Казалось бы, условия кредитования по приобретению жилья и так достаточно строгие, но банкиры люди предприимчивые, и заемщику стоит знать основные подводные камни ипотеки в Сбербанке и других банках, чтобы не остаться без денег и без жилья.

Пару слов об ипотеке

Для тех, кто не совсем понимает, что такое ипотечное кредитование стоит в нескольких словах напомнить основные его черты.

1. Это долгосрочный кредит до 30 лет на погашение.
2. Объемы средств довольно большие.
3. При покупке квартиры, если она готова, то она становится залогом.
4. Процентная ставка несколько ниже, чем для потребительского кредита.
5. Платежи необходимо вносить регулярно.

Важно! Подводные камни всегда у ипотеки разные. Но есть набор самых распространенных ухищрений и уловок банка. Большинство из них направлены на получение максимальной выгоды для финучреждения.

Следим за расходами

Конечно кредитование – это всегда дорого, но если нет возможности за собственные ресурсы купить квартиру, приходится прибегать к услугам банка. При этом финансовое учреждение совершенно не стесняется и активно зарабатывает на каждом ипотечном заемщике. Самые распространенные комиссии:

• Рассмотрение заявки и выдача кредита.
• Обмен валюты.
• Перевод денег с одно счета на второй.
• Выпуск банковской карты.

Зачастую этим грешат небольшие банки. Но в любом случае наличие этих комиссий и дополнительных сборов можно уточнить заранее, еще до подачи заявки.

Справка о доходах

Все кредитные организации и банки требуют справки о доходах. Причем они как бы просят, только цифру дохода, но место работы также придется озвучивать. Кроме того, банк будет перепроверять правдивые ли данные, если что-то будет неточно, то возникнут последствия. При обнаружении обмана банк сразу вносить такого заемщика в черный список, это чревато тем, что кредит вообще получить не удастся и в другом банке.

Оценка имущества и страхование

Такие уловки также очень любят банки. Подводный камень оценки недвижимости, которую заемщик желает купить – это аккредитация. То есть банк настаивает на том, чтобы человек проводил оценку в той компании, которой он якобы доверяет и именно ее результатам, а не какой-то другой он поверит.

Читайте также Оформление ипотеки сотрудниками полиции в 2019 году

В результате, человеку приходится переплачивать за услуги оценки, которые и так далеко не дешевые. При этом, если возникнет желание перекредитоваться, то оценку придется проводить заново и естественно вновь за нее платить. По утверждению банкиров это очень важно для них как гарантия снижения риска.

Страхование предлагают все банки и при любых операциях, что уж говорит об ипотечном кредитовании, тут уж грех не нажиться. Предлагают вносить регулярные (каждый год) платеж за:

1. Страхование жизни, здоровья, трудоспособности.
2. Страхование имущества, то есть квартиры, которая покупается и находится в залоге у банка.
3. Страхование рисков о нарушения заемщиком условий кредитования. Платит естественно заемщик.

Конечно же, все страховки идут в защиту банка. При этом происходит увеличение ежегодного платежа на 0,5-1,5% от суммы кредита. Если же отказаться от всех платежей, то можно сразу же приплюсовывать к годовой ставке от 1 до 3%.

Пункты договора

Ипотека имеет подводные камни в пунктах договора. Так, стандартными являются ограничения по продаже, дарению или другим операциям с залоговым имуществом. Также нельзя осуществлять перепланировку.

Еще могут быть хитрости и уловки направленные на постановку заемщика в зависимое положение. В этом случае все намного серьезней, в частности – запрет на погашение долга раньше срока. Банки могут прописывать такое условие – как возможность смены ставки без согласования с заемщиком.

Особую опасность имеет зависимости от курса валюты, которую в принципе с точностью на такой долгосрочный период предугадать, не получиться. Для того, чтобы этого избежать, необходимо брать рублевый кредит, такой более безопасный.

Плюс к этому необходимо подписывать договор на кредит с фиксированной, а не плавающей ставкой.

Внимательно нужно относиться к требованиям банка о досрочном погашении кредита. Это должно быть прописано в договоре, если нет, то банк может поступать как угодно, варианты:

• Просрочка больше трех раз за год.
• Если клиент отказывается от страховки или о ее пролонгации.
• Нарушение клиентом условий кредитования – в частности перепланировка, сдача в аренду третьему лицу и т.д.

Прежде чем взять ипотечный кредит на квартиру, необходимо понять, что это такое, каковы условия его оформления и параметры выплат, ознакомиться с процедурой оформления и узнать о выгодных программах для разных слоев населения. Внимательно исследуйте этот вопрос, чтобы ипотека не превратилась в кабалу.

Что учитывают банки?

Банки России предоставляют ипотеку только гражданам нашей страны и только под залог другого имущества. При этом важна прописка и регистрация в том регионе, где берется ипотечный кредит.

Сбербанк и частные банки одобряют выдачу ипотеки лицам от 21 года и до 55 лет – для женщин, 60-65 лет – для мужчин.

Банк, в первую очередь, рассматривает стабильный доход и кредитную историю. Стабильный доход включает в себя официальное трудоустройство и трудовой стаж на последней работе от 6 месяцев до 3-х лет (в разных банках разные требования). Повлиять на положительное решение могут также наличие высшего образования и законный брак, особенно если супруг также официально работает.

Банк учитывает общий доход. При этом рассчитывается, что после вычета ежемесячного платежа на каждого человека в семье должен остаться прожиточный минимум. В некоторых организациях есть программы для разных слоёв населения. Например, во многих банках предусмотрена льготная программа для своих сотрудников.

Второе, чему дают оценку банковские сотрудники при принятии решения об одобрении кредитования – кредитная история. Если человек брал кредиты и платил не вовремя, имеет неоплаченные штрафы, в ипотеке может быть отказано. Также отрицательное решение банки могут принять и при отсутствии кредитной истории. В этой ситуации клиент – темная лошадка. Рекомендуется взять в кредит недорогую вещь и выплатить заём раньше срока окончания.

