Рефинансирование ипотеки: особенности, этапы процесса и цифры. Перекредитование ипотеки

Уже несколько лет российские банки стали предлагать своим клиентам рефинансирование ипотеки, с помощью которого можно пересмотреть условия кредитного договора, по которому были приобретено жилье, будь-то квартира или загородный дом. позволяет заемщикам получить ощутимую выгоду за счет снижения процентной ставки по ипотеке или изменения срока кредитования. Данная процедура возможна как в том же банки, где был оформлен первоначальный договор, а может быть осуществлена в новой кредитной организации, предложившей более выгодные условия ипотеки, но после согласования со старым банком.

В банковской сфере усиливается конкурентная борьба за клиентов со стабильной платежеспособностью и надежностью. Для будущих заемщиков разрабатываются новые кредитные программы, привлекательные своей выгодностью. Банки в соревновании за клиентов стараются заполучить тех заемщиков, которые уже имеют ипотечный кредит и стабильно платят за него. Именно для этой категории клиентов разрабатываются и предлагаются программы рефинансирования, в том числе и по ипотечным кредитам, дающие потребителям возможность без особых потерь поменять банк и условия кредитного договора.

В чем выгода рефинансирования ипотеки

Сегодня за ценами на недвижимость угнаться довольно сложно, растет и рыночная стоимость залогового жилья. Высокие ставки по ипотеке, оформленной несколько лет назад, снижают финансовые возможности граждан, что не позволяет сделать ремонт, купить новую машину, обновить мебель в квартире, или запустить свой бизнес. Именно поэтому рефинансирование становится всё более востребованным банковским продуктом

Выбирая рефинансирования ипотеки, заемщики получают возможность:

Снизить действующую процентную ставку по кредиту.
Получить дополнительные средства за счет более раннего погашения первичной ипотеки в результате рефинансирования.
Изменить валюту, в которой была оформлен ипотечный кредит. Эксперты в данной области советуют оформлять ипотечный договор в той валюте, в которой заемщику выплачивают заработную плату. Некоторые заемщики ошибочно думают, что выгодней взять валютный заем из-за более низкой процентной, но забывают о рисках, связанных с высокой волатильностью курс валют к рублю.

Все эти выгоды для заемщика делают возможность рефинансирования имеющейся задолженности по ипотечному кредиту весьма привлекательной.

Подводные камни рефинансирования ипотечного кредита

Безусловно, банки не слишком благоприятно относятся к «изменникам» и по мере возможности противятся рефинансированию собственных кредитных программ в иных банках. В прочем, иногда прекращают рефинансировать даже своих же заемщиков, как это сделал Сбербанк в сентябре прошлого года временно приостановил рефинансирование ипотеки своих клиентов.

Первый подводный камень, который ожидает заемщика, заключается в необходимости получения согласия банка, выдавшего первоначальный кредит. Если в договоре есть пункт, что возможно только с согласия банка, то вероятность получения подобного согласия без штрафных санкций, достаточно низкая.

Следующий подводный камень, ожидающий заемщика – нужно заручиться доверием новой кредитной организации, документально подтвердить собственную финансовую состоятельность и ликвидность рефинансируемого залога.

Некоторые финансово-кредитные учреждения требуют свидетельство поручителей и дополнительный залог – все это может предоставить не каждый заемщик.

Альтернативные варианты рефинансирования ипотеки

В некоторых случаях можно перезаключить договор ипотеки с понижением ставки по процентам, не пользуясь процедурой рефинансирования с привлечением другого финансово-кредитного учреждения. Вот некоторые из них:

Если вы оформляли без залога, то после завершения процедуры сдачи новостройки в эксплуатацию, можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
Можно принять участие в социальных программах по оказанию помощи в покупке недвижимости некоторым слоям населения, воспользовавшись положенными от государства субсидиями и льготами.
Если у вас родился в семье второй ребенок, вы вправе реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ от 29.12.2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» на регламентируемых условиях финансово-кредитного учреждения.

Алгоритм получения рефинансирования по ипотечному кредиту

Сейчас мы разберемся, что нужно делать заёмщику при стандартной процедуре рефинансирования по ипотечному кредиту, алгоритм можно разделить на нескольких этапов:

Этап 1: Собираем пакет документов для рефинансирования ипотеки , который состоит не только из бумаг заемщика, но и сведений о рефинансируемом кредите. Для этого нужно взять выписку со счета, справку о состоянии и сумме задолженности и другие необходимые документы. После этого выбирается банк и подается заявка. Некоторое время руководство банка занимается рассмотрением заявки на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.

Этап 2: Ожидаем решение банка по запросу рефинансирования – выдать ипотечную ссуду для погашения задолженности по кредиту, выданному первоначально, или отказать заемщику. Если заявка будет одобрена, то клиент собирает дополнительный пакет документов, который имеет отношение к залоговой ипотечной недвижимости. Руководство банка анализирует, устраивает ли его данная недвижимость в качестве обеспечения ипотеки или нет.

Этап 3: Изучаем условия рефинансирования ипотеки , сроки и ставку. Также будет составлено уведомление для первичного кредитора о том, что ипотека будет погашена до обозначенного договором срока.

Этап 4: Уведомляем банк, первоначально выдавший ипотечный кредит, о старте рефинансировании ипотеки . Задача кредитора – пересмотреть и установить дату полного расчета по имеющимся долговым обязательствам. В большинстве случаев, расчет будет осуществлен в день ближайшего по плану платежа.

