В феврале 2017 года официальные лица столичной управы заговорили о так называемой «программе реновации», предполагающей улучшение условий жительства москвичей. Сам по себе термин «реновация» предполагает не только снос старых домов, но и их реконструкцию, модернизацию, проведение капитального ремонта, реставрацию.

В случае с программой реновации ветхого жилищного фонда Москвы понятие было сужено, то есть под ним понимается исключительно снос зданий и расселение жильцов по новостройкам. Когда войдет в действие программа реновации – вопрос неоднозначный, поскольку соответствующий законопроект (под номером 120505-7) уже был принят, однако процесс составления списков домов, которые примут участие в программе, пока не завершен.

В общей сложности она рассчитана на 15 лет и несколько очередей выполнения, в результате которых будут снесены свыше 4 000 домов. Изначально говорилось о 8 000 домов, но впоследствии их число уменьшилось. В третьем чтении законопроект был принят 14 июня, одобрен Советом Федерации – 28 июня, подписан президентом – 1 июля.

Какие пятиэтажки войдут в программу реновации?

Программа рассчитана на дома, возведенные за время с 1957-го по 1968-ой годы, высота которых составляет до девяти этажей. Значительная часть зданий, которые теоретически попадают под снос – это так называемые «хрущевки» высотой в пять этажей. Столичное руководство многократно называло подобные дома ветхим, физически устаревшим жильем, пребывающим на грани перехода в аварийное состояние.

Отчасти с этим связан тот факт, что в программе слово «реновация» употребляется как синоним слова «снос», хотя само это понятие, как было отмечено ранее, гораздо более широкое. Точной статистики по ветхости среди домов 1957-1968 годов постройки у городской администрации нет, равно как и оснований называть любые «хрущевки» аварийными зданиями.

Чтобы оценить реальное состояние любого многоквартирного дома, необходимо провести соответствующие исследования и замеры, чего программа реновации не предполагает. Поэтому вполне возможно, что ряд домов, попавших в программу, формально не являются ветхими. Однако переезд в качественные новостройки из домов, построенных более полувека назад, все равно можно назвать серьезной оптимизацией условий жизни.

Многих интересует, войдут ли в программу реновации девятиэтажки, потому как в прессе чаще всего говорят именно о «хрущевках». Хотя в законопроекте речь идет о многоэтажных домах первого этапа индустриального домостроения, в перечне зданий, подлежащих сносу, значатся и девятиэтажные старые дома. Это стало возможным благодаря тому, что жильцы подобных домов посетили собрания собственников, отдали свои голоса за их добавление в программу и отослали соответствующие заявления в районные административные органы.

Вошли ли в программу реновации общежития?

Не стоит переживать, что общежития не вошли в программу реновации, поскольку в окончательной редакции законопроекта коммунальные квартиры все-таки были присоединены к программе. Изначально для них предполагалось разработать отдельный закон, но потом чиновники отказались от этой идеи. Под реновацию попали свыше двухсот таких объектов жилой недвижимости, причем собственникам комнат в подобных домах обещают выделение отдельных жилплощадей. Предполагается, что новые квартиры будут дороже ликвидируемой жилплощади на 25-35%.

Какие районы входят в программу реновации?

Многие москвичи с волнением следили за тем, как менялся список пятиэтажек, вошедших в программу реновации. Кто-то – из-за желания переехать в новую квартиру, кто-то – в страхе перед тем, что его дом будет снесен. Как бы то ни было, в финальный перечень домов, которые могут претендовать на реновацию, вошли здания из 85 районов Москвы. Узнать, какие районы Москвы вошли в программу реновации, можно на официальном сайте мэра столицы mos.ru.

При этом 40 районов так называемой «Старой Москвы» не были включены в окончательные списки. К примеру, район «Аэропорт» не вошел в программу реновации. Ключевой ответ на вопрос, почему Капотня не вошла в программу реновации, как и любой другой «оставшийся за бортом» район, заключается в «спорности» расположенных в нем домов.

После составления предварительных списков обладателям квартир предлагалось проголосовать «за» или «против» интеграции в программу, и те районы, где многие горожане не захотели подвергать свои дома сносу, были из перечня исключены. Кроме того, на территории некоторых из этих районов достаточно мало действительно ветхих жилых зданий.

Как проходило голосование?

Адреса, вошедшие в программу реновации, оказались в ней благодаря согласию на снос этих домов не менее чем 2/3 обладателей квартир в них. В период с 15 мая по 15 июня городская администрация Москвы предлагала жильцам зданий, указанных в предварительных списках, дать обратную связь по поводу реновации. Это разрешалось сделать тремя путями:

Через приложение «Активный гражданин». Этой программе нужно было предоставить свои паспортные данные, номер СНИЛС и цифры финансового-лицевого счета, по которому производится оплата коммунальных платежей за квартиру. Такая скрупулезная трехуровневая верификация использовалась для того, чтобы обеспечить надежность системы голосования.

Через один из столичных центров «Мои документы». В центре нужно было показать паспорт и бумаги, закрепляющие право собственности на квартиру (или нежилое помещение) в доме, предварительно зачисленном в программу реновации. Также можно было предоставить выписку из ЕГРН. Примечательно, что участвовать в голосовании могли и арендаторы жилой недвижимости, поэтому им для зачета голоса нужно было показать паспорт и договор аренды.

Организовать собрание собственников жилья . Такой формат голосования требовал соблюдения всех правил Жилищного кодекса и имел безусловный приоритет над любыми другими способами фиксации голосов. Чтобы собрание считалось состоявшимся, необходимо было обеспечить явку не менее чем 50% от всех собственников помещений в здании.

Тот же прием – организацию общего собрания – можно было использовать и для того, чтобы подать заявление об участии в программе реновации той постройки, которая не была занесена в предварительный перечень (естественно, при условии, что она была возведена в 1957-1968 годах и находится в достаточно ветхом состоянии).