Некоторые коммерческие банки требуют наличие благоустроенной квартиры, которая будет служить залогом. При этом нужна оценка данного предмета недвижимости с указанием и кадастровой, и рыночной цены.

Таким образом, имея постоянное место работы, официальный доход, высшее или среднее специальное образование, зарегистрированный брак, хорошую кредитную историю, есть все шансы на одобрение ипотечного кредитования банком.

Как правильно взять ипотеку на квартиру: пошаговая процедура

Оформить ипотеку намного сложнее, чем получить обычный кредит. Пошаговая инструкция сэкономит нервы и время.

Выбор банка и ипотечной программы

При выборе организации, в которой будет оформляться ипотека, следует ознакомиться с условиями. В Сбербанке есть ряд социальных программ, направленные на отдельные слои населения. Но здесь сложнее получить одобрение, в таком случае следует ознакомиться с процентными ставками в коммерческих банках. Практически у всех сейчас имеются сайты в интернете, там можно найти кредитный калькулятор и просчитать размеры платежей и переплат в соответствии с разными сроками.

На что следует обратить внимание при выборе банка:

• размер первого взноса;
• требования к заёмщикам;
• условия кредитования: ставки, сроки выплат, время просрочки;
• надежность организации.

Следует знать, что в коммерческих банках можно взять кредит без предоставления справки о доходах, но при этом процентов придется платить больше.

Выбирая программу, нужно оценивать свои возможности. Это может быть ипотека для пожилых людей, либо с использованием материального (семейного) капитала, с первоначальным платежом в 10-20%, либо без данного взноса.

Подготовка документов

В разных банках различные списки требуемых документов. Чем меньше процент переплат, тем больший пакет нужно собрать. Есть банки, где средства можно получить, используя всего 2 бумаги.

Чтобы оформить ипотеку, обычно необходим такой пакет бумаг:

• паспорт (оригинал) заёмщика и созаёмщика;
• справка о доходах;
• документ о бракосочетании;
• бумаги на залоговую недвижимость (свидетельство собственности, документ оценки);
• копия трудовой.

Данный список примерный, в некоторых организациях дополнительно требуются другие документы. При невозможности взять справку о доходах подтвердить платежеспособность могут бумаги на автомобиль, ксерокопии счетов сберегательных книжек.

После предоставления всех документов необходимо дождаться решения банка. Иногда вам могут позвонить уже через день, а иногда срок ожидания может затягиваться до двух недель.

Выбираем объект

После одобрения банк дает срок на поиски объекта недвижимости, по истечении которого все бумаги надо будет собирать повторно.

После того как объект выбран, его будут тщательным образом проверять юристы банка. Это не должно быть аварийное или ветхое жилье, там не должны быть прописаны осужденные, отбывающие срок в местах лишения свободы.

Не все организации одобряют кредит на покупку квартиры в новостройке, но есть банки, где процентная ставка на «первички», наоборот, значительно ниже, чем на «вторички».

Некоторые предпочитают начинать оформление ипотеки с выбора квартиры и лишь затем обращаться в банк, уже зная конкретную сумму.

Страхование

В связи с тем, что до полного погашения долга по ипотеке, квартира находится в залоге у банка, требуется обязательное страхование приобретаемого объекта. В некоторых программах обязательным условием является страхование еще и собственной жизни, например, при оформлении ипотеки в Сбербанке на приобретение квартиры в новостройке.

Навязывание страхования жизни не является законным, но в большинстве случаев при отказе возрастает процентная ставка.

Кредитный договор

После оплаты и оформления страховки подписывается кредитный договор. Как правило, он стандартный, но лучше потратить время на ознакомление. Особенное внимание стоит обратить на сноски мелким шрифтом.

Не всегда юридический язык понятен простым гражданам, иногда требуются уточнения. Не нужно стесняться задавать вопросы менеджеру.

Оформление сделки купли-продажи

Последним шагом является оформление сделки и передача денежных средств продавцу. Сначала банк переводит их на счет заемщика, затем они переводятся на счет продавца вместе с первоначальным взносом (собственными средствами покупателя).

Можно ли взять квартиру в ипотеку без первого взноса?

В разных банках различные условия кредитования, большинство программ предполагает внесение первого взноса. Минимальный размер составляет 10% от общей стоимости объекта недвижимости, но для многих и эта сумма непосильна.

Есть ряд программ, которые предоставляют ипотеку без первого взноса, но их условия не всегда лояльны:

• более высокие процентные ставки;
• наличие автомобиля или недвижимости, которые можно заложить;
• больший пакет документов, чем при ипотеке с первоначальным взносом,
• поручители, к которым также предъявляются определенные требования банка.

Минусы такого кредитования очевидны: большие переплаты по процентам, долгая проверка бумаг. А закладывая недвижимость, есть риск остаться и без новой, и без уже имеющейся квартиры, при отсутствии средств на ежемесячные выплаты.

Большинство серьезных банков не предоставляют такой кредит, руководствуясь убеждением, что если человек не смог накопить 10-20% на первый взнос, скорее всего, он неплатежеспособен. Зачастую такие кредиты дают коммерческие банки с сомнительной репутацией, поэтому стоит хорошо подумать, ознакомиться с программами в разных банках, изучить репутацию организации, и лишь потом решаться на этот шаг.

7 способов взять ипотеку легально без первоначального взноса описаны в данном видео:

Как молодой семье взять квартиру в ипотеку?

Все молодые семьи хотят жить отдельно от родителей, но не все могут накопить на недвижимость в короткие сроки. На помощь приходят программы для молодых семей, которые есть во многих банках. Лидером в данном ипотечном кредитовании является Сбербанк. Преимуществом перед другими банками является то, что в случае рождения ребенка или потери основного дохода можно получить отсрочку по выплате основного долга до трех лет. При этом проценты все равно нужно будет выплачивать.

Требования банка:

• оформленный законный брак;
• первоначальный взнос от 10 до 15%;
• одному из участников кредитования должно быть не больше 35 лет.

