Перекредитование ипотечного кредита. Могут ли банки отказать рефинансировать ипотеку в принципе? Возможный отказ по перекредитованию

Приветствуем читателей нашего проекта! Сегодня поговорим на тему, что такое рефинансирование ипотеки, как правильно перекредитовать ипотеку и стоит ли перевести ипотеку в другой банк, отзывы читателей. Если у вас есть ипотека и вас не устраивает ставка, срок, дополнительные комиссии или просто сам банк, и вы захотели перевести ипотеку из одного банка в другой, то этот пост для вас.

Итак, что такое рефинансирование ипотечного кредита – это перекредитация ипотеки (выдача новой ипотеки для гашения старой) с целью получения лучших условий по обслуживанию ипотечного кредита.

Под лучшими условиями принято понимать:

Уменьшение ставки по ипотеке;
Увеличения срока кредитования (для снижения ежемесячного платежа);
Уменьшение срока кредита (для снижения общей переплаты);
Отмена дополнительных комиссий, страховок и сборов (экономия на обслуживании ипотеки);
Замена валюты ипотечного кредита (защита от обвала рубля);
Перевод ипотеки в другой банк (удобство обслуживания).

При этом перекредитование ипотеки возможно как в своем банке, так и в другом банке, где, условия выгоднее.

Давайте теперь разберемся, когда выгодно ипотечное рефинансирование, а когда нет.

Выгодно или нет

Итак, что такое выгодное рефинансирование ипотеки? Прежде чем провести перекредитование ипотеки, следует сделать предварительный расчет с учетом всех параметров. Чтобы не быть абстрактными разберем конкретный пример. Это рефинансирование ипотеки наших читателей — семьи из Новосибирска.

Ипотека — перекредитование в другом банке:

Исходные данные Ипотека с остатком основного долга 2 196 700 под 11% годовых. Количество месяцев до завершения ипотеки 196. Отсутствует страхование жизни по ипотеке. Залоговое страхование квартиры не предусматривает штрафы за несвоевременное предоставление страховки. Ипотека оформлена в Сбербанке. Семья из 3 человек. Работает только муж. Супруга ожидает рождения второго ребенка.

Лучшие условия по рефинансированию ипотеки в другом банке на данный момент в Райффайзенбанке -10,9% годовых (далее мы более подробно разберем рефинансирование ипотеки других банков и лучшие предложения 2017 года). Теперь рассчитаем выгодно ли будет перейти нашей семье из Сбербанка в Райффайзенбанк.

Начнем с процентной ставки. Если брать ипотеку в Райффайзенбанке на те же 196 месяца под 10,9% годовых, то переплата составит за весь срок 2 514 850. Если оставить ипотеку в Сбербанке, то переплата составит 2 541 677. Выгода от рефинансирования 26 827 рублей.
Теперь считаем дальше дополнительные расходы по ипотеке, а именно страхование жизни. Возьмем среднюю ставку в 0,5% от остатка основного долга. За весь срок придется застраховаться 17 раз. Примерная плата за этот срок будет порядка 119 701. По ипотеке Сбербанка у нашей семьи обязательного страхования жизни нет. Выгода от рефинансирования с учетом предыдущего пункта уже отрицательная — минус 92 874.
Отец семейства получает зарплату, как и достаточно большое количество Россиян, на карту Сбербанка, а это значит, что нужно будет либо платить комиссию за перевод от 1% от суммы, либо искать банкомат Райффайзенбанка.
Потребуется перевод залога из Сбербанка в другой банк и новая регистрация сделки, а это значит большое количество потраченного времени, нервов и расходы на регистрацию.
На период пока вы не перевели залог в новый банк будет действовать повышенная на 1% процентная ставка, а это еще пару тысяч лишней переплаты.

Из этого следует, что для наших читателей из Новосибирска рефинансирование кредита на квартиру будет невыгодно по ряду причин:

Выгода от снижения процентов по ипотеке минимальна.
Появления обязательства страховать свою жизнь по ипотеке забирает из семьи дополнительно более 100 тыс. рублей.
Переуступка ипотеки сопряжена с большим количеством бюрократических проволочек и дополнительных трат из бюджета. Вместо того чтобы работать и приносить в семью доход, папа будет вынужден отпрашиваться с работы и тратить свое время и нервы на взаимодействие с банками.

Подписывайтесь на обновления нашего проекта в конце поста, и вы узнаете, как с помощью нашего проекта эта семья будет погашать свою ипотеку с выгодой. Для начала рекомендуем почитать пост «Реструктуризация ипотеки с помощью государства», в нем будет рассказан личный опыт данной семьи от участия в программе помощи ипотечным заемщикам.

Когда же тогда выгодно перекредитоваться? Давайте обозначим ряд параметров, которые помогут сделать вам верное решение.

Ставка по ипотеке должна быть ниже действующей от 1%, а лучше больше. В нашем примере рефинансирование под 10% годовых принесет выгоду порядка 272 408 р. Даже с учетом страхования это выгодно, т. к. всё равно ипотека будет закрываться досрочно за счет материнского капитала, налогового вычета по ипотеке и реструктуризации с помощью государства (следите за этим на нашем проекте).
Отсутствуют дополнительные комиссии и платежи по ипотеке (например, страхование), либо они ниже действующих.
Есть возможность перевести ипотеку в ваш зарплатный банк или банк, где вам удобно совершать платежи.
У вас достаточно много свободного времени и нервов на проведения рефинансирования.

Теперь вы уже примерно понимаете выгодно вам рефинансирование ипотеки или нет. Давайте же теперь узнаем более подробно о том, как рефинансировать ипотеку.

