Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций.

Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.

Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.

В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.

Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.

В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.

Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.

Товарищество объединяет собственников любой недвижимости :

• Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
• Жилых или дачных домов.
• Дачных участков.
• Садов или огородов.

Законодательное регулирование вопроса

Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.

ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.

Среди законодательных актов , касающихся данного вида организаций, выделяют:

• ГК РФ – статьи 49, 65, 123, 174, 181,182 и 218.
• ЖК РФ – статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.

К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.

Функции, задачи и цели организации

Функции в ТСН распределены следующим образом:

Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, ).

Права и обязанности

Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.

Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.

Так что участники не несут за действия организации ответственности :

• Ни субсидиарной.
• Ни солидарной.
• Ни долевой.

Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.

ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:

• Эта деятельность должна отвечать целям объединения (закреплённым в уставе).
• Прибыль не может быть распределена между членами организации.

Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права :

Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.

ТНС обязано :

• Вести свою деятельность в рамках норм, установленных в законодательстве, а также согласно своему уставу.
• Заключать договоры с посторонними лицами для выполнения конкретных работ.
• Выполнять взятые на себя обязательства и следить за санитарно-техническим состоянием общего имущества.

Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.

Его члены имеют право :

• Запросить у ТСН сведения о его деятельности.
• Участвовать в деятельности объединения самостоятельно или направив туда доверенное лицо (выбирать и стать кандидатом на управляющие должности, вносить предложения касательно улучшения качества работы).
• Если они не согласны с решением органов управления, они могут обжаловать его в суде.
• Ознакомиться с основными документами организации.
• Требовать от ТСН надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.

Порядок оформления

В уставе объединения необходимо указать его:

Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть :

1. Физ. лица, являющиеся собственниками недвижимости, обозначенной в качестве объекта общего пользования.
2. Юрлица, которые обладают правом владения, хозяйственного ведения и управления имуществом товарищества.

Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.

Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.

Преимущества и недостатки такого объединения

Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:

Недостатки объединения таковы:

• Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
• Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
• ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

Отличительные особенности

Такое объединение собственников отличается от ТСЖ следующими особенностями:

О преимуществах организации данного вида объединения собственников недвижимого имущества смотрите в следующем видеосюжете:

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями , установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

ТСЖ причисляется к юридическим лицам некоммерческого типа. Объединение разрешается создавать в любых многоквартирных домах при соблюдении законодательно установленных условий. Допускается организация ТСЖ в таких случаях:

• если помещения в доме принадлежат разным владельцам, имеются земельные участки на общей территории и объекты инфраструктуры;
• если предполагается объединить для эффективного управления несколько зданий, которые расположены вблизи друг от друга;
• допускается объединение не только многоквартирных зданий, но и частных домовладений.

Можно ли создать, если часть квартир не приватизирована?

Кто является учредителем? Принимать участие в создании ТСЖ могут только собственники жилья. Квартиры переходят в собственность после прохождения процедуры приватизации. То есть владельцы квартир без соответствующих актов собственности не будут иметь права голоса при организации нового объединения. В качестве их законного представителя может выступать муниципалитет.

ВАЖНО! Если количество неприватизированных квартир превышает число находящихся в собственности помещений в рамках создаваемого товарищества, регистрация объединения невозможна.

Цель образования

Основная цель образования товарищества собственников – обеспечение высокой эффективности управления домовладением, максимальное участие жильцов многоквартирного строения в обустройстве придомовых территорий. Перед ТСЖ ставятся задачи по:

Полный перечень целей и задач каждое ТСЖ прописывает в своем уставе.

СПРАВКА! Каждый дом может относиться только к одному товариществу, не допускается ситуация, когда собственники квартиры или жилого дома становятся членами двух или более ТСЖ.

Членство в объединении начинается с факта подачи в органы правления ТСЖ заявления на вступление в организацию. Выход из рядов товарищества является обязательным в случае утраты права собственности на конкретный объект недвижимости.

Правила организации сообщества дома

При создании ТСЖ необходимо разработать и оформить устав организации. На товарищество распространяются требования законодательства о некоммерческих структурах – им нельзя заниматься видами деятельности, не связанными с реализацией целей объединения.