В таких ипотечных программах более мягкие условия:

• процентные ставки от 10 до 13% годовых;
• первоначальный взнос от 10 до 15%, зависит от количества детей;
• возможность внесения в качестве первоначального взноса материнского капитала;
• срок кредитования – до 30 лет;
• не нужно искать поручителя.

Кроме Сбербанка, выгодные условия ипотечного кредитования для молодых семей предлагают ВТБ 24, ОТП, Газпромбанк, Россельхозбанк.

При данном типе кредитования, даже если ипотека оформляется на одного супруга, второй автоматически становится созаёмщиком, без подписи которого невозможно оформление кредита. Соответственно, и документы необходимо предоставлять обоим гражданам:

• паспорта (оригиналы);
• справки о доходах;
• копии трудовых;
• копии дипломов;
• свидетельство о бракосочетании;
• свидетельства о рождении детей (оригиналы).

Ознакомиться с разными программами ипотек для молодых семей, их условиями можно в данном видео:

Как взять ипотеку под залог квартиры?

Имея недвижимость, можно взять ипотеку под ее залог, не предоставляя при этом денежные средства на первоначальный взнос. Для многих этот вид ипотеки может стать выгодным. Процентные ставки при таком типе ипотечной программы не отличаются от ипотеки с первоначальным взносом и колеблются от 11 до 16%.

Банки выделяют от 75 до 85% от стоимости заложенной квартиры. Возраст заёмщика должен составлять 18-65 лет. Срок кредитования во многих организациях достигает 30-ти лет.

Требования к квартире под залог:

• должна быть проведена оценка стоимости;
• в наличии должны быть все документы: от свидетельства на право собственности до бумаг из кадастровой палаты;
• не должно быть никаких деревянных перегородок, незаконных перепланировок;
• возраст постройки – не больше 50 лет;
• квартира не относится к ветхому или аварийному жилью, не является историческим или архитектурным памятником;
• нет долгов по коммунальным платежам;
• в квартире есть водопровод, газопровод и электроснабжение;
• количество этажей – не меньше 5-ти;
• отсутствие прописанных несовершеннолетних граждан (исключение – наличие разрешения из органов опеки).

Если квартира для залога не соответствует требованиям, банк вправе отказать от выдачи ипотеки.

Не всегда такой вид кредитования выгоден, велик риск остаться без залогового жилья при невыполнении условий кредитного договора. К минусам также можно отнести то, что банки требуют страховать не только жилье, но и собственную жизнь, а это уже гораздо большая сумма, которая увеличивается каждый год.

Можно ли взять ипотеку больше стоимости квартиры

Ипотека – это целевой кредит, заемщик не получает «живых» денег. Денежные средства зачисляются на счет покупателя и сразу в этом же банке переводятся на счет продавца. Поэтому официально, законным способом, получить кредит больше стоимости квартиры невозможно.

Как правило, на покупку жилья банк предоставляет 80-90% от стоимости жилья, в зависимости от условий программы. Если же не хватает средств на первоначальный взнос или на ремонт, можно оформить потребительский кредит. Процентные ставки в таком случае выше.

Выбор программ. Выбирая банк и программу, следует обратить внимание на такие нюансы:

• процентная ставка;
• размер первоначального взноса;
• параметры, снижающие процентные ставки;
• условия досрочного погашения;
• штрафные санкции при просрочке;
• максимальный размер кредита;
• сроки;

В ипотечном кредитовании интересы банка совпадают с интересами заемщика - кредитная организация неплохо зарабатывает на процентах с крупного кредита, который обеспечен ликвидной недвижимостью, а заемщик может быстро переехать в собственное жилье. Однако для заемщика оформление кредита на квартиру сопряжено с целым рядом рисков, кроме того, при разработке ипотечных продуктов банк обеспечивает для себя более выгодные условия, чем для своих клиентов.

В этой статье поговорим о некоторых рисках, связанных с ипотекой, о которых задумываются далеко не все заемщики, и которые сами банки, по понятным причинам, не афишируют.

Преимущество ипотеки

Основное преимущество ипотеки для заемщика заключается в том, что заемщик может получить жилье и проживать в нем, понемногу выплачивая банку сумму, которая была выдана для покупки этого жилья. Обеспечением кредита служит само приобретенное жилье, банк практически ничем не рискует, и если заемщик перестанет выплачивать взносы, кредитная организация просто отберет квартиру, продаст ее и вернет свой долг.

Однако в ипотечном кредитовании условия игры диктует кредитная организация, а не заемщик, поэтому, вне зависимости от того, как банк позиционирует клиентам ипотечный продукт, банк всегда будет находиться в более выгодных условиях, чем заемщик. Рассмотрим некоторые риски, которым подвергается заемщик, и дадим рекомендации, как можно обезопасить себя еще на стадии оформления кредита.

Аннуитетная система платежей

Нельзя исключать возникновение ситуаций, при которых заемщик утрачивает свою платежеспособность и вынужден вернуть банку залоговое имущество, каковым является приобретаемая квартира. Казалось бы, заемщик взамен должен получить часть средств, которые им были выплачены, и все, что он теряет – это возможность приобрести жилье.

В чем проблема?

Однако особенность аннуитетной системы расчетов по кредиту заключается в том, что с начала погашения основная доля выплат приходится не на тело платежа, а на проценты, которые банк начисляет за использование кредитных средств. Лишь со временем доля платежа по телу кредита начинает постепенно расти, а доля платежей по процентам снижается. Таким образом, при расчетах с банком заемщик, который по разным причинам более не в силах нести кредитное бремя, утрачивает большую часть денег, которые он выплатил. Заемщик в этой ситуации просто «дарит» банку деньги, оплаченные за пользование кредитом, который так и не был реализован до конца, и эти деньги являются для банка чистой прибылью, так как кредитная организация не понесла практически никаких расходов.

Как предотвратить ситуацию?