Этап 5: Запускаем процедура перечисления средств для погашения ипотечного кредита , взятого в первом банка после того как все условия будут согласованы. Отдельно оговаривается момент передачи денежных средств – наличной суммой или безналичным переводом на расчетный счет. Это решает банк. Безусловно, каждый случай индивидуальный, потребитель имеет право внести часть собственных средств, а может в полном объеме использовать заимствованные у банка средства для того, чтобы закрыть все обязательства по первому кредиту.

Этап 6: Инициируем процедуру государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл. IV и гл. VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 7 мая 2013 года за номером 102-ФЗ.

Дополнительные расходы при рефинансировании ипотечного кредита

Данная процедура сопряжена со следующими моментами:

Крайне утомительные сборы пакета документов;
Существенная трата времени;
Длительное согласование документов;
Денежные затраты на все процедуры.

Дополнительными расходами при рефинансировании ипотечного кредита могут стать:

Рост ставки на 1-2% в случае отказа заёмщика либо застраховать свою жизнь или здоровье.
В некоторых банках придется дополнительно потратить 1-2% суммы кредита на оплату различных комиссий за выдачу и перевод денежных средств по программе рефинансирования;
Вторичное прохождение процедуры оценки рыночной стоимости залоговой недвижимости независимыми экспертами. За это опять-таки нужно будет заплатить.

Снятие обременения с находящейся в залоге недвижимости тоже потребует денежных затрат, как и на права по залогу рефинансирующего банка. Если вы решили заняться оформлением самостоятельно, это может занять довольно много времени. В большинстве случаев заемщик обращается за помощью в специализирующиеся компании, которые за деньги берут оформление всех документов на себя.

Банки под рефинансирование ипотеки в 2019 году

Рефинансирование ипотеки в Москве при стоимость недвижимости 6 000 000 рублей с остатком долга 3 000 000 рублей (половина стоимости жилья уже выплачена) и сроке рефинансирования в 10 лет.

Банк	Ставка	Ежемесячный платеж	Переплата
Тинькофф Банк	8,50%	37 186	-1 462 343
Банк возрождение	9,20%	38 317	-1 598 059
Россельхозбанк	9,20%	38 317	-1 598 059
Газпромбанк	9,50%	38 808	-1 656 901
Банк Открытие	9,65%	39 054	-1 686 473
Банк ДОМ.рф	9,75%	39 218	-1 706 204
Связьбанк	9,75%	39 219	-1 706 244
Банк АК БАРС	9,80%	39 301	-1 716 146
Сургутнефтегазбанк	9,80%	39 301	-1 716 146
Альфа-Банк	9,99%	39 616	-1 753 875
Запсибкомбанк	10,20%	39 965	-1 795 761
Транскапиталбанк	10,20%	39 965	-1 795 761
ДельтаКредит	10,25%	40 048	-1 805 763
Банк Санкт-Петербург	10,25%	40 048	-1 805 763
СМП Банк	10,29%	40 115	-1 813 772
Юникредит Банк	10,45%	40 382	-1 845 880
Райффайзен Банк	10,49%	40 449	-1 853 924
Банк Уралсиб	10,50%	40 466	-1 855 936
ВТБ	10,50%	40 466	-1 855 936
РНКБ	10,50%	40 466	-1 855 936
Банк Зенит	10,75%	40 887	-1 906 383
Сбербанк	10,90%	41 140	-1 936 782
Промсвязьбанк	11,20%	41 649	-1 997 872
Банк Центр-Инвест	12,20%	43 418	-2 210 131
Абсолют Банк	12,50%	43 892	-2 267 037

Подводя итоги вышесказанному, перед тем как идти на рефинансирование ипотеки необходимо помнить о плюсах и минусах, тщательно изучить варианты в разных банках, всё еще раз посчитать в отношении размера ставки, размера ежемесячного платежа и срока итогового ипотечного кредита. Не забывайте, что рефинансирование ипотечного кредита со сменой валюты займа может снять с вас риски валютных курсовых колебаний, в том случае, если изначально вы оформляли ипотеку в долларах или в евро.

Снижение ипотечных ставок привело к тому, что россияне стали чаще подавать заявки на рефинансирование кредитов. Банки эти запросы не удовлетворяют. В июле 2017 года средняя ставка по кредиту составила 11%. Это новый рекорд в истории ЦБ. Еще два года назад ипотеки выдавались под 15%. Как граждане добиваются выгодных условий кредитования?

Сущность

Рефинансирование — это программа, с помощью которой можно погасить задолженность по старому кредиту путем оформления нового кредита. Услуга делится на два типа:

Внутреннее переоформление кредита на новых условиях путем составления допсоглашения.
Внешнее переоформление - это получение кредита в другом банке. При этом клиенту придется заново пройти процедуру оформления договора. Процесс предусматривает оформление нового ссудного счета и его обеспечения при наличии документов, подтверждающих право собственности.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки?

Заниматься переоформлением договора есть смысл, если сокращается размер регулярного платежа или уменьшается ставка. Например, клиент получил ипотеку на сумму 200 тыс. долларов, которую он обязан погасить за 30 лет. Договор обслуживается под 12% годовых. Ежемесячный платеж составит 2057 долл. Выгодно ли если ставка по кредиту снизится до 9%? Да, это позволит заемщику сэкономить 488 долларов ежемесячно. За тридцать лет экономия составит 16 тыс. долларов.

Эксперты советуют заниматься рефинансированием ипотеки, если процентная ставка снизится минимум на 2 п. п. Среднерыночная ставка сегодня на рынке составляет 10%. Соответственно, заниматься вопросом рефинансирования выгоднее клиентам, оформившим ипотеку в 2015 году. Тогда среднерыночная ставка составляла 12%. Тем, кто приобрел жилье всего год назад, нужно дождаться снижения ставок до 9%.