Для того, чтобы решение о вхождении в программу реновации было принятым, необходимо было собрать 2/3 голосов от всего количества владельцев квартир «за» это решение. Чтобы вычеркнуть дом из программы, либо отказаться от подачи заявления о его включении в нее, достаточно было добиться 1/3 голосов от всего количества обладателей квартир + 1 голос «против» подобного решения. Голоса собственников, которые проигнорировали голосование, распределялись между поклонниками и противниками реновации по пропорциональному принципу.

Столичные пятиэтажки, вошедшие в программу реновации либо исключенные из нее, имели возможность изменить свое решение до 15 июня. Другими словами, «в зачет» шел итог последнего из состоявшихся собраний. Именно так, к примеру, Стрельбищенский 18а вошел в программу реновации, а более 450 домов отказались от нее.

Как вновь войти в программу реновации?

Вопрос о том, как войти в программу реновации в процессе общегородского голосования, на сегодняшний день закрыт: как уже отмечалось выше, голосование завершилось 15 июня, а 1 июля закон, вместе с итоговой переписью домов, был подписан Владимиром Путиным. Жителям «спорных» домов, которые никак не могли определиться со своей позицией по поводу перспективы сноса и расселения, было дано еще около месяца на инициацию общих собраний: до 20 июля.

По состоянию на сегодняшний день те дома, которые не были включены в окончательный список ни до 15 июня, ни до 15 июля, не могут войти в программу. Такое решение было принято как своеобразный гарант того, что чиновники не сломают пятиэтажки, не вошедшие в программу реновации.

Другими словами, если ваше здание оказалось в программе, то вы можете не сомневаться, что его не переместят в очереди на расселение. Если же оно не было включено в список – то вы можете не волноваться за его дальнейшую судьбу и спокойно жить без угрозы сноса.

Таким образом, если вас интересует, почему пятиэтажка не вошла в программу реновации – то ответ, скорее всего, кроется в недостаточном количестве голосов «за», или в том, что районы, вошедшие в программу реновации, не включают в себя ее адрес. Включить дом в программу сейчас, «задним числом», после принятия закона, уже не получится. Возможно, здания, жильцы которых захотят включиться в реновацию сейчас и позже, будут объединять в блоки, и рассматривать их заявления раз в год. Об этом говорил Иван Мельников, вице-спикер Госдумы. Для использования этой возможности нужно будет, опять же, провести общее собрание и получить 2/3 голосов «за» вхождение в программу.

Стоит отметить, что выйти из программы реновации можно даже сейчас. Чиновники не хотят делать дома «заложниками» закона, обреченными дожидаться сноса, даже если собственники квартир в них изменили свое решение. Если жильцы разочаруются в том, как исполняется программа, то они смогут устроить общее собрание по правилам Жилищного кодекса и проголосовать за отказ своего дома от реновации. Как и ранее, для принятия подобного решения достанет 1/3 голосов обладателей квартир «против» сноса дома.

Как будет выполняться программа реновации дальше?

Все районы Москвы, вошедшие в программу реновации, будут застроены новыми жилыми многоэтажками. Чиновники обещают, что жильцы всех снесенных построек смогут получить новые жилплощади в тех же районах, чтобы им не пришлось менять привычный режим жизни. Однако это вовсе не значит, что новостройки будут возводиться на тех же местах, где располагались снесенные «хрущевки».

У каждого собственника жилья в доме, числящемся в перечне реновации, будет три варианта действий после сноса:

• Затребование равнозначной квартиры, то есть жилья, имеющего такую же площадь, что и квартира в снесенной постройке.
• Предоставление равноценного жилья, то есть квартиры, для которой актуальная рыночная цена будет равна или больше рыночной стоимости ликвидированного жилья.
• Получение финансовой компенсации в объеме рыночной стоимости утраченной квартиры.

Для того, чтобы выполнить программу, предполагается отстроить порядка 17-18 млн. квадратных метров нового жилья в течение 15 лет. А для того, чтобы реновация была оправдана для столицы финансово, за этот же срок предполагается дополнительно построить еще 16-17 млн. квадратных метров, которые будут выведены на столичный рынок и проданы местным жителям и приезжим.

Предполагается, что процесс претворения программы в жизнь стартует с окраин. Так, недавно в Солнцеве и Южном Тушине были одобрены две площадки, на которых начнут вырастать новые дома для переселенцев. Первые участники программы, как обещает мэрия, отпразднуют новоселье в конце 2017-го года.

Программа замены почти всех пятиэтажек Москвы на новостройки претендует на статус крупнейшего градостроительного проекта постсоветской России. В ближайшие годы в столице планируется снести дома общей площадью 25 миллионов кв.м, в которых проживают 1,6 миллиона человек. Российское агенство правовой и судебной информации (РАПСИ) провело комплексное расследование о причинах появления этой программы, ее плюсах и минусах для простых жителей, а также возможных альтернативных сценариях, решающих проблему и минимизирующих негативные эффекты.

Приводим этот анализ для наших читателей.

О начале разработки программы реновации жилья в Москве стало известно 21 февраля. Речь идет о сносе 25 миллионов кв.м., по словам мэра столицы Сергея Собянина, «некомфортного, по большому счету, ветхого жилья», и строительства на их месте, предположительно, 35,14 миллиона кв.м нового жилья.

На сайте Госдумы 10 марта появился разработанный группой депутатов законопроект, призванный максимально облегчить реализацию этой задачи. Документ разрешает в Москве сносить пятиэтажки и «конструктивно аналогичные» дома группами, по усмотрению властей. Переселенцам предлагается давать «равнозначное» жилье в том же или соседнем районе Москвы.

Эксперты считают, что расселение пятиэтажек по новой программе займет от 8 до 20 лет. В последние годы в Москве строилось примерно по 5 миллионов квадратных метров в год, что позволяло обеспечить квартирами около 200 тысяч человек. Если будет сохранен подобный темп и все построенное жилье будет отдаваться исключительно переселенцам, то каждый житель сносимых хрущевок получит новую квартиру в течение восьми лет.