Альтернативой аннуитетной схеме выплат являются дифференцированные платежи. Сумма ежемесячного взноса включает выплату тела кредита, эта сумма на всем протяжении срока кредитования остается неизменной, и проценты по кредиту – а эта часть выплат постепенно снижается (по мере выплаты тела кредита) . Если у заемщика есть выбор, лучше предпочесть дифференцированную систему выплат.

К сожалению, сегодня немногие банки предлагают дифференцированные платежи по ипотеке, а если и предлагают, то с настолько невыгодными условиями, что заемщики предпочитают аннуитет. Поэтому, планируя взять кредит, стоит задуматься о вероятности возникновения описанной ситуации, ведь первые несколько платежей, фактически, состоят из одних только процентов.

Снижение стоимости недвижимости

Выдавая кредит, банк предусматривает возможность возврата заемщиком долга в виде квартиры. В момент реализации недвижимости банк забирает себе причитающуюся по договору сумму, и этой суммы должно хватить на погашения долга. Но что произойдет, если рыночная стоимость квартиры снизится, например, в период резкого ухудшения экономической ситуации, когда жилье не будет столь востребованным?

В чем проблема?

Исключать такой поворот событий нельзя, ипотека оформляется на десять, двадцать лет, а то и больше, а за такой период случиться может всякое… Даже несмотря на то, что заемщик исправно рассчитывается по кредиту, банк допускает вероятность возникновения сложностей у своего клиента, который, в случае потери платежеспособности должен передать банку залоговое имущество. Но при сложившейся ситуации продажа квартиры, учитывая снижение ее стоимости, не поможет вернуть банку необходимую сумму.

Соответственно, банк требует от клиента каким-либо образом сделать так, чтобы текущая стоимость недвижимости стала соразмерной долгу.

У заемщика достаточно ограниченный набор вариантов – либо предоставить дополнительное залоговое имущество либо внести определенную сумму.

Однако у заемщика может не оказаться ни имущества, которое он мог бы предоставить в качестве залога, ни денег.

Что произойдет в этом случае? Банк будет иметь право (по договору) требовать передачи жилья и в судебном порядке (прямо сейчас) , настаивать на возврате недостающей суммы. При таком стечении обстоятельств заемщик окажется без жилья, без части денег, которые он уже выплатил банку в виде ежемесячных взносов (в случае выбора аннуитетной системы расчетов положение осложняется дополнительно) и еще должен банку некоторую сумму.

Как предотвратить ситуацию?

С одной стороны, банк совсем не заинтересован «грабить» клиентов, поэтому большинство кредитных организаций страхуются от подобного варианта тем, что никогда не выдают в кредит столько денег, сколько стоит недвижимость. В большинстве случаев оформить ипотеку на сумму, превышающую 90% стоимости приобретаемой квартиры (без дополнительного залога, созаемщиков, пр.) нереально.

Однако (особенно в свете затяжного экономического «роста») нельзя исключать, что недвижимость может подешеветь более, чем на 10%. Чтобы перестраховаться, заемщик может прибегнуть к страхованию финансовой ответственности – страховые компании предлагают и такой продукт. Суть предложения заключается в следующем: оформляя страховой полис, заемщик может рассчитывать на то, что страховая компания выплатит банку требуемую сумму, если по каким-то причинам он не сможет рассчитаться с банком. При этом, следует понимать, что оплата взносов по страховому полису приведет к увеличению расходов, связанных с обслуживанием ипотечного кредита. Зато заемщик теперь может не бояться требований банка относительно увеличения суммы залогового имущества.

Инфляционные риски

Странно, но не многие заемщики при оформлении ипотеки задумываются об инфляционных рисках. Инфляция, то есть, плавное обесценивание национальной валюты, является нормальным процессом, неотъемлемой частью мировой экономической модели. Однако стоит учесть, что ипотека оформляется на десятки лет, и если среднегодовая инфляция в РФ находится в пределах 6% (об этом говорят официальные источники, на деле, традиционно, картина роста цен выглядит несколько иначе) , то за десять лет покупательная способность денег упадет, по крайней мере, на 60%.

В чем проблема?

Естественно, суммы заработной платы подлежат индексации (сообразно росту инфляции) , однако:

Во-первых , это относится, главным образом, к работникам государственных структур;

Во-вторых , индексация осуществляется с учетом уже произошедшей инфляции (до индексации зарплаты повышение цен оплачивают сами граждане) ;

И в-третьих , как показывает практика, индексируются не все зарплаты даже в государственном секторе (и не в полном объеме) , а в частных компаниях очень немногие руководители на повышение цен реагируют повышением зарплаты.

Заемщик вполне может основную часть дохода получать неофициально (банк может выдать кредит, если клиент предоставил дорогостоящее залоговое имущество, привлек поручителей) . Эти доходы автоматически не корректируются с учетом инфляции, они могут изменяться только путем повышения цен на товары или услуги, которые предлагает заемщик на рынке. А это, в свою очередь, не всегда возможно, учитывая снижение покупательской способности населения в кризисные периоды.

Таким образом, в результате инфляции (через 10 – 15 лет) заемщик может получить неподъемную кредитную нагрузку, и быть не в состоянии оплачивать банку ежемесячные взносы.

Как предотвратить ситуацию?

В первую очередь, при оформлении кредита нужно отталкиваться от своих реальных доходов, на взносы по кредитам должна уходить сумма, которая несущественно отражается на способности заемщика покрывать свои расходы. Если заемщик изначально с трудом собирает деньги не ежемесячные взносы, с большой вероятностью он рано или поздно не сможет продолжать выплаты.

Однако этого может оказаться недостаточно, повышение цен может произойти внезапно и быть довольно резким, поэтому необходимо отслеживать реальный уровень инфляции.

Если на лицо тревожные признаки, которые говорят о том, что через определенное время у заемщика могут возникнуть затруднения при выполнении своих обязательств перед банком, необходимо принимать меры. Характерным признаком негативных инфляционных изменений служит, в первую очередь, размер ставки рефинансирования, если Центробанк часто повышает ставку, значит – с экономикой явно не все в порядке , и возможно ускорение инфляции (информацию об изменениях ставки рефинансирования можно найти на сайте Банка России, это общедоступные сведения).