Членами ТСЖ могут быть физические и юридические лица. Главное условие для их вступления в создаваемую структуру – право собственности на объект недвижимости, попадающую в сферу влияния конкретного товарищества. Инициаторами формирования ТСЖ должны быть жильцы зданий.

Кто является учредителем данной организации? К числу учредителей относятся члены правления ТСЖ, а это значит, что два этих понятия синонимичны. Все решения, принимаемые правлением ТСЖ, должны обсуждаться публично и требуют наличия не менее 50% голосов за рассматриваемый вариант решения проблемы. Так как товарищества собственников относятся к категории юридических лиц, они должны пройти регистрацию в налоговых органах.

Плюсы и минусы

В числе выгод создания ТСЖ значатся:

Главным недостатком системы управления домами через ТСЖ является сложность накопления достаточных финансовых резервов для проведения капитального ремонта. Препятствиями для создания и эффективного управления ТСЖ могут быть:

• необходимость межевания земель – процедура оформления собственности на земельные участки требует денежных вложений и отнимает много времени;
• принадлежность мансардных, цокольных и первых этажей юридическим лицам лишает товарищество возможности дополнительно зарабатывать средства на аренде этих помещений для пополнения своего бюджета;
• организация должна платить налог на прибыль;
• большие суммы задолженностей по счетам за коммунальные услуги при отсутствии взаимопонимания у сторон можно получить только путем обращения в суд;
• нежелание отдельных собственников участвовать в финансировании благоустройства территорий общего пользования;
• отсутствие согласованности взаимодействия между правлением ТСЖ и органами местной власти.

ВНИМАНИЕ! Неприятным сюрпризом могут стать задержки при перечислении на счета ТСЖ городскими властями компенсаций за льготы по оплате коммунальных услуг некоторым жильцам.

Товарищество собственников жилья: порядок формирования и организация деятельности

Создание товарищества собственников начинается с формирования инициативной группы. В нее должны входить владельцы квартир. Инициаторы образования ТСЖ назначают дату проведения общего собрания собственников . За 10 дней до этого дня все владельцы объектов недвижимости в выбранных для объединения домовладениях уведомляются о предстоящем мероприятии.

Уведомления должны быть письменными. Их рассылают по почте заказными письмами, чтобы у представителей инициативной группы были доказательства своевременного доведения информации о собрании собственников жилья.

Можно вручать уведомления лично под расписку. Дополнительно рекомендуется вывесить объявление в подъезде или во дворе здания для информирования о дате проведения собрания.

В бланке уведомлений обязательно указывается:

• Дата проведения собрания.
• Цель мероприятия.
• Повестка дня и перечень вопросов к рассмотрению.

1. Проведение очного или заочного собрания.

   Для участия в мероприятии владельцы недвижимости должны предъявить свои паспорта и документы, подтверждающие право собственности на помещения. При невозможности личного присутствия допускается делегирование полномочий третьему лицу. Для этого от руки владельцем квартиры или дома составляется доверенность.

   В повестку дня первого собрания целесообразно включить такие вопросы:

   • причины создания товарищества;
   • создание ТСЖ;
   • выборы председателя, секретаря, членов правления и ревизионного органа;
   • утверждение разработанного варианта устава;
   • согласование формулы подсчета голосов.

   На председателя возлагается обязанность проведения собраний, а секретарь должен фиксировать все происходящие в протоколе. Формула подсчета голосов может учитывать:

   • один голос для каждого собственника;
   • вес голоса определяется пропорционально площади имущества, находящегося в собственности;
   • количество голосов у владельцев приравнивается к числу помещений в его собственности.

   Перед началом собрания каждому его участнику выдаются бюллетени для голосования. В конце мероприятия все отмечают предпочитаемый вариант ответа по вопросу создания ТСЖ. Если голосов набралось более половины, то решение считается принятым.

   Если собрание не принесло ожидаемых результатов, повторно проводить его разрешается не ранее, чем через 30 календарных дней.

   При очной форме собрания необходимо присутствие более 50% приглашенных собственников. Каждый из посетивших мероприятие должен проголосовать до завершения сборов. В случае с заочным форматом бюллетени разносятся собственникам для самостоятельного заполнения без участия в собрании.

   Этот вариант используется при большом количестве собственников. Результаты голосования озвучиваются на собраниях и вывешиванию на доске объявлений в доме.