Очевидно, что это практически невыполнимые условия, а значит, в действительности, данный процесс затянется приблизительно лет на 15–20. По имеющейся на данный момент информации, скорее всего, к осени 2017 года будут выбраны территории, которые лучше сносить в первую очередь. Критерием выбора может служить как местоположение домов, так и серии зданий, во многих из которых износ не превышает 50% и они вполне способны функционировать без проблем больше 20 лет, тогда как другие находятся на грани аварийного состояния.

Эксперты делят хрущевки на три типа: блок, панель, кирпич. Логичнее всего начать снос с самых дешевых панельных домов. Их больше всего в Кузьминках (примерно половина жилого фонда), Капотне, Царицыне, Зюзине (примерно по трети жилфонда) и Северном Измайлове (примерно четверть). На втором месте по стоимости и качественным характеристикам - блочные дома. Их больше всего в Зюзине, Бескудникове, Марьиной Роще, Останкине и Капотне (примерно 20–30% жилфонда в этих районах).

Кирпичные пятиэтажки считаются самыми качественными объектами периода индустриального домостроения. Они вполне могут простоять еще не менее 20 лет. Тем более, что основная концентрация их располагается на окраинах столицы, где не так экономически выгодно сносить старые дома и строить новые, как в центре Москвы. Больше всего таких квартир в Силине, Марфине, Нижегородском, Измайлове и Южном Тушине. Однако, скорее всего, чиновники будут ориентироваться, в первую очередь, не на качество домов, а на место их расположения. Первым делом под снос, вероятно, попадут те здания, которые стоят на наиболее ценных столичных землях. Строительство жилья на месте снесенных пятиэтажек в центральных и других элитных районах столицы позволит оперативно продать квартиры в новостройках по высокой цене, что может быстро перекрыть затраты на переселение жильцов. Причем снести могут даже сталинки, что позволяет неопределенность формулировки в законопроекте - «аналогичных по конструктивным характеристикам». Документ дает возможность чиновникам в любой момент самостоятельно определять и корректировать перечень серий и шифров домов «первого периода индустриального домостроения», подлежащих сносу.

На данный момент известно, что первым делом планируется сносить дома серий I-515, I-510, однако этот план может быть в любой момент изменен.

ПРЕДПОСЫЛКИ НОВОЙ ПРОГРАММЫ

Вопрос о сносе хрущевок на встрече Собянина с президентом возник не случайно. После подсчета баланса годового бюджета за 2016 год, крайне успешного года для Москвы, вопрос о необходимости запуска второго этапа программы сноса всех пятиэтажек в столице поднимался все чаще.

В начале февраля 2017 года на заседании совета муниципальных образований с участием Собянина об этом заявили муниципальные депутаты, а на заседании Мосгордумы 13 февраля уже городские депутаты объявили о намерении направить специальное обращение к мэру Москвы по сносу пятиэ​тажек.

Однако 10 февраля руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин говорил, что старт второго этапа программы «не просто крайне сложен, но и практически невозможен». Среди трудностей он выделял «и отсутствие стартовых площадок для переселения, и необходимость совмещения интересов жителей, инвесторов и города, а также крайне неудовлетворительное состояние внутриквартальных инженерных сетей, которые необходимо полностью перекладывать».

Кроме того, до сих пор не завершена почти проваленная первая программа сноса пятиэтажек. Она была утверждена еще в 1999 году, когда планировалось демонтировать 1722 ветхих дома за 10 лет. Однако же, процесс не завершен по сей день, спустя 18 лет. Осталось снести еще 71 хрущевку.

Кроме того, еще недавно городские власти утверждали, что при современном капитальном ремонте дома хрущевки несносимых на тот момент (в т. ч. все тех же I-515, I-510) серий могут прослужить до 150 лет.

Именно большие проблемы с реализацией программы капремонта в Москве эксперты называют одной из важнейших причин, почему столичные власти могут быть сильно заинтересованы в массовом сносе старого жилья.

По данным Росстата, жилищный фонд Москвы составляет около 234 миллионов кв. м. Согласно данным программы «Жилище» на 2012–2018 годы, половина жилых домов в городе нуждается в капремонте. В реальности, за это время в Москве было отремонтировано лишь несколько десятков домов. Подсчитав инвестиции в капитальный ремонт, чиновники обнаружили, что дешевле построить новое жилье, чем ремонтировать имеющееся.

Согласно Жилищному кодексу, жильцам, чьи дома включат в программу сноса, должны вернуть уплаченные взносы. Однако, мэр Москвы уже объявил, что «те взносы (на капремонт), которые граждане заплатили, мы пустим на реновацию этих кварталов, они пойдут для того, чтобы ускорить программу строительства новых домов». Соответственно, возврата уплаченных на ремонт сносимых домов средств ждать не стоит.

ПОЗИТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

В большинстве случаев на месте снесенных хрущевок появятся новые дома высотой около 20 этажей. Собянин пояснил, что речь идет о монолитных домах либо «панелях» нового поколения. После сноса пятиэтажек в новые квартиры переедет 1,6 миллиона человек. На большую площадь могут претендовать очередники, которых в хрущевках около 25 тысяч (примерно треть от общего числа очередников в городе).

По официальной версии, переселенцам предложат «благоустроенное жилое помещение». По словам столичного мэра, количество комнат не изменится, а жилая площадь будет не меньше, чем в старых квартирах. Однако общая площадь увеличится примерно на 20% за счет кухонь, с 6 до 8 и более кв.м., и санузлов.

Первоначально говорилось, что расселение будет происходить поквартально По словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, жильцов сносимых домов будут переселять в маневренный фонд, а освободившаяся территория будет застраиваться.