Выгодно ли если договором были предусмотрены аннуитетные платежи? Нет, по этой схеме расчетов первые выплаты будут направляться на погашение процентов. Если с момента оформления договора прошло больше половины срока, то перекредитованные только принесет убытки.

Проверить, выгодно ли оформлять в банке «ВТБ» рефинансирование ипотеки, можно следующим образом:

Необходимо взять текущий график погашения платежей и сложить все оставшиеся выплаты по договору.
Далее следует ввести в кредитный калькулятор на сайте банка исходные условия: срок, оставшийся по текущему договору, просчитанный остаток задолженности.
Калькулятор рассчитает размер ежемесячного платежа.
Эту сумму следует умножить на количество месяцев, соответствующих сроку действия нового кредита.
Нужно сравнить полученные результаты. Если разница существенная, значит, рефинансирование будет выгодным.

Преимущества

В результате перекредитования процентная ставка снизится, но срок действия договора будет продлен. Выгодно ли делать рефинансирование ипотеки? Отзывы клиентов подтверждают, что заемщики со стабильным высоким доходом могут значительно сэкономить средства. Если не получится переоформить договор в банке, который выдал кредит, всегда можно обратиться в другое финансовое учреждение.

В снижении ставок есть и положительные моменты. По данным Центробанка, на 01.08.2017 ипотечных кредитов было предоставлено на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий объем кредитования вырос на 4,7 трлн. рублей.

Подготовка

Чтобы ответить на вопрос «Выгодно ли рефинансирование ипотеки в Сбербанке?» в конкретном случае, следует провести подсчет расходов.

первым делом нужно изучить договор, особое внимание уделите пункту, который касается беспроцентного досрочного погашения долга;
далее нужно рассчитать размер комиссии и адекватно оценить свои возможности;
если принято решение заниматься переоформление договора, то следует обратиться к кредитору;
к ответственным клиентам банки идут на встречу и оформляют реструктуризацию задолженности, она не всегда предусматривает перекредитование;
если не удалось добиться результата в одном банке, следует обратиться в другое кредитное учреждение.

Документы

Чтобы оформить в банке «Тинькофф» рефинансирование ипотеки, следует подготовить ряд документов:

копию паспорта;
заверенную копию трудовой книжки (договора, контракта);
справку о доходах (2-НДФЛ) с места работы;
договор страхования жизни заемщика;
первоначальное соглашение и выписки с банковского счета с графиком погашения задолженности.

После заполнения анкеты банк начинает оценку платежеспособности заемщика на основании его данных и кредитного договора. В случае одобрения заявки заемщику следует предоставить документы на объект недвижимости, справки с остатком задолженности и об отсутствии реструктуризации, письмо с реквизитами счета, с которого осуществляется погашение.

Составление заявки

Как только клиент получит согласие банка на переоформление договора, начинается сам процесс. Заемщик получит средства для погашения предыдущего кредита. Имущество будет передано в обеспечение новому банковскому учреждению.

Клиенту следует сразу подготовиться к дополнительным затратам. Если страховая компания не является аккредитованным партнёром банка, то ее придется заменить. Иначе увеличится ставка кредитования. В «Сбербанк» отказ от кредитования жизни будет компенсироваться повышением ставки на 1 п. п., в «Абсолют банке» и того больше - 4 п. п.

Если страховка была оформлена при заключении договора с первым банком, то в документе нужно будет просто поменять выгодоприобретателя. Также в период оформления нового договора (до погашения старого) начисляется завышенная ставка (1-2 п. п) по страхованию жизни. Длится это не больше месяца.

Что происходит на рынке?

Сбербанк ставку рефинансирования ипотеки снизил до исторического уровня в двухстах Приобрести жилье в новостройке можно под 7,4-10% годовых, на вторичном рынке — под 9-10%. Группа банков «ВТБ» оформляет ипотеки под 9,9-10%, а средства на покупку нового жилья выдает под 9,6-10%.

На таких же условиях, как и в «Сбербанк», можно оформить в банке «Открытие» рефинансирование ипотеки — под 10,2%. «Абсолют банк» и «Уралсиб» также снизили ставки до 6,5% на ограниченное количество новых квартир.

Ставки рефинансирования банков РФ представлены в таблице далее.

Одним из важных условий перекредитования является отсутствие просрочек, пеней и штрафов. Если таковые имеются, то предварительно нужно погасить задолженность, а затем уже подавать заявление.

Проблема

Выгодно ли рефинансирование ипотеки кредитным учреждениям? В большинстве случаев нет. На фоне снижения рыночных ставок банки стремятся сохранить процентный доход, который имеет большое значение в условиях нестабильной системы. Поэтому они отказывают в изменении условий кредитования. Клиентам даже не дают формальных причин отказа.

По закону заемщик имеет право рефинансировать кредит, если договор не содержит прямой запрет на совершение этой операции. Однако сегодня банки все чаще включают данный пункт в договор. Это уже привлекло внимание регулятора.

У клиентов остается единственный шанс изменить решение банка. Необходимо предоставить гарантийное письмо или предварительный договор из другого кредитного учреждения, по условиям которого банк обязуется досрочно закрыть кредит и выдать заемщику новую ипотеку на тех же условиях, но по сниженной процентной ставке. В таком случае кредитор пойдет навстречу клиенту, поскольку досрочное погашение договора сильно сократит его процентный доход. Сделка станет убыточной.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки: минусы

Добиться пересмотра условий договора практически невозможно, если часть долга была оплачена средствами материнского капитала, недвижимость оформляется в долевую собственность родителей и несовершеннолетних. Реализовать такой объект очень тяжело.

Пересмотр условий договора может повлиять на требования Банка России. Согласно нормативам регулятора, под каждый выданный кредит финансовое учреждение должно сформировать резерв. Это влечет за собой замораживание средств и может повлиять на выполнение нормативов.

