ

В статье 36 Кодекса установлены положения, касающиеся прав на объекты в многоквартирном жилом сооружении. В частности, в норме закреплено, что каждый собственник общедомового имущества владеет площадями в сооружении, не являющимися частями квартир и предназначенными для обслуживания более 1-го помещения в здании. К ним, в том числе, относят лифты и шахты, лестницы, коридоры, чердаки, технические этажи, подвалы, где располагаются инженерные коммуникации. Размер указанных объектов путем реконструкции может уменьшаться только с согласия всех законных владельцев. По их решению общедомовое имущество может быть передано полностью либо частично другим лицам в эксплуатацию, если данное действие не ущемляет интересов и прав юрлиц и граждан. В Жилищном Кодексе установлены и иные положения. В частности, он определяет порядок, в соответствии с которым общедомовое имущество может выделяться и отчуждаться, а также признаки, по которым объекты признаются им.

ГК

По ст. 244 Гражданского кодекса, имущество, которое находится в законном владении 2-х и больше лиц, принадлежит им по праву общей собственности. При этом могут определяться доли каждого субъекта. Такой вид собственности возникает в отношении имущества, которое является неделимым (не может разделяться без изменения назначения или в силу закона не подлежит разделу). При этом можно установить величину доли каждого владельца. Если их размер не может быть определен, то в силу ст. 245 ГК они считаются равными. Определение долей на общедомовое имущество регламентируется ст. 37 Жилищного кодекса. В соответствии с нормой, величина пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего субъекту. Долю, таким образом, можно рассчитать. Для этого площадь помещения собственника (по св-ву о госрегистрации права) следует разделить на сумму площадей нежилых и жилых помещений дома (по экспликации БТИ). Полученная доля может регистрироваться в реестре и вноситься в свидетельство. Использование общедомового имущества осуществляется законными владельцами соответствующих помещений. Передача в эксплуатацию объектов иным лицам осуществляется по решению, принимаемому на общем собрании всех жильцов.

Подвальные помещения

Они, как выше было сказано, по общему правилу входят в состав общедомового имущества. Необходимо отметить, что признание прав законных владельцев на подвалы закреплено Конституционным судом. Между тем на практике не всегда эти помещения выступают как общедомовое имущество.

Нормативные пояснения

В ст. 290 п. 1 ГК установлено, что относится к общедомовому имуществу. В норме, в частности, указывается, что субъектам принадлежат санитарно-техническое, электрическое, механическое и иное оборудование, несущие конструкции, помещения, обслуживающих более одной квартиры. Приведенная выше ст. 36 Жилищного кодекса дает более полный перечень. Анализ норм позволяет сделать вывод, что помещение, которое относится к общедомовому имуществу, не может выступать как часть квартиры либо другого объекта в этом сооружении, находящегося в личном законном владении. Следует отметить еще один важный момент. По смыслу норм в общую собственность не может включаться часть помещения, не обособленная от площади, принадлежащей единоличному владельцу. Таким образом, может существовать два правовых режима. В первом случае речь идет об общем имуществе дома. В такой ситуации участниками правоотношений выступают все владельцы помещений с установлением размеры доли каждого. Во втором случае имеет место самостоятельный объект (или несколько), которые находятся в единоличной либо общей собственности. Однако основания возникновения указанных прав не связаны с целевым назначением имущества как обслуживающего и вспомогательного.

Мнение Конституционного суда

В определении № 489 О-О указано, что помещения, которые не выступают как части квартир, относятся к общедомовому имуществу, если в них располагается оборудование, используемое для обслуживания потребностей и нужд собственников. Они не имеют самостоятельного назначения. Как и располагающееся в них оборудование, такие помещения эксплуатируются для обслуживания нескольких либо всех помещений в жилом сооружении. При этом судьями было обращено внимание на то, что, помимо нежилых площадей, которые относятся к общему имуществу, в здании могут присутствовать и иные аналогичные объекты, которые предназначены для самостоятельной эксплуатации. Они признаются недвижимыми вещами. Такие помещения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Соответственно, их юридический статус отличается от нормативного режима, установленного в статьях 36 Жилищного и 290 Гражданского кодексов.