Однако по последним данным, озвученным Собяниным, «не будет никакого временного переселения, из старых пятиэтажек жители будут переезжать сразу в новые квартиры». Мэр пояснил, что программа будет работать по принципу «волнового переселения»: «Жители получают новые квартиры - расселенные пятиэтажки сносят - на их месте строят новые дома - квартиры в них получают жители следующих пятиэтажек, и так по цепочке», - утверждает Собянин.

Москвичи могут переехать в другой район только по собственному желанию (за исключением жителей Центрального и Зеленоградского АО, а также ТиНАО, которых планируется расселять в пределах своего административного округа).

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

На неприятные размышления наводит тот факт, что пока практически ничего не говорится про социально-пространственную модель реализации программы. А ведь при заявленных масштабах проекта это должна была бы оказаться программа пространственной трансформации города. Московские власти получают беспрецедентный шанс изменить лицо города, перестроить его, согласно новейшим требованиям и достижениям урбанистики, превратив столицу в один из ведущих городов мира. Для этого есть почти все ресурсы и возможности. Однако же, судя по полному молчанию на этот счет, тема трансформации города, как единого урбанистического пространства, даже не рассматривается. Более того, нет никакого намека даже на то, что на месте пятиэтажек будут парковые зоны. Появление же на месте относительно свободно стоявших пятиэтажек высотной застройки грозит радикальным ухудшением, в частности, транспортной ситуации внутри ТТК и на подъездах к нему. Да, новые квартиры, видимо, будут более современные, но создаваемая среда - маргинальная. Тем самым, качество жизни людей (как переселяемых, так и тех, кого переселение не коснется), может серьезным образом ухудшиться.

Нынешние городские нормативы позволяют увеличить плотность застройки на высвобожденных площадках в 2,5–3 раза. Сейчас пятиэтажки занимают 8–10 тысяч кв.м на 1 га., а нормативы позволяют занимать до 25 тысяч кв. м на 1 га. Нет причин сомневаться, что застройщики будут ориентироваться на верхний предел этого норматива (тем более, что альтернативных мест для строительства почти не осталось). Примерно так и произошло в первую волну сноса: на месте 6,1 миллиона кв.м. пятиэтажек было построено около 21 миллиона кв.м нового жилья.

Таким образом, даже при первом этапе сноса хрущевок в столице, когда было значительно больше пространства для маневров у чиновников, уплотнение произошло с коэффициентом 3,3%. И это при том, что в Москве плотность населения существенно превышает аналогичные показатели крупных городов Европы и Северной Америки. Сегодня Москва все больше превращается в «муравейник», похожий на восточно-азиатские города или, например, Мехико.

Соответственно, уже сегодня Москва входит в тройку мировых лидеров по самым большим пробкам на дорогах, в случае дальнейшего уплотнения города недостаток дорог и внеуличных коммуникаций станет только выше. Излишне пояснять, что с аналогичными проблемами столкнутся пользователи метро, да и по запасу прочности социальной инфраструктуры, такой как больницы, поликлиники, школы, детские сады и даже продуктовые магазины, есть большие вопросы. Пока от мэрии никакой попытки дать сколь-либо четкий ответ на этот вопрос замечено не было.

Другой существенной проблемой для переселения жителей пятиэтажек является выбор мест для стартового строительства, куда будут переселять жителей первых сносимых домов - что задаст настроение ходу выполнения всей программы. Свободные пятна в районах жилой застройки практически целиком выбрали в первую волну расселения. Сейчас еще что-то можно найти на территории, в первую очередь, промзон, в техзонах РЖД, под ЛЭП и подобных не самых приятных для жизни участках.

От 50 до 60 миллионов кв.м недвижимости можно построить в промзонах столицы, сообщил заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин. Но только если будут реализованы все проекты. Пока же до реальной стройки доходит только 30% «градостроительных решений» по реорганизации промышленных территорий. Что характерно, город разрешил увеличить плотность застройки промзон с максимальных 10 тысяч кв.м до 15 тысяч кв.м на 1 га. Думается, комментарии излишни.

ПРАВОВЫЕ ПРЕЦЕДЕНТЫ

Поскольку основанием для включения дома в программу реновации, согласно законопроекту, вероятно, станет не степень износа здания, не его серия и год постройки, даже не этажность, а расположение дома на территории, включенной в зону реновации, существует опасность, что на практике любой объект недвижимости может оказаться под угрозой сноса по решению городских властей.

Вызывает удивление, что проект нового закона фактически сводит на нет действие положений федеральных Градостроительного и Земельного кодексов, правил землепользования и застройки. Отменяются действующие нормы по определению ветхости и аварийности жилья как критерия для сноса, а также приводятся к режиму чрезвычайного положения сроки принятия решения по сносу, уведомления жителей дома и принятия ими решения.

Все это ставит под вопрос действенность российских законов, не говоря уже о жизнеспособности института частной собственности.

Пока еще действующее законодательство предоставляет собственнику право отказаться от переселения или выбрать денежную форму возмещения в случае сноса дома. Кроме того, оно не ограничивает его временными рамками для принятия решения о заключении договора перехода прав собственности, что, в принципе, соответствует международной практике. Новый законопроект лишает москвичей всех этих базовых прав, частично возвращая к правовым нормам Советского Союза.

Документ лишает жителей домов, попавших в программу реновации, права отказаться от переселения или получить денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение. В законопроекте закреплена возможность принудительно выселить жителя через суд, если он в течение двух месяцев после принятия решения о сносе дома не примет предложенный городскими властями вариант переезда. При том, что, например, изъятие земель для госнужд занимает срок до одного года.

На данный момент, в контексте правовых последствий, наиболее опасной частью законопроекта, облегчающего снос хрущевок в Москве, является то, что собственники квартир, по сути, могут лишиться гарантированной Конституцией РФ судебной защиты права частной собственности.