Выгодно ли делать рефинансирование ипотеки? Не всегда, так как за процедуру переоформления документов придется заплатить деньги. Первые платежи по новому кредиту будут направлены на погашение сниженных процентов. И наконец, самый главный недостаток - заемщик лишится налоговых льгот. В случае рефинансирования оформляется уже не ипотечный, а кредитный договор под залог недвижимости. Поэтому заемщики лишаются налоговых вычетов.

Когда выгодно делать рефинансирование ипотеки? Экономически оправдана такая операция только в одном случае: если у нового кредитора ставка будет минимум на 2 п. п. ниже, чем у предыдущего. Поэтому так много желающих получить рефинансирование.

Фото: Klaus Ohlenschlдger (DPA/TASS)

У вас нет лишних денег на инвестиции и при этом вы уже несколько лет выплачиваете ипотечный кредит? Займитесь рефинансированием своего займа. Это весьма трудоемкое, но в целом достаточно выгодное мероприятие, которое поможет вам сэкономить немалые деньги.

Сейчас, когда ключевая ставка Банка России составляет 7,5%, для граждан, которые купили квартиру по ипотеке несколько лет назад, все более актуален вопрос рефинансирования ранее взятых кредитов. И если раньше эта услуга было практически экзотическим продуктом, то теперь все без исключения крупные банки предлагают рефинансировать кредит, взятый в другом банке.

Чтобы снизить себе ставку по ипотеке путем перекредитования в другом банке, вы можете как обратиться в банки напрямую, так и воспользоваться агрегатором предложений банков, которым, например, выступает тот же «Тинькофф» или другие ресурсы.

Если в первом случае все понятно, – вы работаете с одним банком и собираете пакет документов под его требования, – то во втором случае при всех его достоинствах есть скрытые недостатки: поскольку агрегатор работает с пулом банков, требования которых могут отличаться, то вам придется собирать пакет документов, устраивающий всех. Кроме того, все агрегаторы имеют свои взаимоотношения с банками, что делает процесс не до конца прозрачным.
Остановимся подробнее на процедуре рефинансирования, основных этапах процесса и тех вещах, которые вы должны знать, вовлекаясь в этот процесс.
Сбор документов

Для рефинансирования ипотечного кредита у вас должны быть готовы следующие документы:

Заполненная анкета банка, куда вы обращаетесь за рефинансированием.
Справка о доходах с места работы, подтверждающая ваш доход по форме 2-НДФЛ (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
Копия трудовой книжки или трудового договора (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
Копия основных страниц паспорта.
Справка об остатке задолженности в первоначальном банке-кредиторе
Правоустанавливающие документы на квартиру (копию договора купли-продажи и копию свидетельства о собственности)
Копия кредитного договора и график платежей. В некоторых банках эти документы нужны на более поздних стадиях.

Итак, вы собрали все документы и подали в банк, который предоставляет услугу рефинансирования ипотеки. После получения от вас документов он, как правило, сначала принимает предварительное решение по вам, как по потенциальному заемщику и принимает решение по ставке, которую может вам предложить с учетом разных факторов: пола, возраста, опыта и места работы, соотношения стоимости залога к сумме запрашиваемого кредита. Будьте готовы к тому, что вы можете получить отказ даже в том банке, в котором вы являетесь зарплатным клиентом. К этому тоже надо быть готовым.

Если с момента заключения ипотечного договора ваши семейные обстоятельства изменились, будьте готовы, что вам придется вооружиться дополнительными документами. В случае, если вы женились или вышли замуж, потенциальный банк-кредитор может потребовать, чтобы ваша вторая половина стала созаемщиком нового кредита, аргументируя это статьями гражданского и семейного кодексов.

Не спешите соглашаться с банком и помните, что у вас есть выбор в виде брачного договора, который может регулировать не обязательно весь комплекс имущественных отношений, а отдельную его часть в виде квартиры, на которую оформлена ипотека. За брачный договор придется заплатить нотариусу порядка 10 000 рублей (цены здесь и далее московские).

Выход на сделку

Предположим, все прекрасно, и вам предварительно одобрили кредит. Теперь предстоит собрать документы по квартире. Вам понадобятся:

Независимая оценка квартиры. Обратите внимание на то, что у каждого банка есть свой список компаний, с которыми он работает, и свои требования к формату отчета. Таким образом, если вы сделали оценку квартиры для одного банка, она почти гарантированно не подойдет для другого, и если вдруг на этом этапе вы еще захотите рассмотреть другие банки для рефинансирования, за переделку отчета придется дополнительно доплатить, что может стать неприятным сюрпризом. Для оценочных компаний это способ заработать деньги из воздуха, а для вас – неоправданные расходы. Стоимость отчета в среднем составляет 7000- 10000 рублей, за изменения отчета под требования другого банка вам придется доплатить от 3000 рублей.
Единый жилищный документ, который можно получить бесплатно в центре «Мои документы».
Выписка из ЕГРН, ее также можно получить в центрах «Мои документы». Выписка готовится там в течение 7 рабочих дней. Впрочем, вы можете воспользоваться и другими информационно-сервисными ресурсами.
Правоустанавливающие документы на квартиру, договор купли-продажи. В некоторых случаях требуется расписка от продавца квартиры (если покупали вторичное жилье), что вы с ним рассчитались полностью и в надлежащем порядке, но о необходимости этого документа банк вас должен уведомить заранее. Как правило после трехлетнего периода расписка не требуется.
Передаточный акт на квартиру.
Технический паспорт на квартиру. Имейте в виду, что срок действия технического паспорта составляет 5 лет. Если срок действия вашего паспорта истек, то вам необходимо обратиться в центр «Мои документы», заказать вызов технического специалиста и оплатить изготовление технического паспорта. Его стоимость с учетом вызова специалиста для двухкомнатной квартиры составляет примерно 10 000 рублей. С момента оплаты паспорт изготавливается порядка 15-20 рабочих дней. Принимаются к рассмотрению технический паспорт и начала 2000 годов и даже 90-х (экспликация и поэтажный план), в том случае если он имеется в бумажном варианте у собственника квартиры. Если тех. паспорт утерян или не был выпущен и за последние 5 лет на объекте не было инженеров БТИ, то предстоит не быстрый процесс оформления технического паспорта, который займёт порядка 3-4 недель.
Обновленная справка из банка о текущей задолженности по ипотечному кредиту на дату совершения сделки рефинансирования и справка о полных реквизитах счета для погашения задолженности в первоначальном банке-кредиторе. В некоторых случаях запрашивается заявление на полное досрочное погашение на дату сделки с отметкой о принятии его первичным кредитором.