Как-либо повлиять на инфляционные процессы заемщик, разумеется, не в состоянии, однако может сделать так, чтобы не оказаться без жилья и уплаченных за него денег. Еще до того, как кризис будет признан официально, необходимо обратиться в банк с просьбой о реструктуризации кредита. Другими словами, нужно постараться сделать так, чтобы банк снизил размер ежемесячных платежей и продлил общий срок кредитования. Кредитные организации, как правило, идут навстречу клиентам, которые выполняют свои обязательства, банку выгодно реструктуризировать кредит и продолжать зарабатывать на процентах.

Риск просрочек по кредиту

Как правило, свою способность выплачивать взносы по ипотеке заемщики связывают с текущим размером заработной платы, рассматривая получаемую сумму в качестве оценки своей «стоимости» на рынке труда. Но даже если текущая зарплата (или доход) объективно отражает стоимость заемщика как работника (исходя из квалификации, востребованности) или как бизнесмена (востребованность предлагаемых им товаров и услуг) , необходимо предусмотреть вероятность возникновения ситуаций, при которых доход будет поступать с перебоями, а зарплата выплачиваться с задержками.

В чем проблема?

Помните!

Само по себе наличие просрочек банк рассматривает как ухудшение платежеспособности клиента и готовится принять меры, чтобы получить свои деньги обратно.

При задержке заработной платы заемщик не сможет оплатить взнос вовремя, при увольнении необходимо некоторое время на поиски новой работы, а потом еще некоторое время нужно ждать первой зарплаты. Также нужно учесть ограничения по зарплате, связанные с испытательным сроком, скромную зарплату на временной работе (если во время поиска нет предложений, соответствующих ожиданиям) , или полное отсутствие любой работы (в силу ограничений по здоровью, возрасту, навыкам, квалификации, пр.) .

В свою очередь, банк (в случае просрочек по оплате ежемесячных взносов) предусматривает в договоре возможность разорвать договорные отношения в одностороннем порядке. Представитель кредитной организации обратится в суд с исковым заявлением и потребует возврата долга путем обращения взыскания на недвижимость, которая находится в залоге. Сегодня большинство банков оговаривают для себя такую возможность, если в течение 12 месяцев заемщик опоздал с выплатами по трем или более взносам.

Как предотвратить ситуацию?

Если на момент оформления кредита с доходами все в полном порядке, нужно позаботиться о том, чтобы обеспечить своевременность выплат в любой ситуации. Соответственно, выходом из положения может оказаться запас определенной суммы, предназначенной для выплат, например, в течение полугода, альтернативным вариантом является возможность взять кредит в другом банке.

Однако наилучшим выходом является получение части предоставленного кредита наличными (или на банковскую карту) , которые не используются для покупки жилья (ремонта, прочие расходы) , а просто лежат «на всякий случай». За то время, пока деньги будут находиться у вас, вы будете оплачивать процент за их использование, однако, во-первых, вы гарантированно сможете выполнять свои обязательства перед банком, а, во-вторых, ипотечные проценты намного ниже процентов по потребительскому кредиту (если вы думаете взять кредит для оплаты взноса в случае задержки зарплаты) .

Заключение

Принимая решение оформить ипотеку, стоит отталкиваться не только от вашего уровня благосостояния на текущий момент, но и анализировать варианты развития событий, которые могут произойти через десять или двадцать лет. Не нужно брать кредит в расчете на повышение доходов, этого может и не произойти (продвижения по служебной лестнице может и не последовать, а ваша компания может оказаться в долгах) . Если вы планируете погашать взносы с чьей-то помощью (например, родственники) – подумайте, насколько долго это продлится, и что вы будете делать в том случае, если помогать будет некому. Иными словами, тщательно рассчитывайте свои риски, чтобы не столкнуться с проблемами, которые могут оказаться неразрешимыми.

Игорь Василенко

Задумываясь о покупке жилья , граждане чаще всего обращают внимание на стабильные банки, поддерживаемые государством. В топ 5 по стране входит Сберегательный банк России. Анализ его программ для заемщиков позволяет понять, какие существуют подводные камни ипотеки в Сбербанке, как наиболее ярком представителе популярного и авторитетного кредитного учреждения.

Специалисты выделяют несколько направлений, которые необходимо учесть перед тем, как оформить ипотеку в Сбербанке. Формулировка «ипотека» на юридическом языке означает, что будут заключаться два договора. Первый – это договор жилищного кредита, второй – договор залога на недвижимость. Поэтому риски стоит оценивать по каждому из направлений отдельно.

Риски стоит оценивать по каждому из направлений

Так банк гарантирован от того, что объект потеряет в цене. Если заемщик не сможет расплатиться с кредитором, банк вправе реализовать помещение в счет уплаты долга.

В некоторых случаях Сбербанк может пойти на уступки должнику, если заранее согласовать с ним необходимый вид использования. Однако, это право, а не обязанность кредитной организации. Заемщик, подписывая договор, обязуется сохранить имущество, предотвратить его порчу или утрату.

Защита залоговой недвижимости

Ипотечного имущества в Сбербанке является обязательным, как и в других банках. Это связано с тем, что период залога долгий и банк защищает свою собственность до момента передачи прав на неё заемщику. Причем делается это за счет последнего. Вариантов страховки, как правило, два:

• единовременный взнос;
• рассрочка на страхование до погашения ипотеки.

Первый вариант более выгодный, но требует наличия весомой суммы в тот период, когда будущий владелец ипотеки несет самые большие расходы. Во втором случае суммы распределяются на длительное время. Важно знать, что:

• страховать имущество заемщик обязан только от повреждения и утраты;
• если с объектом за период существования ипотеки что-то случиться, то страховку получит не заемщик, а банк (именно он является выгодоприобретателем по страховке);
• для заемщика при наступлении страхового случая на сумму страховки будет снижен объем долга.