   СПРАВКА! Для членства в ТСЖ недостаточно быть участником собрания, необходимо подать соответствующее заявление на имя председателя объединения.

   Завершающий момент – оформление и подписание протокола собрания.

2. Уплата госпошлины и подготовка документов для регистрации ТСЖ.

   Госпошлина оплачивается в размере 4000 рублей (размер устанавливается Налоговым кодексом в п. 1 ст. 333.33). Комплект документов для регистрации объединения состоит из:

   
   

   Документация подается в налоговый орган. Далее председатель открывает расчетный счет в банковском учреждении и привязывает его к конкретному домовладению, изготавливает печать ТСЖ и принимает здание на баланс товарищества.

   Организация деятельности созданного товарищества осуществляется в соответствии с очерченными уставными документами правами и обязанностями объединения. ТСЖ заключает договора с предприятиями, оказывающими коммунальные услуги жильцам дома. При возникновении необходимости в ремонте соответствующие работы проводятся собственными силами или выбранным подрядчиком.

   ВАЖНО! Для эффективной работы ТСЖ прорабатывается и утверждается смета доходов и расходов, обсуждаются размеры затрат на капитальный ремонт и устанавливаются взносы для собственников помещений.

   Одной из главных обязанностей товарищества является поддержание надлежащего технического и санитарного состояния вверенных ему объектов. Объединение должно отстаивать права владельцев квартир и принимать соответствующие меры для предотвращения противоправных действий в отношении обслуживаемой недвижимости.

   Если в уставе организации не указан срок деятельности товарищества, то созданное ТСЖ является полноправным юридическим лицом с неограниченным временем действия.

   Средства, получаемые объединением от собственников жилья и хозяйственной деятельности, должны тратиться на нужды домовладения и благоустройство прилегающей территории. Положительный остаток финансовых ресурсов по итогам года признается прибылью и облагается налогом.

С участием застройщика

В строящихся зданиях создание ТСЖ невозможно. Для оформления товарищества необходимо ввести объект в эксплуатацию. После этого разрешается проводить собрание собственников и принимать решение о форме управления домом.

До момента выкупа квартир у компании-застройщика владельцем помещений считается строительная фирма. Поэтому обязательно требуется участие ее представителей в общем собрании.

Создать ТСЖ или передать бразды правления управляющей компании? Создание ТСЖ является хорошей альтернативой передачи дома в УК. Такой шаг позволит сделать расходование средств жильцов на содержание здания более прозрачным и рациональным. Из минусов стоит выделить трудоемкость процедуры открытия товарищества и его функционирования.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, инициаторами создания которой являются собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. Организация ТСЖ в многоквартирном доме нужна для распоряжения совместным имуществом и эффективного владения общей собственностью.

Плюсы создания ТСЖ

Распоряжение общедомовой собственностью при помощи ТСЖ имеет неоспоримые преимущества по сравнению с такой формой, как управляющая компания:

1. Целью деятельности управляющей компании является извлечение прибыли. Товарищество формируется для совместного управления общедомовым имуществом собственников.
2. Управляющая компания по договору управления распоряжается деньгами, которые поступают от жителей за оказание им коммунальных услуг и содержание их дома. Платежи за капитальный ремонт при этом идут на счет УК или регионального оператора, то есть «в общий котел». Если же домом управляет ТСЖ, то квартплата и средства на капитальный ремонт поступают на счет товарищества и тратятся они по решению общего собрания жильцов.
3. Прибыль УК распределяет между учредителями. ТСЖ тоже имеет возможность заниматься той предпринимательской деятельностью, которая предусмотрена в Уставе. Но прибыль в этом случае используется для уставных целей. Кроме того, товарищество освобождается от уплаты НДС в бюджет.

Главное то, что создавшие товарищество собственники всерьез заботятся о надлежащем содержании своего дома, эффективном распоряжении денежными средствами и получении качественных и своевременных коммунальных услуг. Размер платы на содержание дома и коммунальные услуги не зависит от способа управления, также сохраняются льготы по оплате услуг, которые предоставлены некоторым собственникам.

Кто может организовать ТСЖ?