Сделка

В день сделки вы приезжаете в новый банк-кредитор, открываете счет и знакомитесь с документами. По возможности просите прислать вам документы заранее, поскольку невозможно внимательно прочитать и осознать все положения договора на месте.

К слову, содержание ипотечных договоров сильно изменилось за несколько лет. Теперь банк прописывает поистине «драконовские требования» по отношению к клиенту: возможность осматривать квартиру не реже чем раз в год, возможность периодически запрашивать сведения о клиенте и его доходах, фактический запрет на сдачу квартиры в аренду, обязательство со стороны клиента уведомлять кредитора о родственниках, которых он хочет зарегистрировать в квартире и многое другое. И тут вам вдруг приходится серьезно все взвесить и решить для себя, что вам важнее – снижение ежемесячного платежа на 10000-20000 рублей или собственная относительная свобода.

Предположим, вы все подписали и вам перечислили деньги на ваш счет, а потом отправили их на счет в первоначальном банке-кредиторе. Обратите внимание на то, что в первоначальном банке-кредиторе вам необходимо будет не только погасить основной долг по ипотеке, но и те проценты, которые были начислены с даты уплаты вами очередного ежемесячного платежа. Имейте в виду, что в связи с этим, общая сумма для погашения обязательно вырастет и чем больше дней пройдет с даты очередного ежемесячного платежа, тем эта сумма будет больше.

Вам также необходимо заключить договор о страховании жизни, потери работоспособности, собственности.

Оформление документов

Если вы думали, что на этом все закончилось – ошибаетесь. На этом этапе начинается самое интересное. Как правило новый банк-кредитор устанавливает повышенную процентную ставку на тот период, пока не будет погашена старая закладная и не оформлена новая.

Итак, вам нужно получить в первоначальном банке-кредиторе полный пакет документов на снятие обременения с вашей квартиры. Этот пакет документов включает в себя закладную, а также нотариально заверенную копию доверенности на сотрудника банка, который поставил пометку о том, что вы выполнили перед банком свои обязательства. Вам лучше также взять справку об уплаченных банку процентах и о том, что задолженность была погашена полностью.
В разных банках сроки подготовки закладной варьируются: так в Фора-банке закладную выдают через день, а в ВТБ через 15 рабочих дней. Вы сами понимаете, что от скорости предоставления закладной зависит период, в течение которого вы будете платить по повышенной ставке уже в новом банке.

С этим пакетом документов, а также паспортом и свидетельством о собственности вы идете вновь в «Мои документы» и там подаете пакет документов в Росреестр для снятия обременения. Обременение снимается в течение 7 рабочих дней. Вам выдадут уведомление о снятии обременения. Далее вам необходимо получить выписку из ЕГРН, в которой будет значится, что обременение снято. И с этими документами вам необходимо снова пойти в «Мои документы». По сроку регистрации обременения это те же 7 рабочих дней.

В некоторых ситуациях банки переоформляют закладную без участия клиента, но это, скорее, происходит, в ситуации внутренней продажи, а не рефинансирования. Здесь вы сами должны походить по центрам «Мои документы». Есть, впрочем, рынок услуг посредников, которые смогут перерегистрировать документы за вас. Сроки от этого почти не изменятся, а вам придется заплатить около 30 000 рублей (например, в Тинькофф Банке) за эти услуги.

После оформления закладной ваша ставка и платежи, соответственно, должны снизиться со следующего платежного периода.

Пример оценочной стоимости и выгоды от рефинансирования ипотеки

Остаток долга в первоначальном банке-кредиторе 6 130 000.
Изначальная процентная ставка 13,25%.
Сумма ежемесячного платежа 94 900.
Запрашиваемый на рефинансирование кредит 6 000 000.
Процентная ставка до регистрации закладной 11,7%.
Сумма ежемесячного платежа 84 100.
Процентная ставка после регистрации закладной 9,74%.
Сумма ежемесячного платежа 77 400.

Расходы

Брачный договор: 10 000.
Техпаспорт: 10 000.
Оценка квартиры: 7 000-10 000.
Справки в банках: 4 000.
Выписки из ЕГРН: 800.
Заключение нового договора о страховании: индивидуально в зависимости от тарифов СК.
Регистрация через посредников-агрегаторов: 30 000.

Перекредитование ипотеки – это оформление нового кредита в том же или другом банке, на сумму, позволяющую погасить ипотеку. Перекредитование в банковской сфере называют еще рефинансированием. Произвести эту процедуру выгодно только в том случае, если условия оформления второго кредита существенно выгоднее тех, что предусмотрены ипотечным договором. Чаще всего перекредитование проводят, когда заемщик находит предложение с более низкой процентной ставкой.