Фактически происходит ограничение граждан на право оспаривать в процессуальном порядке факт принудительного переселения. Если переселенец решит оспорить в суде нормативные акты правительства Москвы, в частности, о включении дома в программу реновации, согласно законопроекту, это не должно останавливать судебный процесс о подготовке к его выселению из квартиры.

Иск можно будет подавать только в отношении равноценности предоставляемого жилого помещения. Если за 60 дней хозяин квартиры не подпишет соглашение, его можно будет лишать права собственности, причем делать это по решению суда первой инстанции и фактически без права ответчика на апелляцию.

Опрошенные «Коммерсантом» адвокаты отмечают, что теория права характеризует такие случаи, как предлагаемую норму о переходе права собственности на жилье от собственника к городу фактически на основании одного лишь решения о выводе дома из эксплуатации, «как национализацию имущества».

Не менее странным выглядит предоставляемая законопроектом чиновникам возможность фактически игнорировать установленные федеральным законодательством технические и санитарные требования. В том числе, требования пожарной и санитарной безопасности. Так что речь идет не только об угрозе комфорта и качества жизни граждан после переселения, но и об уровне защиты их жизни и здоровья. Важно заметить, что в законопроекте о реновации не прописаны сроки его действия и другие ограничения, что позволяет использовать его как бессрочный. Таких полномочий у городских властей в постсоветсткой истории России еще не было, даже во время подготовки к Олимпиаде в Сочи. Подобная формулировка закона в будущем может позволить сносить любые строения, любой этажности и даты постройки на подходящей для застройки территории. Таким образом, можно согласиться с мнениями юристов, звучащими в СМИ, блогах и соцсетях, что самым тревожным в новом законопроекте является угроза нанесения существенного удара по институту частной собственности в России. Такой ущерб базовой для простых граждан социально-правовой ценности и потеря ими веры в незыблимость юридических гарантий сохранения частной собственности может иметь непредсказуемые последствия для всего правового климата страны. А также стать причиной возвращения общества к поиску способов решения своих проблем в рамках мировоззрения правового нигилизма.

АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СЦЕНАРИИ

РАПСИ провело расследование, во сколько этот проект обойдется городу и всем жителям столицы. Также мы попытались найти альтернативные способы качественного улучшения условий жизни в старых домах без их сноса и переселения.

Программа по сносу 25 млн кв.м. пятиэтажного жилья может обойтись бюджету Москвы в 2,5–3 трлн руб. Это без учета благоустройства и социальной инфраструктуры. Из этой суммы работы непосредственно по сносу жилья предположительно будут стоить от 30 до 200 млрд руб, по оценкам разных участников строительного рынка.

Из городского бюджета на финансирование проекта по предварительным оценкам будет выделено около 1 трлн. Если программа затянется на 10 лет, то, получается, по 100 млрд в год. Для сравнения, на всю транспортную программу в год выделяется около 300 млрд руб. Есть большой риск, что такие расходы могут означать замораживание других проектов по развитию Москвы на 5–10 лет.

Непосредственный материальный ущерб от программы реновации могут ощутить даже те собственники жилья в Москве, в чьих районах не будет происходит снос и строительство домов. Ведь ожидающийся рост предложения недорогого жилья вблизи от метро в большом количестве грозит демпингом цен, а также заморозит интерес к вторичному жилью. По данным ряда риэлторов, спрос на него упал со времени объявления о намерении запуска программы реновации почти вдвое.

Особо велики риски у ипотечников. В результате переселения в менее престижный район стоимость заложенных квартир может существенно снизиться, что может произвести эффект сходный с последствиями валютной ипотеки после скачка курса валют.

Кроме того, владельцы ипотечных квартир в домах, подлежащих реновации, оказываются в юридическом вакууме. Гражданский кодекс прописывает замену залогов в случае принудительного изъятия, однако потребуется новая оценка и расходы на переоформление. По словам адвокатов, действующее законодательство позволяет банкам, при прекращении права собственности на жилье по инициативе муниципальных властей, потребовать досрочного погашения кредита.

Но в наиболее тяжелой ситуации могут оказаться владельцы коммерческой недвижимости. Пока в отношении хозяев магазинов, кафе, аптек, парикмахерских, химчисток нет никаких гарантий и даже обещаний прав сохранения района или округа при компенсации.

Это ставит под угрозу существование малого и среднего бизнеса, поскольку для заведений такого рода территориальное расположение является базовым залогом успеха и выживания. Кроме того, стоимость аренды помещений в новых домах, по всей логике, будет значительно превышать нынешнюю арендную плату. Очевидно, что эта проблема не ограничивается непосредственно владельцами магазинов - речь идет о десятках тысяч рабочих мест, налоговых поступлениях и социальной стабильности.

ТРЕТИЙ ПУТЬ

У тех, кто не хочет переезжать из своих хрущевок, помимо акций протеста и суда, есть и третий путь попытаться избежать такой участи. Московские законы позволяют производить реконструкцию пятиэтажек на основе самоорганизации граждан. Уже есть примеры перестройки старых зданий их жителями за счет собственных и привлеченных средств, без участия властей и бюджетных денег. Такое решение не только дает некоторые гарантии от сноса (полные гарантии сегодня не имеет, пожалуй, ни один дом в Москве), но предоставляет жителям дома новые жилплощади по минимальной цене. По оценкам архитекторов, более 400 пятиэтажек в Москве возможно эффективно реконструировать даже в элитное жилье. В конце 2014 года власти разрешили достраивать многоквартирные дома. Столичная мэрия тогда даже призывала жителей кирпичных, блочных и панельных 3-5-этажных домов с железобетонными перекрытиями постройки до 1965 года начинать реконструкцию без отселения. Разрешалось заниматься обстройкой и надстройкой, добавляя малоэтажную мансарду, а порой даже пристраивая отдельные жилые секции.