Создать ТСЖ имеют возможность собственники одного или нескольких многоквартирных домов, если дома имеют общие инженерно-технические коммуникации и общую коммунальную инфраструктуру.

Что нужно, чтобы создать ТСЖ?

Основное условие для образования ТСЖ – 50% голосов собственников плюс еще 1 голос в пользу этой формы управления домом.

Как создать ТСЖ - пошаговая инструкция

Для организации товарищества собственникам жилья необходимо принять такое решение на общем собрании жильцов. Учитывая пассивность большинства граждан, для проведения собрания с собственниками необходимо проделать основательную подготовительную работу.

Создание инициативной группы

Чтобы как можно больше собственников привлечь к организации ТСЖ, рекомендуется сформировать инициативную группу. В нее могут входить собственники жилых или нежилых помещений в МКД, которые хорошо знают жилищное законодательство и понимают преимущества ТСЖ как формы управления собственностью. Если к формированию товарищества присоединяются несколько домов, то в инициативной группе необходимо наличие представителей каждого дома.

Инициативная группа проводит разъяснительную и агитационную работу с собственниками жилья, объясняет необходимость участия в общем собрании для организации товарищества. Группа имеет возможность провести предварительное голосование среди собственников. Хотя оно не имеет юридической силы, зато поможет спрогнозировать результат голосования на собрании.

Проведение собрания

Перед проведением собрания по формированию ТСЖ инициативная группа готовит проект Устава и определяет повестку дня. Также следует составить список собственников, подготовить для них уведомления о проведении собрания и бюллетени для голосования. Уведомления и бюллетени желательно вручить каждому собственнику под подпись.

Общее собрание собственников может проходить в трех формах:

1. Очное голосование. Такое голосование возможно, если присутствует и голосует в пользу создания ТСЖ больше 50% собственников.
2. Заочное голосование. Если очное собрание признано несостоявшимся из-за низкой явки, то собственникам разносят новые уведомления о проведении для них собрания заочно. В этом случае они могут выразить свое мнение, оставив бюллетени для голосования по указанному в уведомлении адресу.
3. Очно-заочная форма. В этом случае в уведомлении указывают дату проведения собрания, а также место и дату окончания сбора бюллетеней.

После того как будет проведено собрание и закончено голосование, счетная комиссия составляет протокол подсчета голосов. Результат проведения общего собрания оформляется в виде протокола, подписывают его все собственники, которые проголосовали за ТСЖ и его Устав. Если голосовали заочно, члены инициативной группы обходят квартиры всех проголосовавших для сбора подписей.

Важно: запрещается подписывать протокол за всех членов семьи одной рукой. Это нарушение может стать причиной для отказа в госрегистрации ТСЖ.

Утверждение Устава

В Уставе указывают цель создания, особенности деятельности, права и обязанности товарищества как юридического лица, а также членов ТСЖ. В документе должны быть перечислены компетенции общего собрания членов товарищества, порядок его проведения и принятия решений. Устав определяет полномочия, права и обязанности Правления товарищества, его председателя, ревизионной комиссии. Отдельно оговариваются виды хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ, порядок распределения доходов от нее.

Регистрация ТСЖ

Регистрируется товарищество в соответствии с порядком, который установлен законом 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц». В налоговый орган следует предоставить следующий пакет документов:

• заверенное нотариально заявление о регистрации юридического лица по форме Р11001;
• протокол общего собрания, подписанный собственниками;
• информацию о лицах, которые проголосовали за организацию ТСЖ;
• пронумерованный и прошитый Устав в двух экземплярах;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Комплект документов в регистрирующий орган передает представитель ТСЖ, который уполномочен на это общим собранием.

Открытие счета

Поскольку товарищество является юридическим лицом, расчетный счет в банке оно открывает в соответствии с Инструкцией № 153-И, принятой Банком России. Для этого необходимо подготовить и передать сотрудникам банка следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации.
2. Устав.
3. Образцы подписи и оттиска печати.
4. Доверенность для распоряжения средствами на счете на имя конкретного лица, чаще всего – председателя правления ТСЖ.
5. Документ, подтверждающий полномочия председателя.
6. Свидетельство о постановке на учет в налоговой.
7. Протокол решения собрания собственников.