Намерение заемщика перекредитовать ипотеку связано в первую очередь с желанием облегчить условия кредитного договора и снизить переплату по кредиту.

Рефинансирование и реструктуризация ипотеки - это не одно и то же! Эти понятия не следует путать. Главное отличие рефинансирования – первый ипотечный договор при перекредитовании полностью погашается и составляется новый, в то время как реструктуризация предполагает изменение условий по действующему кредиту.

Перекредитование ипотеки далеко не всегда приводит к облегчению кредитного бремени. Довольно часто, стремясь сэкономить деньги, заемщик лишь усугубляет свое финансовое положение за счет расходов на перевод кредита в другой банк.

Способы перекредитования

Различают два способа перекредитования ипотеки:

Рефинансирование в том же банке . В этом случае заемщик выбирает более выгодное кредитное предложение в том же банке, в котором . После этого он обращается к представителям банка с целью оформления нового кредита на оставшуюся сумму по ипотеке. Первый договор погашается, а остаток по ипотечному займу выплачивается на новых, более выгодных для заемщика условиях. В этом случае самое сложное – убедить банк перекредитовать ипотеку. Кредиторы идут на рефинансирование неохотно, поскольку в этом случае они теряют определенную часть прибыли.
Рефинансирование в другом банке . Этот вариант предполагает погашение оставшегося долга по ипотеке за счет кредита, оформленного в другой финансовой организации. Здесь заемщик должен учитывать, что придется столкнуться с процедурой перевода залога из одного банка в другой. А это требует временных затрат и определенных материальных расходов. Перекредитование ипотеки в другом банке выгодно только в том случае, если банк предлагает снижение процентной ставки более чем на 2%. А бывает это крайне редко. Несмотря на все сложности, вариант рефинансирования ипотечного займа в другом банке реализуется намного чаще.

Существуют некоторые уловки, к которым может прибегнуть заемщик, чтобы добиться рефинансирования ипотеки в своем же банке. Скорее всего при первом обращении клиент получит отказ. После этого заемщику следует обратиться в другое финансовое учреждение и предоставить все необходимые документы для перекредитования ипотеки в этом банке. Получив на руки положительное решение (одобрение), клиенту следует еще раз обратиться в отделение своего банка с этими документами. Скорее всего, банк пойдет на уступки, чтобы не терять клиента и сохранить его, пусть даже на более лояльных условиях.

Условия

Выбирая определенные условия перекредитования, заемщику следует внимательно изучить все тонкости и аспекты, чтобы не усугубить свое долговое бремя. Существует три варианта рефинансирования ипотеки:

Уменьшение суммы ежемесячного платежа по ипотеке. Этот вариант реализуется чаще всего. Снизить сумму ежемесячного платежа по кредиту можно только если рефинансирование проводится на условиях сниженной процентной ставки минимум на 2%. Этот вариант может быть выгоден также когда до погашения всей суммы ипотеки остается совсем немного времени.
Увеличение суммы займа. Если доход заемщика позволяет получить второй займ на более крупную сумму, это также может привлекать клиентов. При этом, эксперты рекомендуют взвесить все за и против такого варианта, поскольку после перекредитования этого типа ежемесячные платежи не только не уменьшатся, но и могут увеличиться.
Продление срока кредитования. Если клиент чувствует, что кредитное бремя для него становится неподъемным, следует задуматься о перекредитовании ипотеки с продлением срока. В этом случае удается снизить ежемесячный платеж за счет увеличения времени жизни кредита. Этот вариант имеет один существенный недостаток – параллельно с продлением срока погашения ипотеки увеличивается и размер переплаты по процентам. Именно поэтому проводить перекредитование ипотеки с продлением срока следует только в тех случаях, когда исполнять свои обязательства перед банком уже невозможно и риск потерять квартиру очень высок.

На каких бы условиях ни проводилось перекредитование, перед проведением процедуры следует рассчитать сумму, которую удастся сэкономить.

Этапы перекредитования ипотечного кредита

Чтобы провести рефинансирование, заемщику необходимо пройти следующие этапы процедуры:

Этап №1 - Оценка преимуществ и выбор новой кредитной программы . На начальном этапе заемщику следует тщательно изучить все новые предложения банка, в котором оформлена ипотека, и других кредитных организаций. Если удается найти более выгодные условия, следует просчитать точно сумму переплаты по обоим кредитам и определиться насколько выгодно перекредитование конкретно в этом случае.
Этап №2 – Подача документов для одобрения перекредитования . Если рефинансирование ипотечного кредита проводится в том же банке, дополнительных документов предоставлять не потребуется. Если же перекредитование проводится в другом банке, список необходимых документов будет точно таким же, как при оформлении ипотеки в первый раз.
Этап №3 – Погашение кредита . Вне зависимости от того, в каком банке проводится перекредитование, погашение ипотеки производится через безналичный расчет. После того как средства поступают на счет банка-кредитора, составленный ранее, договор ипотечного кредитования аннулируется.
Этап №4 – Переоформление закладной на квартиру . Необходима процедура переоформления закладной только в том случае, если рефинансирование ипотеки проводится в другом банке. Этот этап самый длительный и хлопотный для заемщика. После того как ипотечный клиент банка вносит последний платеж по ипотеке (вне зависимости от происхождения средств), ему на руки выдается закладная на недвижимость с отметкой о погашении кредита. С этим документом заемщику необходимо обратиться в Регистрационную палату для снятия залогового обременения с недвижимости. Сразу после того как эта процедура завершена (по закону на снятие обременения дается всего 3 дня), оформляется новая закладная, в которой в качестве залогодержателя выступает уже другой банк.
Этап №5 – Подписание нового кредитного договора . Результатом реализации всех этих этапов становится подписание сторонами договора ипотечного кредитования на более выгодных для заемщика условиях.