Разъяснения Арбитражного суда

Следует сказать, что в домах, построенных в советское время отличить нежилые помещения, исполняющие исключительно обслуживающие функции, от аналогичного объекта, но самостоятельного назначения, достаточно сложно. Решение этой проблемы требует принятия во внимание фактических обстоятельств и включается в компетенцию арбитражных инстанций и судебных органов общей юрисдикции. Между тем, практика АС, сложившаяся на протяжение всего времени с момента вынесения определения № 489 О-О, к большому удивлению собственников квартир и их представителей, показала, что помещения подвального типа, исторически предназначающиеся для размещения обувных мастерских, аптек и прочих учреждений и организаций, в большинстве случаев не считаются общедомовым имуществом. В новостройках же юридический режим таких объектов более прозрачен. Чаще всего арбитражные судьи признают их долевой собственностью.

Важный момент

В ст. 36 Жилищного кодекса прямо установлено, что долевая собственность может возникать не на любую подвальную площадь дома, а только на технические помещения. Соответствующая квалификация объекта предопределяется различными факторами. Например, это может быть необходимость наличия открытого и постоянного доступа к оборудованию, размещенного в нем. Между тем, присутствие в подвале инженерных коммуникаций не является достаточным основанием для признания его техническим. Соответственно, он не будет считаться общедомовым имуществом.

Ключевые мероприятия

Осмотр объектов. Он осуществляется собственниками помещений и ответственными лицами. В ходе осмотра выявляются несоответствия состояния помещений установленным в законодательстве требованиям, порча общедомового имущества, угрозы безопасности здоровью, жизни людей.
Освещение объектов.
Обеспечение уровней влажности и температуры, установленных в нормативных актах.
Санитарно-гигиеническую очистку и уборку помещений, земельного участка.
Сбор и последующий вывод жидких и твердых бытовых отходов. К ним в том числе, относят мусор, образующийся в результате осуществления деятельности индивидуальных предпринимателей и организаций, эксплуатирующих нежилые помещения.
Текущий и капитальный ремонт общедомового имущества.
Мероприятия пожарной безопасности, проводимые в соответствии с законодательством.
Подготовительные работы к сезонной эксплуатации.
Уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства, а также прочими объектами, предназначенными для эксплуатации, обслуживания, расположенными на участке земли, входящем в состав общедомового имущества.

Законные владельцы помещений в жилом сооружении могут осуществлять указанные выше мероприятия самостоятельно либо привлекать для этого иных лиц.

Особенности проведения осмотров

Они зависят от способа управления МКД. Осмотры могут выполнять собственники, лица, привлекаемые ими в соответствии с договором о выполнении строительно-технической экспертизы. Данные мероприятия могут также осуществляться ответственными субъектами, выступающими в качестве должностных лиц структур управления ТСЖ, ЖСК либо другого специализированного потребкооператива. Результаты осмотра оформляются актом. Он выступает в качестве основания для принятия ответственными лицами либо собственниками квартир решений о соответствии либо несоответствии проверяемых объектов законодательным требованиям, а также для принятия необходимых мер для ликвидации обнаруженных дефектов, повреждений, неисправностей.

Исключения

В мероприятия по уходу за объектами не входят:

Содержание, утепление и ремонт окон и дверей помещений, балконов, замена поврежденных (разбитых) стекол помещений, не являющихся общим имуществом.
Очистка и уборка участков, не относящихся к территории МКД, их озеленение и благоустройство, уход за элементами, расположенными на них. К последним, в том числе, относят цветники, газоны, кустарники, деревья. Данные действия выполняются собственниками соответствующих участков.

Ответственные субъекты

Надлежащее содержание и уход за общедомовым имуществом обеспечивается в зависимости от порядка управления МКД:

Законными владельцами помещений. Они заключают соответствующий договор с управляющей организацией или лицами, предоставляющими услуги либо производящими работы, указанные выше.
ТСЖ, ЖСК либо прочим специализированным потребкооперативом. Содержание имущества обеспечивается в этом случае посредством членства в указанных объединениях или заключением соглашений гражданами, не состоящими в них.