Общие условия и требования к заемщику для рефинансирования

У каждого банка свои требования и условия по рефинансированию ипотеки. Они почти ничем не отличаются от стандартных требований и условий по ипотеке в каждом конкретном банке. Предварительно узнать их можно в банке или у нас на сайте в специальном разделе «Банки».

Давайте обговорим общие условия:

Как правило, это фиксированная ставка на весь срок.
Срок ипотеки в зависимости от банка (от года до 30 лет).
Валюта исключительно рубль.
Комиссий за выдачу или рассмотрение не предусмотрено.
Сумма кредита 80-85% от стоимости (квартиры) и зависит от требований к первоначальному взносу в конкретном банке. Максимум 30 000 000.
Погашение ежемесячно равными частями с возможностью досрочного пересчета ипотеки. Отсрочка по ипотеке на период переоформления залога не предусмотрена.
Обеспечение – это залог вашей недвижимости.
Предусмотрены штрафы и комиссии за просрочку платежа.
Отказ от страхования жизни увеличивает процентную ставку от 0,5 до 1%.
Ипотека предоставляется в безналичной форме.

Требования к заемщику достаточно простые:

Возраст от 21 до 65 — 70 лет на момент окончания ипотеки.
Стаж работы от 3 месяцев на последнем месте и от года общего стажа.

Очень важно! Надо понимать, что вашу платежеспособность будут оценивать заново. Есть достаточно большой риск получить отказ, если у вас снизилась зарплата или супруга ушла в декрет. Перекредитация также будет проблематична, если у вас есть проблемы с кредитной историей.

Как проходит процедура рефинансирования ипотеки и документы

Сейчас более детально поговорим о том, как рефинансировать ипотечный кредит в другом банке и как перевести ипотеку эффективно. Данный процесс состоит из ряда этапов:

Обращение в банк с предварительной консультацией по рефинансированию.
Сбор документов для одобрения (анкета, паспорта, справка о доходе, СНИЛС, копия трудовой, военник для мужчин до 27 лет, справка из банка об остатке задолженности по ипотеке и отсутствии текущей просрочки, справка о качестве погашения ипотеки от начала и до текущей даты или выписка по движению денег по счету, кредитный договор и график).
Получение положительного решения по рефинансированию (4-5 дней). Далее, оно действительно порядка 120 дней.
Разрешение от вашего текущего банка о передаче залога (Сбербанк практически всегда отказывает в передаче залога, поэтому необходимо получить от них посменный отказ).
Предоставление документов по вашему объекту недвижимости (оценка, ЕГРП и т. д. подробный список можно получить у вашего кредитного инспектора).
Рефинансирующий банк производит выдачу нового кредита и перечисление денег в ваш банк кредитор для гашения ипотеки (предварительно могут попросить справку об остатке ипотеки). Рефинансируемый кредит закрывается (рефинансируя ипотеку уточните предварительно условия досрочного погашения по текущей ипотеке, возможно, нужно будет написать заявление на досрочное гашение).
Смена залогодержателя по ипотечной квартире. Это самый сложный и замороченный этап. От банка к банку он отличается по схеме реализации. Рефинансирование ипотеки в Банке Москвы и ВТБ 24 предполагает, что 3-4 месяца банки самостоятельно и без участия заемщика разбираются с передачей закладной между банками (ценная бумага по которой определен держатель залога и условия по договору ипотеки на вашу квартиру) и регистрацией новой записи в ней по держателю. В этот период будет действовать повышенная на 2% ставка по ипотеке. Закладная, если она была предусмотрена ипотечным договором всегда находится в банке, у вас на руках её нет. В Райффайзенбанке, после гашения ипотеки в стороннем банке, заемщик должен сам получить закладную от банка и передать её в Райффайзенбанк. Далее, происходит регистрация новой ипотеки и ставится отметка о новом держателе закладной.

Можно ли рефинансировать ипотеку в собственном банке? Процедура эта крайне редкая, т. к. банку невыгодно терять доходы и, скорее всего, вам будет отказано.

Лучшие предложения от банков в 2019 году

А сейчас вы можете посмотреть наш банковский ТОП и узнать, какая программа рефинансирования ипотечных кредитов подходит именно вам. В таблице обозначена итоговая процентная ставка, которая будет у вас по итогам рефинансирования с учетом удовлетворения всех требований банка по первому взносу и способу подтверждения дохода.

Банк	Ставка, %	Примечание
Росевробанк	9,75
Альфа банк	11.54
Газпромбанк	9,2
Абсалютбанк	10,25
Дельтакредит	10
Банк Открытие	9,35
ВТБ Банк Москвы и ВТБ 24	8,8
Уралсиб	10,4
Сбербанк	9,5
Райффайзенбанк	9,5
Россельхозбанк	9,3	Возможно снизить до 9,05 если зарпалтный кредит и ипотека более 3 млн
ДОМ.РФ	9

Рефинансирование ипотеки в Сбербанке и Россельхозбанке на данный момент не предусмотрено. Подпишитесь на обновление нашего проекта, чтобы узнать об активации данной программы в этих банках.

Стоит использовать наш стандартный, для расчета выгоды данного мероприятия. Просто поставьте нужное значение в графе проценты, сумма и срок.

Фото: Евгения Яблонская для «БанкИнформСервис»

Рефинансирование - один из продуктов, который сегодня набирает значительный оборот. Во многом это обусловлено экономической ситуацией: ставки по кредитам существенно снизились, значительное количество заемщиков захотели снизить свою долговую нагрузку. Мы собрали в одном тексте ответы на самые важные вопросы о рефинансировании ипотеки от представителей 8 банков.