Если перекредитование ипотеки проводится в том же банке, клиенту не придется переоформлять залог и страховку на недвижимость.

Рефинансирование долларовой ипотеки

Люди, получающие заработную плату в долларах или евро, часто выбирают оформление валютной ипотеки. Также этот вариант долгое время казался привлекательным тем, кто хотел выиграть на колебаниях курсов валют. В конце 2014 года произошел настоящий кризис в области валютного ипотечного кредитования, связанный с резким повышением курса доллара относительно курса российского рубля. Это привело к повышению ежемесячного платежа по кредиту в рублях почти в три раза. Естественно, нести такую ношу могли далеко не все заемщики, что привело к необходимости принятия определенных мер. Такой мерой стало рефинансирование или реструктуризация долга.

Рефинансирование в отношении валютных ипотечных заемщиков проводилось путем аннулирования кредитных договоров и оформления новых кредитов на недвижимость, но уже в рублях. Курс для перерасчета при этом предлагался действующий на октябрь 2014 года. Этим предложением воспользовалось огромное количество валютных заемщиков, что позволило им избежать потери собственной недвижимости. Сегодня рефинансирование долларовой ипотеки проводится крайне редко, так как этот вид ипотечного кредитования практически не пользуется спросом у заемщиков после событий 2014 года. Многие банки сегодня уже отказались от рефинансирования валютной ипотеки.

Условия перекредитования ипотеки в топовых банках России

Перекредитование сегодня доступно во многих крупных российских банках. Условия рефинансирования для клиентов при этом разнятся:

- Сбербанк . Этот банк уже традиционно первым в нашей стране стал идти навстречу заемщикам и предложил своим клиентам возможность перекредитования ипотеки. Максимальный срок рефинансирования в Сбербанке достигает 30 лет, а процентные ставки стартуют от 13%. Минимальная сумма кредита - 300 000 рублей, а максимальная равняется 80% оценочной стоимости квартиры, на которую оформляется ипотечный кредит. Такой вариант перекредитования особенно выгоден заемщикам, которые заключили кредитные договоры под 16-17% годовых процентов.

- ВТБ24 . Процентные ставки по перекредитованию в ВТБ24 определяются индивидуально для каждого заемщика. Максимальный срок рефинансирования достигает 50 лет. При перекредитовании ипотеки в ВТБ24 клиент может рассчитывать на получение суммы, от 1,5 до 90 млн рублей, но не более чем 80% от стоимости приобретаемой недвижимости.

- Газпромбанк . Процентная ставка по рефинансированию ипотечного кредита в Газпромбанке стартует от 12%. Максимальный срок перекредитования при этом составляет 30 лет, а сумма займа может достигать 45 миллионов рублей. Обязательное условие рефинансирования ипотеки в Газпромбанке – внесение 15% от стоимости недвижимости в качестве первого платежа.

Банк Москвы . Этот банк предлагает достаточно выгодные условия перекредитования ипотечных кредитов, ведь процентная ставка рефинансирования установлена на низком уровне в 11,95%. Максимальный срок перекредитования составляет 30 лет, а сумма кредита определяется индивидуально для каждого заемщика. Никакие дополнительные комиссии за эту услугу не предусмотрены.

Нюансы рефинансирования ипотеки в 2019 году

В 2019 году рынок ипотечного кредитования в нашей стране насыщен различными предложениями, в том числе и перекредитования взятых ранее ипотечных кредитов. Перед тем как принять окончательное решение о рефинансировании, следует обратить внимание на акционные программы, поскольку для привлечения клиентов банки часто делают очень выгодные предложения. Важно понимать, что банк может отказать заемщику в рефинансировании, что потребует обращения в другую кредитную организацию.

Кроме того, в 2019 году Агентство жилищного ипотечного кредитования (АИЖК) при поддержке государства продолжает осуществлять реструктуризацию ипотеки, которая может проводиться в том числе и путем перекредитования ипотечных кредитов. АИЖК предлагает рефинансирование под 12% годовых.

Еще одна особенность перекредитования ипотеки в 2019 году – возможность использовать с этой целью средства, полученные по программе . Если же ипотека была изначально оформлена на льготных условиях (при поддержке бюджетных средств), перекредитование ее в 2019 году невозможно, поскольку государство и так предлагает льготным категориям уникально выгодные условия оформления кредита на покупку жилья. Это касается в первую очередь программ , и .

Документы, необходимые для рефинансирования ипотечного кредита

Каждый банк предложит заемщику собственный список документов для проведения рефинансирования кредита, однако чаще всего этот перечень включает такие документальные подтверждения для частных лиц:

заявление на рефинансирование;
паспорт и второй документ, подтверждающий личность потенциального заемщика (ИНН, водительское удостоверение и т.д.);
реквизиты и наименование банка-кредитора;
копия трудовой книжки с отметкой о месте работы;
справка о доходах с места работы по форме 2- НДФЛ;
документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, находящуюся под залоговым обременением у другого банка;
договор ипотечного кредитования, который подвергается перекредитованию;
кредитная линия с указанием графика платежей по ипотеке;
возможные договоры залога имущества в обеспечение действующего кредита;
справка из банка, с указанием оставшейся суммы долга и отсутствия просроченных платежей.

Если рефинансирование проводится индивидуальным предпринимателем, дополнительно к этому перечню потребуется также предоставить такие документы:

свидетельство ЕГРИП;
свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
выписка из налоговой об отсутствии задолженности по уплате налогов;
налоговые декларации за последний отчетный период;
договора аренды коммерческих площадей или документы на собственность.