Изначально страховка не может быть оформлена на сумму меньше, чем тела кредита. С течением времени базовая сумма меняется, так как долг по ипотеке уменьшается. Банк может расторгнуть договор, если на имущество будет отсутствовать страховка.

Следует учитывать, что полис чаще всего оформляется не более чем на год. Поэтому его необходимо ежегодно продлять. Одобрить жилищный займ в Сбербанке без страхования объекта покупки могут только тем, кому на момент погашения ипотеке будет до 65 лет включительно.

Риски по утрате имущества

Владелец ипотеки обязан письменно уведомлять Сбербанк о любом повреждении залоговой недвижимости. Кроме того, согласовываются сроки и виды ремонта. Если объект утрачен полностью, то заемщик в течение месяца обязан предоставить для кредита новое обеспечение, либо погасить долг досрочно.

В договоре следует проверить:

• за какие предусмотрено расторжение договора;
• каким способом решается вопрос изъятия залогового имущества;
• в каком суде предусматривается решение спорных вопросов.

Часто, несмотря на федеральные законы, банк может прописать в документах, что имеет право изъять имущество до решения суда, если нарушены условия договора. В этом случае, банкиры могут забрать залог через судебных приставов, минуя суд.

Месторасположение суда, предусмотренное для решения правовых споров, также важно. Требование о рассмотрении дел по договору в судебной инстанции по месту регистрации банка не имеет оснований.

Права третьих лиц

При выборе недвижимости, особенно на вторичном рынке и по долевому договору, следует внимательно проверять обременений. Они могут быть скрытыми, но при обнаружении станут проблемой не банку, а именно заемщику. Если третьи лица предъявят права на ипотечное жилье, то его принадлежность будет решаться по суду.

Если права подтвердятся, владелец ипотечного кредита окажется в самом невыгодном положении. Ему придется передать законным владельцам недвижимость, а банку – задолженность по ипотеке. Сам банк при этом полностью защищен от рисков.

Дополнительные расходы

Не стоит забывать про дополнительные расходы, которые сопровождают любые ипотечные сделки. За оформление документов придется заплатить госпошлину. Сбербанк предлагает заемщикам воспользоваться электронным вариантом регистрации. В этом случае банк может снизить ставка по кредиту на 0,1% годовых.

Любой документ, заверяемый у нотариуса – это дополнительные траты, которые следует учесть. Чтобы не попасть в неудобное , следует предварительно выяснить весь объем расходов, перед тем как получить одобрение на ипотеку в Сбербанке. Подводные камни кредитных сделок могут быть настолько весомы, что будут способны изменить мнение заемщика о необходимости брать ипотеку.

• подробно изучать договора и документы, перед тем, как подписывать их, особенно то, что написано мелким шрифтом;
• если что-то в документах вызывает вопросы или совсем не понятно, следует выяснить информацию в нескольких источниках – у специалистов банка и у независимого юриста;
• перед оформлением ипотеки необходимо не только наличие личных сбережений, которыми можно покрыть обязательные расходы в начале сделки, но и резервный фонд, позволяющий оплатить 3-4 месяца ипотеки, на случай материальных затруднений в период очередных платежей.

Не требует доказательств тот , что банки стремятся не просто помочь гражданам обзавестись личной недвижимостью, а стараются заработать. Чем больше будет выгода, тем сильнее банк заинтересован в клиенте.

Рекламные лозунги не раскрывают рисков и ограничений, с которыми заемщик столкнется в период оформления и оплаты ипотеки. Поэтому, прежде чем соглашаться на долгосрочный кредит с низкой ставкой, следует подробно изучить все условия Сбербанка, включая скрытые расходы и возможные сложности.

Возврат страховки по ипотеке в Сбербанке:

Можно ли предъявить банку претензии, если фактические расходы по ипотечному кредиту значительно превысили указанную в договоре полную стоимость кредита? Куда лучше обратиться с такой жалобой?

Ответить

Ипотека пугает не только необходимостью возврата денег в течение длительного периода, но и возможной сложностью самой процедуры оформления ссуды. Перед тем как , следует изучить пошаговую инструкцию, особенности отдельных кредитных продуктов.

Этапы покупки квартиры в ипотеку Сбербанка пошагово выглядят так:

1. Изучение рынка недвижимости, приблизительная оценка стоимости выбранного имущества, размера кредита;
2. Анализ ипотечных программ, предлагаемых Сбербанком;
3. Приблизительный расчет ежемесячного платежа, самостоятельная оценка шансов на одобрение займа;
4. Сбор пакета документов для подачи заявки на ссуду;
5. Поиск и сбор документов на выбранную квартиру при одобрении заявки на ссуду;
6. Оформление сделки купли-продажи квартиры, подписание ипотечного договора, договоров страхования жилья, здоровья и жизни заемщиков;
7. Регистрация прав собственности на квартиру, .

На каждом этапе есть детали, которые нужно изучить заранее, в этом поможет пошаговая инструкция покупки квартиры по ипотеке.

Изучение ситуации на рынке недвижимости

При оформлении в на вторичку, пошаговая инструкция предполагает предварительное изучение предложений на недвижимость - это то, с чего следует начать, чтобы выгодно купить квартиру в ипотеку. Этап необходим, иначе сложно будет определиться с суммой займа.

Взять ипотеку в Сбербанке на новостройку можно как у застройщиков-партнеров банка, так и у других компаний. В первом случае ставка может быть ниже.

При заключении договора долевого участия с неаккредитованным девелопером дополнительно предоставляются:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• документ, удостоверяющий права уполномоченного лица, подписавшего ДДУ со стороны застройщика;
• разрешение на строительство;
• документы, подтверждающие статус земельного участка, - договор аренды или свидетельство о праве собственности;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• акт приема-передачи.

Методы сбора информации могут быть различные: можно обратиться в профильное агентство, изучить публикации и инструкции по выбору в специализированных газетах, на интернет-порталах. Фирменный сервис по подбору жилья и на вторичном рынке, и на рынке новостроек есть и у Сбербанка. На ресурсе «ДомКлик» также размещают заявки на ипотеку, консультируются со специалистами банка.