При какой разнице в ставке рефинансирование будет выгодно?

Эксперты сходятся во мнении, что рефинансирование имеет обоснованный экономический смысл, если разница в ставках составляет, как минимум, 1 процентный пункт, а лучше - 1,5-2 п.п. Это связано с тем, что во время перекредитования возникает множество сопутствующих расходов, в том числе на получение платных справок и страхование, а это существенно отражается на экономии, полученной от разницы в ставках.

«Рефинансирование кредитов выгодно тем, кто брал кредит по высоким ставкам. За несколько лет процент по ипотеке планомерно снижался. И сейчас разница в ставках по ипотеке достигает 4 процентных пунктов к ставкам 2013-2014 года. При рефинансировании в таком случае для среднестатистического заемщика разница в платеже составляет порядка 4 000 рублей ежемесячно», - говорят в Запсибкомбанке. Посчитать конечную экономию самостоятельно не так уж сложно.

Комментарий

Рассчитать выгоду самостоятельно довольно легко. Обратитесь в банк, который будет рефинансировать вашу ипотеку, узнайте размер будущего ежемесячного платежа при сниженной ставке. Далее посчитайте разницу в платежах и умножьте ее на количество оставшихся месяцев ипотеки. Потом вычтите из полученной суммы все расходы на оформление документов, оценку недвижимости и пр.

Если говорить о конкретных цифрах, то можно и нужно рефинансировать ипотеку, если ставка по кредиту выше 12%, считает руководитель центра ипотечного кредитования банка «Российский Капитал» в Екатеринбурге Дмитрий Мочалин. Его коллега из розничного филиала ВТБ обращает внимание на то, что имеет значение и срок кредита - рефинансирование в первые годы обслуживания ипотеки будет наиболее эффективным.

Комментарий

Рефинансирование ипотеки выгодно уже начиная с разницы в ставках от 1% и выше, но только в первые годы погашения ипотечного кредита (максимально эффективным будет в первые 1-2 года), так как именно в этот период происходит выплата основной части процентов и минимальной части основного долга.

Иногда целесообразно поменять кредитора, даже если разница в ставках невелика, но появляется возможность увеличить срок ипотеки.

Комментарий

Рефинансирование - это не только изменение ставки, но и возможность изменить срок кредита. Например, если у семьи произошло изменение зарплатных условий, а первоначальный кредит был оформлен на срок 10 лет, то увеличение срока кредита позволит сократить размер ежемесячных платежей. Главная цель клиентов при рефинансировании - получение новых удобных и комфортных условий по ипотеке.

Некоторые банки предлагают в процессе рефинансирования ипотеки объединить несколько кредитов в один или получить дополнительную сумму на ремонт, например.

Комментарий
Елена Вяткина, начальник отдела ипотечного кредитования в Екатеринбурге банка Уралсиб:
Общего рецепта на все случаи жизни нет. Все зависит от целей рефинансирования. Можно снизить ежемесячный платеж, увеличив срок кредита даже при одинаковой ставке. У заемщика могут быть несколько кредитов с разными ставками, которые он хочет объединить в один и за счет этого заметно снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. В нашей программе рефинансирования можно объединить в один кредит ипотечные, потребительские кредиты и долги по кредитным картам, а также включить в тело кредита дополнительную сумму, чтобы получить ее наличными.

Посчитаем выгоду на конкретных примерах

Чтобы представить себе, насколько рефинансирование может быть выгодным, мы попросили представителей кредитных организаций произвести расчет по конкретным параметрам - наиболее популярным срокам и суммам. В среднем, экономия составляет более 500-800 тысяч рублей.

Кейс от «Примсоцбанка»
Анна Демидова, начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования «Примсоцбанк»:
Условия по предшествующему кредиту: Сумма кредита 2 млн руб. Срок кредита 20 лет Размер процентной ставки - 13,5% годовых Ежемесячный аннуитетный платеж 24 190 руб. При рефинансировании кредита с сохранением срока кредитования, но со снижением ставки до уровня 10,5%, ежемесячный платеж составит уже около 20 000 руб., а вот экономия на процентной ставке за весь срок кредита - более 800 000 руб. Согласитесь, разница существенная.

Кейс от ВТБ
Елена Бельтикова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала банка ВТБ в Екатеринбурге:
Предположим, клиент оформил ипотечный кредит на 2 млн рублей на 15 лет. Действующий кредит был выдан под 15,5% и ежемесячный платеж по нему составляет 28 679 рублей. Через 2 года заемщик проводит рефинансирование ипотеки, и ставка по новому кредиту снижается до 11,75% (а именно такую ставку сейчас предлагает розничный филиал ВТБ Екатеринбурга). Ежемесячный платеж снизится до 24 068 рублей. В этом случае за 15 лет погашения кредита заемщик сэкономит 719 331 рубль. Даже если отсюда вычесть дополнительные затраты на рефинансирование (оценка залога, страховка), как мы видим, экономия получается существенной.

Кейс от «ДельтаКредит»
Алена Павлова, руководитель банка «ДельтаКредит» в Екатеринбурге:
Доход в виде уменьшения переплаты заемщик получит в любом случае - и чем меньше времени он обслуживает действующий кредит по высокой ставке, тем больше будет его выгода. Условно, если заемщик еще должен банку 2,8 млн рублей, ему платить ипотеку еще 14 лет и у него ставка - 13% годовых, то переоформление ипотеки по ставке 10,5% годовых сэкономит ему более 500 тыс. рублей.