Кроме того, необходимо открыть специальный счет для поступления средств на капитальный ремонт. Принадлежать этот счет может как региональному фонду капитального ремонта, так и самому ТСЖ. Комплект документов для его открытия будет аналогичным.

Сроки и стоимость создания ТСЖ

Создается товарищество, как и любое юридическое лицо, без ограничения срока. Заплатить придется только госпошлину за регистрацию, которая с 2017 года составляет 4 000 рублей.

Полномочия и обязанности организации

После государственной регистрации и открытия счета ТСЖ обязано встать на учет в Пенсионном фонде и ФСС, органах статистики. Также необходимо направить уведомление о начале деятельности в Государственную жилищную инспекцию. Управляющую компанию следует известить о создании товарищества и принять от нее техническую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом. Если УК отказывается передавать документацию, этот вопрос решается в судебном порядке.

В соответствии с Уставом, ТСЖ предоставляются следующие полномочия:

• формировать на год смету доходов и расходов, которые запланированы на содержание и ремонт имущества дома, на реконструкцию и капитальный ремонт;
• определять на основании принятой сметы размер взносов и платежей для собственников;
• предоставлять услуги и выполнять работы для собственников;
• обменивать, продавать и сдавать в аренду принадлежащее ТСЖ имущество;
• перестраивать часть общедомового имущества;
• застраивать прилегающие к дому земельные участки (например, организовать там парковку для автомашин собственников жилья);
• привлекать сотрудников для выполнения работ по обслуживанию дома.

Еще одним из полномочий товарищества является выбор организации, которая будет обслуживать дом. Если качество услуг не будет удовлетворять собственников, они вправе расторгнуть с ней договор. ТСЖ самостоятельно утверждает план мероприятий по ремонту здания, составляет смету расходов, нанимает подрядную организацию и контролирует качество работы.

Практический опыт показывает, что организация ТСЖ в многоквартирном доме меняет отношение собственников к общему имуществу, к обязанности по оплате коммунальных услуг. Осознание того, что собственники сами ответственны за состояние дома, в котором они живут, является стимулом для поддержания общей собственности в надлежащем состоянии.

Отремонтированные подъезды и лифты, ухоженные дворы, исправные коммуникации – все это результат управления имуществом многоквартирного дома в форме товарищества собственников жилья.

Товарищество собственников жилья может быть создано:

• в любом многоквартирном доме;

при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

При создании товарищества следует строго соблюдать установленный законом порядок образования . Это обусловлено тем, что помимо вопросов, которые волнуют всех членов товарищества, существуют еще и индивидуальные интересы собственников отдельных квартир.

Шаг 1. Сбор информации и организация общего собрания

Для начала необходимо собрать информацию о собственниках всех помещений дома. выдает информацию обо всех имеющихся в доме помещениях, а по г. Обнинску — о собственниках помещений.

Далее необходимо провети организационную работу по проведению общего собрания. Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений (как жилых, так и нежилых). Собрание, созыв которого осуществляется без предварительной подготовки, обречено на неудачу. Для того чтобы общее собрание домовладельцев состоялось и было легитимным, необходимо создать инициативную группу по подготовке собрания.

Для выявления инициативных граждан, которые впоследствии и составят основу инициативной группы, целесообразно первоначально созвать пробное общее собрание, вывесив соответствующие объявления ( , .doc — 23 Кб) на входных дверях подъездов или в кабинах лифтов. Объявления целесообразно развесить не менее, чем за 10 дней до даты проведения собрания и в течение всего периода подготовки собрания следить за их сохранностью.

Далее надо подготовить и разослать всем собственникам помещений в доме уведомления о предстоящем собрании с указанием лиц, по чьей инициативе созывается общее собрание, места и времени проведения собрания, повестки дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня. Если одна квартира принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, то уведомление следует вручить каждому из них. Если в доме кроме квартир имеются нежилые помещения (например, магазин на первом этаже), то уведомление направляется, в том числе, и собственникам этих помещений.

Уведомления направляются по почте заказным письмом или вручаются лично под расписку. Они должны быть получены собственниками не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Копии уведомлений, почтовых квитанций и чеков об отправке их каждому (если вручались лично — то расписка о получении) стоит сохранить. При этом в квитанциях должна содержаться информация о том, что направляется именно уведомление о проведении общего собрания, а не иная почтовая корреспонденция. Кроме перечисленной информации в уведомлении рекомендуется отметить, что собственники, приходя на собрание, обязаны иметь с собой копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на соответствующее помещение.