Узнав стоимость квартир в выбранной категории, нужно оценить возможность оплаты первичного взноса собственными средствами. По программам жилищного кредитования, согласно инструкциям Сбербанка, требуется от 15% цены.

Анализ ипотечных программ

Сбербанк предлагает 6 продуктов жилищного кредитования для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынках, для льготных категорий заемщиков (молодых семей, военнослужащих), с возможностью внесения первого платежа или погашения части долга за счет средств материнского капитала, а также на приобретение загородной недвижимости и строительство индивидуального дома.

Ставку в размере от 6% предлагают молодым семьям в рамках программы « для семей с детьми». Преференция доступна семьям, в которых второй или третий ребенок родится в период с 1 декабря 2018 г. По 31 декабря 2022 г.

Для прочих заемщиков минимальная ставка в 7,1% предлагается по программе «Приобретение строящегося жилья». В рамках этого проекта можно приобрести недвижимость на первичном рынке у определенных банком застройщиков – продавцов. Максимально возможная сумма ссуды – 85% от договорной или оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Купить квартиру на вторичном рынке можно в кредит по ставке от 8,6% в рамках акции «Для молодых семей». На этапе выбора программы в Сбербанке нужно уточнить все нюансы про ипотеку на квартиру. Размер ставки зависит от наличия зарплатного проекта в Сбербанке, суммы первого платежа, срока погашения взятой ссуды.

Оценка собственных шансов на получение ссуды

Оценить потенциальную возможность получения займа можно, используя . Введя данные о доходе, расходах семьи заемщика, стоимости объекта кредитования, срок кредита, размера первого платежа, можно узнать сумму ежемесячных платежей, общую переплату по займу. Калькулятор также покажет максимальный размер займа, на который может претендовать заемщик с определенным доходом.

Расчеты на кредитном калькуляторе предварительные, для уточнения необходимо обратиться в отделение Сбербанка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 50% дохода заемщика.

Также необходимо учитывать и требования Сбербанка, предъявляемые им к потенциальным клиентам. На получение ипотеки на квартиру могут претендовать граждане страны:

• в возрасте от 21 года до 75 лет на момент полного расчета по займу или до 65 лет, если при оформлении заявки заемщик не подтверждал факт трудоустройства;
• работающие по последнему месту работы не менее 6 месяцев. Если обратившийся получает заработную плату не по зарплатному проекту банка, то его общий стаж за последние 5 лет должен быть не менее 1 года.

Документы для оформления ипотечного кредита

Для оформления заявки на ссуду необходимо предоставить в Сбербанк документы:

• анкету-заявку;
• копию паспорта заемщика и созаемщиков;
• второй документ, например, ИНН, СНИЛС, медполис, загранпаспорт, водительское удостоверение;
• справку о регистрации по месту пребывания, если регистрация временная;
• справку о доходах по форме 2-НДФЛ, для ИП – налоговые декларации;
• копию Трудовой книжки, заверенную работодателем;
• Свидетельство о браке (при наличии);
• Свидетельство о рождении ребенка (при наличии).

Если заработок поступает в рамках зарплатного проекта Сбербанка, то подтверждение величины дохода и стажа трудоустройства не требуется.

По программе « » нужно предоставить сертификат, удостоверяющий право семьи на получение средств материнского капитала, и документ из Пенсионного фонда, подтверждающий величину остатка по счету.

Следуя внутренним инструкциям, менеджеры могут потребовать и другие документы для оценки потенциального риска выдачи займа.

Решение о выдаче ссуды выносится в течение 3-5 дней и действительно в течение 60 дней.

Выбор жилья и сбор необходимых документов

Получив положительное решение банка, узнав сумму одобренной ипотеки, следует активно заняться поиском и выбором соответствующей квартиры самостоятельно или с помощью риэлторов. Следует учитывать требования, которые выдвигаются банковской структурой к ипотечной недвижимости:

• здание, в котором расположен объект кредитования, не должно быть аварийным, ветхим, запланированным к сносу;
• отсутствие незаконных перепланировок;
• наличие всех коммуникаций.

Когда найден интересный объект, заключается предварительный договор купли-продажи.

Затем предварительный договор купли-продажи необходимо предоставить в банк вместе с пакетом документов на недвижимость, состоящего из:

• договора купли-продажи, дарения, мены и так далее, то есть документов, на основании которых у продавца возникло право собственности;
• кадастровый паспорт квартиры;
• выписку из ЕГРП и Свидетельство о праве собственности, если объект приобретен до 01.01.2017 г., или расширенную выписку из ЕГРП, если регистрация последнего перехода права собственности произошла после указанной даты. Банк принимает выписки из ЕГРП, выданные не позднее чем 30 дней назад;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• копию поквартирной карты;
• ксерокопию паспорта продавца;
• банковские реквизиты счета продавца;
• подтверждение наличия собственных средств покупателя – расписка продавца о получении некой суммы или справка из банка о наличии средств на счете покупателя.

Начиная сбор необходимой документации, нужно уточнять ряд вопросов, например, если:

• собственниками отчуждаемого имущества являются недееспособные граждане, в том числе несовершеннолетние, то потребуется согласие органов опеки;
• недвижимость приобреталась продавцом, состоящим в браке, то потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку;
• приобретается доля недвижимости, то пишется нотариально заверенный отказ от покупки собственников прочих долей;
• сделку по продаже совершает доверенное лицо владельца жилья, потребуется его паспорт и нотариальная доверенность.

Затем проводится оценка потенциального ипотечного жилья.

Представлять, какие этапы нужно пройти будущим владельцам жилья, просмотреть пошаговую инструкцию про то, как оформляется ипотека в Сбербанке, нужно для того, чтобы определить порядок получения бумаг, ведь каждая из них имеет срок действия, да и на их изготовление также необходимо время.