Какие дополнительные затраты несет заемщик при рефинансировании?

Рефинансирование - это не только 500-800 тысяч рублей экономии, но и затраты. Размер их, как правило, не очень велик, но учесть их тоже нужно.

В первую очередь, это оценка недвижимости - она обойдется в 2-5 тысяч рублей, в зависимости от объекта и выбранной оценочной компании. Также в процессе рефинансирования возникают расходы на государственную пошлину за регистрацию договора ипотеки (обычно до 500 рублей).

Если недвижимость приобреталась в браке, скорее всего, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на сделку (около 1500 рублей). Практически все кредиторы при рефинансировании требуют страхования залога - обычно это 0,3-1,5% от стоимости объекта недвиимости. Возможно, условиями договора будет предусмотрено также страхование жизни заемщиков - его размер зависит от страховой компании и индивидуальных особенностей заемщика (состояния его здоровья, профессии, возраста).

Дополнительные расходы могут быть связаны с получением документов от первичного кредитора. Некоторые (но не все) банки берут комиссию за справки об остатке задолженности и уплаченных процентах, справку об отсутствии просрочки, справку с реквизитами для досрочного погашения займа у первичного кредитора.

Всегда спрашивайте у своего нового кредитора о полном перечне дополнительных расходов: не исключено, что в конкретном банке перечень допрасходов будет отличаться от стандартного.

Сколько занимает рефинансирование ипотеки?

Как правило, весь процесс состоит из пяти этапов: 1. Оценка заемщика.
2. Оценка залога (объекта недвижимости).
3. Сделка (подписание договора).
4. Выдача кредита.
5. Перерегистрация залога на нового кредитора.
В зависимости от банка и индивидуальных особенностей сделки, процедура может занять разное количество времени. Если все делать оперативно, то можно уложиться в 1,5 недели. При сборе документов нужно иметь ввиду, что некоторые справки имеют свой срок годности.

Комментарий
Светлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге:
Как правило, изначально заемщик лично обращается в отделение банка или консультируется по телефону «горячей линии». Далее он подает заявку на рефинансирование своего займа. Пакет документов при этом стандартный: анкета, паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, документы по квартире. Заявку мы рассматриваем оперативно, не более двух дней. Чаще всего заемщик узнает решение в этот же день или на следующий. Потом он заказывает отчет об оценке недвижимости, берет справки об остатке задолженности и отсутствии просрочки в том банке, который ранее выдал кредит. Следует учитывать, что справки эти, как правило, действительны непродолжительное время (чаще всего до 5 дней). Поэтому очень важна оперативность и согласованность действий между банком и заемщиком в процессе проведения сделки.

На срок оформления рефинансирования ипотеки влияет не только оперативность выбранного банка и расторопность самого заемщика, но и скорость оформления документов у первоначального кредитора.

Финансовые организации относительно недавно стали выдавать займы на выплату жилищных кредитов. Да и сегодня услуги по рефинансированию ипотеки предоставляет не каждый крупный банк. Между тем такие кредитные продукты пользуются спросом у российских заемщиков, которые хотят снизить сумму переплаты или просто изменить определенные условия погашения долга. При этом многие из них не знают всех деталей и особенностей перекредитования ипотеки. А рефинансирование кредита, тем более целевого, – это процесс достаточно сложный.

Условия и требования банков

Взять жилищный кредит на погашение такого же целевого займа можно в любых банках, предоставляющих услугу рефинансирования. Поэтому если у первоначального кредитора есть такие программы, то лучше всего заключить соответствующую сделку с ним. Но стоит заметить, что далеко не все банки рефинансируют внутренние, то есть собственные кредиты, выданные на покупку жилья. Чаще всего финансовые организации предоставляют заемные средства на выплату внешней ипотеки, оформленной в каком-то другом банке. Условия, на которых можно перекредитовать жилищный заем, у каждой финансовой организации индивидуальные. При этом большинство из них предъявляют к тем, кто хочет получить такой кредитный продукт, вполне стандартные требования. Этот список, как правило, состоит из следующего:

гражданство РФ;
наличие официального дохода, размер которого соответствует кредитной нагрузке;
возраст на момент рассмотрения заявки на рефинансирование – не менее 24 лет;
возраст на дату окончания действия нового договора ипотеки – не более 65 лет;
отсутствие непогашенных долгов по каким-либо денежным займам;
хорошая кредитная история.

Помимо самого получателя целевого займа, определенные требования банки всегда предъявляют и к ипотечной недвижимости, купленной на средства первого кредитора. То есть жилье должно соответствовать всем параметрам, указанным в программе данного вида кредитования. Кроме стандартных требований, финансовые организации могут устанавливать и особые. Например, в условиях кредита может быть указано, что рефинансировать можно только тот ипотечный заем, который был выдан на приобретение новой недвижимости. В таком случае банк не предоставит заемные средства на погашение кредита, взятого на покупку вторичного жилья. Ко всему прочему значение часто имеет сумма текущего ипотечного долга, а также срок, на который был оформлен предыдущий договор.

Список документов, которые обычно требуются для оформления кредита на рефинансирование, тоже зависит от условий определенного предложения. При этом в основной перечень входит следующее:

паспорт главного и всех второстепенных заемщиков, а также поручителей;
трудовой договор, подписанный с работодателем, и трудовая книжка;
копия первого договора ипотеки;
справка о доходах, которые заемщик получает из источников, учитываемых банком;
документы по каждому виду залога – главному, дополнительному и временному.