Шаг 2. Проведение общего открытого собрания

Очная форма

Для участия в голосовании собственников помещений целесообразно иметь несколько экземпляров списка: один для регистрации собственников помещений, принявших участие в общем собрании и по одному списку для голосования по вопросам, выносимым на общее собрание. В списках, предназначенных для голосования целесообразно иметь дополнительно три графы для голосования «За», «Против» или «Воздержался».

Общее собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.

Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание по окончанию собрания должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений дома.

На общем собрании принимается решение об образовании товарищества собственников жилья, утверждении его устава, а также выбираются члены правления ТСЖ и ревизионная комиссил (ревизор) ТСЖ. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

Если первое собрание оказалось нелегитимным (в собрании приняло участие менее 50% собственников, с учетом их доли в общей полезной площади дома), целесообразно создать инициативную группу по подготовке следующего собрания собственников помещений из числа инициативных участников первого общего собрания. Для облегчения работы целесообразно, в зависимости от типа дома и количества помещений в нем, в состав инициативной группы включать 1-3 представителей от каждого подъезда.

Инициативная группа назначает новые дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.

При подготовке к очередному общему собранию членам инициативной группы целесообразно провести выборочный обход приватизированных квартир для выяснения позиции собственников помещений и их возможности принять участие в общем собрании. Если собственник квартиры выражает готовность принять участие в собрании целесообразно оставить ему письменное напоминание о дате собрания и дать расписаться в соответствующей графе листа оповещения собственников помещений о созыве общего собрания домовладельцев. Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений дома может быть также направлено собственникам заказным письмом.

Если собственник квартиры по каким-либо причинам не имеет возможности принять участие в общем собрании домовладельцев, но при этом высказывается за создание ТСЖ, он может выдать члену инициативной группы, своему соседу или любому другому физическому лицу доверенность, составленную в простой письменной форме, с обязательным указанием фамилии, имени и отчества собственника квартиры, общей площади квартиры, номера и даты выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру. Члены семьи собственника, не являющиеся долевой собственности, могут принять участие в собрании так же при предъявлении соответствующей доверенности.

При проведении очередного общего собрания лица, имеющие доверенности на право голосования, голосуют от имени собственников, выдавших доверенности.

Заочная форма

Есть вариант проведения заочного голосования. В таком случае, собственники помещений самостоятельно заполняют бланки решений и передают их членам инициативной группы, которая всю дальнейшую работу выполняет самостоятельно. Результаты такого заочного голосования вывешиваются на информационной доске дома (или просто на двери подъезда (-дов). Такой вариант голосования может быть применен для большого многоквартирного дома, когда не представляется возможным собрать большинство собственников одновременно а одном помещении, а также в случаях, когда в ходе проведения общего собрания выработаны решения, но для вступления их в законную силу не хватило кворума.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1. Сведения о лице, участвующем в голосовании,
2. Сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме,
3. Решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Шаг 3. Утверждение устава ТСЖ

Если вопрос выбора способа управления домом решен в пользу создания собственного ТСЖ, необходимо будет также подготовить и утвердить его устав ( , .doc — 95 КБ). Такие решения принимаются большинством голосов (более 50% общего числа) всех собственников помещений в доме (независимо от того, пришли они на собрание или нет), по прочим вопросам — большинством голосов от общего числа тех, кто пришел на собрание.

Перед проведением собрания членов ТСЖ нужно принять заявления от собственников о вступлении в товарищество с приложением копий документов, подтверждающих право собственности на помещение в этом доме. Общее собрание имеет право принимать решения при одновременном выполнении следующих условий:

• если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% общего числа голосов;
• если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ.

Порядок проведения собрания членов товарищества аналогичен порядку проведения общего собрания собственников. Если у собственников, решивших создать ТСЖ нет возможности провести общее собрание, вся основная работа ложится на инициативную группу. Ее членам необходимо будет посетить все приватизированные квартиры в доме, раздать владельцам бланки решений, дать инструкции по их заполнению.