Согласно закону, чтобы стать кандидатом на участие в программе, дом должен соответствовать следующим критериям: этажность - не более пяти этажей; объект принадлежит группе кирпичных (блочных) домов «сталинских» серий или домов, построенных по индивидуальным проектам, с использованием для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона; удаленность от объектов улично-дорожной сети - не менее трех метров; объект находится вне зон ограничения градостроительной деятельности и не имеет градостроительных ограничений; высота потолков - около трех метров; расчетный износ здания на текущий год - не более 50%; год постройки - с 1950 по 1965, включительно; количество квартир - не более 40.

В одобренной концепции верхние этажи должны опираться на каркас, который возводится вокруг дома. Благодаря этому, жители базового строения получат за счет нового каркаса до 30 дополнительных метров. Жители дома, став финансовыми участниками проекта, получают возможность купить новые квартиры по строительно-монтажной стоимости, и даже теоретически получить их бесплатно, если продажа верхних этажей покроет расходы на реконструкцию и принесет прибыль.

Власти тогда признавали, что в настоящее время несколько сотен московских жилых домов общей жилой площадью один миллион квадратных метров могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой. Город в таком случае не несет финансовых затрат на улучшение жилищных условий горожан. Однако почти никакой быстрой выгоды бюджету это не несет, поэтому недавний проект принципиально забыт и сегодня речь идет только о сносе.

В Москве можно ознакомиться с успешными примерами реализации такого эксперимента. Еще в начале 2000-х на проспекте Маршала Жукова одна из пятиэтажек была превращена в семиэтажный дом без отселения жителей. В доме произвели полный ремонт с заменой сантехники и инженерных коммуникаций, а также оборудовали лифт и мусоропровод.

Самый известный реконструированный таким способом дом находится по адресу ул. Мишина, 32 в Савеловском районе Москвы. Там жильцы перестроили без отселения, без бюджетного финансирования и федеральных программ обычную хрущевку в жилье премиум-класса, получив по дополнительной комнате к каждой квартире.

Четырехэтажное, 16-квартирное здание 1958 года постройки после реконструкции получило 30 новых квартир. Итоговая смета составила около 250 млн рублей и включала в себя реконструкцию здания, строительство индивидуального теплового пункта и подземного паркинга, установку новых стеклопакетов, кованых ограждений и гидравлических лифтов, замену всех коммуникаций и т.д.

За счет «обстройки» дома каждая квартира увеличилась на 18–34 кв.м. вне зависимости от того, вкладывали жильцы свои деньги в строительство или нет. В пяти надстроенных этажах жильцы дома получили однокомнатные квартиры площадью 54 метра, двухкомнатные - по 72–84 метра, трехкомнатные - по 90–120 метров и уникальные двухуровневые квартиры по 150–156 метров. На старте строительства стоимость одного метра в них составляла 45 тыс. рублей.

Ресурсы, которые могут инвестировать в реконструкцию жители и собственники многоквартирных домов, без привлечения бюджетных средств, довольно разнообразны: взносы жителей, земельный участок, различные фонды, возможность повышения этажности дома, разного рода программы кредитования. Благодаря этому в городе могло развиться малое и среднее строительство.

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ

Таким образом, единственным серьезным аргументом в пользу сноса пятиэтажек вместо их реконструкции остается то, это якобы дешевле. Однако опыт реконструкции жилых домов в Восточной Германии полностью опровергает и этот тезис. Так же, как вид советских домов в Польше и Эстонии после реконструкции показывает, что они могут быть гораздо более удобными, чем даже новые панельные дома, которые предлагается строить на их месте.

Например, стоимость модернизации домов в бывшей ГДР составила около 30% от стоимости вновь возводимого жилья. А уровень энергоэффективности после проведенной модернизации соответствует действующему в Германии стандарту энергоэффективности.

Немецкая хрущевка до переделки

После переделки

Всего в Восточной Германии реконструировали 2 миллиона 180 тысяч квартир в сборных домах, это примерно о 22 тысячах домов. Москву принято сравнивать с Берлином, так вот там было модернизировано полностью 60% панельных домов, а частично - 25%. Причем все работы по реконструкции были проведены без отселения жильцов.

В ходе работ по реконструкции жилых домов в Германии осуществлялисьтакие мероприятия, как замена покрытия крыши; утепление технического этажа; утепление фасадов с декоративным оформлением здания; замена окон с решением задачи проветривания и рекуперации; утепление перекрытий подвала с его санацией; санация балконов; санация подъездов; монтаж лифта в наружной части здания (при отсутствии лифта); замена инженерных коммуникаций в здании; замена радиаторов с установкой на них термостатов и теплосчетчиков; устройство горизонтальной схемы подачи тепла в квартиры; установка квартирных счетчиков потребления воды; устройство теплового узла в подвале здания и коллективных счетчиков расхода газа, воды; обустройство придомовой территории.

Таким образом, немцы доказали, что нет никаких технических и экономических препятствий для обеспечения соответствия эксплуатации панельных домов типа хрущевок даже таким высоким требованиям, как энергоэффективность в странах Евросоюза. Комфортность проживания и архитектурный облик, по оценкам европейских экспертов, в этих домах обеспечиваются на уровне современных требований.

Опыт реконструкции жилого фонда по немецким технологиям имеется и в России. В 2004 году в Москве проводились работы по модернизации пятиэтажек. Достигнутые технические результаты были аналогичны результатам, полученным в Восточной Германии. И что особенно важно, стоимость затрат по санации оказалась в два раза ниже затрат, которые необходимо было бы понести при переселении жителей во вновь построенные дома.

Исследования МАРХИ показали, что 20–30% предназначенного к сносу фонда можно реконструировать на основе современных идей и приемов энергоэффективной, экологической, среднеэтажной высокоплотной архитектуры.

Так что, получается, единственным аргументом против сохранения и гуманного обновления нынешнего облика Москва, является материальная выгода от сноса и плотной застройки новых участков в относительно престижных и востребованных районах столицы. А также отсутствия желания и готовности у жителей заняться осознанным, организованным управлением своей собственностью. Возможно, имеются и другие причины, но они выходят за рамки правового пространства, а значит не являются темой нашего исследования.