Рефинансирование ипотеки: основные особенности

Рефинансирование кредита, который был получен на покупку недвижимости, – это более сложная процедура, чем перекредитование нецелевого займа. Во-первых, банки часто отказывают клиентам в возможности погасить долг досрочно с помощью рефинансирования, поскольку в таком случае они теряют значительную часть прибыли. Кроме того, с определенными трудностями заемщики сталкиваются непосредственно во время оформления нового жилищного кредита. Главная проблема – это передача залогового имущества.

Недвижимость, купленная на заемные средства, всегда выступает в качестве основного обеспечения. Следовательно, ипотечное жилье находится в залоге у первоначального кредитора, который в свою очередь снимет соответствующее обременение, только когда получит все выданные заемщику деньги. Между тем, исходя из деталей процесса рефинансирования ипотеки, долг погашается после заключения нового договора с другим банком. И второму кредитору тоже необходимо обеспечение в виде недвижимости, которую заемщик приобрел в кредит. И вот здесь главная сложность – как получить новую ипотеку и заложить жилье, если оно еще является предметом обеспечения по текущему займу? Для решения этого вопроса есть два варианта.

Заемщик предоставляет второму банку временный залог, стоимость которого соответствует сумме оформляемого целевого кредита. Но если, конечно, кредитор согласен на такие условия. В такой ситуации финансовая организация и заемщик заключают, помимо главного, еще дополнительный договор. В этом документе прописывается, что после того, как заемщик полностью рассчитается по текущему долгу, он обязан передать недвижимость в залог по полученной ипотеке.
Должник просит первого кредитора снять обременение с залогового имущества до получения всей суммы долга. Чтобы избежать обмана со стороны клиента, банки в таких случаях заключают дополнительный договор, в котором указывается, что заемщик погасит ипотечный кредит после оформления новой сделки. Следует отметить, что этот вариант менее распространен, поскольку мало кто из кредиторов соглашается остаться без обеспечения.

Как происходит перекредитование жилищных займов

Что касается выбора определенной программы, то в этом вопросе заемщик ориентируется в первую очередь на стоимость кредитного продукта, то есть размер ставки. Кроме этого, многие берут новый кредит на жилье, чтобы изменить другие параметры, например срок возврата долга или схему погашения. Но, независимо от цели перекредитования ипотеки, этот процесс всегда происходит одинаково, по стандартному плану. Итак, рефинансирование состоит из следующего:

Должник уточняет у первого кредитора полную сумму, которую он ему еще не выплатил, а также размер уже погашенного долга. В этом финансовом отчете обязательно указывается точное количество всех внесенных платежей.
Подается заявление на получение нового ипотечного займа. Стоит отметить, что в некоторых банках подать заявку на рефинансирование можно онлайн – на официальном сайте финансовой организации.
Когда кредитный отдел одобряет заявку, то заемщик предоставляет финансовой организации, согласившейся выдать ему новый ипотечный кредит, все необходимые документы. В этот список обязательно входит и финансовый отчет, взятый в первом банке.
После тщательной проверки документов и информации, предоставленных заемщиком, составляется договор. Главный документ сделки денежного заимствования подписывается, когда все детали рефинансирования улажены.
После заключения ипотечного соглашения банк погашает долг своего клиента, перечислив необходимую сумму на счет предыдущего кредитора. С этого момента заемщик становится должником другой финансовой организации.

О чем следует помнить

Прежде чем приступить к ипотечному рефинансированию, стоит взвесить все за и против. В частности, желательно рассчитать возможную выгоду от получения нового целевого займа. Если после перекредитования сумма переплаты уменьшится незначительно – не более чем на 2%, то особой выгоды не получится. Кроме того, при рассмотрении ипотечной программы следует уделять внимание не только тарифам, но и схеме погашения. Ведь итоговая стоимость кредитного продукта зависит также от того, какими платежами возвращается долг – дифференцированными или аннуитетными. Если же главная цель рефинансирования – это изменение срока выплаты денежного займа, то тогда тем более стоит подумать о целесообразности такой процедуры.

Такое понятие, как рефинансирование ипотеки имеет разные подводные камни, о которых заемщику обязательно нужно знать. Существует много способов решить вопрос с проблемным кредитом, но для этого необходимо консультироваться с банками и выслушивать их предложения.

Что такое рефинансирование

Под рефинансированием ипотечного кредита следует понимать оформление еще одного займа в банке, с помощью которого клиент погашает ипотеку. Суть в том, что второй кредит выдается под другие проценты, что позволяет быстрее рассчитаться с долгом. К примеру, ипотека оформлялась под 20%, в то время как второй кредит берется уже под 15% годовых.

Выгода для сторон очевидна. Для клиента она заключается в следующем:

низкая процентная ставка нового займа;
быстрое погашение ипотеки;
существенная экономия.

Банк также получает свою выгоду. Например, возможность осуществления рефинансирования привлекает новых клиентов. Кроме того, вероятность возврата средств по второму займу гораздо выше.

Причины

Для перекредитования ипотечного кредита у заемщиков может быть множество причин. Но самыми главными являются:

Снижение суммы ежемесячных выплат за счет низких процентов. Но если ставки слишком низкие, следует тщательнее изучить договор. Вполне вероятно, что банк компенсирует это в дальнейшем так называемыми «скрытыми платежами».
Увеличение сроков. Многие заемщики не волнуются по поводу процентов, но хотят продлить сроки выплат.
Уменьшение сроков. Рефинансирование используется и для того, чтобы клиент мог быстрее рассчитаться с долгом.
Объединение займов. Клиент может объединить несколько своих кредитов в один, причем будут снижены проценты.
Смена залога. Ситуация может измениться, поэтому у заемщика всегда есть возможность перекредитования с помощью предоставления другого предмета залога.
Смена банка. Если отношения с кредитором не складываются, в некоторых случаях клиент может попробовать его сменить.
Изменение валюты. Нередко клиенты делают ошибку, оформляя ипотеку в иностранной валюте. Их привлекают низкие процентные ставки и другие условия. Но со временем такой заем становится неподъемным бременем, поэтому приходится менять валюту на отечественную.