Предупреждение износа объектов

Текущий ремонт объектов, входящих в общее имущество, осуществляется по решению, принятому на собрании жильцов. Утвержденный перечень работ должен обеспечить предупреждение преждевременного износа и поддержание работоспособности и эксплуатационных показателей, а также устранение неисправностей, повреждений, дефектов. Текущий ремонт не предполагает замены лифтов, несущих ограждающих конструкций. В работы не включается устранение неисправностей дверей в нежилые или жилые помещения, окон внутри них, если они находятся в индивидуальном владении субъектов. Данные мероприятия осуществляются соответствующими собственниками.

В случае, если степень физического износа достигла предельно допустимого показателя, установленного в законодательстве от техрегулировании, и не обеспечивает безопасность здоровья, жизни лиц, представляет угрозу для муниципальных, государственных материальных ценностей и объектов, принадлежащих гражданам и юрлицам, законные владельцы помещений в МКД обязаны незамедлительно предпринять необходимые меры по исправлению ситуации. Для этого на собрании принимается решение о выполнении капитального ремонта. Факт достижения имуществом степени установленных предельно разрешенных показателей безопасности и надежности определяется собственниками либо ответственными лицами, а также представителями федеральных исполнительных орган, региональных структур, уполномоченных вести контроль эксплуатации и состояния жилищного фонда согласно ФЗ и прочих нормативных документов при осмотре. Его результаты заносятся в соответствующий акт.

Общим имуществом собственников в многоквартирном доме признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Состав и границы общего имущества определяются п. 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
К такому имуществу относятся:
- фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
- помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
- инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
- земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности.
1. Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома - несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и
иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.

Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы.

Крыша- это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.
Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:
- конструкции обслуживают более одного помещения;
- конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции - строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).

Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:
- ограждающие несущие конструкции;
- ограждающие ненесущие конструкции.

Ограждающие несущие конструкции - конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.

Для справки

Коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и /или собственникам, не являющимся членами одной семьи, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

Коммунальная квартира, как и многоквартирный дом, не является самостоятельным объектом права собственности. Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения - комнаты. В этом случае стены служат ограждающей конструкцией (значит, общим имуществом), так как разделяют помещение одного собственника от помещения другого, и их перепланировка одним собственником без согласия других не допускается.

Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые как несущие и ненесущие конструкции дома. Приведем еще один пример общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является общим имуществом дома. Это объясняется тем, что для собственника квартиры данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих этажом выше, - полом, т.е., во-первых, оно ограждаетквартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир.

К вопросу о конструкции здания следует добавить несколько слов о пристроенных и встроенных помещениях, которые характерны для городских населенных пунктов. Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помещение) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359.

Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом. В частности, на свои общие собрания собственники помещений не обязаны, но могут пригласить собственников пристроенных объектов (например, для вступления в ТСЖ). Собственников встроенных объектов надо обязательно приглашать, если речь идет об управлении многоквартирным домом.

2. Помещения, не являющиеся частями квартир, - подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Данные помещения будут являться общим имуществом, если они не входят ни в состав квартир, ни в состав нежилых помещений, принадлежащих собственникам и используемых для ведения разрешенных видов деятельности (офисов, аптек и т.п.). Следует отметить, что помещения в соответствии со ст. 36 ЖК РФ признаются общей собственностью, если они не являются частью квартир. При этом ничего не говорится о нежилых помещениях. Но в этом случае получается, что нежилые помещения (аптеки, офисы и т.п.) могут стать объектами общего имущества. Это невозможно, так как нежилые помещения, как и жилые, принадлежат определенному собственнику и, конечно, не обслуживают какое-либо иное помещение.