Перекредитование ипотеки в нашей стране действительно может быть выгодным решением для ипотечного заемщика, но чтобы не усугубить свое финансовое положение, перед принятием окончательного решения проведите тщательный анализ всех за и против.

— это оформление нового жилищного займа с одновременным закрытием прежнего долга. В итоге старый кредит погашается досрочно, а клиент заключает договор с новым банком и должен теперь будет ему. Такую процедуру предлагают многие банки, и в последнее время она стала востребованной среди заемщиков. Фактически перекредитование — это смена кредитующей организации.

Зачем рефинансировать ипотечный кредит?

Стандартно заемщики преследуют цель снижения процентной ставки. Например, если гражданин оформил ипотечную ссуду в начале 2015 года в разгар кризиса, то актуальная ставка по договору высокая относительно тех ставок, что сейчас предлагают банки. С понижением ЦБ ключевой ставки постепенно снижаются и ставки по ипотечным кредитам, которые в том числе направлены и на рефинансирование. Например, если прежний заем был оформлен по ставке 17% годовых, то теперь его можно рефинансировать под 13% годовых. Учитывая суммы, фигурирующие в ипотечных ссудах, разница окажется существенной.

Также перекредитование ипотеки имеет и другие цели:

Смена валюты. Например, если желает рублевую ипотеку перевести в валютную или наоборот.
Увеличение срока кредитного договора. Это актуально при возникновении финансовых проблем. Если ежемесячный платеж стал неподъемным, можно оформить рефинансирование в другом банке и заключить новый договор на более продолжительный срок. Так ежемесячный платеж станет меньше.

Кому доступно рефинансирование?

Оформление рефинансирования — это процесс получения новой ипотеки. Заемщику необходимо будет пройти все уже знакомые этапы. Соответственно, он должен быть платежеспособным, иметь постоянное место работы, доказать документально свой доход, предоставить пакет документов на недвижимость, совершить процедуру оценки данной собственности. Новый банк будет проверять заемщика, анализировать предоставленную информацию и принимать решение. В итоге рефинансирование может быть и одобрено, и отказ также можно получить.

Важное условие любого перекредитования — хорошая заемщика, в том числе по закрываемому кредиту не должно совершаться никаких нарушений по выплатам. Банки могут устанавливать ограничения по сроку жизни закрываемого кредита и по сроку до окончания его выплаты по графику. Также кредиторы устанавливают минимальные и максимальные ограничения по суммам нового кредита. Сумма, необходимая для полного досрочного погашения прежней ипотеки, должна входить в эти рамки. Требования каждого банка индивидуальны, о едином эталоне речи нет.

Что нужно для совершения рефинансирования

Вспомните, как вы оформляли прежний ипотечный кредит, теперь вам нужно будет пройти все этапы выдачи заново. Для нового банка это будет заключение новой сделки, поэтому рефинансирование не будет отличаться от стандартного оформления ипотеки. Отличия имеются только в завершающем этапе сделки, когда проходит переоформление закладной.

Вам нужно:

Собрать документы о своей платежеспособности и трудоустройстве. Если заемщик состоит в браке, документы супруга.
Собрать документы на недвижимость, которая снова будет оформлена в качестве залога. Требуется снова обратиться к оценщикам и составить соответствующий акт.
Собрать документы по закрываемому кредиту, обратиться в первоначальный банк и получить разрешение на рефинансирование.

Обратите внимание, что у нового банке также есть требования к недвижимости, оставляемой в залог, и эти требования могут отличаться от критериев прежнего кредитора. Недвижимость должна подходить банку, иначе перекредитование будет невозможным. О полных требованиях к заемщику, закрываемому кредиту и предмету залога узнаете в самом банке, везде условия оформления разные.

Процесс рефинансирования ипотеки

Для начала нужно выбрать банк для перекредитования и получить в нем консультацию относительно оформления и требований. Лучше изучить программы разных банков с целью выбрать наиболее выгодный и оптимальный вариант совершения сделки.

Рефинансирование ипотечного кредита состоит из следующих этапов:

Передача в банк документов, которые касаются семейного положения заемщика, его работы и дохода. На основании этих документов банк определяет, возможна ли выдача средств данному гражданину в рамках рефинансирования. Если принимается положительное решение, то пока что оно носит предварительный характер.
Далее очередь сбора бумаг на недвижимость и закрываемый кредит. Перечень необходимых документов вам предоставят. После сбора этот пакет передается в банк на рассмотрение. После проверки недвижимости и кредитной документации из прежнего банка принимается окончательное решение.
При окончательном положительном ответе сделка подходит к документальному заключению. Главный вопрос — как будет передана из одного банка в другой. Кредиторы применяют разные схемы этого процесса. Например, сделка может организовываться при присутствии трех сторон: заемщика и представителей обоих банков. Это удобный вариант, при котором одновременно подписываются все бумаги. Банк может предложить и другую схему, следует просто ее соблюсти.
По завершении сделки заемщик имеет на руках договор с новым банком, прежняя ипотека закрывается досрочно.

Обратите внимание, что для передачи залога из одного банка в другой потребуется и решение вопросов, связанных с обязательным страхованием недвижимости. Как будет проходить переоформление полиса — это вопрос следует заранее задать вашей страховой компании. Вполне возможно, что потребуется его переоформление.

Помощь заемщикаv

Рефинансирование ипотеки — одна из самых сложных кредитных сделок, которую часто невозможно совершить без сопровождения специалистов. Могут возникнуть вопросы с тем, что прежний банк не согласится на перекредитование, есть предпосылки для проблем с передачей закладной и со страховой компанией. Лучше для проведения рефинансирования обратиться в фирму, которая займется сопровождением сделки.