Рефинансирование ипотеки имеет свои подводные камни, о которых обязательно следует знать.

Риски для заемщика

Недостатки рефинансируемого кредита зависят от многих факторов. Но можно выделить два самых существенных недостатка. Первый «подводный камень» – это сама процедура переоформления. Заемщику необходимо заново предоставить справку с работы, различные технические документы на недвижимость и т. д.

Читайте также Порядок оформления ипотеки, если есть непогашенный займ

Помимо этого переоформление во многих банках является условно-бесплатным. Другими словами, заемщику придется потратиться на различные комиссии и т. д. Вся процедура также занимает время. Поэтому можно смело брать несколько дней за свой счет, так как придется побегать по различным инстанциям и ждать решения банка.

К рефинансированию следует прибегать тем заемщикам, у которых длительный период кредитования, большие проценты и большая сумма.

Второй недостаток – это налоговый вычет. Что это такое? Простыми словами, под вычетом подразумевается возможность вернуть 13% от потраченных на покупку жилья средств. Но это правило действует только в том случае, когда стоимость квартиры не выше 2 млн. рублей. К тому же, воспользоваться льготой можно только 1 раз в жизни.

В эти 13% входят также проценты, если квартира приобретается в ипотеку. И если заемщик взял другой кредит, чтобы рассчитаться с ипотекой, с налоговым вычетом возникнут проблемы. Даже если заемщиком удастся добиться возврата средств, но не всех. И потеря будет существенная.

С чего начать

Если ипотека стала реальной проблемой, не стоит ухудшать ситуацию, перестав платить. Возможно, рефинансирование будет хорошим выходом из ситуации. Но что нужно делать в первую очередь? Сначала следует заняться документами. Так как придется обращаться к другому кредитору, ему понадобятся все бумаги, касающиеся недвижимости, а также доходов заемщика.

Но главное даже не это. Чтобы осуществить перекредитование, потребуется согласие банка, в котором оформлялась ипотека. Оно должно быть составлено в письменном виде по всем правилам. Провести процедуру без согласия залогодержателя можно, но тогда проценты будут несколько выше, чем при наличии разрешения.

Нужно ли сообщать о цели кредита? Конечно, когда нужно погасить небольшой потребительский заем, вряд ли кто-то спросит об этом клиента. Но когда речь идет о большой сумме, то банк потребует объяснений. И тут могут возникнуть проблемы, так как на этом этапе большинству заемщиков отказывают.

С точки зрения кредитора все выглядит следующим образом: он выдает денежные средства в долг и получает заемщика, который не смог выплатить предыдущий кредит. Придется доказывать свою платежеспособность и т. д. Если же банк все-таки отказывает в рефинансировании, есть смысл задуматься о простом потребительском кредите. Но тогда не стоит брать его в том же банке, где оформлена ипотека.

Ипотечный кредит для любой семьи – тяжелое бремя, которое предстоит нести продолжительное время. Очень обидно узнать спустя короткий срок, что в другом месте можно было заключить договор на значительно более выгодных условиях. Выход из ситуации существует – пройти процедуру рефинансирования ипотеки в Сбербанке.

Когда процентная ставка по уже имеющемуся займу серьезно превышает средневзвешенную на рынке, а впереди еще много лет выплат, то меры необходимо принимать оперативно. Для заемщика меняется все. Происходит погашение старой ипотеки средствами новой.

Предложений о рефинансировании ипотечных кредитов на отечественном рынке много. Одно из самых выгодных у Сбербанка. Ему доверяет абсолютное большинство заемщиков: каждая вторая ипотека в стране оформляется именно здесь.

В этой статье

Основные положения жилищного кредита по рефинансированию

Сбербанк предлагает уникальный шанс объединить свои кредиты на различные цели в один – общий. Вместо того, чтобы оплачивать текущие платежи в разные кассы, должник ежемесячно платит только однажды – в Сбербанке.

Выгода ощутима: сумма от 1 млн. руб., срок до 30 лет, ставка от 9,5% годовых. При этом рефинансирование ипотечного кредита открывает дополнительные преимущества:

Банк сам сделает запрос в БКИ и выяснит точные суммы задолженности по уже оформленным займам.
За счет нового, более выгодного перерасчета ежемесячный платеж уменьшается.
Очень удобно вносить платежи: 1 раз каждый месяц на 1 счет.
При желании вторично оформить ипотеку, потребуется согласие только Сбербанка.
Можно попутно оформить дополнительный кредит на иные (не ипотечные) цели, включив его в состав общей задолженности.
Отсутствие скрытых комиссий.

Для того, у кого оформлено сразу несколько займов в разных местах, очень удобно «собрать» их все – так снижается риск пропустить очередной платеж. Если клиент получает зарплату на счет в Сбербанке, то платеж автоматически может удерживаться из поступающих от работодателя сумм.

Условия и требования программы рефинансирования

Чтобы получить доступ к программе рефинансирования Сбербанка, клиент должен подтвердить соответствие определенным требованиям.