Эксперты разъяснили моменты, больше всего волнующие «переселенцев»

На заседании президиума правительства Москвы во вторник, 2 мая, принят список домов, которые войдут в программу реновации. Их перечень, впрочем, не окончательный. Проголосовав одним из трех возможных способов с 15 мая по 15 июня, жители могут как выступить за снос и переселение, так и отказаться от них.

Таким образом, начался новый - и очень важный - этап программы. Естественно, в связи с ним у горожан возникла масса вопросов, которые добавились к уже существующим.

Мы постараемся ответить на них.

Мэр Москвы Сергей Семенович Собянин отметил, что список составлялся с учетом оценки экспертов и реального мнения жителей, которые проживают в этих домах. «Это дома, которые по технической оценке находятся в неудовлетворительном состоянии, и две трети жителей которых желают, чтобы их дом рассмотрели на предмет включения в программу реновации», - отметил мэр.

Работали над списком основательно. Сначала был проведен тщательный анализ более чем 250 тыс. обращений жителей пятиэтажек, полученных органами власти города за несколько лет.

В марте-апреле 2017-го префектуры провели консультации с депутатами местного самоуправления и старшими по домам о целесообразности включения конкретных пятиэтажек в проект программы реновации жилфонда.

Была изучена информация о техническом состоянии домов. В предварительный список как раз попали 4,5 тысячи домов - их состояние, по данным Фонда капитального ремонта, Мосжилинспекции, является критичным. С жильцами был проведен поквартирный телефонный опрос. Конечно, ответили не все жители - кто-то так и не взял трубку, кто-то не захотел разговаривать. Тем не менее 59,8% жителей свое мнение высказали - а это репрезентативная выборка. Программу поддержали больше 70% опрошенных - а в некоторых районах цифра достигала 99%.

В итоге в перечень для голосования вошли пятиэтажки, отвечающие двум условиям: неудовлетворительное техническое состояние дома, поддержка значительной частью (как правило, более 70%) опрошенных жителей вопроса о включении своего дома в проект программы.

В перечень не были включены дома, находящиеся в удовлетворительном техническом состоянии. Как следует из подготовленных к заседанию столичного правительства материалов, и в дальнейшем крепкие, добротные дома не могут быть включены в программу реновации.

Кроме того, в перечень не вошли дома, значительная часть жителей которых оказались против или выразили сомнения в целесообразности участия в программе реновации. Тем не менее такие дома могут быть включены в проект программы реновации, но только при условии, что общее собрание собственников помещений дома примет решение о направлении соответствующей заявки в правительство Москвы.

Вопрос 2. Наш дом попал в предварительный список. Но мы с соседями не хотим переезжать. А в доме напротив, наоборот, люди ждут не дождутся переселения. Как мы можем выразить свое мнение?

Власти не исключают, что часть домов, попавших в предварительный перечень, попала туда ошибочно - и это тоже нужно брать в расчет. Жители, которые передумали переселяться, имеют полное право собрать общедомовое собрание и принять свое решение. Дом будет исключен из проекта. Силком выселять людей из старой пятиэтажки и затягивать в новый дом никто не собирается. Окончательное решение принимают сами жители путем голосования о включении в проект программы реновации.

дистанционно в электронной системе «Активный гражданин» (ag.mos.ru);

в любом центре госуслуг «Мои документы», независимо от места жительства.

При желании собственники помещений в пятиэтажке могут провести общее собрание для принятия решения о включении либо невключении своего дома в проект программы реновации.

Собственники квартир, включая собственников долей;

Наниматели квартир по договорам социального найма.

Родители (законные представители) несовершеннолетних детей могут принять участие в голосовании от их имени.

1) Система «Активный гражданин».

Для участия в голосовании в системе «Активный гражданин» необходимо будет ввести следующие личные данные: фамилию, имя, отчество, номер и серию паспорта, СНИЛС, дату рождения, номер финансово-лицевого счета квартиры (указан в едином платежном документе).

2) Центры «Мои документы».

Собственникам квартир - паспорт, свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРН;

Нанимателям по договору социального найма - паспорт, договор социального найма.

Предоставление указанных документов и сведений гарантирует корректность состава участников голосования и позволяет исключить участие в нем посторонних лиц.

При желании в центрах госуслуг «Мои документы» можно будет проголосовать по паспорту, не предъявляя документы на квартиру в пятиэтажке. Однако в этом случае специалисты центра «Мои документы» проведут дополнительную верификацию права гражданина на участие в голосовании. Его голос будет учтен только после успешного прохождения проверки.

3) Общее собрание собственников.

Состав участников и порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации. Решение оформляется протоколом.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имеет безусловный приоритет перед результатами голосований в иных формах.

1-й этап - по отдельным квартирам.

Если квартира имеет одного собственника или нанимателя, его голос определяет мнение жителей данной квартиры.

Если квартира имеет двух и более собственников или нанимателей, каждый из них может принять участие в голосовании. Итоги голосования по данной квартире определяются простым большинством голосов.

В случае, если все собственники или наниматели квартиры не приняли участие в голосовании («молчуны»), их квартира учитывается при подведении итогов как квартира, проголосовавшая за включение дома в проект программы реновации.

Учет «молчунов» как поддерживающих участие в программе является стандартной практикой российского законодательства (например, при формировании накопительной части пенсии или формировании фондов капитального ремонта многоквартирных домов).

Многоквартирный дом будет включен в проект программы реновации в случае, если число квартир, проголосовавших «за», включая квартиры «молчунов», превышает 2/3 от общего числа квартир в доме (за исключением квартир, мнения жителей которых разделились поровну и потому не учитываются при подведении итогов голосования).