Если в отведенный банком срок документация по приобретаемому объекту не будет готова, нужно подавать новую заявку на получение ипотечного кредита.

Учитывая, что без согласия банка на предоставление кредита продавец не станет собирать какие-либо документы, желательно одновременно и искать жилье, и обращаться в банк с первичной документацией, с анкетой.

Служба безопасности Сбербанка согласно инструкции изучает документацию, оценивает риск выдачи ипотеки. После этого решение сообщается клиенту, инициируется процесс , пошаговая инструкция которого представлена ниже.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Договор купли-продажи жилья со сбербанковской ипотекой, в целом, имеет типовую форму. Однако он должен содержать обязательное упоминание о том, что часть стоимости жилья будет оплачено за счет заемных средств, предоставленных именно этим банком, а также о том, что приобретаемый объект будет передан в залог, а залогодержателем выступит Сбербанк.

В документе указываются реквизиты кредитора, но подписывают его только покупатель и продавец.

Сначала формируется и подписывается предварительный договор купли-продажи, а потом - основной . Тексты обоих документов принципиально не отличаются. Просто в первом говорится о намерении сторон заключить сделку, прописываются сроки ее регистрации, а во втором – уже непосредственно о покупке. Предварительный договор передается внутренним службам банка на анализ одновременно с пакетом документов по приобретаемому объекту недвижимости.

Расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке в 2018 году

Среди основных трат заемщиков выделяют следующие:

1. госпошлина при обращении в МФЦ или в Росреестр – 2000 рублей при покупке жилья на вторичном рынке и 350 рублей при ДДУ;
2. услуги нотариуса, если сделку проводить через него – от 1% от суммы сделки. При необходимости оплачивают составление доверенностей - около 1000 рублей;
3. оценка приобретаемого объекта – от 2000 рублей;
4. услуги риелтора – от 35000 рублей. Чаще эта статья расходов включена в стоимость жилья, а рассчитывается с этим специалистом продавец;
5. договор страхования приобретаемого объекта недвижимости – от 0,15% от суммы займа;
6. личное страхование титульного созаемщика – от 1%. Данный вид защиты носит добровольный характер.

Чтобы снизить расходы по обслуживанию долга, можно воспользоваться скидками по ипотечным программам, которые предоставляет банк:

• 1% при оформлении страхования жизни и здоровья;
• 0,1% при электронной регистрации сделки. Стоимость услуги – 6 700 рублей. Госпошлина за регистрацию составит 175 рублей;
• 2% при приобретении жилья у аккредитованного застройщика;
• 0,3% при приобретении некоторых объектов недвижимости, представленных на сайте Дом Клик от Сбербанка .

Размер первого взноса влияет на размер процентной ставки по кредиту: чем он выше, тем меньше будет уплачено процентов по ипотеке.

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке

Дополнительно возможны такие виды затрат:

• банковская ячейка (от 1500 рублей), если расчет с продавцом предполагается наличными;
• копирование документов;
• страхование титула прав (защита от утраты права собственности) – это добровольный вид страхования, от оформления которого можно отказаться.

Продавец оплачивает заказ выписки из ЕГРП (400 рублей). Справки о составе семьи, о наличии задолженности за ЖКУ бесплатные.

Когда вносится первоначальный взнос по ипотеке Сбербанка

Первоначальный взнос при ипотеке обычно составляют собственные средства будущих владельцев жилья. Чаще всего эта сумма делится на 2 части.

Первая представляет собой аванс или залог. В первом случае, если сделка по тем или иным причинам не состоится, вся сумма возвращается покупателю. Во втором случае, если виновник отказа от жилья покупатель, то деньги остаются у продавца, а если продавец, то он компенсирует второй стороне залог в двукратном размере.

Величина первой части аванса определяется по договоренности между сторонами. Чаще это сумма в пределах 50000-100000 рублей. Ее передают продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи.

Вторая часть отдается в день регистрации сделки, при оформлении основного договора купли-продажи. В эту же дату подписывают кредитную документацию.

Каждый факт передачи денег должен сопровождаться подписанием соответствующих бумаг.

Если речь идет о наличности, то необходимые надписи делаются на договорах купли-продажи (и на предварительном, и на основном). Дополнительно, специально для Сбербанка, пишут расписку о получении средств. Желательно, чтобы ее продавец написал лично и подписывал только в присутствии покупателя.

Если предполагается безналичный перевод, то достаточно банковского документа, подтверждающего факт перечисления денег.

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

На регистрационные действия в отношении ипотечных сделок у соответствующих органов есть 5 рабочих дней. По их истечении покупатель должен получить документы с регистрации, заключить необходимые договоры страхования и предоставить получившийся пакет документации в банк.

После этого подписывается заявление на выдачу займа. Одновременно подается заявление на перечисление этих средств продавцу на счет, номер которого прописан в договоре купли-продажи.

Чтобы не потерять на комиссии при получении средств, продавцу выгодно иметь счет в том же территориальном банке, в котором получает займ покупатель. При переводе средств в другой регион либо в другой банк, продавцу придется уплатить комиссионный сбор.

Есть возможность получения окончательного расчета наличными деньгами. Тогда средства будут получены в день оформления сделки, до посещения регистрирующего органа. Но их поместят в банковскую ячейку, и забрать деньги можно будет только после прохождения договором купли-продажи регистрации, то есть через те же 5 рабочих дней.

Заключение сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе идет пошаговое подписание заемщиком ряда договоров: об аренде банковской ячейки (при необходимости), купли-продажи объекта недвижимости с продавцом, ипотеки с банком.

Процедуру оформления ипотеки и регистрации объекта недвижимости можно облегчить, если воспользоваться платным сервисом от Сбербанка: электронной регистрацией сделки. Сопровождением в таком случае занимается персональный менеджер. Выписка из ЕГРП поступит на email. Такой способ оформления доступен только при условии, что объект недвижимости не находится в долевой собственности, и после регистрации купли-продажи право собственности не будет долевым.

Похожие статьи