Но возникают ситуации, когда люди осуществляют предпринимательскую деятельность не в нежилых помещениях, а занимают места общего пользования (например, подвал). В этом случае нужно проверить проект строительства дома и определить целевое назначение помещения - является ли оно по проекту местом общего пользования или предназначено под нежилое помещение для индивидуального собственника наравне с квартирами. Таким образом, использование общего имущества не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений. ПРИМЕР из судебной практики ЗАО «Латц» обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение - технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7, и об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности ЗАО «Латц» на указанное
помещение.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил следующее. ЗАО «Латц» обратилось в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение - технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7. В качестве основания возникновения права
собственности на нежилое помещение истец указал акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 30 апреля 2000 г., утвержденный постановлением мэра города Т. от 30 апреля 2000 г. № 716.

Решением от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 учреждение юстиции отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на основании абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Существенным основанием для отказа является то, что согласно ст. 36 ЖК РФ технический этаж является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, при наличии прямого указания в законе о правовом положении технических этажей в многоквартирных домах представление доказательств, подтверждающих, что они являются общим имуществом
собственников помещений, не требуется.

Итак, для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков:
- помещение не должно являться частью квартиры (т.е. это не квартира), а также частью офиса, магазина, аптеки и т.п. нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику;
- помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме.
К помещениям, являющимся общим имуществом, могут относиться:

подъезд - часть жилого помещения, ограниченная лестничной клеткой;

тамбур - помещение, предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в холодный период года;

вестибюль - помещение при входе в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям;коридор - помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же с входом и не имеющее других функций;

лестницы - конструктивный элемент, соединяющий этажи многоквартирного дома, снабженный ступенями;

лифты - современные подъемные устройства, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном доме;

технические этажи - вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Они должны быть доступны собственникам помещений для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах;

чердак - нежилое верхнее помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обычно не отапливаемое.

Рассмотрим пример про общие лоджии. Лоджия будет являться общим имуществом, если используется двумя, тремя и более собственниками различных помещений. Но является ли индивидуальная лоджия, расположенная в отдельной квартире, общим имуществом?

Площадь лоджии в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ не входит в общую площадь жилого помещения (квартиры). Лоджия не является частью квартиры, так как она обслуживает только одно помещение. Следовательно, отсутствует второй признак общего имущества - обслуживание более одного помещения в доме. Таким образом, если лоджия, расположенная в отдельной квартире, предназначена для обслуживания одного помещения, то она не является общим имуществом, хотя не входит в состав квартиры.

А вот, например, лифтовая шахта в доме является общим имуществом, так как обладает двумя признаками общего имущества: не входит в состав квартиры и обслуживает множество помещений.

3. Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные
коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака - они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме данной категории общего имущества можно отнести:

Систему отопления со всеми устройствами;
внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;
сеть газопровода со всеми устройствами;
сеть канализации со всеми устройствами;
внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
внутренние телефонные и сигнализационные сети;
вентиляционные устройства общесанитарного назначения;
подъемники.

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).

Например, стояк в ванной комнате является общим имуществом, так как обслуживает все квартиры, присоединенные к нему. При этом часть трубы, которая соединяет данный стояк непосредственно с краном водоснабжения, находящимся в отдельной квартире, не будет являться общим имуществом, так как обслуживает только данную квартиру.

4. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений.

Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и
элементами благоустройства, расположенная в определенных границах.
Элементы озеленения - это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.).
Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, коврови предметов домашнего обихода; оборудование площадки для
отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.

При рассмотрении земельного участка как общего имущества собственников помещений необходимо учитывать следующие условия, указанные в ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «0 введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ):

1) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;

2) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Итак, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, - дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п.

Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет.

Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ
третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка.

Итак, было рассмотрено понятие общего имущества собственников в многоквартирном доме и его состав. Очевидно, что состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. При этом одни элементы предназначены для защиты дома от холода, дождя, ветра, другие разделяют помещения собственников друг от друга, третьи обслуживают помещения в доме и т.д. Таким образом, становится понятно значение общего имущества и почему собственники помещений должны знать, какое имущество находится в их общей долевой собственности.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином го-
сударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.