Он представляет документы о своих займах, о своей финансовой состоятельности, а далее переговоры ведутся в индивидуальном порядке. После успешной проверки, процедура завершаются оформлением новой рефинансированной ссуды.

Руководство банка положительно рассматривает заявки платежеспособных клиентов. Если у соискателя имеется трудовой договор, регулярная заработная плата, положительная кредитная история и отсутствуют просроченные платежи по предыдущим займам, то у него есть все шансы на то, чтобы получить положительное решение. Чем раньше обратиться, тем больше можно на этом сэкономить.

Процентная ставка

Она напрямую зависит от того, когда именно будет подписан договор:

До регистрации ипотеки в Сбербанке

После регистрации ипотеки в Сбербанке

Переговоры с руководством банка ведутся в индивидуальном порядке в каждом случае. Какие именно условия будут предложены клиенту и в итоге будут включены в договор рефинансирования, определяется по результатам собеседования и изучения договоров с другими кредитными организациями.

Величина заемной суммы

На момент обращения требуемая сумма равна уже имеющимся задолженностям по ранее оформленным займам.

Сюда могут входить самые различные слагаемые:

Ипотека.
Овердрафт по кредитной карте.
Займ в форме наличных средств.
Кредит на приобретение автомобиля.
Кредит на любые цели.

Обо всех этих слагаемых будущего кредитора (Сбербанк) следует уведомить добровольно, так как утаивание информации будет воспринято негативно. При этом сам заемщик может включить в договор рефинансирования все имеющиеся задолженности, или только некоторые.

Например, можно «сложить» автокредит и ипотеку, а мелкие долги (покупка смартфона, займ на косметический ремонт лоджии) выплачивать в прежнем режиме.

Сбербанк предлагает оформление договоров рефинансирования на суммы от 1 млн. руб. Иными словами, если клиент хочет рефинансировать займы более скромных размеров, ему в данном случае будет отказано.

Пакет документов

Для рассмотрения заявки о рефинансировании потенциальный клиент должен обязательно представить основную документацию:

Заявление по форме банка.

Паспорт (обязательно должна быть отметка о постоянно регистрации в данном населенном пункте либо свидетельство о временной регистрации здесь же).
Трудовой договор, трудовая книжка и другие документы, подтверждающие факт постоянного дохода.

Сбербанку важны следующие данные:

Номер рефинансируемого договора.
Дата его подписания.
Срок возврата займа.
Сумма кредита (рубли, евро).
Величина процентной ставки.
Размер ежемесячного платежа.
Реквизиты кредитора по рефинансируемому договору, куда будут перечислены средства.

Дополнительно могут быть запрошены справки:

Об остатке задолженности (включая начисленные проценты).
Об отсутствии просроченной задолженности за 1 год.

Очень важно перед подачей заявки уточнить реквизиты для перечисления денег. Бывает, что закладные продаются полностью или частично третьим лицам. В этом случае прежний кредитор обязан сообщить по первому требованию новые реквизиты.

Поскольку в обеспечение ипотеки предоставляется залог в виде приобретаемой или уже имеющейся недвижимости, то заемщик обязан представить соответствующие документы и на нее.

Сделать это можно не сразу, а в течение 90 дней после того, как банк официально одобрит выдачу ссуды на рефинансирование.

Если в первоначальном ипотечном договоре были использованы средства материнского капитала, то потребуется вновь получить и представить в Сбербанк справку из органов опеки и попечительства о согласии на залог квартиры.

Требования к залогу

В качестве залога принимаются различные объекты недвижимости:

квартиры;
частные дома;
земельные участки;
коммерческую недвижимость.

О каком бы объекте ни шла речь, он обязательно должен быть:

приватизирован;
принадлежать потенциальному заемщику.

В рассмотрение принимаются только ликвидные объекты. Подтверждением ценности залога и его ликвидности является отчет оценочной компании. Если оценщик аккредитован Сбербанком, его отчет не вызовет сомнений. Перечень аккредитованных компаний можно уточнить в отделении, куда обращается заемщик.

Именно на основании отчета оценщика принимается окончательное решение о максимальной сумме выдаваемой ссуды. Если в квартире уже зарегистрированы несовершеннолетние или пенсионеры, то в залог ее не возьмут. Такие объекты не ликвидны, ведь банк не сможет быстро их продать для погашения долга.

Требования к кредитам

Перечень требований, предъявляемых Сбербанком к рефинансируемым кредитам не велик, но каждый пункт обязателен к исполнению:

Клиент не должен иметь на момент обращения пророченных задолженностей.
В течение последних 12 месяцев нет ни одного задержанного (просроченного) платежа.
Клиент выплачивает платежи по оформленным ссудам уже не менее 6 месяцев.
Срок оформленного кредита истекает не раньше, чем через 3 месяца.
Все ранее оформленные и не погашенные займы ни разу не реструктуризировались.

По каждому пункту необходимо запросить у первоначальных кредиторов соответствующие справки, выписки. Сбербанк обязательно проверит каждый из представленных документов. При обнаружении несоответствий он ответит отказом в выдаче кредита.

Требования к заемщику

Основной перечень выглядит так:

Пошаговая процедура рефинансирования

Первым шагом на пути к получению денег для потенциального заемщика становится обращение в местное отделение Сбербанка в кредитный отдел. Туда необходимо представить документы, перечень которых изложен выше, а также заполненную заявку-анкету. Далее необходимо дождаться ответа.

Пройти данный этап можно самостоятельно, а можно поручить юристу или иному доверенному лицу. На первом собеседовании «трудных» вопросов не будет. У соискателя примут документы и сообщат, когда и как будет дан официальный ответ.