Раздачу и возврат бланков необходимо регистрировать в реестрах.

Шаг 4. Регистрация ТСЖ

При принятии общим собранием домовладельцев решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное домовладельцами лицо оформляет протокол собрания, изготавливает 2-3 нотариально заверенные копии и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания.

Регистрация вновь создаваемого товарищества собственников жилья в Обнинске может быть осуществлена ФНС РФ № б по Калужской области, расположенная по адресу: г. Обнинск, ул. Победы, д. 29.

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить:

• заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (приложение №1) к Постановлению Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 г. № 439 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26 февраля 2004 г. № 110),
• решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию),
• 2 экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев),
• квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2000 рублей) необходимо перечислить на расчетный ФНС РФ 14 №6 по Калужской области.

В состав органов управления ТСЖ могут быть избраны только члены ТСЖ.

Шаг 5. Открытие счета и отправка необходимых уведомлений о создании ТСЖ

После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в банке и предоставить данные о создании товарищества прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей муниципалитета и органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый учет ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003.

Передача многоквартирного дома на баланс уполномоченной собственниками управляющей организации не ведет к изменению прав собственности на жилые и нежилые помещения.

После приема дома в управление товарищества необходимо направить соответствующие письменные уведомления в Комитет по управлению имуществом г. Обнинска и Управления городского хозяйства Администрации города.

Шаг 6. Проведение собрания членов ТСЖ

На первом общем собрании членов ТСЖ в повестку дня стоит включить обсуждение порядка голосования (определения одного голоса), выбор правления и его председателя, а также ревизионной комиссии (ревизора).

Законом не установлено, как определяется один голос на общем собрании членов товарищества, поэтому восполнить данный пробел необходимо самим членам ТСЖ.
Возможны следующие варианты:

• количество голосов, которым обладает каждый член ТСЖ, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• каждый член ТСЖ — один голос;
• количество голосов, которыми обладает каждый член товарищества, равен количеству принадлежащих ему помещений (одна квартира — один голос);
• другие варианты по усмотрению членов ТСЖ.

Решения по вопросам повестки дня принимаются большинством голосов общего числа присутствующих на данном собрании членов ТСЖ. Проведение общего собрания участников товарищества завершается оформлением протокола, который подписывается председателем собрания и его секретарем или каждым присутствующим на собрании членом ТСЖ.

После голосования на общем собрании инициативная группа должна подсчитать количество собственников, проголосовавших «за» и «против». Результаты каждого общего собрания и принятые на нем решения отражаются в письменном документе — протоколе собрания, который подписывает каждый член ТСЖ. В протоколе целесообразно указать:

• сведения о каждом лице, принявшем участие в общем собрании собственников помещений;
• информацию о документе, подтверждающем право собственности этих лиц;
• данные о результатах голосования каждого из этих лиц (за, против, воздержался) по каждому вопросу.

Согласно требованиям действующего законодательства, инициаторы собрания должны разместить информацию обо всех решениях, принятых собранием, а также итоги голосования в том месте дома, которое определено собранием. Например, на информационной доске дома (или просто на двери подъезда (-дов).

Для завершения процедуры создания товарищества необходимо решение о составе правления ТСЖ и его председателе.
Эти решения можно принять и на общем собрании собственников квартир, но правильнее будет обсудить эти вопросы на общем собрании членов ТСЖ, поскольку не все собственники становятся членами товарищества (вступление в ТСЖ — дело добровольное).

Шаг 7. Заключение договоров

Созданное и зарегистрированное ТСЖ вправе заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома, в соответствии с действующим законодательством.

Нюансы

• Собственники помещений в многоквартирном доме вправе создать только одно товарищество собственников жилья.
• Число лиц, создавших товарищество, должно превышать 50% общего числа собственников квартир.

Поэтому, если после принятия решения о создании ТСЖ в него не вступят собственники, обладающие в совокупности более чем 50% голосов, создание ТСЖ будет считаться незаконным.

При необходимости, за разъяснениями по порядку организации деятельности ТСЖ можно обратиться в Администрацию г. Обнинска в Управление городского хозяйства, расположенного по адресу: пл. Преображения, д. 1, каб. 116, тел. 5-82-28.

Похожие статьи