В проекте программы реновации будут учтены пятиэтажки:

Жители которых приняли соответствующее решение на общем собрании собственников;

В которых более 2/3 квартир, включая квартиры «молчунов», проголосовали «за» в системе «Активный гражданин» и в центрах госуслуг «Мои документы».

В проект программы реновации не будут включены дома, 1/3 квартир в которых проголосовали «против».

Стоит добавить, что приоритет над всеми видами голосования (на «Активном гражданине» или в Многофункциональном центре) имеют решения общедомового собрания. Дом будет включен в программу только при условии, что «добро» на это дадут две трети жителей. Контролировать голосование будут и международные наблюдатели, и представители Общественной палаты.

С другой стороны, в перечень не были включены дома, значительная часть жителей которых против или сомневаются в целесообразности участия в программе реновации. Тем не менее такие дома могут быть включены в проект программы реновации, но только при условии, что общее собрание собственников помещений дома примет решение о направлении соответствующей заявки в правительство Москвы. Заявка будет рассмотрена максимально внимательно и доброжелательно.

Вопрос 3. Противники программы говорят, что она затевалась ради инвесторов, которые не могут продать жилье. Так ли это?

Нет, не так. Ни один из девелоперов в подготовке программы не участвовал. Больше того. Если бы инвесторы имели возможность проголосовать против реализации программы, они бы проголосовали и руками, и ногами, поскольку она для них невыгодна. Любой экономист скажет, что строителям выгодно заниматься возведением и реконструкцией дорог, развязок, метро. Но никак не сносом и последующим волновым переселением. Это - огромная тяжелая повседневная работа. За ее выполнением наблюдают со всех сторон: жители, власти, общественные организации. Иногда говорят, что программа выгодна мифическому московскому стройкомплексу. Никакого строительного комплекса в Москве давно нет. Есть отдельные девелоперы, есть государственный заказчик. Ну а об огромной нагрузке на мэра и правительство Москвы - и политической, и организационной - и говорить не приходится. В столице без дискуссии даже песочницу построить нельзя. Не то что дом снести.

Вопрос 4. А нужна ли вообще эта программа? Может быть, пятиэтажки можно отремонтировать и они простоят еще сто лет.

Власти не могут игнорировать людей, которые живут в домах, находящихся в аварийном и предаварийном состоянии. Дома, не включенные в первую программу сноса, сильно состарились за 15–20 лет. А в ближайшие 10–20 лет превратятся в развалины. Большую часть пятиэтажек невозможно отремонтировать уже сейчас. Обваливающиеся балконы, плохие перекрытия, гниющие стены, треснувшие кирпичные фасады - все эти «прелести» зачастую не видны снаружи. Но о них очень хорошо известно специалистам. Да, можно сделать капитальный ремонт - где-то подмазать, что-то поменять. Но кого мы таким образом обманем? Лишь себя. С каждым годом объем аварийного жилья растет как снежный ком. Через 25 лет, по данным экспертов, почти все пятиэтажки первого периода индустриального домостроения придут в негодность (разумеется, без учета «сталинок» с их огромным запасом прочности). Не говоря уже о моральном устаревании: низенькие потолки, крошечные кухни, совмещенные туалет с ванной и т.д. Поэтому по большому счету выбора - принимать программу реновации или не принимать - у города не было.

Вопрос 5. Судачат, что новое жилье будет находиться у черта на куличках. Хорошо, если в соседнем районе, но, скорее всего, в Новой Москве...

Безусловно, волноваться стоит. Это естественно, по-другому и быть не может. Но зачем же передергивать? Власти ответственно заявляют: «переселенцы» получат жилье в своем районе. Прежде, кстати, речь шла о возможном переезде в соседний район, но, прочувствовав настроения москвичей, власти решили ограничить переселение тем же районом, в котором будет снесен дом. Максимальное количество домов будет построено в «шаговой доступности» от аварийных пятиэтажек. В каждом районе есть стартовая площадка. Заедут москвичи не в коробку с голыми стенами, а в квартиры с отделкой комфорт-класса. Город окажет и помощь в перевозке мебели и вещей.

Вопрос 6. Квартиры, в которые москвичей станут переселять из пятиэтажек, будут дешевле. Не прогадаем ли мы с переселением?

В среднем, по данным риелторов, новая квартира стоит на 20% больше старой. Количество комнат будет таким же, как в прежней квартире, а метраж - наверняка больше, поскольку современное жилье строится по совершенно другим стандартам, нежели в прошлом веке. Потолки в новых квартирах будут выше. При желании возможна перепланировка. Кухни, прихожие, ванные, туалеты - эти помещения в новых домах, безусловно, будут просторнее. Доплачивать за увеличение площади «переселенцам» не потребуется.

СПРАВКА "МК"

Не вошли в перечень дома, расположенные в 40 районах старой Москвы и 15 поселениях на присоединенных территориях:

ЦАО - Хамовники, Якиманка, Арбат, Замоскворечье, Мещанский, Тверской;

ЮЗАО - Гагаринский, Теплый Стан;

ВАО - Вешняки, Восточный, Новокосино, Преображенское;

ЗАО - Дорогомилово, Крылатское, Тропарёво-Никулино;

САО - Аэропорт, Беговой, Восточное Дегунино, Молжаниновский, Савёловский, Сокол, Ховрино, Хорошёвский;

СВАО - Бибирево, Лианозово, Северное Медведково;

СЗАО - Куркино, Строгино;

ЮАО - Зябликово, Чертаново Центральное, Чертаново Северное, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Братеево;

ЮВАО - Капотня, Марьино, Некрасовка, Печатники;

ЗелАО - Матушкино, Савёлки;

ТиНАО - Роговское, Киевский, Новофедоровское, Вороновское, Краснопахорское, Внуковское, Кленовское, Филимонковское, Щаповское, Десеновское, Марушкинское, Воскресенское, Троицк, Московский, Сосенское.

Похожие статьи