Одобрение заявки и залога

Процедура рассмотрения и одобрения заявки на рефинансирование ипотеки в Сбербанке, а также залога по ней, выглядит следующим образом:

В ходе первичного собеседования клиент уточняет перечень необходимых для рассмотрения заявки документов, сообщает о своих финансовых возможностях, располагаемом объекте недвижимости для залога.
Служащий банка принимает документы и заявление.
В среднем каждая заявка изучается руководством в течение 2-4 дней.
Клиенту сообщается решение (и положительное, и отрицательное). Назначается дата следующего собеседования, куда необходимо принести с собой документы по залогу. Обычно на это отводиться срок до 2 месяцев.
Клиент передает в банк документы по залогу для их сверки. Каждый документ тщательно проверяется, на все уходит около 5 дней.
Если залогом по новому займу выступает ранее уже заложенный объект недвижимости, то происходит снятие с него обременения и регистрация нового залога. Если же залог – это новый и свободный от обременений объект, то на него регистрируется ипотека.
Проводится сделка. По договоренности она может быть проведена до регистрации залога или после.

Если после всей проделанной работы клиент получает отказ, то он может быть мотивированным и немотивированным. Если причина указана, то после ее устранения, можно попытаться подать заявку вновь.

При немотивированном отказе обычно спорить бесполезно, чаще всего речь идет о неблагополучной кредитной истории или подозрении (уверенности) руководства банка в мошенничестве.

Выдача кредита и ставка

После того, как сделка проведена (подписан сторонами договор рефинансирования), деньги переводятся на счет тех кредитных организаций, долги перед которыми клиент погашает. Стандартный срок перечисления – до 30 дней с момента подписания договора.

Проценты определяются индивидуально с учетом целого ряда факторов. Из таблицы на сайте можно узнать нижнюю границу ставок, но точное значение у каждого клиента будет своим.

Наибольшее значение имеют:

Пропорция суммы займа к ценности залога.
Срок возврата ссуды.
Условия рефинансирования (число объединяемых кредитов, их целевое назначение).

Сумма нового кредита, размер ежемесячного платежа, процентная ставка, условия досрочного погашения и другие важнейшие нюансы обязательно указываются в новом ипотечном договоре. Только после его полного погашения недвижимость будет освобождена от залога. И залог, и освобождение от него регистрируются в Росреестре. Госпошлину за эти действия оплачивает клиент.

Возможный отказ по перекредитованию

Главной причиной отказа в рефинансировании является просрочка по уже имеющимся кредитам. Однако, причинами отказа в рассмотрении заявки на рефинансирование в Сбербанке могут быть и иные обстоятельства.

Чаще всего речь идет:

Платежеспособность заемщика снизилась по сравнению с тем временем, когда была оформлена первая ипотека.
В прошлом у клиента были займы, по которым были допущены просрочки.
Клиент может обратиться только за рефинансированием ипотеки, тогда банк обязательно проверит: сколько еще кредитов у него еще оформлено. Сокрытие таких сведений расценивается отрицательно.
Клиент хочет оформить залогом уже заложенную первоначальному кредитору недвижимость, но тот против освобождения залога до полного погашения долга.

Все эти причины известны заранее самому заемщику. Не стоит думать, что можно по желанию скрыть какую-то информацию от руководства Сбербанка. Официальные запросы при рассмотрении заявления рассылаются всюду: в налоговую, полицию, Бюро кредитных историй, ПФР.

Выгода рефинансирования кредита и пример расчета экономии

Нагляднее всего представить экономию реальных средств на конкретном примере. Первое, что необходимо сделать – это вычислить свой текущий ежемесячный платеж по имеющимся кредитам.

Для этого при неизменных размерах ежемесячных платежей используется формула:

Y – ежемесячный платеж,

D – сумма кредита,

i – ставка,

m – число платежей в году,

n – число лет погашения долга.

Для суммы кредита 100 тыс. руб. на 5 лет при ставке 16% годовых, формула будет:

Точно такую же формулу используем для вычисления ежемесячных платежей по всем имеющимся долгам. Складываем получившиеся суммы и имеем величину ежемесячного суммарного платежа.

Так как все прежние ежемесячные платежи объединяются, то каждый месяц платится только один платеж при фиксированной процентной ставке. Разницу легко подсчитать. Допустим по вышеуказанным условиям (5 лет и 100 тыс. руб.) ставка рефинансирования составит 12%.

Размер ежемесячного платежа в Сбербанке будет:

Общая экономия в месяц составит 2407–2222=185 руб.

Экономия за 5 лет составит: 185 руб.х5х12=11100 руб.

В реальности речь идет о намного больших суммах, ведь Сбербанк предоставляет рефинансирование долгов от 1 млн. руб., поэтому и величина экономии исчисляется куда большей выгодой.

Достоинства рефинансирования в Сбербанке

Кроме очевидных выгод от объединения всех ссуд в одну при сниженной ставке, имеется несколько дополнительных.

Наибольшую выгоду получают зарплатные клиенты, чьи работодатели перечисляют зарплату на карту Сбербанка. К ним у банка не возникает вопросов о платежеспособности, а в дальнейшем любые другие услуги им будут доступны на самых выгодных условиях.

Ставка рефинансирования Сбербанка максимально близка к средневзвешенному значению на рынке. Однако, надежность его выше, чем у любого другого банка.

Клиент платит справедливую цену за заемные средства и при этом не боится столкнуться с такой неприятностью, как банкротство кредитора.